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要するに
- 銀行が非居住者に融資する金額は、通常、物件価格または評価額のいずれか低い方の最大70%です（実務上）。
- スペインの新築住宅ローンの平均金利は、2026年8月に固定金利3.16%でした（INE）。Euriborは9月に3.247%でした。
- 法律により、住宅ローンに関する公証人費用、登記費用、印紙税は銀行が負担します。評価費用と購入税はお客様の負担です。
- 署名の10日前に正式な融資条件の提示を受け、希望する公証人との無料面談を利用できます。
スペインで非居住者はいくら借り入れできますか？
銀行が融資できる金額に、法律上の上限はありません。実際には、銀行は通常、非居住者には物件価格または査定額のいずれか低い方の60%～70%、居住者には最大80%を融資します。そのため、少なくとも30%の頭金と、それに加えて諸費用を用意する計画を立てましょう。銀行は、主に住宅の価値ではなく、あなたの収入、貯蓄、負債に基づいて審査し、融資を拒否する場合は理由を説明しなければなりません（Ley 5/2019, art. 11）。
- 非居住者が通常銀行から求められる書類 実務：パスポートとNIE、直近の給与明細または会計書類、直近の納税申告書、銀行取引明細、自国の信用情報、予約契約または手付金契約。
- 評価：銀行から独立した認定評価士による評価が必要です。6か月以内の評価書であれば、自分で手配したものを提出できます。また、銀行はその確認に手数料を請求できません（Orden ECO/805/2003、RDL 24/2021 art. 20）。
- 年齢：銀行は通常、75歳ごろまでにローンを完済することを求めます 実務。
2026年のスペインの住宅ローン金利
3.08%
すべての新規住宅ローン
3.16%
固定
2.95%
変数、先頭
26年間
平均期間
スペインの新規住宅ローンの平均金利は、2026年8月時点で3.08%でした。内訳は固定金利が3.16%、変動金利ローンの開始時が2.95%で、平均期間は26年でした。そのうち64.1%が固定金利でした（INE、暫定値）。Banco de Españaによる新規住宅ローンの年率換算金利は3.10%でした。銀行は通常、非居住者により高い金利を課します慣行。
今日のユーロインターバンク金利
変動金利型ローンの大半で指標となる12か月物Euriborは、2026年9月に3.247%となり、2月の2.22%から上昇しました（Banco de España、BOE）。
| 月 | Euribor | 月 | Euribor |
|---|---|---|---|
| 2025年10月 | 2.187% | 2026年4月 | 2.747% |
| 2025年11月 | 2.217% | 2026年5月 | 2.804% |
| 2025年12月 | 2.267% | 2026年6月 | 2.798% |
| 2026年1月 | 2.245% | 2026年7月 | 2.855% |
| 2026年2月 | 2.221% | 2026年8月 | 2.954% |
| 2026年3月 | 2.565% | 2026年9月 | 3.247% |
10月の数値は11月初旬に発表されます。
固定金利、変動金利、それともミックス型？
固定
契約期間中は同じ料金です。
変数
Euriborに銀行のスプレッドを加えた金利で、通常は毎年見直されます。下限金利は設定できず、金利はゼロを下回りません（Ley 5/2019 art. 21）。
混合
数年間は固定、その後は変動。
変動金利から固定金利への切り替えにかかる費用は、最初の3年間は最大0.05％で、その後は無料です（Ley 5/2019 art. 23）。
出典：INE、住宅ローン統計、2026年8月（暫定値、2026年10月26日公表）；Banco de España、統計速報、表19.6；Euribor：Banco de España、2026年10月2日付のBOE。2026年10月27日確認。
スペインの住宅ローン費用：誰が何を負担するのか
| 費用 | 負担者 | 出典 |
|---|---|---|
| 住宅ローン契約書の公証費用 | 銀行 | Ley 5/2019 art. 14.1.e |
| 住宅ローンの登記費用 | 銀行 | 同上 |
| 手続き代行業者（gestoría）への費用 | 銀行 | 同上 |
| 住宅ローンにかかる印紙税（AJD） | 銀行 | TRLITPAJD art. 29 (RDL 17/2018) |
| 物件評価費用 | あなた （通常€250–600、実務上） | art. 14.1.e |
| 合意した場合の融資手数料 | あなた、一度限り （非居住者の場合、実務上は約0.5%が一般的） | art. 14.4 |
| 購入税、売買契約書の公証費用および登記費用 | あなた | 購入ガイド |
地域別の購入税
| 地域 | 中古住宅 | 新築住宅 |
|---|---|---|
| アンダルシア | 7% | 付加価値税 10% + 印紙税 1.2% |
| バレンシア州 | 9% 100万ユーロ超は11% | 付加価値税 10% + 印紙税 1.4% |
| カタルーニャ | 10–13% 価格帯による | 付加価値税 10% + 印紙税 1.5% |
| マドリード | 6% | 付加価値税 10% + 印紙税 0.4–0.75% |
| バレアレス諸島 | 8–13% 価格帯による | 付加価値税 10% + 印紙税 1.5% 100万ユーロから2% |
| カナリア諸島 | 6.5% | IGIC 7% + 印紙税 1% |
| ムルシア | 7.75% | 付加価値税 10% + 印紙税 1.5% |
購入にかかるすべての費用をステップごとに解説：スペインで家を購入するためのガイド。
出典：Ley 5/2019 art. 14 (BOE-A-2019-3814); TRLITPAJD art. 29（RDL 17/2018による改正後）；各地域の税法（購入ガイドに記載、2026年10月27日確認）。
海外からスペインで住宅ローンを組む方法：手順ごとに解説
1
NIEを取得しましょう。 どちらの証書にも記載されます。
海外から、€199〜
2
スペインの銀行口座を開設する。借入れを義務づける法律はありませんが、貸し手が融資の条件として口座の開設を求める場合があります（Ley 5/2019 art. 17）。また、手付金や公証人への支払い、各種請求書の支払いにも口座が必要です。
€659
3
事前承認を取得するため、収入を証明する書類を用意し、銀行2〜3行または仲介業者に相談しましょう。
4
住宅の評価は、認定評価人によるもの（または6か月以内に行われたご自身の評価）です。
5
拘束力のあるオファー（FEIN）、警告事項一覧（FiAE）、および契約書の草案は、署名の少なくとも10日前に提示されます（第14条）。
6
無料の公証人との面談は、対面または代理人を通じて、遅くとも前日までに行います（第15条）。
7
署名する 購入契約と住宅ローン契約に、公証人の立ち会いのもと、ご本人または委任状による代理人を通じて。
8
銀行が抵当権を登記し、その費用を負担します。
繰り上げ返済、保険、その他の商品
- 繰上返済手数料（第23条、2025年1月1日から再び適用）：変動金利の場合、最初の3年間は最大0.25％、または最初の5年間は最大0.15％（いずれかは契約で定める）。その後は手数料なし。固定金利の場合、最初の10年間は最大2％、その後は1.5％。いずれの場合も、銀行の実損額を超えてはならない。
- 抱き合わせ商品の販売は禁止されていますが、2つの例外があります（第17条）：保険については、銀行は同等の保険契約を、費用を課すことなく、どの保険会社のものでも受け入れなければなりません。また、ローン用の口座は例外です。
- 返済遅延：ローン金利に3ポイントを加算します。返済期間の前半にローン総額の3％（または12回分）、後半に7％（または15回分）の未払いが生じた場合に限り、ローン残額全額の一括返済を請求できます（第24～25条）。
出典：不動産信用契約を規定する法律第5/2019号、第17条、第23条、第24条および第25条。2026年10月27日現在施行。
ポンドまたはドルで収入を得ていますか？
ポンド、ドル、またはクローネで返済するユーロ建てローンでは、為替リスクはお客様が負うことになります。この計算ツールでは、お客様の通貨が20%下落した場合に、返済額が収入に占める割合を確認できます。外貨建てローンは、収入を得ている通貨に換算することができ、返済額が20%を超えて変動した場合、銀行はお客様に警告しなければなりません（Ley 5/2019 art. 20）。
別の通貨で支払われていますか？ 電卓に手取り収入を入力し、その横で通貨を選択してください。 収入を追加する ↑
3つの例
| 住宅 | ローン | 金利 | 毎月の返済額 | 契約時の現金 |
|---|---|---|---|---|
| バレンシア州の再販マンション、250,000ユーロ 試してみる ↑ | 175,000ユーロ（70%）、25年 | 固定金利3.16% | €845 | €98,572 |
| €400,000の中古住宅、アンダルシア こちらをお試しください ↑ | €280,000（70%）、25年 | Euribor 3.247% + 1.00 | €1,516 （Euribor +2の場合は€1,836） | €149,210 |
| バレアレス諸島の新築住宅、€600,000 こちらをお試しください ↑ | €360,000（60%）、20年 | 10年間は3.0%、その後はEuribor + 1.00 | €1,997、その後は€2,118 | €310,394 |
海外在住の場合の住宅ローン付き住宅への課税
スペインでは、2013年以降、主たる住居の購入に対する税制上の優遇措置はありません。非居住者の場合、住宅ローンの利息を控除できるのはスペイン国内の賃貸収入からのみで、EUまたはEEAに居住している場合に限られます。賃貸に出していない住宅には、みなし所得に対する非居住者税が課され、控除は認められません。
海外在住者向けスペインの不動産税：購入ガイド。
出典：LIRPF、経過措置第18条（Ley 16/2012）；TRLIRNR第24条。
スペインでの不動産購入について詳しく
よくある質問
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スペインで非居住者は住宅ローンを組めますか？
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スペインの住宅ローンには頭金がいくら必要ですか？
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2026年のスペインの住宅ローン金利は？
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スペインで住宅ローンの費用を負担するのは誰ですか？
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スペインで住宅ローンを組むにはNIEが必要ですか？
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スペインの銀行口座は必要ですか？
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スペインの住宅ローンの期間はどのくらいですか？
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スペインの住宅ローンは繰り上げ返済できますか？
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ポンドまたはドルで収入を得ている場合、スペインで住宅ローンを組めますか？
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計算結果は見積もりですか？
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スペインで購入するなら、まずNIEを取得しましょう。
これは権利証に記載され、銀行は申請書類とともに提出するよう求めます。
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