AIMA Huurdersregel: Hoe je moet voorbereid zijn

Wat is de notariële verklaring die door AIMA wordt gevraagd?

Sinds begin augustus 2025 is de nieuwe regel van kracht dat elk huurcontract dat als bewijs van adres wordt gebruikt, moet worden vergezeld van een formele verklaring. Dit document moet worden ondertekend door zowel de huurder als de eigenaar van de woning, en deze handtekeningen moeten worden notarieel gelegaliseerd door een notaris of worden gevalideerd door een advocaat.

Deze wijziging maakt het strenger voor wat een groot struikelblok is geworden voor aanvragers. In 2025 alleen al heeft AIMA meer dan 34.000 aanvragen voor verblijfsvergunningen en visa afgewezen, waarbij niet-nalevende huurcontracten een hoofdzaak voor weigering zijn.

Wie zal het meest getroffen worden?

Deze beleidswijziging zal waarschijnlijk aanzienlijke obstakels creëren voor een groot deel van de immigrantenbevolking.

• Huurders in Informele Regelingen: De realiteit voor veel nieuwkomers op de concurrentiële Portugese huurmarkt is informele huisvesting. Dit omvat het onderverhuur van kamers zonder toestemming van de hoofdverhuurder of het leven onder mondelinge overeenkomsten. In deze veelvoorkomende scenario's is het bijna onmogelijk om een notariële handtekening van de eigenaar van het pand te verkrijgen.
• Slachtoffers van Belastingontduiking: Veel verhuurders in Portugal geven de voorkeur aan het ontvangen van huurbetalingen 'onder de tafel' om belasting te ontduiken. Deze verhuurders zullen hoogst onwaarschijnlijk een officieel, notariële document ondertekenen dat een juridisch bewijs van de huur voor de belastingautoriteiten (Finanças) zou creëren.
• Die Afhankelijk zijn van 'Verantwoordelijkheidsverklaringen': Vroeger gebruikten veel aanvragers met succes een 'Termo de Responsabilidade', een notariële brief van een vriend of familielid die bevestigde dat zij onderdak zouden bieden. Echter, recente ervaringen uit online forums en Facebook-groepen geven aan dat er een verschuiving is. AIMA verwerpt deze regelingen nu vaak, zelfs wanneer de gastheer een Portugese burger is die zijn eigen pand bezit, en duwt aanvragers in de richting van formele huurovereenkomsten of eigendom van een pand.

Waarom de plotselinge verandering van AIMA?

De aanpak wordt gezien als een dubbelzinnige inspanning van de Portugese autoriteiten.

1. Bestrijding van fraude: AIMA werkt actief om fraude te elimineren. Het bureau heeft recent een geval gemeld waarbij meer dan duizend immigranten werden geregistreerd op een enkel adres, een duidelijk teken van een fraudeus schema. De beruchte "Operatie Ghost Rent" in Porto onthulde ook meer dan 200 huurovervalleien die buitenlanders als doelwit hadden. Door een notariële akte te vereisen, streeft AIMA ernaar te verifiëren dat de huurovereenkomst legitiem is.
2. Handhaving van fiscale naleving: De nieuwe vereiste sluit aan bij het langdurige doel van de Portugese Belastingdienst om de huurmarkt te formaliseren. Door huurovereenkomsten openbaar te maken, kan de overheid ervoor zorgen dat verhuurders contracten registreren en de overeenkomstige stempelheffing en inkomstenbelastingen betalen.

Wat houdt een compliant lease volgens AIMA in?

Voor een huurovereenkomst die door AIMA wordt geaccepteerd, moet aan verschillende strenge criteria worden voldaan:

• Geschreven en geregistreerd: De huurovereenkomst moet een schriftelijke overeenkomst zijn, ondertekend door beide partijen en officieel geregistreerd bij de Finanças.
• Modelo 2 is cruciaal: Na registratie ontvangt de verhuurder een "Modelo 2" formulier. Dit is het officiële bewijs van registratie dat sollicitanten moeten aanvragen en in hun aanvraag opnemen.
• Controleerbare ontvangstbewijzen: Huurbetalingen moeten een officieel elektronisch ontvangstbewijs ("recibo de renda eletrónico") genereren dat verschijnt in het persoonlijke e-Fatura (belastingportaal) van de huurder. Betalingen via contanten, Wise of Revolut zonder dit officiële ontvangstbewijs zijn een groot rood vlaggetje.
• 12-maands standaard: Voor de meeste verblijfsvergunningen (D7, D8, etc.), is een huurovereenkomst van 12 maanden de veiligste optie. Kortetermijnverhuur via platforms zoals Airbnb of Booking.com is niet geschikt voor het AIMA verblijfsvergunning stadium.