AnchorLess › Immobilienkauf in Spanien › Hypothekenrechner
Spanischer Hypothekenrechner für Nichtansässige
„Ein zuverlässiger Service zu einem sehr wettbewerbsfähigen Preis“
„Ein weiterer Pluspunkt ist, dass AnchorLess in mehreren Sprachen verfügbar ist.“
„Meiner Meinung nach würde ich empfehlen, ein Unternehmen wie anchorless.io zu nutzen.“
„Überlassen Sie AnchorLess den Verwaltungsaufwand, damit Sie Ihr neues Leben in Portugal genießen können.“
„Ein zuverlässiger Service zu einem sehr wettbewerbsfähigen Preis“
„Ein weiterer Pluspunkt ist, dass AnchorLess in mehreren Sprachen verfügbar ist“
„Meiner Meinung nach würde ich empfehlen, ein Unternehmen wie anchorless.io zu nutzen.“
„Lassen Sie AnchorLess die Behördengänge für Sie erledigen, damit Sie Ihr neues Leben in Portugal genießen können.“
KURZ GESAGT
- Banken verleihen Nichtansässigen in der Regel bis zu 70% des Kaufpreises oder des Schätzwerts, je nachdem, welcher niedriger ist (gängige Praxis).
- Der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnungsbaudarlehen in Spanien lag im August 2026 bei 3.16% fest (INE); der Euribor lag im September bei 3.247%.
- Die Bank trägt gesetzlich die Kosten für Notar, Registereintrag und Stempelsteuer der Hypothek; Sie zahlen die Bewertung und die Erwerbsteuer.
- Sie erhalten das verbindliche Angebot 10 Tage vor der Unterzeichnung sowie eine kostenlose Sitzung mit einem Notar Ihrer Wahl.
Wie viel kann ein Nichtansässiger in Spanien leihen?
Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für den Betrag, den eine Bank Ihnen leihen darf. In der Praxis finanzieren Banken Nichtansässigen 60% bis 70% des Kaufpreises oder des Schätzwerts – je nachdem, welcher niedriger ist – und Ansässigen bis zu 80%: Planen Sie mindestens 30% Eigenkapital sowie die zusätzlichen Kosten ein. Die Bank muss Ihre Einkünfte, Ersparnisse und Schulden beurteilen und darf sich dabei nicht hauptsächlich am Wert der Immobilie orientieren. Eine Ablehnung muss sie begründen (Ley 5/2019, art. 11).
- Was Banken von Nichtansässigen normalerweise verlangen Praxis: Reisepass und NIE, die letzten Gehaltsabrechnungen oder Geschäftsbücher, die letzte Steuererklärung, Kontoauszüge, eine Kreditauskunft aus Ihrem Land, den Reservierungs- oder Arras-Vertrag.
- Die Bewertung: ein zugelassener, von der Bank unabhängiger Gutachter; Sie können einen eigenen Gutachter beauftragen, dessen Bewertung nicht älter als sechs Monate ist, und die Bank darf für deren Prüfung keine Gebühren berechnen (Orden ECO/805/2003, RDL 24/2021 art. 20).
- Das Alter: Banken möchten normalerweise, dass der Kredit bis etwa zum 75. Lebensjahr zurückgezahlt ist Praxis.
Spanische Hypothekenzinsen im Jahr 2026
3.08%
alle neuen Wohnungsdarlehen
3.16%
fest
2.95%
Variable, am Anfang
26 Jahre
durchschnittliche Laufzeit
Der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypothekendarlehen in Spanien lag im August 2026 bei 3.08%: 3.16% bei Festzinsdarlehen und zu Beginn eines variabel verzinsten Darlehens 2.95%, bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 26 Jahren; 64.1% davon waren Festzinsdarlehen (INE, vorläufig). Der effektive Jahreszins des Banco de España für neue Immobiliendarlehen lag bei 3.10%. Banken verlangen von Nichtansässigen üblicherweise höhere Zinsen Praxis.
Euribor heute
Der 12-Monats-Euribor, der Referenzindex für die meisten variabel verzinsten Kredite, lag im September 2026 bei 3.247%, gegenüber 2.22% im Februar (Banco de España, BOE).
| Monat | Euribor | Monat | Euribor |
|---|---|---|---|
| Oktober 2025 | 2,187 % | April 2026 | 2,747 % |
| November 2025 | 2,217 % | Mai 2026 | 2,804 % |
| Dezember 2025 | 2,267 % | Juni 2026 | 2,798 % |
| Januar 2026 | 2,245 % | Juli 2026 | 2,855 % |
| Februar 2026 | 2,221 % | August 2026 | 2,954 % |
| März 2026 | 2,565 % | September 2026 | 3,247 % |
Der Oktoberwert wird in den ersten Novembertagen veröffentlicht.
Fest, variabel oder gemischt?
Fest
Während der gesamten Laufzeit derselbe Betrag.
Variabel
Euribor zuzüglich der Marge der Bank, die regelmäßig (in der Regel jährlich) überprüft wird; ein Mindestzinssatz ist nicht zulässig und der Zinssatz darf nicht unter null fallen (Ley 5/2019 art. 21).
Gemischt
Einige Jahre lang fest, danach variabel.
Der Wechsel von variablen zu festen Kosten kostet in den ersten drei Jahren höchstens 0,05 %, danach nichts (Ley 5/2019 art. 23).
Quellen: INE, Estadística de Hipotecas, August 2026 (vorläufig, veröffentlicht am 26. Oktober 2026); Banco de España, Boletín Estadístico, Tabelle 19.6; Euribor: Banco de España, im BOE vom 2. Oktober 2026. Geprüft am 27. Oktober 2026.
Die Kosten einer Hypothek in Spanien: Wer zahlt was?
| Kosten | Wer zahlt | Quelle |
|---|---|---|
| Notarkosten für die Hypothekenurkunde | die Bank | Ley 5/2019 art. 14.1.e |
| Eintragung der Hypothek | die Bank | dieselbe |
| Die Agentur (gestoría) | die Bank | dieselbe |
| Stempelsteuer (AJD) auf die Hypothek | die Bank | TRLITPAJD art. 29 (RDL 17/2018) |
| Die Bewertung | Sie (üblicherweise €250–600, in der Praxis) | art. 14.1.e |
| Eine Bearbeitungsgebühr, falls vereinbart | Sie, einmalig (für Nichtansässige in der Praxis oft etwa 0.5%) | art. 14.4 |
| Die Kaufsteuer sowie Notar- und Registerkosten für die Kaufurkunde | Sie | der Kaufratgeber |
Die Grunderwerbsteuer, Region für Region
| Region | Bestandsimmobilie | Neubau |
|---|---|---|
| Andalusien | 7% | Mehrwertsteuer 10% + Stempelsteuer 1.2% |
| Region Valencia | 9% 11% über €1 Million | Mehrwertsteuer 10% + Stempelsteuer 1.4% |
| Katalonien | 10–13% je nach Preisklasse | Mehrwertsteuer 10% + Stempelsteuer 1.5% |
| Madrid | 6% | Mehrwertsteuer 10% + Stempelsteuer 0.4–0.75% |
| Balearen | 8–13% je nach Preisklasse | Mehrwertsteuer 10% + Stempelsteuer 1.5% 2% ab €1 Million |
| Kanarische Inseln | 6.5% | IGIC 7% + Stempelsteuer 1% |
| Murcia | 7.75% | Mehrwertsteuer 10% + Stempelsteuer 1.5% |
Alle Kosten beim Kauf, Schritt für Schritt: unser Leitfaden zum Hauskauf in Spanien.
Quellen: Ley 5/2019 art. 14 (BOE-A-2019-3814); TRLITPAJD art. 29, geändert durch RDL 17/2018; Steuergesetz jeder Region, wie im Kaufleitfaden (überprüft am 27. Oktober 2026).
So erhalten Sie Schritt für Schritt aus dem Ausland eine Hypothek in Spanien
1
Beantragen Sie Ihre NIE. Sie wird in beide Urkunden aufgenommen.
Ab €199, aus dem Ausland
2
Ein spanisches Bankkonto eröffnen. Kein Gesetz verpflichtet dazu, einen Kredit aufzunehmen, aber der Kreditgeber kann für das Darlehen ein Konto verlangen (Ley 5/2019 art. 17), und Sie benötigen eines für die Anzahlung, den Notar und die Rechnungen.
3
Holen Sie eine Vorabgenehmigung von zwei oder drei Banken oder einem Makler ein und legen Sie Ihre Einkommensnachweise vor.
4
Die Bewertung der Immobilie durch einen zugelassenen Gutachter (oder durch Sie selbst, sofern sie weniger als sechs Monate alt ist).
5
Das verbindliche Angebot (FEIN), das Hinweisblatt (FiAE) und der Vertragsentwurf, mindestens 10 Tage vor der Unterzeichnung (Art. 14).
6
Der kostenlose Notartermin, persönlich oder durch eine bevollmächtigte Person, spätestens am Vortag (Art. 15).
7
Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag und den Hypothekenvertrag vor dem Notar, persönlich oder durch eine bevollmächtigte Person.
8
Die Bank lässt die Hypothek eintragen und übernimmt die Kosten dafür.
Vorzeitige Rückzahlung, Versicherung und weitere Produkte
- Vorfälligkeitsentschädigungen (Art. 23, seit dem 1. Januar 2025 wieder in Kraft): variabler Zinssatz, höchstens 0.25% in den ersten 3 Jahren oder 0.15% in den ersten 5 Jahren (der Vertrag legt eine der beiden Varianten fest), danach keine; fester Zinssatz, höchstens 2% für 10 Jahre, danach 1.5%; und niemals mehr als der tatsächliche Verlust der Bank.
- Kopplungsgeschäfte sind verboten, mit zwei Ausnahmen (Art. 17): Versicherungen, wobei die Bank eine gleichwertige Police eines beliebigen Versicherers kostenlos akzeptieren muss; sowie ein Konto für das Darlehen.
- Zahlungsverzug: der Zinssatz des Darlehens plus 3 Punkte; das gesamte Darlehen kann erst dann fällig gestellt werden, wenn in der ersten Hälfte der Laufzeit 3% davon (oder 12 Raten) und in der zweiten Hälfte 7% (oder 15 Raten) unbezahlt sind (Art. 24–25).
Quelle: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, Art. 17, 23, 24 und 25, in Kraft am 27. Oktober 2026.
Verdienen Sie in Pfund oder Dollar?
Bei einem Eurokredit, den Sie in Pfund, Dollar oder Kronen zurückzahlen, tragen Sie das Wechselkursrisiko: Der Rechner zeigt, welchen Anteil Ihrer Einkünfte die Rate ausmacht, wenn Ihre Währung 20% an Wert verliert. Ein Fremdwährungskredit kann in die Währung umgestellt werden, in der Sie Ihr Einkommen beziehen, und die Bank muss Sie warnen, wenn sich die Zahlungen um mehr als 20% verändern (Ley 5/2019 art. 20).
In einer anderen Währung bezahlt? Geben Sie Ihr Nettoeinkommen in den Rechner ein und wählen Sie daneben Ihre Währung aus. Mein Einkommen hinzufügen ↑
Drei Beispiele
| Eigenkapital | Darlehen | Zinssatz | Monatliche Rate | Bargeld bei Vertragsunterzeichnung |
|---|---|---|---|---|
| Weiterverkauf einer Wohnung für 250.000 € in der Region Valencia Jetzt ausprobieren ↑ | 175.000 € (70 %), 25 Jahre | fest 3,16 % | 845 € | 98.572 € |
| 400.000 € für eine Bestandsimmobilie, Andalusien Jetzt ausprobieren ↑ | 280.000 € (70 %), 25 Jahre | Euribor 3,247 % + 1,00 | 1.516 € (1.836 €, wenn Euribor +2) | 149.210 € |
| €600.000 neues Zuhause, Balearen Jetzt ausprobieren ↑ | €360.000 (60 %), 20 Jahre | 3,0 % für 10 Jahre, danach Euribor + 1,00 | €1.997, danach €2.118 | €310.394 |
Steuern auf eine belastete Immobilie, wenn Sie im Ausland leben
Spanien gewährt seit 2013 keine Steuervergünstigungen mehr beim Kauf eines Hauptwohnsitzes. Als Nichtansässiger sind Hypothekenzinsen nur von spanischen Mieteinnahmen absetzbar, und auch nur, wenn Sie in der EU oder im EWR leben; für eine Immobilie, die Sie nicht vermieten, fällt die Steuer für Nichtansässige auf ein fiktives Einkommen an, ohne dass ein Abzug möglich ist.
Grundsteuer in Spanien, wenn Sie im Ausland leben, in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf.
Quellen: LIRPF, Übergangsvorschrift 18 (Ley 16/2012); TRLIRNR Art. 24.
Mehr zum Immobilienkauf in Spanien
Ein Haus in Spanien als Ausländer kaufen
Die NIE, die Sie für die Urkunde benötigen, die Kaufsteuer je Region, die tatsächlichen Kosten und die 7 Schritte.
Leitfaden
Erbschaftsteuer in Spanien für Nichtansässige
Was jeder Erbe je nach Region zahlt, die Frist von 6 Monaten, die NIE und die Schritte aus dem Ausland.
Leitfaden
So erhalten Sie Ihre NIE in Spanien
Die Nummer, die in den Kaufvertrag und den Hypothekenvertrag eingetragen wird, und wie Sie sie aus dem Ausland erhalten.
Leitfaden
FAQ
Spanische Hypotheken: häufig gestellte Fragen. Benötigen Sie noch Hilfe? Schreiben Sie uns im Chat, um Antworten vom AnchorLess-Team zu erhalten.
Chatten Sie mit uns
Können Nichtansässige in Spanien eine Hypothek aufnehmen?
Können Nichtansässige in Spanien eine Hypothek aufnehmen?
Wie hoch muss die Anzahlung für eine spanische Hypothek sein?
Wie hoch muss die Anzahlung für eine spanische Hypothek sein?
Wie hoch sind die spanischen Hypothekenzinsen im Jahr 2026?
Wie hoch sind die spanischen Hypothekenzinsen im Jahr 2026?
Wer trägt die Kosten einer Hypothek in Spanien?
Wer trägt die Kosten einer Hypothek in Spanien?
Benötige ich eine NIE, um in Spanien eine Hypothek aufzunehmen?
Benötige ich eine NIE, um in Spanien eine Hypothek aufzunehmen?
Benötige ich ein spanisches Bankkonto?
Benötige ich ein spanisches Bankkonto?
Wie lange kann eine spanische Hypothek laufen?
Wie lange kann eine spanische Hypothek laufen?
Kann ich eine spanische Hypothek vorzeitig zurückzahlen?
Kann ich eine spanische Hypothek vorzeitig zurückzahlen?
Kann ich in Spanien eine Hypothek aufnehmen, wenn ich in Pfund oder Dollar verdiene?
Kann ich in Spanien eine Hypothek aufnehmen, wenn ich in Pfund oder Dollar verdiene?
Ist das Ergebnis des Rechners ein Angebot?
Ist das Ergebnis des Rechners ein Angebot?
Immobilienkauf in Spanien? Beginnen Sie mit Ihrer NIE.
Es wird in die Urkunden aufgenommen, und die Bank verlangt es zusammen mit Ihren Unterlagen.
AnchorLess ist keine Bank, kein Buchhalter, kein Steuerberater, kein Anlageberater und keine Anwaltskanzlei, noch sind wir eine Regierungsbehörde oder eine offizielle Regierungswebsite. Wir fungieren als Vermittler, der Ihnen hilft, mit akkreditierten Fachleuten in Kontakt zu treten und administrative Prozesse für Ihre Umsiedlung in Europa zu optimieren.
NACH PORTUGAL ZIEHEN
Dienstleistungen
Leitfäden
ZIEHEN SIE NACH SPANIEN
Dienstleistungen
Leitfäden
NACH ITALIEN UMZIEHEN
UMZUG INNERHALB EUROPAS
Leitfäden
Kostenlose Tools
© 2022 - 2026 anchorless.io, alle Rechte vorbehalten.