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Hipoteca en España: calculadora para no residentes
«Un servicio sólido a un precio muy competitivo»
«Otro aspecto destacado es que AnchorLess está disponible en varios idiomas»
«En mi opinión, recomendaría contratar los servicios de una empresa como anchorless.io»
«Deja que AnchorLess se encargue de los trámites para que puedas disfrutar de tu nueva vida en Portugal».
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EN RESUMEN
- Los bancos suelen prestar a los no residentes hasta el 70% del precio o de la tasación, lo que sea menor (práctica habitual).
- El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas en España fue del 3.16% fijo en agosto de 2026 (INE); el Euribor se situó en el 3.247% en septiembre.
- Por ley, el banco paga los gastos de notaría y registro de la hipoteca, así como el impuesto de actos jurídicos documentados; usted paga la tasación y el impuesto de compra.
- Recibirá la oferta vinculante 10 días antes de la firma y una sesión gratuita con un notario de su elección.
¿Cuánto puede pedir prestado un no residente en España?
No existe un límite legal sobre cuánto puede prestarte un banco. En la práctica, los bancos suelen prestar a los no residentes entre el 60 % y el 70 % del precio o la tasación, lo que sea menor, y a los residentes hasta el 80 %: prevé una entrada de al menos el 30 % y los gastos adicionales. El banco debe evaluarte en función de tus ingresos, ahorros y deudas, y no principalmente del valor de la vivienda, y explicar cualquier denegación (Ley 5/2019, art. 11).
- Lo que suelen pedir los bancos a los no residentes práctica: pasaporte y NIE, las últimas nóminas o cuentas, la última declaración de impuestos, extractos bancarios, un informe crediticio de tu país, el contrato de reserva o de arras.
- La tasación: un tasador homologado e independiente del banco; puedes aportar la tuya, siempre que tenga menos de seis meses, y el banco no puede cobrar por revisarla (Orden ECO/805/2003, RDL 24/2021 art. 20).
- La edad: los bancos suelen querer que el préstamo esté amortizado antes de los 75 años, aproximadamente práctica.
Tipos de interés hipotecarios en España en 2026
3.08%
todos los préstamos hipotecarios nuevos
3.16%
fijo
2.95%
variable, al principio
26 años
plazo medio
El tipo medio de las nuevas hipotecas para vivienda en España fue del 3.08% en agosto de 2026: 3.16% a tipo fijo y 2.95% al inicio de un préstamo a tipo variable, con un plazo medio de 26 años; el 64.1% eran a tipo fijo (INE, provisional). La TAE del Banco de España para los nuevos préstamos para vivienda fue del 3.10%. Los bancos suelen cobrar más a los no residentes práctica.
Euríbor hoy
El Euríbor a 12 meses, el índice de la mayoría de los préstamos variables, se situó en el 3.247% en septiembre de 2026, frente al 2.22% de febrero (Banco de España, BOE).
| Mes | Euribor | Mes | Euribor |
|---|---|---|---|
| octubre de 2025 | 2,187 % | abril de 2026 | 2,747 % |
| noviembre de 2025 | 2,217 % | mayo de 2026 | 2,804 % |
| diciembre de 2025 | 2,267 % | junio de 2026 | 2,798 % |
| enero de 2026 | 2,245 % | julio de 2026 | 2,855 % |
| febrero de 2026 | 2,221 % | agosto de 2026 | 2,954 % |
| marzo de 2026 | 2,565 % | septiembre de 2026 | 3,247 % |
La cifra de octubre se publica durante los primeros días de noviembre.
¿Fija, variable o mixta?
Fijo
El mismo pago durante todo el plazo.
Variable
Euríbor más el diferencial del banco, revisado (normalmente cada año); no se permite un suelo y el tipo de interés no puede ser inferior a cero (Ley 5/2019, art. 21).
Mixto
Fijo durante algunos años y después variable.
Pasar de un tipo variable a uno fijo cuesta como máximo un 0,05 % durante los tres primeros años y, después, nada (Ley 5/2019 art. 23).
Fuentes: INE, Estadística de Hipotecas, agosto de 2026 (provisional, publicado el 26 de octubre de 2026); Banco de España, Boletín Estadístico, tabla 19.6; Euríbor: Banco de España, en el BOE del 2 de octubre de 2026. Consultado el 27 de octubre de 2026.
Los costes de una hipoteca en España: quién paga qué
| Gasto | Quién paga | Fuente |
|---|---|---|
| El notario de la escritura de la hipoteca | el banco | Ley 5/2019 art. 14.1.e |
| La inscripción de la hipoteca | el banco | lo mismo |
| La gestoría | el banco | lo mismo |
| El impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) de la hipoteca | el banco | TRLITPAJD art. 29 (RDL 17/2018) |
| La tasación | tú (normalmente, entre 250 y 600 €, en la práctica) | art. 14.1.e |
| Una comisión de apertura, si se acuerda | tú, una sola vez (a menudo, alrededor del 0,5 % para no residentes, en la práctica) | art. 14.4 |
| El impuesto de compra, el notario de la escritura de compraventa y el registro | tú | la guía de compra |
El impuesto de compra, región por región
| Región | Vivienda de segunda mano | Vivienda nueva |
|---|---|---|
| Andalucía | 7% | IVA 10% + impuesto sobre actos jurídicos documentados 1.2% |
| Comunidad Valenciana | 9% 11% por encima de €1 million | IVA 10% + impuesto sobre actos jurídicos documentados 1.4% |
| Cataluña | 10–13% según el tramo del precio | IVA 10% + impuesto sobre actos jurídicos documentados 1.5% |
| Madrid | 6% | IVA 10% + impuesto sobre actos jurídicos documentados 0.4–0.75% |
| Islas Baleares | 8–13% según el tramo del precio | IVA 10% + impuesto sobre actos jurídicos documentados 1.5% 2% a partir de €1 million |
| Islas Canarias | 6.5% | IGIC 7% + impuesto sobre actos jurídicos documentados 1% |
| Murcia | 7.75% | IVA 10% + impuesto sobre actos jurídicos documentados 1.5% |
Todos los costes de compra, paso a paso: nuestra guía para comprar una casa en España.
Fuentes: Ley 5/2019, art. 14 (BOE-A-2019-3814); TRLITPAJD, art. 29, modificado por el RDL 17/2018; legislación fiscal de cada comunidad autónoma, según la guía de compra (verificado el 27 de octubre de 2026).
Cómo conseguir una hipoteca en España desde el extranjero, paso a paso
1
Obtén tu NIE. Se incluye en ambas escrituras.
Desde 199 €, desde el extranjero
2
Abra una cuenta bancaria española. Ninguna ley obliga a pedir un préstamo, pero la entidad prestamista puede exigir una cuenta para concederlo (Ley 5/2019 art. 17), y la necesitará para la señal, el notario y las facturas.
€659
3
Obtén una preaprobación de dos o tres bancos o de un intermediario, con tus documentos de ingresos.
4
La tasación de la vivienda, realizada por un tasador autorizado (o por usted, si tiene menos de seis meses).
5
La oferta vinculante (FEIN), la ficha de advertencias (FiAE) y el borrador del contrato, al menos 10 días antes de la firma (art. 14).
6
La sesión gratuita ante notario, en persona o a través de un representante, como muy tarde el día anterior (art. 15).
7
Firma la compraventa y la hipoteca ante notario, personalmente o mediante un poder notarial.
8
El banco inscribe la hipoteca y paga sus costes.
Amortización anticipada, seguros y otros productos
- Comisiones por amortización anticipada (art. 23, en vigor de nuevo desde el 1 de enero de 2025): tipo variable, como máximo el 0.25% durante los primeros 3 años o el 0.15% durante los primeros 5 (el contrato elige una opción); después, nada; tipo fijo, como máximo el 2% durante 10 años y, después, el 1.5%; y nunca más que la pérdida real del banco.
- Se prohíben los productos vinculados, con dos excepciones (art. 17): los seguros, para los que el banco debe aceptar sin coste una póliza equivalente de cualquier aseguradora; y una cuenta para el préstamo.
- Pagos atrasados: el tipo del préstamo más 3 puntos; solo se puede exigir el reembolso total del préstamo cuando se hayan dejado de pagar el 3% del mismo (o 12 cuotas) durante la primera mitad del plazo, o el 7% (o 15 cuotas) durante la segunda (arts. 24–25).
Fuente: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, arts. 17, 23, 24 y 25, en vigor el 27 de octubre de 2026.
¿Ganas en libras o dólares?
Un préstamo en euros que se devuelve en libras, dólares o coronas deja el riesgo cambiario en tus manos: la calculadora muestra qué porcentaje de tus ingresos representa el pago si tu moneda pierde un 20 % de su valor. Un préstamo en moneda extranjera puede convertirse a la moneda en la que percibes tus ingresos, y el banco debe avisarte cuando los pagos varíen más de un 20 % (Ley 5/2019 art. 20).
¿Te pagan en otra moneda? Añade tus ingresos netos a la calculadora y selecciona la moneda junto a ellos. Añadir mis ingresos ↑
Tres ejemplos
| Vivienda | Préstamo | Tipo | Cuota mensual | Efectivo al firmar |
|---|---|---|---|---|
| Piso de segunda mano de 250.000 €, región de Valencia Pruébalo ↑ | 175.000 € (70 %), 25 años | fijo al 3,16 % | 845 € | 98.572 € |
| vivienda de segunda mano de 400.000 €, Andalucía Prueba ↑ | 280.000 € (70 %), 25 años | Euríbor 3,247 % + 1,00 | 1.516 € (1.836 € si el Euríbor sube 2 puntos) | 149.210 € |
| Nueva vivienda de 600.000 € en las Islas Baleares Pruébalo ↑ | 360.000 € (60 %), 20 años | 3,0 % durante 10 años y, después, Euribor + 1,00 | 1.997 €, después 2.118 € | 310.394 € |
Impuestos sobre una vivienda hipotecada cuando vives en el extranjero
España no ofrece ventajas fiscales por la compra de una vivienda habitual desde 2013. Como no residente, los intereses de la hipoteca solo son deducibles de los ingresos por alquiler en España, y únicamente si vive en la UE o el EEE; una vivienda que no se alquila tributa por una renta imputada, sin posibilidad de deducción.
Impuesto sobre bienes inmuebles en España si vives en el extranjero, en nuestra guía de compra.
Fuentes: LIRPF, disposición transitoria 18 (Ley 16/2012); TRLIRNR art. 24.
Más información sobre comprar en España
Comprar una casa en España siendo extranjero
El NIE que necesitas para la escritura, el impuesto de compra según la región, los costes reales y los 7 pasos.
Guía
Impuesto de sucesiones en España para no residentes
Lo que paga cada heredero en cada región, el plazo de 6 meses, el NIE y los pasos que deben seguirse desde el extranjero.
Guía
Cómo obtener tu NIE en España
El número que se incluye en la escritura de compraventa y en la escritura de hipoteca, y cómo obtenerlo desde el extranjero.
Guía
Preguntas frecuentes
Hipotecas en España: preguntas frecuentes. ¿Aún necesitas ayuda? Chatea con el equipo de AnchorLess para obtener respuestas.
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¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca en España?
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¿Qué importe necesito para la entrada de una hipoteca en España?
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¿Cuáles son los tipos de interés hipotecarios en España en 2026?
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¿Quién paga los gastos de una hipoteca en España?
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¿Necesito un NIE para obtener una hipoteca en España?
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¿Cuánto puede durar una hipoteca española?
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¿Puedo amortizar anticipadamente una hipoteca en España?
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¿Puedo obtener una hipoteca en España si cobro en libras o dólares?
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¿El resultado de la calculadora es una oferta?
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¿Va a comprar en España? Empiece por el NIE.
Se incluye en las escrituras, y el banco lo solicita junto con tu expediente.
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