מדריך 2026 לרוכשים זרים
מה-NIE שלך ועד לרישום בטאבו: 7 השלבים, המסים לפי אזור ומה משתנה כשאינך גר בספרד.
קבלו את רשימת הבדיקה בחינם
רכישת בית בספרד כזר פתוחה לכולם: בספרד אין הגבלה כללית על רכישת נכסים בידי זרים, בין אם אתם מתגוררים בה ובין אם לא. תחילה תצטרכו NIE, מספר הזיהוי שלכם כזרים: הוא נרשם בשטר, ולשכת רישום המקרקעין לא תרשום רכישה בלעדיו.
בנוסף למחיר, משלמים מס רכישה שנקבע בכל אזור, בשיעור של 6% עד 13% עבור בית יד שנייה, וכן כמה מאות אירו עבור כל אחד מהשירותים של הנוטריון ושל לשכת רישום המקרקעין. המדריך הזה מפרט את 7 השלבים, את העלויות לפי אזור ואת המסים שמשלמים בעלי נכסים המתגוררים בחו״ל.
קבלו את רשימת הבדיקה החינמית לספרד והישארו עומדים בדרישות
רשימת בדיקה אישית לקראת המעבר שלכם לספרד
ודאו שלא תשכחו דבר ושתעמדו בדרישות
קבלו את רשימת הבדיקה בחינם
רכישת בית בספרד ב-6 מספרים (2026)
עניתם בחיוב על כל חמש השאלות? אתם מוכנים להגיש הצעה.
מתכננים לגור בספרד ולא רק להיות בעלי בית שם? רכישת בית אינה מקנה לכם היתר שהייה: בדקו את Non-Lucrative Visa או את אשרת הנווד הדיגיטלי. יש לכם שאלה? דברו איתנו בשיחה חינמית.
יצירת חשבון חינם →רשימת בדיקה אישית לספרד, בחינם. אין צורך בכרטיס אשראי.
כן. בשנת 2026 אין בספרד הגבלה כללית על רוכשים זרים: אזרחי האיחוד האירופי וכל השאר, תושבים ולא־תושבים, קונים באותם תנאים כמו הספרדים, ומס הרכישה אינו תלוי באזרחות שלכם. הכלל היחיד המבוסס על אזרחות הוא ישן ומצומצם: רוכשים שאינם מהאיחוד האירופי זקוקים לאישור צבאי באזורים מסוימים, ובהם האיים ועיירות הגבול.
הממשלה הכריזה עליו בינואר 2025: מס של עד 100% ממחיר הנכס לרוכשים מחוץ לאיחוד האירופי שאינם מתגוררים בספרד. הצעת החוק הונחה בפרלמנט במאי 2025 מטעם סיעת מפלגת השלטון, אך מעולם לא נדונה, והיא פקעה ב-6 באוקטובר 2026, כאשר הפרלמנט פוזר לקראת הבחירות ב-29 בנובמבר. פרלמנט חדש יצטרך להתחיל מחדש מאפס.
כבר לא. אשרת הזהב של ספרד, שהעניקה תושבות בתמורה לנכס בשווי €500,000, הסתיימה ב-3 באפריל 2025 עבור בקשות חדשות; ההיתרים שכבר ניתנו כפופים לכללים הקיימים. כדי להתגורר בספרד, צריך לקבל אישור שהייה בפני עצמו: Non-Lucrative Visa אם אתם חיים מפנסיה או מחסכונות, או אשרת נווד דיגיטלי אם אתם עובדים מרחוק. אזרחי האיחוד האירופי רק צריכים להירשם: ראו את המדריך שלנו לקבלת מעמד של תושב חוקי בספרד.
בשטר ספרדי מצוין מספר המס של כל מי שחותם עליו, ומספר המס של אזרח זר הוא NIE, כלומר número de identidad de extranjero. בלעדיו, הנוטריון חייב לדווח לרשות המסים על המספר החסר, ומרשם המקרקעין מסרב לרשום את הרכישה עד שמונפק שטר חדש שבו הוא מצוין. הוציאו NIE לפני חתימה על חוזה arras, כדי שמועד חתימת השטר לא יצטרך להידחות בגללו.
המדריכים שלנו בנושא מספר NIE ובנושא טופס EX-15 מפרטים את כל אחת מהאפשרויות. לחלופין, תנו לנו לטפל בכך: אנחנו מוציאים עבורכם NIE באופן מקוון, כשאתם מחוץ לספרד, ומתייצבים עבורכם לפגישה.
רשימת בדיקה חינמית לספרד
המעבר שלכם לספרד, שלב אחר שלב, בחשבון חינמי
חינם
יצירת החשבון החינמי שלי4.8/5יותר מ־1,500 ביקורות
אין צורך בכרטיס אשראי
מ־NIE ועד לרישום בטאבו: מה לעשות בכל שלב וכמה זה עולה.
מספר הזיהוי שלך כזר יופיע בשטר, ולשכת רישום המקרקעין לא תרשום את הרכישה בלעדיו. הוציאו אותו לפני שתציעו הצעה: בספרד, בקונסוליה או באמצעות נציג.
להוציא NIEאין חוק שמחייב זאת: על הרשויות המקומיות וחברות התשתית בספרד לקבל חשבון ביורו ממדינה אחרת באיחוד האירופי. אבל חשבון בספרד הוא הדרך הפשוטה לקבל המחאה בנקאית שתמסרו אצל הנוטריון, לקבל משכנתה בספרד ולשלם את החשבונות של בית שאינכם גרים בו כל השנה.
פתיחת החשבון שליהמחיר, בתוספת מס הרכישה באזור (6% עד 13% על בית יד שנייה, 10% מע״מ ומס בולים על בית חדש), וכן שכר הנוטריון, רישום המקרקעין ומי שמגיש עבורכם את דיווח המס. לוקחים הלוואה? הבנק חייב למסור לכם הצעה מחייבת לפחות 10 ימים לפני החתימה.
הצגת המסים לפי אזורחישוב המשכנתה שליהזמנה, הסכם פרטי קצר שאין לו כללים משלו בחוק, מוציאה את הבית מהשוק. נצלו את הזמן הזה כדי לבדוק מי הבעלים שלו ומה רובץ עליו (nota simple ממרשם המקרקעין), את חובות ועד הבית וה-IBI שלו, את תעודת האנרגיה שלו, ובהתאם לאזור גם את אישור המגורים שלו.
מה צריך לבדוקהחוזה הפרטי שקובע את המחיר ואת מועד חתימת שטר המכר, כנגד פיקדון, לרוב בגובה 10% מהמחיר. אם מצוין בו שהמקדמה היא מסוג penitenciales, אפשר לסגת מהעסקה ולאבד את הפיקדון, והמוכר יכול לסגת באמצעות החזרתו בכפל.
התייעצו איתנו בשיחה ללא תשלוםחותמים על escritura, משלמים את יתרת הסכום והופכים לבעלים. שטר המכר מתעד את אופן התשלום: אם שילמתם בהמחאה בנקאית, את החשבון שממנו הגיע הכסף; ואם בהעברה, את שני החשבונות. לא יכולים להיות נוכחים? מישהו יחתום בשמכם באמצעות ייפוי כוח.
הגישו את הדוח ושלמו את מס הרכישה בתוך המועד שנקבע באזור שלכם — בין חודש לחודשיים — ולאחר מכן רשמו את שטר הבעלות במרשם המקרקעין. הרישום מגן עליכם מפני תביעות של אחרים, והמרשם לא ירשום את הנכס לפני שהמס שולם או שהוגש בגינו דוח.
רוב העלות היא מס הרכישה, ששיעורו נקבע לפי האזור שבו נמצא הבית (הטבלה שלהלן). שכר הטרחה של הנוטריון ושל מרשם המקרקעין נקבע לפי תעריפים ארציים, שעולים בהדרגה ככל שמחיר הנכס עולה:
| מחיר הבית | נוטריון | מרשם המקרקעין |
|---|---|---|
| €150,000 | בערך €317 | בערך €163 |
| €300,000 | בערך €388 | בערך €205 |
| €500,000 | בערך €483 | כ־262 אירו |
אלה הסכומים שבתעריפים עבור המכירה, לאחר ההנחה של 5%, ולפני התשלום על עמודים נוספים בשטר, על העותקים ועל מע״מ בשיעור 21%. על פי חוק, המוכר משלם עבור השטר והקונה עבור העותקים שלו, אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה; בחוזים רבים כל העלויות מוטלות על הקונה. יש להוסיף את שכר הטרחה של עורך הדין ושל gestoría, שאינם נקבעים בתעריפים, וכן את עלות השמאות אם אתם לווים כסף. קונים נוהגים להקצות לכך תקציב של 10 עד 15% ממחיר הנכס: אין סכום רשמי, ורוב העלות היא המס.
לאחר מכן אתם מנכים 3% מהמחיר ומשלמים אותם לרשות המסים בתוך חודש (טופס 211), ובמקום המוכר משלמים את המס העירוני על עליית ערך הקרקע, שהוא המס של העירייה על עליית ערך הקרקע. אם המס לא משולם, ה־3% נשארים כשעבוד על הנכס. בדרך כלל מנכים את שני הסכומים מהמחיר אצל הנוטריון.
על נכס יד שנייה משלמים את מס העברת הבעלות (ITP) לאזור שבו הוא נמצא. על נכס חדש שנרכש מהיזם משלמים מע״מ בשיעור 10% במקום זאת (7% IGIC באיים הקנריים), וכן מס בולים (AJD) על שטר המכר. המס מחושב לפי המחיר או לפי שווי הייחוס של הנכס ב-Catastro, אם הוא גבוה יותר.
| אזור | נכס יד שנייה (ITP) | נכס חדש (AJD) |
|---|---|---|
| אנדלוסיה | 7% | 1.2% |
| אזור ולנסיה | 9%, 11% מעל €1 million | 1.4% |
| קטלוניה | 10% עד 13%, לפי המחיר | 1.5% |
| מדריד | 6% | 0.75% מעל €180,000 |
| האיים הבלאריים | 8% עד 13%, לפי המחיר | 1.5%, 2% החל מ-€1 million |
| האיים הקנריים | 6.5% | 1% |
| מורסיה | 7.75% | 1.5% |
אלה השיעורים הכלליים התקפים באוקטובר 2026. השיעורים בוולנסיה השתנו ב-1 ביוני 2026; מדרגות המס בקטלוניה נעות מ-10% עד €600,000 ועד 13% מעל €1.5 million, ובעלי נכסים גדולים משלמים 20%; מדרגות המס באיים הבלאריים נעות מ-8% עד €400,000 ועד 13% מעל €2 million. השיעורים המופחתים בכל אזור מיועדים לבית מגורים עיקרי, ולעיתים קרובות חלים עד לתקרת מחיר מסוימת: על בית נופש חל השיעור הכללי.
המועד האחרון להגשת הדיווח ולתשלום נקבע לפי האזור: חודשיים באנדלוסיה, חודש אחד בוולנסיה, בקטלוניה, באיים הבלאריים ובאיים הקנריים, ו-30 ימי עסקים במדריד ובמורסיה.
מחשבון עלויות
מס הרכישה, הנוטריון ומרשם המקרקעין לפי המחיר והאזור שלכם, וכמה כסף תצטרכו ביום החתימה.
החישוב נעשה בדפדפן שלכם: שום דבר לא נשלח או נשמר.
דוגמה: בית יד שנייה במחיר 300,000 €, אנדלוסיה
| מס רכישה (ITP)7% מתוך 300,000 € | 21,000 € |
|---|---|
| נוטריון, עבור השטרתעריף ארצי, כולל מע״מ בשיעור 21%; עמודים נוספים ועותקים בתשלום נוסף | 469 € |
| מרשם המקרקעיןתעריף ארצי, כולל מע״מ בשיעור 21% | 249 € |
| סך הכול מעבר למחיר7.2% מהמחיר | 21,718 € |
לפי החוק, המוכר משלם עבור השטר והקונה עבור העותקים שלו, אלא אם נקבע אחרת בחוזה. בחוזים רבים כל העלויות מוטלות על הקונה.
שלמו את המס בתוך חודשיים, שנספרים מהיום שאחרי חתימת השטר (אנדלוסיה).
לא כלול
שלב 1: ה־NIE שלכם
הנוטריון צריך את ה־NIE שלכם, המספר הספרדי לזרים, כדי לחתום על השטר. אנחנו מוציאים אותו בשבילכם, גם מחו״ל.
להוציא NIEלא נכללים בחישוב: שיעורים מופחתים לבית מגורים עיקרי (על בית נופש חל השיעור הכללי), שיעור 20% בקטלוניה לבעלי נכסים גדולים, דירות בפיקוח ממשלתי (VPO), רכישה דרך חברה, וה־3% שמנוכים כשהמוכר אינו מתגורר בספרד, ויוצאים מתוך המחיר.
הערכה לפי התעריפים הארציים והשיעורים הכלליים של כל אזור, נבדקה ב־27 באוקטובר 2026. אין זה ייעוץ מס: הנוטריון או ה־gestoría שלכם יאשרו את הסכומים.
חובות בספרד עלולים להיות קשורים לנכס, ולא למוכר. בקשו מעורך דין עצמאי לבדוק לפני חתימת חוזה המקדמה:
כן. חוק המשכנתאות בספרד חל על כל מי שלוקח הלוואה המובטחת בנכס למגורים, ללא דרישת תושבות. הבנק צריך להעריך את הכנסתכם, ולא בעיקר את שווי הנכס, ולכן צפו שתצטרכו להציג את ההכנסות והמסים שלכם מחוץ לספרד. בנקים נוהגים להלוות לתושבי חוץ פחות מאשר לתושבים, לרוב 60 עד 70% משווי הנכס: זהו הנוהג המקובל בבנקים, לא כלל מחייב.
חשבו את ההחזר החודשי, את סכום ההלוואה שהבנק עשוי להציע לכם ואת המזומנים שתזדקקו להם במועד החתימה באמצעות מחשבון המשכנתאות לספרד.
כן, באמצעות ייפוי כוח (poder notarial) לאדם שיחתום בשמך על שטר המכר בספרד: עורך דין, קרוב משפחה או חבר. חותמים עליו:
לצורך רכישה, הקונסוליות מבקשות את פרטי הרישום של הנכס במרשם המקרקעין, אם יש לכם אותם, והנוטריון הספרדי בודק שייפוי הכוח מספיק לצורך החתימה על המסמכים. אם אתם חותמים בעצמכם ואינכם דוברים ספרדית, הנוטריון יכול לתרגם, או שתביאו מתורגמן.
חוק משנת 1975 עדיין מחייב קונים שאינם אזרחי האיחוד האירופי לקבל אישור צבאי באזורים בעלי חשיבות להגנה הלאומית: כל האיים, לרבות האיים הבלאריים והאיים הקנריים, היישובים לאורך הגבולות עם צרפת ופורטוגל ואזורים נוספים, כגון קרטחנה, מצר גיברלטר ומפרץ קדיס. אזרחי האיחוד האירופי פטורים מאז 1990; מאז הברקזיט, קונים בריטים נדרשים לקבל את האישור.
מרכזי יישובים שאינם נמצאים באזור גבול אינם נכללים באזורים אלה, אזורים שהוכרזו כבעלי חשיבות תיירותית לאומית נחשבים למאושרים, והנחיות משרד ההגנה, שצוטטו בהחלטה משנת 2023, פוטרות מהאישור קרקע בנויה מחוץ ליישובי הגבול. הנוטריון ומרשם המקרקעין דורשים את האישור לפני החתימה או הרישום. לפי התקנות, המשרד מקבל החלטה בתוך ארבעה חודשים; בסאוטה ובמלייה, כל קונה, לרבות אזרחים ספרדים, זקוק לאישור נציג הממשלה.
לאחר רכישת הבית, משלמים מדי שנה:
אם אתם גרים בספרד יותר מ-183 ימים בשנה, תהפכו לתושבי מס במקום: עיינו במדריך שלנו בנושא תושבות מס בספרד. תעודה דיגיטלית ספרדית מאפשרת לכם להתנהל באופן מקוון מול רשות המסים והעירייה שלכם.
כתושבי חוץ, תשלמו 19% על הרווח שלכם. הקונה ינכה 3% מהמחיר ויעביר אותם לרשות המסים בתוך חודש; לאחר מכן יהיו לכם שלושה חודשים להגיש את טופס 210, לנכות את אותם 3% ולקבל החזר על הסכום ששולם ביתר. מס השבח העירוני חל רק אם ערך הקרקע עלה.
מעבירים את הבית ביום אחד? כל יורש יצטרך NIE וישלם עליו מס ירושה בספרד, בהתאם לכללים של אחד מאזורי ספרד.
משווים בין מדינות? המדריך שלנו בנושא קניית בית בפורטוגל מתאר את אותם השלבים שם.
הכללים, הסכומים והעמלות במדריך הזה נבדקו ב-27 באוקטובר 2026 מול החוק והאתרים הרשמיים:
נכתב בידי Brenda L., מומחית למעבר ב-AnchorLess. מדריך זה מסביר את הכללים; לפני רכישה, בקשו מעורך דין עצמאי לבדוק את הנכס ואת החוזה.
כן. בספרד אין הגבלה כללית על קונים זרים, בין שהם תושבים ובין שלא, ומס הרכישה אינו תלוי באזרחות שלכם. קונים שאינם אזרחי האיחוד האירופי זקוקים לאישור צבאי באזורים מסוימים: באיים, בערי הגבול ובכמה אזורים נוספים.
כן. במסמך הרכישה מצוין מספר המס של כל מי שחותם עליו; אצל אזרחים זרים זהו NIE, ומרשם המקרקעין לא ירשום רכישה בלעדיו. אפשר לקבל אותו בספרד, בקונסוליה או באמצעות נציג; AnchorLess משיגה אותו עבורכם מחו״ל.
ברכישת בית יד שנייה משלמים מס העברת בעלות בשיעור שקובעת הקהילה האוטונומית: 6% במדריד, 7% באנדלוסיה, 9% באזור ולנסיה, ו־10% עד 13% בקטלוניה, בהתאם למחיר. ברכישת בית חדש משלמים מע״מ בשיעור 10% ומס בולים שנקבע על ידי הקהילה האוטונומית, בשיעור 0.75% עד 2%; באיים הקנריים משלמים IGIC בשיעור 7% במקום מע״מ.
מס הרכישה, ולאחר מכן כמה מאות אירו כל אחד עבור הנוטריון ומרשם המקרקעין, לפי תעריפים ארציים (כ־€388 ו־€205 עבור בית בשווי €300,000, לפני מע״מ), וכן שכר טרחת עורך הדין והשירותים המנהליים. קונים נוהגים לתקצב 10% עד 15% מעל מחיר הנכס, ורוב הסכום הוא המס.
כן. הבנקים בוחנים את הכנסתכם, ובדרך כלל מלווים לתושבי חוץ פחות מאשר לתושבים, לרוב 60% עד 70% משווי הנכס. הבנק מוסר לכם הצעה מחייבת לפחות 10 ימים לפני החתימה, ונוטריון מסביר לכם את תנאי ההלוואה ללא תשלום.
כן, באמצעות ייפוי כוח לאדם שיחתום על מסמך הרכישה בשמכם. יש לחתום עליו בקונסוליה ספרדית או בפני נוטריון במדינתכם, ולהוסיף לו אפוסטיל של האג ותרגום לספרדית.
לא. תוכנית Golden Visa הסתיימה ב־3 באפריל 2025 עבור בקשות חדשות. כדי לגור בספרד, צריך היתר שהייה, כגון אשרת שהייה ללא עבודה או אשרת נווד דיגיטלי; אזרחי האיחוד האירופי נדרשים להירשם.
לא. ההצעה הוכרזה בינואר 2025 והוגשה כהצעת חוק במאי 2025, אך מעולם לא נדונה והתבטלה עם פיזור הפרלמנט ב־6 באוקטובר 2026.
מס IBI לעירייה מדי שנה, וכן מס הכנסה לתושבי חוץ על הכנסה רעיונית בשיעור 1.1% או 2% מהערך הקדסטרלי, אם אינכם משכירים את הנכס: 19% אם אתם מתגוררים באיחוד האירופי או באזור הכלכלי האירופי, ו־24% במקומות אחרים. מס עושר חל על נכסים בספרד בשווי העולה על €700,000.
החוק אינו מחייב זאת, אך זו הדרך הפשוטה לקבל את ההמחאה הבנקאית עבור הנוטריון, לקבל משכנתה ספרדית ולשלם את החשבונות של הבית. AnchorLess פותחת עבורכם חשבון ממדינת מגוריכם.
לא מצאת את התשובה שאתה מחפש? צור קשר עם צוות המומחים שלנו.
קנו את ביתכם בספרד, צעד אחר צעד
הפכו את הלחץ הכרוך במעבר להצלחה עם AnchorLess.
המעבר לספרד פשוט יותר.
AnchorLess אינה בנק, רואה חשבון, יועץ מס, יועץ השקעות או משרד עורכי דין, וגם לא אתר רשמי של ממשלה או ממשלה. אנחנו משמשים כגשר, מסייעים לחבר אתכם עם מקצוענים מוסמכים ומקללים את התהליכים הבירוקרטיים שלך בהגירה באירופה.
עברו לפורטוגל
שירותים
מדריכים
עברו לספרד
שירותים
מדריכים
עברו לאיטליה
מעבר בתוך אירופה
מדריכים
כלים חינמיים
© 2022 - 2026 anchorless.io, כל הזכויות שמורות.
