Правила AIMA для арендаторов: как подготовиться

Что такое нотариальное заявление, запрашиваемое AIMA?

С августа 2025 года вступает в силу новое правило, согласно которому любой договор аренды, используемый в качестве подтверждения адреса, должен сопровождаться официальным заявлением. Этот документ должен быть подписан как арендатором, так и владельцем недвижимости, а подписи должны быть заверены нотариусом или подтверждены юристом.

Это изменение ужесточает требования к тому, что стало основным камнем преткновения для заявителей. Только в 2025 году AIMA отклонила более 34 000 заявок на проживание и визы, при этом основной причиной отказа являются несоответствующие договоры аренды.

Кто больше всего пострадает?

Эта политика, как ожидается, создаст значительные препятствия для большой части иммигрантского населения.

• Арендаторы в неформальных условиях: Для многих новых прибывших в Португалии, где рынок аренды очень конкурентный, реальность заключается в неформальном жилье. Это включает в себя сдачу комнат в субаренду без ведома основного арендодателя или проживание по устным соглашениям. В этих распространенных сценариях получить нотариально заверенную подпись владельца недвижимости практически невозможно.
• Жертвы уклонения от налогов: Многие арендодатели в Португалии предпочитают получать арендные платежи "из-под полы", чтобы не платить налоги. Эти арендодатели вряд ли подпишут официальный, нотариально заверенный документ, который создаст юридическую запись об аренде для налоговых органов (Finanças).
• Те, кто полагается на "Декларации ответственности": Ранее многие заявители успешно использовали "Termo de Responsabilidade", нотариально заверенное письмо от друга или члена семьи, подтверждающее, что они предоставят жилье. Однако, недавние отчеты из онлайн-форумов и групп в Facebook указывают на изменения. AIMA теперь часто отвергает такие соглашения, даже если хозяин — гражданин Португалии, владеющий недвижимостью, и это толкает заявителей к формальным арендным договорам или владению недвижимостью.

Почему внезапная смена в AIMA?

Ужесточение мер рассматривается как двухстороннее усилие со стороны португальских властей.

1. Борьба с мошенничеством: AIMA активно работает над ликвидацией мошеннических заявок. Недавно агентство выявило случай, когда более тысячи иммигрантов были зарегистрированы по одному адресу, что является явным признаком мошеннической схемы. Также известная "Операция Призрак Аренды" в Порту выявила более 200 арендных мошенничеств, направленных на иностранцев. Требуя нотариально заверенный документ, AIMA стремится подтвердить, что аренда законна.
2. Обеспечение налогового соответствия: Новое требование соответствует долгосрочной цели португальской Налоговой службы формализовать рынок аренды. Выводя аренду на свет, правительство может гарантировать, что арендодатели регистрируют контракты и уплачивают соответствующий сбор и налоги на доход.

Что AIMA считает соответствующим арендным договором?

Для того чтобы арендный договор был принят AIMA, он должен соответствовать нескольким строгим критериям:

• Письменный и зарегистрированный: Договор аренды должен быть письменным контрактом, подписанным обеими сторонами и официально зарегистрированным в Finanças.
• Modelo 2 имеет решающее значение: После регистрации арендодатель получает форму "Modelo 2". Это официальное подтверждение регистрации, которое заявители должны запросить и включить в свою заявку.
• Проверяемые квитанции: Оплата аренды должна генерировать официальную электронную квитанцию ("recibo de renda eletrónico"), которая отображается в личном e-Fatura (налоговом портале) арендатора. Оплата наличными, через Wise или Revolut без этой официальной квитанции является серьезным поводом для беспокойства.
• Стандарт 12 месяцев: Для большинства виз на проживание (D7, D8, и т.д.) аренда на 12 месяцев является наиболее безопасным вариантом. Краткосрочная аренда на платформах, таких как Airbnb или Booking.com, не подходит для этапа получения разрешения на проживание от AIMA.

Несоответствие и разочарование в офисах AIMA

Иммиграционные юристы и заявители сообщают о тревожном отсутствии стандартизации в разных отделениях AIMA. Иммигрант в Вила-Реал сообщил, что ему отказали, несмотря на представление арендного договора, зарегистрированного в Finanças, и свидетельства из местного приходского совета, документы, которые ранее были достаточными. Сотрудник AIMA потребовал новое нотариально заверенное заявление от арендодателя.

Это несоответствие усиливает атмосферу юридической неопределенности, где успех заявки может зависеть от конкретного отделения AIMA или даже от конкретного сотрудника, занимающегося делом.

Как ориентироваться в новой реальности AIMA для арендаторов?

Для тех, кто проходит процесс получения визы или вида на жительство, дальнейший путь требует тщательности и проактивных мер.

• Требовать соблюдения: Перед подписанием договора аренды или внесением депозита настаивайте на обязательстве арендодателя зарегистрировать договор в Finanças и предоставить вам форму Modelo 2. Если они отказываются, это явный знак, чтобы уйти.
• Проверяйте все: Арендаторы имеют право зарегистрировать договор аренды самостоятельно, если арендодатель отказывается. Вы также можете проверить статус регистрации договора аренды через свой личный Portal das Finanças.
• Документируйте все платежи: Убедитесь, что вы получаете официальные электронные квитанции за каждую оплату аренды.
• Избегайте ловушек субаренды: Если вы сдаете жилье в субаренду, у вас должно быть явное, письменное и нотариально заверенное разрешение владельца недвижимости.
• Будьте осторожны с "Termo de Responsabilidade": Поймите, что это сейчас высокорискованный вариант, который часто отклоняется. Формальный, зарегистрированный договор аренды — гораздо более безопасный путь.

Как AnchorLess может помочь вам с подтверждением проживания?

AnchorLess предлагает дополнительные услуги, которые помогут вам преодолеть бюрократические барьеры, установленные AIMA.

Наши услуги включают проверку договора аренды и проверку визового досье, обе услуги предоставляются иммиграционными юристами, связанными с португальской коллегией адвокатов, которые могут подтвердить, что ваши документы соответствуют ожиданиям AIMA.

Мы также предлагаем услуги перевода и нотариального заверения документов, чтобы убедиться, что ваши документы готовы к представлению в AIMA.