Nové pravidlo AIMA pro nájemníky: doklad o ubytování a jak se připravit

Co je notářské prohlášení požadované AIMA?

Od začátku srpna 2025 platí nové pravidlo, které vyžaduje, aby každá smlouva o pronájmu používaná jako důkaz adresy byla doprovázena formálním prohlášením. Tento dokument musí být podepsán jak nájemcem, tak majitelem nemovitosti, a tyto podpisy musí být notářsky ověřeny notářem nebo ověřeny advokátem.

Tato změna ztíží proces, který se stal hlavním překážkou pro žadatele. V roce 2025 AIMA zamítla více než 34 000 žádostí o pobyt a víza, přičemž nesplňující nájemní smlouvy byly hlavním důvodem zamítnutí.

Koho se to nejvíce dotkne?

Tato změna politiky by měla vytvořit významné překážky pro velkou část imigrantské populace.

• Nájemníci v neformálních ujednáních: Pro mnoho nově příchozích v konkurenčním portugalském nájemním trhu představuje neformální bydlení realitu. To zahrnuje podnájem pokojů bez vědomí hlavního pronajímatele nebo bydlení na základě ústních dohod. V těchto běžných situacích je téměř nemožné získat notářsky ověřený podpis vlastníka nemovitosti.
• Oběti daňového úniku: Mnoho majitelů v Portugalsku dává přednost tomu, aby jim nájemné bylo vypláceno "pod stolem", aby se vyhnuli placení daní. Tito majitelé s největší pravděpodobností nepodepíší oficiální, notářsky ověřený dokument, který by vytvořil právní záznam o nájmu pro daňové orgány (Finanças).
• Ti, kteří se spoléhají na "prohlášení o odpovědnosti": Dříve mnoho žadatelů úspěšně využívalo tzv. „Termo de Responsabilidade“ – notářsky ověřený dopis od přítele či člena rodiny, který potvrzoval poskytnutí ubytování. Nedávné zkušenosti z online fór a facebookových skupin však ukazují změnu přístupu. Nyní AIMA tyto dohody často odmítá, a to i v případě, že hostitel je portugalský občan vlastník dané nemovitosti, čímž žadatele směřuje k uzavření formální nájemní smlouvy či vlastnictví nemovitosti.

Proč náhle změna od AIMA?

Tento úder je považován za dvojí úsilí portugalských úřadů.

1. Boje proti podvodům: AIMA aktivně pracuje na odstranění podvodných žádostí. Agentura nedávno upozornila na případ, kdy bylo více než tisíc imigrantů zaregistrováno na jednu adresu, což je jasný indikátor podvodného schématu. Známá „Operace Duchovní nájem“ v Portu také odhalila více než 200 nájemních podvodů, které cílily na cizince. Vyžadováním notářsky ověřeného dokumentu se AIMA snaží ověřit, že nájem je legitimní.
2. Prosazování daňové souladnosti: Nová povinnost souhlasí s dlouhodobým cílem Portugalské daňové správy formalizovat trh s nájmy. Vynucením smluv do otevřeného prostoru může vláda zajistit, že majitelé registrují smlouvy a platí příslušnou daň z převodu nemovitostí a příjmy z daně z příjmů.

Co AIMA považuje za souladný nájem?

Aby byl nájem přijat AIMA, musí splňovat několik přísných kritérií:

• Psaný a zaregistrován: Nájemní smlouva musí být písemná smlouva, podepsaná oběma stranami a oficiálně zaregistrována u Finanças.
• Modelo 2 je zásadní: Po registraci obdrží majitel formulář „Modelo 2“. Jedná se o oficiální potvrzení registrace, které žadatelé musí požádat a zahrnout do své žádosti.
• Ověřitelné účetní doklady: Platby nájmu by měly generovat oficiální elektronický účet („recibo de renda eletrónico“), který se objeví v osobním e-Fatura (daňovém portálu) nájemce. Platby v hotovosti, přes Wise nebo Revolut bez tohoto oficiálního účetního dokladu jsou velkou červenou vlajkou.
• 12měsíční standard: Pro většinu víz pro pobyt (D7, D8, atd.), je 12měsíční nájem nejbezpečnější možností. Krátkodobé nájmy na platformách jako Airbnb nebo Booking.com nejsou vhodné pro fázi povolení pobytu AIMA.

Nesrovnalosti a frustrace na pobočkách AIMA

Imigrační právníci a žadatelé upozorňují na znepokojivý nedostatek jednotných postupů na různých pobočkách AIMA. Imigrant ve městě Vila Real uvedl, že jeho žádost byla zamítnuta, přestože předložil nájemní smlouvu registrovanou u Finanças a potvrzení od místní farní rady — dokumenty, které dříve postačovaly. Pracovník AIMA požadoval nové notářsky ověřené prohlášení pronajímatele.

Tato nejednotnost prohlubuje právní nejistotu, kdy úspěch žádosti může záviset na konkrétní pobočce AIMA, nebo dokonce na konkrétním pracovníkovi, který případ vyřizuje.

Jak se zorientovat v nové realitě AIMA pro nájemníky?

Pro ty, kdo procházejí procesem získání víza nebo povolení k pobytu, je třeba postupovat pečlivě a aktivně.

• Trvejte na dodržení povinností: Před podpisem nájemní smlouvy nebo zaplacením kauce trvejte na tom, aby se pronajímatel zavázal smlouvu zaregistrovat u Finanças a poskytl vám formulář Modelo 2. Pokud odmítne, je to jasný signál, že byste měli hledat jinde. Registrovaná nájemní smlouva je také podmínkou pro Porta 65 Jovem, příspěvek na nájem pro nájemníky ve věku od 18 do 35 let.
• Vše si ověřte: Pokud pronajímatel odmítne, mají nájemníci právo zaregistrovat nájemní smlouvu sami. Stav registrace smlouvy si můžete ověřit také prostřednictvím svého osobního účtu na Portal das Finanças.
• Dokládejte všechny platby: Ujistěte se, že za každou platbu nájemného obdržíte oficiální elektronické potvrzení.
• Vyhněte se úskalím podnájmu: Pokud byt dále podnajímáte, musíte mít výslovný písemný souhlas vlastníka nemovitosti s úředně ověřeným podpisem.
• Pozor na „Termo de Responsabilidade“: Mějte na paměti, že tato možnost je nyní vysoce riziková a bývá často zamítána. Formální nájemní smlouva řádně zaregistrovaná je mnohem bezpečnější cestou.

Závěrečné myšlenky

Toto nové nařízení od AIMA představuje významné ztížení imigračních postupů. I když je zaměřeno na potlačení podvodů, klade na imigranty větší zátěž důkazů (a nákladů!) na imigranty, což nás nutí orientovat se v již složitém a často neúprosném trhu s pronájmy.