İspanya'da ev satın almak için NIE'ye ihtiyacım var mı?

Evet. Tapu belgesinde imzalayan herkesin vergi numarası belirtilir; yabancıların vergi numarası NIE’dir ve Tapu Sicili bu numara olmadan bir satın alma işlemini kaydetmez. NIE’yi İspanya’da, bir konsolosluktan veya bir temsilci aracılığıyla alabilirsiniz; AnchorLess bunu sizin için yurt dışından temin eder.

İspanya'da ev alırken vergi ne kadar?

İkinci el bir konut alımında, bölgenin devir vergisi: Madrid’de %6, Endülüs’te %7, Valensiya bölgesinde %9, Katalonya’da fiyata bağlı olarak %10 ila %13. Yeni bir konutta %10 KDV ve bölgeye göre belirlenen %0,75 ila %2 damga vergisi; Kanarya Adaları’nda KDV yerine %7 IGIC uygulanır.

İspanya'da yerleşik olmayan biri olarak ipotekli konut kredisi alabilir miyim?

Evet. Bankalar gelirinizi değerlendirir ve genellikle yerleşik olmayanlara, çoğu zaman mülk değerinin %60 ila %70’i kadar, yerleşik kişilere kıyasla daha az kredi verir. Banka, imzalamanızdan en az 10 gün önce size bağlayıcı teklifini sunar ve noter krediyi size ücretsiz olarak açıklar.

İspanya'ya gitmeden orada ev satın alabilir miyim?

Evet, sizin adınıza tapu senedini imzalayacak bir kişiye verilen vekâletnameyle; bu vekâletname İspanya konsolosluğunda veya ülkenizde bir noter huzurunda düzenlenmeli, Lahey apostili alınmalı ve İspanyolcaya çevrilmelidir.

İspanya’daki bir konut için yerleşik olmayan biri olarak hangi vergileri öderim?

Belediyenin IBI vergisi her yıl alınır; mülkü kiraya vermiyorsanız, kadastro değerinin %1,1’i veya %2’si üzerinden hesaplanan ve mukim olmayanların ödediği gelir vergisi ise AB veya AEA’da yaşıyorsanız %19, başka yerlerde yaşıyorsanız %24’tür. İspanya’daki varlıkların değeri €700,000’i aşarsa servet vergisi uygulanır.

Blog

Konut

Yabancı alıcılar için 2026 rehberi

2026'da İspanya'da yabancı olarak ev satın almak

NIE’den Tapu Sicili’ne: 7 adım, bölgelere göre vergiler ve İspanya’da yaşamadığınızda nelerin değiştiği.

NIE’niz: tapuya işlenmeli, aksi hâlde kayıt yapılamaz
Satın alma vergisi: ikinci el konut alımında Madrid’de %6, Katalonya’da %13’e kadar
Golden Visa: 3 Nisan 2025’te sona erdi

Ücretsiz kontrol listesini alın

Kart gerekmez

•

Trustpilot'ta 4.8/5

27 Ekim 2026 tarihinde güncellendi · Brenda Lins Brito tarafından

İspanya'nın Vejer de la Frontera kasabasındaki küçük bir meydanda beyaza boyanmış evler, palmiye ağaçları ve mavi saksılar

Altea'da, Costa Blanca kıyısında dövme demir bir balkondan kiremitli çatılara doğru deniz manzarası

İspanya’da yabancı olarak ev satın almak herkes için mümkündür: İspanya’da yaşasanız da yaşamasanız da yabancı alıcılara yönelik genel bir kısıtlama yoktur. Öncelikle bir NIE almanız gerekir; bu, yabancılara verilen numaradır. Tapu senedinde yer alır ve Tapu Sicili, bu numara olmadan satın alma işlemini kaydetmez.

Satış bedeline ek olarak, her bölgenin belirlediği satın alma vergisini ödersiniz; bu vergi ikinci el konutlarda %6 ile %13 arasındadır. Ayrıca noter ve Tapu Sicili için ayrı ayrı birkaç yüz avro ödemeniz gerekir. Bu rehber, 7 adımı, bölgelere göre masrafları ve yurt dışında yaşayan bir ev sahibi olarak ödeyeceğiniz vergileri ele alıyor.

Ücretsiz İspanya kontrol listenizi alın ve mevzuata uyun

İspanya’ya taşınmanız için kişisel kontrol listesi

Hiçbir şeyi atlamadığınızdan emin olun ve mevzuata uygun hareket edin

Ücretsiz kontrol listesini edinin

Kart gerekmez

•

Trustpilot'ta 4,8/5

İspanya için AnchorMove paneli: vize takviminiz, sonraki adımınız ve ücretsiz danışmanlık

Yazan

Brenda Lins Brito

İçerik ve Sosyal Medya Yöneticisi

Brenda, AnchorLess'ın Portekiz, İspanya ve İtalya'ya taşınma rehberlerinden sorumludur. Brezilya'da doğan Brenda, Belçika'ya yerleşmeden önce Portekiz'de eğitim aldı ve çalıştı.

Ücretsiz İspanya kontrol listesi

İspanya’ya taşınma süreciniz, ücretsiz hesabınızda adım adım

İspanya için kişisel kontrol listeniz
Her adım kontrol panelinizde takip edilir
İhtiyaç duyduğunuzda uzman desteği

Ücretsiz

Ücretsiz hesabımı oluştur

4.8/51.500’den fazla değerlendirme

Kart gerekmez

İçindekiler

İçindekiler12

İspanya'da ev satın almak: 6 rakam
Satın almaya hazır mısınız?
Yabancılar İspanya'da mülk satın alabilir mi?
NIE neden gereklidir?
7 adımda ev nasıl satın alınır?
Bölgelere göre vergiler
İmzalamadan önce nelere dikkat etmeli?
Yerleşik olmayanlar için konut kredileri
Yurt dışından satın alma
Adalar ve sınır kasabaları
Ev sahibi olarak vergiler
Sık sorulan sorular

İspanya’da ev satın almak: 6 sayı (2026)

€9.84İspanya’da NIE için ödenen polis harcı
6%–13%ikinci el ev alım vergisi; bölgeye ve fiyata göre değişir
10%yeni evlerde KDV’ye ek olarak damga vergisi
10 günimzalamadan önce bağlayıcı ipotek teklifinizi değerlendirmek için
19% / 24%kiraya verilmeyen evler için yerleşik olmayanların yıllık vergisi
3%yerleşik olmayan bir kişiden ev satın alırken bedelin bu oranı kesilir

İspanya’da ev almaya hazır mısınız? 30 saniyelik kontrol listesi

NIE’niz var ya da başvurdunuz: tapuda yer alması gerekir.
Satın alma bedelini ve vergisini karşılayabiliyorsunuz: Bölgeye bağlı olarak ikinci el bir ev için %6 ila %13, ayrıca noter ve Tapu Sicili için ayrı ayrı birkaç yüz avro.
Bağımsız biri mülkü inceliyor: kime ait olduğunu, üzerindeki takyidatları, borçlarını ve ruhsatlarını kontrol ediyor.
İspanya’da imza atabilirsiniz ya da birine vekâlet verdiniz.
AB vatandaşı değilsiniz ve bir adada ya da sınıra yakın bir yerde mi ev alıyorsunuz? Askerî izin gerekip gerekmediğini kontrol ettiniz.

Beş sorunun tümüne de yanıtınız evet mi? Teklif vermeye hazırsınız.

İspanya’da yalnızca ev sahibi olmak değil, orada yaşamak mı istiyorsunuz? Ev satın almak size oturum izni vermez: Non-Lucrative Visa ya da dijital göçebe vizesini değerlendirin. Aklınızda bir soru mu var? Ücretsiz bir görüşmede bize danışın.

Ücretsiz hesabımı oluştur →

Size özel İspanya kontrol listeniz ücretsiz. Kart gerekmez.

Yabancılar İspanya’da mülk satın alabilir mi?

Evet. İspanya’da 2026 itibarıyla yabancı alıcılar için genel bir kısıtlama yoktur: AB vatandaşları ve diğer herkes, ülkede ikamet edenler ve etmeyenler, İspanyollarla aynı koşullarda mülk satın alabilir; satın alma vergisi de uyruğunuza bağlı değildir. Uyruğa dayalı tek kural eski ve kapsamı dardır: AB dışından gelen alıcıların bazı bölgelerde, adalar ve sınır kasabaları da dahil olmak üzere, askerî izin alması gerekir.

Yabancı alıcılara uygulanan %100 vergiye ne oldu?

Hükümet bunu Ocak 2025’te duyurdu: İspanya’da yaşamayan AB dışından alıcılara, mülkün fiyatının %100’üne kadar vergi uygulanması. Teklif, Mayıs 2025’te iktidar partisinin grubu tarafından yasa tasarısı olarak Parlamentoya sunuldu ancak hiçbir zaman görüşülmedi ve 29 Kasım’daki seçim için Parlamentonun feshedildiği 6 Ekim 2026’da geçerliliğini yitirdi. Yeni bir parlamentonun süreci en baştan başlatması gerekir.

Ev satın almak size oturum hakkı sağlar mı?

Artık sağlamıyor. 500.000 € değerinde mülk karşılığında oturum hakkı veren İspanya’nın Golden Visa uygulaması, yeni başvurular için 3 Nisan 2025’te sona erdi; daha önce verilen izinler mevcut kurallarına tabi olmaya devam ediyor. İspanya’da yaşamak için ayrıca oturum izni almanız gerekir: emekli maaşınızla veya birikimlerinizle geçiniyorsanız Non-Lucrative Visa, uzaktan çalışıyorsanız Digital Nomad vizesi. AB vatandaşlarının yalnızca kayıt yaptırması yeterlidir: İspanya’da yasal ikamet sahibi olma rehberimize göz atın.

Marbella, İspanya'da balkonlu beyaz apartman binası ve palmiye ağaçları

İspanya’da mülk satın almak için neden NIE gerekir

İspanya’daki bir tapu senedinde, imzalayan herkesin vergi numarası belirtilir. Yabancıların vergi numarası ise número de identidad de extranjero olan NIE’dir. Bu numara olmadan noter, eksik numarayı vergi dairesine bildirmek zorundadır ve Tapu Sicili, yeni bir senette bu numara belirtilene kadar satın alma işlemini kaydetmeyi reddeder. Tapu senedinin tarihinin bu nedenle ertelenmemesi için arras sözleşmesini imzalamadan önce NIE’nizi alın.

NIE nasıl alınır

İspanya’da, bir polis merkezine veya yabancılar bürosuna şahsen başvurarak, EX-15 formu ve 790 kodlu 012 harcının ödeme makbuzuyla (2026’da €9.84). Yönetmelik, polise karar vermesi için 5 gün süre tanır.
Yurt dışından, kendi harcını alan bir İspanyol konsolosluğuna başvurarak: Londra’da £8.65, New York’ta $12. Londra, NIE’nin normalde üç hafta içinde, New York ise beş hafta içinde verildiğini belirtiyor.
Konsoloslukların ve hükûmetin yatırımcı platformunun kabul ettiği bir vekâletnameyle bir temsilci aracılığıyla.

NIE numarası ve EX-15 formu hakkındaki rehberlerimiz her başvuru yolunu ayrıntılı olarak açıklıyor. Ya da işlemi bize bırakın: NIE’nizi çevrim içi olarak alıyoruz, yurt dışından başvuruyor ve sizin yerinize randevuya katılıyoruz.

Ücretsiz İspanya kontrol listesi

İspanya’ya taşınma süreciniz, adım adım ve ücretsiz hesapla

İspanya için kişisel kontrol listeniz
Kontrol panelinizde izlenen her adım
İhtiyaç duyduğunuzda uzman desteği

Ücretsiz

Ücretsiz hesabımı oluştur

4.8/51,500+ değerlendirme

Kart gerekmez

İspanya’da 7 adımda ev nasıl satın alınır

NIE numaranızdan Tapu Sicili’ne kadar: her adımda ne yapmanız gerektiği ve maliyeti.

1
NIE numaranızı alın
Yabancı kimlik numaranız satış senedinde yer alır ve Tapu Sicili, bu numara olmadan satın alma işleminizi kaydetmez. Teklif vermeden önce alın: İspanya’da, konsoloslukta veya bir temsilci aracılığıyla.
Bizimle: 199 €’dan başlayan fiyatlarla48 saatten itibaren
NIE numaramı al
2
İspanya'da banka hesabı açın
Bunu zorunlu kılan bir yasa yok: İspanya'daki belediyeler ve kamu hizmeti sağlayıcıları, başka bir AB ülkesindeki euro hesabını kabul etmek zorunda. Ancak noterde teslim edeceğiniz banka çekini almak, İspanya'da konut kredisi kullanmak ve yıl boyunca yaşamadığınız bir evin faturalarını ödemek için İspanyol hesabı en kolay yoldur.
Bizimle: €659Seyahat etmeniz gerekmez
Hesabımı aç
3
Bütçenizi belirleyin
Satın alma bedeline, ilgili bölgenin satın alma vergisini (ikinci el bir konut için %6 ila %13, yeni bir konut için %10 KDV ve damga vergisi), noter ücretini, Tapu Sicili ücretini ve vergiyi sizin adınıza beyan edecek kişinin ücretini ekleyin. Kredi mi kullanacaksınız? Banka, imzadan en az 10 gün önce size bağlayıcı teklifini sunmalıdır.
Vergiler: bölgelere göre
Bölgelere göre vergileri görün İpotek kredimi hesapla
4
Mülkü rezerve edin ve kontrol edin
Rezervasyon, yasanın kendine özgü kurallar getirmediği kısa bir özel anlaşmadır ve konutu satıştan çeker. Bu süreyi mülkün kime ait olduğunu ve üzerinde hangi yükümlülüklerin bulunduğunu (Tapu Sicilinden nota simple), site aidatı ve IBI borçlarını, enerji sertifikasını ve bölgeye bağlı olarak oturulabilirlik sertifikasını kontrol etmek için kullanın.
Nota simple: birkaç avro
Kontrol edilmesi gerekenler
5
Arras sözleşmesini imzalayın
Kaparo karşılığında fiyatı ve tapu devrinin yapılacağı tarihi belirleyen özel sözleşme; kaparo genellikle fiyatın %10’udur. Sözleşmede arras’ın penitenciales olduğu belirtiliyorsa kaparoyu kaybederek siz, kaparoyu iki katı olarak geri ödeyerek satıcı sözleşmeden dönebilir.
Kaparo: genellikle %10
Ücretsiz bir görüşmede bize danışın
6
Tapu devrini noterde imzalayın
escritura belgesini imzalar, kalan tutarı öder ve mülkün sahibi olursunuz. Tapu belgesinde ödeme şekliniz kayıt altına alınır: banka çekiyle ödeme yaptıysanız paranın geldiği hesap, havaleyle ödeme yaptıysanız her iki hesap belirtilir. Orada bulunamayacak mısınız? Birisi sizin adınıza vekaletname ile imza atabilir.
Noter: 300.000 € için yaklaşık 388 €, artı IVA
7
Vergiyi ödeyin ve tescil ettirin
Satın alma vergisini bölgenizde belirlenen süre içinde, bir ila iki ay arasında beyan edip ödeyin; ardından tapuyu Tapu Siciline tescil ettirin: tescil, başkalarının hak iddialarına karşı sizi korur ve vergi beyan edilmeden ya da ödenmeden Sicil tapuyu tescil etmez.
Tapu Sicili: 300.000 € için yaklaşık 205 €, artı KDV

İspanya’da ev satın almanın maliyeti ne kadar?

Maliyetin büyük kısmını, evin bulunduğu bölgenin belirlediği satın alma vergisi oluşturur (aşağıdaki tablo). Noter ve Tapu Sicili ücretleri, fiyata göre yavaşça artan ulusal tarifeler üzerinden hesaplanır:

Evin fiyatı	Noter	Tapu Sicili
€150,000	yaklaşık €317	yaklaşık €163
€300,000	yaklaşık €388	yaklaşık €205
€500,000	yaklaşık €483	yaklaşık €262

Satış için bu tarifelerde, %5 indirim uygulanmış tutarlar yer alır; tapu senedinin ek sayfaları, nüshalar ve %21 KDV dâhil değildir. Yasaya göre, sözleşmede aksi belirtilmedikçe tapu senedi ücretini satıcı, nüshaların ücretini ise alıcı öder; ancak birçok sözleşmede tüm masraflar alıcıya yüklenir. Hiçbir tarifede belirtilmeyen avukat ve gestoría ücretlerini, kredi kullanıyorsanız ekspertiz ücretini de ekleyin. Alıcılar genellikle satış fiyatına ek olarak %10 ila %15 bütçe ayırır: resmî bir oran yoktur ve bu tutarın büyük kısmı vergidir.

Tekliften önceNIE'niz, banka hesabınız, bütçeniz
Rezervasyonkontrollerinizi yaparken evin satıştan çekilmesi
Arraskapora ve tapu senedinin tarihi
Tapu senediödemeyi yapar ve mülkün sahibi olursunuz
1 ila 2 aybölgeye göre satın alma vergisini ödemek için
Tescilmülkiyet hakkınız başkalarına karşı koruma altına alınır

İspanya’da yaşamayan bir satıcıdan satın almak

Ardından bedelin %3’ünü alıkoyar ve bir ay içinde vergi dairesine ödersiniz (form 211); ayrıca satıcının plusvalía municipal vergisini, yani arazinin değer artışı üzerinden belediyenin aldığı vergiyi onun yerine ödersiniz. Ödenmezse, %3’lük tutar konut üzerinde borç olarak kalır. Her ikisi de genellikle noter huzurunda bedelden düşülür.

İspanya’da bölgelere göre emlak alım vergileri

İkinci el konut için, konutun bulunduğu bölgeye devir vergisi (ITP) ödenir. Geliştiriciden satın alınan yeni konut için bunun yerine %10 KDV (%7’si Kanarya Adaları’nda IGIC) ve tapu senedi üzerinden damga vergisi (AJD) ödenir. Vergi, satış fiyatı üzerinden veya daha yüksek olması hâlinde konutun Catastro’daki referans değeri üzerinden hesaplanır.

Bölge	İkinci el konut (ITP)	Yeni konut (AJD)
Endülüs	%7	%1,2
Valensiya bölgesi	%9, 1 milyon € üzerindeyse %11	%1,4
Katalonya	Fiyata göre %10 ila %13	%1,5
Madrid	%6	180.000 € üzerindeyse %0,75
Balear Adaları	Fiyata göre %8 ila %13	%1,5, 1 milyon €’dan itibaren %2
Kanarya Adaları	%6,5	%1
Murcia	%7,75	%1,5

Ekim 2026’da yürürlükte olan genel oranlar. Valensiya’daki oranlar 1 Haziran 2026’da değişti. Katalonya’da oranlar 600.000 €’ya kadar %10’dan başlayıp 1,5 milyon € üzerindeki tutarlar için %13’e çıkıyor; büyük mülk sahipleri %20 ödüyor. Balear Adaları’ndaki oranlar 400.000 €’ya kadar %8’den başlayıp 2 milyon € üzerindeki tutarlar için %13’e çıkıyor. Her bölgedeki indirimli oranlar genellikle belirli bir fiyat sınırının altında kalan ana konutlar için geçerlidir: tatil amaçlı konutlarda genel oran uygulanır.

Beyan ve ödeme için son tarih bölgeye göre değişir: Endülüs’te iki ay, Valensiya, Katalonya, Balear Adaları ve Kanarya Adaları’nda bir ay, Madrid ve Murcia’da 30 iş günü.

Masraf hesaplayıcı

Satın alma size kaça mal olacak?

Fiyatınıza ve bölgenize göre satın alma vergisi, noter ve Tapu Sicili masrafları ile imza günü ihtiyacınız olan nakit.

Masraflarımı hesaplaHesaplayıcıyı gizle

Tarayıcınızda hesaplanır: hiçbir şey gönderilmez veya kaydedilmez.

Örnek: €300.000 değerinde ikinci el konut, Endülüs

Satın alma vergisi (ITP)€300.000 üzerinden %7	€21.000
Noter, tapu senedi içinUlusal tarife, %21 KDV dahil; ek sayfalar ve nüshalar ayrıca	€469
Tapu SiciliUlusal tarife, %21 KDV dahil	€249
Fiyatın üzerine toplamFiyatın %7,2 kadarı	€21.718

Yasaya göre tapu senedi ücretini satıcı, nüsha ücretlerini ise alıcı öder; sözleşmede aksi belirtilmedikçe bu böyledir. Ancak birçok sözleşmede tüm masraflar alıcıya yüklenir.

Vergiyi, tapu senedini izleyen günden itibaren iki ay içinde ödeyin (Endülüs).

Dahil olmayanlar

Avukatınız ve kullanıyorsanız gestoría: ücretleri serbestçe kararlaştırılır, bunları belirleyen bir tarife yoktur.
Kredi kullanıyorsanız, bankanın konut ekspertizi. İpoteğin kendi noter, tescil ve damga vergisi masraflarını yasa gereği banka öder.

1. adım: NIE’niz

Tapu senedini imzalayabilmeniz için noterin, İspanya’nın yabancılara verdiği numara olan NIE’nize ihtiyacı var. Yurt dışından da sizin için temin ediyoruz.

NIE’mi al

Hesaba katılmayanlar: ana konut için indirimli oranlar (tatil konutunda genel oran uygulanır), Katalonya’da büyük mülk sahiplerine uygulanan %20, devlet destekli (VPO) konutlar, şirket üzerinden alım ve satıcı İspanya’da yaşamıyorsa fiyattan alıkonan %3.

Ulusal tarifelere ve her bölgenin genel oranlarına dayanan bir tahmindir; 27 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Vergi danışmanlığı değildir: tutarları noteriniz veya gestoría teyit eder.

Kaynaklar: her rakamın dayandığı yasalar

İmzalamadan önce kontrol edilmesi gerekenler

İspanya’daki borçlar satıcıyı değil, konutu takip edebilir. Arras sözleşmesini imzalamadan önce bağımsız bir avukata şunları kontrol ettirin:

Tapu Sicilinden alınan nota simple: konutun kime ait olduğu, üzerindeki ipotekler ve diğer takyidatlar. Çevrimiçi olarak birkaç avroya alınabilir.
Apartman aidatları. Bir binadaki konut, içinde bulunulan yılın ve önceki üç yılın ödenmemiş aidatlarından sorumludur. Satıcı, aidat borçlarını gösteren bina yönetimi belgesini notere sunmalıdır; bunu açıkça kabul etmediğiniz sürece bu şarttan feragat etmeyin.
IBI, belediyenin emlak vergisi: Satıcının ödemediği vergilerden konut sorumlu olmaya devam eder ve noter varsa borç konusunda sizi uyarır.
Satıcının sözleşmeye eklediği, tescil edilmiş enerji sertifikası. En fazla 10 yıl geçerlidir.
Oturulabilirlik belgesi veya kullanım ruhsatı, bölgeye göre değişir: Katalonya’da satış için zorunludur; Balear Adaları’nda mevcut değilse tapu senedinde belirtilir; Valensiya bölgesinde ise ruhsatın süresi on yılı aştığında yenilenir.
AB vatandaşı değilseniz ve konut kısıtlı bir bölgede bulunuyorsa askerî izin (aşağıya bakın).

İspanya’da yerleşik olmayan biri konut kredisi alabilir mi?

Evet. İspanya’nın ipotek yasası, bir konutu teminat göstererek borçlanan herkesi kapsar; ikamet şartı yoktur. Banka, esas olarak konutun değerine değil, gelirinize bakarak değerlendirme yapmalıdır. Bu nedenle yurt dışındaki gelir ve vergi belgelerinizi sunmaya hazır olun. Bankalar yerleşik olmayanlara genellikle yerleşiklere kıyasla daha düşük tutarda kredi verir; bu oran çoğunlukla konut değerinin %60 ila %70’i arasındadır. Bu, bankaların uygulamasıdır; yasal bir kural değildir.

İmzadan en az 10 gün önce banka size bağlayıcı teklifini (FEIN), uyarı belgesini (FiAE) ve sözleşme taslağını verir.
İmzadan önce, en geç bir gün öncesinde, krediyi size ücretsiz olarak açıklayacak seçtiğiniz bir notere bizzat veya bir temsilci aracılığıyla danışmanız gerekir. Bu olmadan ipotek senedi düzenlenemez.
İpotek senedinin düzenlenmesi, tescili ve damga vergisi için gereken ödemeyi banka yapar; ekspertiz ücretini siz ödersiniz.
Gelirinizden farklı bir para birimindeki kredi, size ödeme yapılan para birimine çevrilebilir.

Aylık taksitinizi, bankanın size ne kadar kredi verebileceğini ve imza sırasında ihtiyaç duyacağınız nakit tutarını İspanya konut kredisi hesaplayıcımızla hesaplayın.

İspanya’da bulunmadan ev satın alabilir misiniz?

Evet, İspanya’da sizin adınıza tapu senedini imzalayacak bir kişiye vekâlet vererek (poder notarial): bir avukata, akrabanıza ya da arkadaşınıza. Vekâleti şu şekilde imzalayabilirsiniz:

İspanya konsolosluğunda; konsolosluk İspanyol noteri gibi görev yapar ve bu vekâlet için apostil gerekmez. Konsolosluk vekâleti tasdik eder, satın alma işlemini değil (Londra’daki konsolosluk bunu belirtiyor) ve her konsolosluk bu hizmeti sunmaz.
Ülkenizdeki bir noterin huzurunda: Bu durumda vekâletin Lahey apostili alması ve İspanyolcaya çevrilmesi gerekir.

Satın alma işlemi için konsolosluklar, varsa konutun Tapu Sicili referansını ister. İspanyol noter de vekâletin imzalanacak işlem için yeterli olup olmadığını kontrol eder. İşlemi şahsen yapar ve İspanyolca bilmiyorsanız noter tercüme edebilir ya da yanınızda bir tercüman getirebilirsiniz.

Askerî izin: adalar ve sınır kasabaları

1975 tarihli bir yasa, ulusal savunma açısından önem taşıyan bölgelerde AB vatandaşı olmayan alıcılardan hâlâ askerî izin talep ediyor: Balear Adaları ve Kanarya Adaları dâhil tüm adalar, Fransa ve Portekiz sınırındaki belediyeler ve Cartagena, Cebelitarık Boğazı ile Cádiz Körfezi gibi diğer bölgeler. AB vatandaşları 1990'dan beri bu zorunluluktan muaf; Britanyalı alıcılar ise Brexit'ten beri izin almak zorunda.

Sınırda bulunmayan kasabaların merkezleri bu bölgelerin dışında kalıyor; ulusal turizm açısından önemli ilan edilen alanlar izinli sayılıyor ve Savunma Bakanlığının 2023 tarihli bir kararda aktarılan talimatları, sınır kasabalarının dışındaki yapılaşmış araziler için izin şartını kaldırıyor. Noter ve Tapu Sicili, imza veya tescil öncesinde bu izni talep ediyor. Yönetmelik uyarınca Bakanlık dört ay içinde karar veriyor; Ceuta ve Melilla'da ise İspanyollar da dâhil her alıcının Hükûmet Delegesi'nden izin alması gerekiyor.

Endülüs'teki bir köyde beyaz evlerin arasından geçen dar, güneş alan sokak

Yurt dışında yaşarken İspanya’da emlak vergisi

Evin sahibi olduktan sonra her yıl şu vergileri ödersiniz:

IBI, belediyenin emlak vergisi: Kadastro değerinin %0,4 ila %1,1’i; oranı belediyeniz belirler ve vergiyi 1 Ocak’ta evin sahibi olan kişi öder.
Kiraya vermediğiniz bir konut için yerleşik olmayanların gelir vergisi: İspanya, kadastro değerinin %2’si oranında varsayımsal bir gelir hesaplar (değerlerin son on yıl içinde güncellendiği durumlarda %1,1) ve bu geliri AB veya AEA’da yaşıyorsanız %19, başka bir yerde yaşıyorsanız (Birleşik Krallık ve ABD dâhil) %24 oranında vergilendirir. 210 numaralı formu beyan eder ve vergiyi yurt dışından havale yoluyla ödeyebilirsiniz: 2026 gelirleri için, sonraki yılın 1 Nisan ile 31 Aralık tarihleri arasında. İspanya vergi takvimimiz bu tarihleri içerir ve yaklaşırken size hatırlatma gönderebilir.
Kiraya verirseniz, kira geliri yerine göre vergilendirilir: AB veya AEA’da yaşıyorsanız giderler düşüldükten sonra %19, aksi takdirde brüt kira üzerinden %24.
Servet vergisi, yalnızca İspanya’daki varlıklarınız üzerinden, 700.000 €’luk muafiyet tutarını aşan kısım için, varlıklarınızın çoğunun bulunduğu bölgenin kurallarına göre alınır; ayrıca 3 milyon €’yu aşan tutarlar için ulusal dayanışma vergisi uygulanır.

Yılda 183 günden fazla İspanya’da yaşarsanız vergi mukimi olursunuz: İspanya’da vergi mukimliği rehberimize göz atın. İspanya dijital sertifikası, vergi dairesi ve belediyenizle işlemlerinizi çevrim içi yapmanızı sağlar.

Daha sonra satış yapma

Yerleşik olmayan biri olarak kazancınız üzerinden %19 vergi ödersiniz. Alıcı, bir ay içinde vergi dairesine ödemek üzere satış bedelinin %3’ünü keser; ardından form 210’u sunmak, bu %3’ü mahsup etmek ve fazla ödenen tutarı geri almak için üç ayınız olur. Belediyenin plusvalía municipal vergisi yalnızca arsanın değeri artmışsa ödenir.

Evi bir gün miras mı bırakıyorsunuz? Her mirasçının NIE alması ve İspanya’daki veraset vergisini İspanya’nın bir bölgesinin kurallarına göre ödemesi gerekir.

Ülkeleri mi karşılaştırıyorsunuz? Portekiz’de ev satın alma rehberimiz oradaki aynı adımları izliyor.

Bu rehberi nasıl kontrol ettik

Bu rehberdeki kurallar, tutarlar ve ücretler 27 Ekim 2026 tarihinde mevzuat ve resmî portallar esas alınarak kontrol edilmiştir:

Ley del Notariado, 23. ve 24. maddeler (tapu senedindeki vergi numarası ve ödeme şekli), Ley Hipotecaria, 254. madde (bunlar olmadan veya vergiden önce tescil yapılamaz) ve RD 1065/2007, 20. madde (yabancıların vergi numarası NIE’dir);
Real Decreto 1155/2024, 205. madde (NIE), polisin işlem sayfası ve 790 kod 012 formu ile Londra ve New York konsolosluklarının NIE sayfaları;
devir vergisi kanunu (RDLeg 1/1993) ve her bölgenin vergi mevzuatı: Endülüs (Ley 5/2021), Valensiya (Ley 13/1997, Ley 5/2025 ile değiştirildiği şekliyle), Katalonya (Codi tributari, Decreto-ley 5/2025), Madrid (DLeg 1/2010), Balear Adaları (DLeg 1/2014), Kanarya Adaları (DLeg 1/2009 ve 1/2025) ve Murcia (DLeg 1/2010, Ley 3/2025 ile değiştirildiği şekliyle); KDV kanunu, 91. madde;
noter ve tapu sicil memurlarının ücret tarifeleri (RD 1426/1989 ve 1427/1989), Código Civil, 1454. ve 1455. maddeler, Ley de Propiedad Horizontal, 9. madde, yerel maliye kanunu (TRLRHL), 64., 72. ve 106. maddeler ve enerji sertifikalarına ilişkin RD 390/2021;
ipotekli kredilerle ilgili Ley 5/2019, 2., 11., 14., 15. ve 20. maddeler;
yerleşik olmayanların gelir vergisi kanunu (TRLIRNR), 10., 24. ve 25. maddeler, ilgili yönetmeliğin 14. maddesi ve Orden HAC/623/2026 (210 formu); servet vergisi kanunu (Ley 19/1991) ve Ley 38/2022 (dayanışma vergisi);
Ley 8/1975 ve RD 689/1978 (kısıtlı bölgeler) ile DGSJFP’nin 25 Mayıs 2023 tarihli kararı;
Ley Orgánica 1/2025 (Golden Visa’nın sona ermesi), Real Decreto 806/2026 (Parlamentonun feshi), Kongre’nin 122/000196 sayılı yasa tasarısı kaydı (%100 vergi, yürürlükten kalktı) ve Real Decreto-ley 29/2026 (onay bekliyor);
reddedilen yabancı IBAN’lar konusunda Banco de España ve vekâletnameler konusunda Londra, Toronto ve Dublin konsoloslukları.

AnchorLess’te taşınma uzmanı Brenda L. tarafından yazılmıştır. Bu kılavuz kuralları açıklar; bir satın alma işlemi için evin ve sözleşmenin bağımsız bir avukat tarafından incelenmesini sağlayın.

Sık sorulan sorular

Yabancılar İspanya’da mülk satın alabilir mi?

Evet. İspanya’da, ülkede ikamet eden ya da etmeyen yabancı alıcılara yönelik genel bir kısıtlama yoktur ve satın alma vergisi uyruğunuza bağlı değildir. AB dışından gelen alıcıların bazı bölgelerde askerî izin alması gerekir: adalarda, sınır kasabalarında ve diğer birkaç bölgede.

İspanya’da ev satın almak için NIE gerekli mi?

Evet. Tapuda, belgeyi imzalayan herkesin vergi numarası belirtilir; yabancılar için bu numara NIE’dir ve Tapu Sicili, bu numara olmadan satın alma işlemini kaydetmez. NIE’yi İspanya’da, bir konsoloslukta veya bir temsilci aracılığıyla alabilirsiniz; AnchorLess bu işlemi sizin için yurt dışından yürütür.

İspanya’da ev satın alırken ne kadar vergi ödenir?

İkinci el bir evde bölgesel devir vergisi uygulanır: Madrid’de %6, Endülüs’te %7, Valensiya bölgesinde %9, Katalonya’da ise fiyata bağlı olarak %10 ila %13. Yeni bir evde %10 KDV ve bölgeye göre belirlenen %0,75 ila %2 oranında damga vergisi ödenir; Kanarya Adaları’nda KDV yerine %7 IGIC uygulanır.

İspanya’da mülk satın almanın toplam maliyeti nedir?

Satın alma vergisine ek olarak noter ve Tapu Sicili için ayrı ayrı birkaç yüz avro ödenir. Bu ücretler ulusal tarifelere göre belirlenir (KDV hariç, €300,000 değerindeki bir ev için yaklaşık €388 ve €205). Bunlara avukat ve gestoría ücretleri de eklenir. Alıcılar genellikle satış fiyatının üzerine %10 ila %15 oranında ek maliyet bütçeler; bunun büyük kısmını vergi oluşturur.

İspanya’da ikamet etmeyen biri olarak ipotek alabilir miyim?

Evet. Bankalar gelirinizi değerlendirir ve genellikle ülkede ikamet etmeyenlere, ikamet edenlerden daha düşük tutarda, çoğunlukla mülk değerinin %60 ila %70’i kadar kredi verir. Banka, imzadan en az 10 gün önce size bağlayıcı teklifini sunar ve noter krediyi size ücretsiz olarak açıklar.

İspanya’ya gitmeden ev satın alabilir miyim?

Evet. Tapuyu sizin adınıza imzalayacak bir kişiye vekâlet verebilirsiniz. Vekâletnameyi bir İspanyol konsolosluğunda veya ülkenizdeki bir noterin huzurunda imzalayabilir; Lahey apostili ve İspanyolca tercümesini ekletebilirsiniz.

İspanya’da ev satın almak bana oturum hakkı verir mi?

Hayır. Golden Visa, 3 April 2025 tarihinde yeni başvurular için sona erdi. İspanya’da yaşamak için Non-Lucrative Visa veya Digital Nomad vizesi gibi bir oturum izni almanız gerekir; AB vatandaşlarının ise kayıt yaptırması gerekir.

Yabancı alıcılara uygulanan %100 vergi yürürlükte mi?

Hayır. Ocak 2025’te duyurulan ve Mayıs 2025’te yasa tasarısı olarak sunulan teklif hiç görüşülmedi ve Parlamento 6 October 2026 tarihinde feshedildiğinde geçerliliğini yitirdi.

İspanya’da ikamet etmeyen biri olarak İspanya’daki evim için hangi vergileri öderim?

Her yıl belediyeye ödenen IBI ve evi kiraya vermiyorsanız kadastro değerinin %1,1’i veya %2’si üzerinden hesaplanan, ikamet etmeyenlere yönelik gelir vergisi: AB veya AEA’da yaşıyorsanız %19, diğer yerlerde %24. İspanya’daki varlıklarınızın değeri €700,000’i aşarsa servet vergisi uygulanır.

İspanya’da ev satın almak için İspanyol banka hesabı gerekli mi?

Yasalar böyle bir hesabı zorunlu kılmaz; ancak noter için banka çeki almak, İspanya’da ipotek kullanmak ve evin faturalarını ödemek açısından kolaylık sağlar. AnchorLess, hesabı sizin için kendi ülkenizden açar.

Henüz sorularınız var mı?

Aradığınız cevabı bulamıyor musunuz? Uzman ekibimizle iletişime geçin.

Ücretsiz bir danışmanlık ayırtın

Gibralfaro Kalesi'nden gün batımında görülen Málaga limanı ve eski şehir

İspanya’da evinizi adım adım satın alın

Taşınma stresini AnchorLess ile başarıya dönüştürün.

İspanya'ya taşınmayı kolaylaştırın.

Taşınmaya başlayın

Bizimle ücretsiz görüşün

Trustpilot’ta 4.8/5

AnchorLess, bir banka, muhasebeci, vergi danışmanı, yatırım danışmanı veya hukuk firması değildir. Ayrıca, bir hükûmet veya resmi hükûmet web sitesi değildir. Akredite edilmiş uzmanlarla size bağlantı kurarak ve Avrupa'da taşınma işlemlerinizi kolaylaştırarak ara birim olarak hizmet veriyoruz.