AIMA의 새로운 임차인 규정: 거주지 증명과 준비 방법

AIMA가 요구하는 공증된 선언서란 무엇인가요?

2025년 8월 초부터 시행된 새로운 규정은 임대 계약서를 주소 증명으로 사용할 경우, 공식적인 선언서가 동반되어야 한다고 규정하고 있습니다. 이 문서는 세입자와 소유자 모두의 서명이 필요하며, 이 서명은 공증인 또는 변호사에게 공증되거나 검증되어야 합니다.

이 변경 사항은 신청자들에게 큰 장벽이 되어왔던 부분을 강화하고 있습니다. 2025년 alone, AIMA는 34,000건 이상의 비자 신청을 거부했으며, 비준거에 맞는 임대 계약서가 주요 거부 사유 중 하나였습니다.

가장 큰 영향을 받을 대상은 누구입니까?

이 정책 변경으로 이민자 다수가 큰 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다.

• 비공식 주거 계약자: 포르투갈의 경쟁이 치열한 임대 시장에서 많은 신규 이주민이 비공식 주거 형태를 이용하고 있습니다. 이는 주임대인의 동의 없이 방을 전대하거나 구두 계약하에 거주하는 경우를 포함합니다. 이러한 흔한 상황에서는 집주인으로부터 공증된 서명을 받는 것이 거의 불가능합니다.
• 세금 포탈 피해자: 포르투갈의 많은 집주인들이 세금을 회피하기 위해 임대료를 ‘암거래’로 받는 것을 선호합니다. 이러한 집주인들은 세무 당국(Finanças)에 임대 기록을 남기는 공식 공증 문서에 서명하려 하지 않을 가능성이 매우 높습니다.
• ‘책임 선언서’를 이용하던 이주민: 이전에는 많은 신청자들이 친구 또는 가족 명의로 숙소를 제공한다는 내용을 공증한 ‘Termo de Responsabilidade(책임 선언서)’를 성공적으로 제출했습니다. 그러나 온라인 포럼 및 페이스북 그룹의 최근 사례에 따르면 AIMA가 이러한 선언서를 자주 거부하고 있으며, 심지어 주인이 포르투갈 시민이고 소유한 주택일지라도 마찬가지입니다. 이로 인해 신청자들은 공식 임대 계약 또는 부동산 소유로 방향을 전환해야 하는 상황입니다.

AIMA의 갑작스러운 변화 이유는?

이 강경 조치는 포르투갈 당국의 두 가지 목표를 위한 것으로 보입니다.

1. 사기 방지: AIMA는 허위 신청을 근절하기 위해 적극적으로 노력하고 있습니다. 당국은 최근 한Address에 1,000명이 넘는 이민자들이 등록된 사례를 적발했으며, 이는 명백한 허위 Scheme의 징후였습니다. 또한 포르투에서 벌어진 악명 높은 ‘Operation Ghost Rent’ 사건에서는 외국인 대상 200건 이상의 임대 사기가 드러났습니다. 공증된 서류를 요구함으로써 AIMA는 임대 계약의 정당성을 확인하고자 합니다.
2. 세무 규정 준수 강화: 새로운 요구 사항은 포르투갈 세무 당국의 오랜 목표인 임대 시장을 공식화하는 데 부합합니다. 임대 계약을 공개화함으로써 정부는 집주인이 계약을 등록하고 해당 인지세 및 소득세를 납부하도록 보장할 수 있습니다.

AIMA가 인정하는 적합한 임대 계약이란?

AIMA에 의해 승인받기 위해서는 임대 계약이 다음과 같은 엄격한 기준을 충족해야 합니다:

• 서면 및 등록 필수: 임대 계약은 서면으로 작성되어 양측이 서명하고, Finanças에 공식 등록되어야 합니다.
• Modelo 2가 필수: 등록 시 집주인은 ‘Modelo 2’ 양식을 받습니다. 이 양식은 신청 시 요청하여 제출해야 하는 공식 등록 증명서입니다.
• 확인 가능한 영수증: 임대료 지불 시 ‘recibo de renda eletrónico’(전자 임대료 영수증)가 생성되어 세금 포털인 e-Fatura에 표시되어야 합니다. 현금, Wise 또는 Revolut를 통한 지불은 이 공식 영수증이 없으므로 큰 경고 신호가 됩니다.
• 12개월 표준 계약: 대부분의 거주 비자(D7, D8 등)의 경우 12개월 임대 계약이 가장 안전합니다. 에어비앤비 또는 부킹닷컴과 같은 플랫폼의 단기 임대는 AIMA 거주 허가 단계에 적합하지 않습니다.

AIMA 사무소의 일관성 부족과 불만

이민 전문 변호사와 신청자들은 각 AIMA 지점 간 기준이 통일되지 않은 문제에 대해 우려를 표하고 있습니다. 빌라레알의 한 이민자는 Finanças에 등록된 임대차 계약서와 현지 교구 의회에서 발급한 증명서를 제출했지만 신청이 거부되었다고 전했습니다. 이 서류들은 이전에는 충분한 것으로 인정되었습니다. AIMA 담당자는 집주인이 새로 작성한 공증 선언서를 요구했습니다.

이러한 불일치로 인해 법적 불확실성이 심화되고 있으며, 신청의 성공 여부는 담당 AIMA 사무소, 심지어 사건을 처리하는 개별 담당자에 따라 달라질 수 있습니다.

세입자는 새로운 AIMA 현실에 어떻게 대응해야 할까요?

비자 또는 거주 절차를 진행하는 사람들은 부지런히 준비하고 선제적으로 대응해야 합니다.

• 규정 준수 요구: 임대차 계약서에 서명하거나 보증금을 내기 전에, 집주인이 계약을 Finanças에 등록하고 Modelo 2 양식을 제공하겠다고 약속하는지 확인하세요. 집주인이 이를 거부한다면 계약을 포기해야 한다는 분명한 신호입니다. 18세에서 35세 사이 세입자를 위한 임대료 보조금인 Porta 65 Jovem을 신청할 때도 등록된 임대차 계약서가 필요합니다.
• 모든 사항 확인: 집주인이 거부하는 경우 세입자가 직접 임대차 계약서를 등록할 권리가 있습니다. 개인 Portal das Finanças에서 임대차 계약서의 등록 상태를 확인할 수도 있습니다.
• 모든 납부 내역 기록: 매월 임대료를 납부할 때마다 공식 전자 영수증을 받도록 하세요.
• 전대차 계약의 함정 피하기: 전대차를 하는 경우, 부동산 소유자의 명시적이고 서면으로 작성된 공증 동의서를 받아야 합니다.
• "Termo de Responsabilidade"에 주의하기: 이제는 거부되는 경우가 잦은 고위험 선택지라는 점을 이해해야 합니다. 정식으로 등록된 임대차 계약이 훨씬 안전한 방법입니다.

마무리

이 새로운 AIMA의 지침은 이민 절차의 큰 강화입니다. 사기 방지를 목적으로 하지만, 이민자에게 더 큰 증명 책임 (그리고 비용!)을 부과하며, 이미 복잡하고 때로는 무자비한 임대 시장을 헤쳐 나갈 것을 강요합니다.