AnchorLess › Comprar em Espanha › Calculadora de crédito à habitação
Espanhol calculadora de crédito habitação para não residentes
“Um serviço sólido a um preço muito competitivo”
“Outra vantagem é o facto de a AnchorLess estar disponível em vários idiomas”
“Na minha opinião, recomendaria recorrer a uma empresa como a anchorless.io”
“Deixe a AnchorLess tratar da burocracia por si, para que possa desfrutar da sua nova vida em Portugal.”
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EM RESUMO
- Os bancos emprestam geralmente até 70% a não residentes do preço ou do valor da avaliação, consoante o que for mais baixo (prática habitual).
- A taxa média em Espanha dos novos empréstimos à habitação foi de 3.16% fixa em agosto de 2026 (INE); o Euribor situou-se nos 3.247% em setembro.
- Por lei, o banco paga as despesas de notário, registo e imposto do selo da hipoteca; o valor da avaliação e o imposto sobre a compra ficam a seu cargo.
- Recebe a proposta vinculativa 10 dias antes da assinatura e uma sessão gratuita com um notário à sua escolha.
Quanto pode pedir emprestado um não residente em Espanha?
Não existe um limite legal para o montante que um banco pode emprestar. Na prática, os bancos emprestam geralmente 60% a 70% do preço ou da avaliação aos não residentes, consoante o valor mais baixo, e até 80% aos residentes: conte com uma entrada de pelo menos 30%, além dos custos. O banco deve avaliar a sua rendimento, poupanças e dívidas, e não sobretudo o valor da casa, e explicar uma recusa (Ley 5/2019, art. 11).
- O que os bancos costumam pedir aos não residentes prática: passaporte e NIE, os últimos recibos de vencimento ou contas, a última declaração de impostos, extratos bancários, um relatório de crédito do seu país, o contrato de reserva ou de arras.
- A avaliação: um avaliador aprovado, independente do banco; pode apresentar o seu próprio avaliador, desde que o relatório tenha menos de seis meses, e o banco não pode cobrar pela sua verificação (Orden ECO/805/2003, RDL 24/2021 art. 20).
- A idade: os bancos costumam querer que o empréstimo esteja pago por volta dos 75 anos prática.
Taxas de juro dos créditos habitação em Espanha em 2026
3.08%
todos os novos créditos à habitação
3.16%
fixo
2.95%
variável, no início
26 anos
prazo médio
A taxa média dos novos créditos à habitação em Espanha foi de 3.08% em agosto de 2026: 3.16% a taxa fixa e 2.95% no início de um crédito a taxa variável, com uma duração média de 26 anos; 64.1% dos créditos eram a taxa fixa (INE, dados provisórios). A TAE dos novos créditos à habitação do Banco de España foi de 3.10%. Os bancos costumam cobrar mais aos não residentes como prática.
Euribor hoje
A Euribor a 12 meses, o indexante da maioria dos empréstimos com taxa variável, situou-se em 3.247% em setembro de 2026, acima dos 2.22% registados em fevereiro (Banco de España, BOE).
| Mês | Euribor | Mês | Euribor |
|---|---|---|---|
| outubro de 2025 | 2,187% | abril de 2026 | 2,747% |
| novembro de 2025 | 2,217% | maio de 2026 | 2,804% |
| dezembro de 2025 | 2,267% | junho de 2026 | 2,798% |
| janeiro de 2026 | 2,245% | julho de 2026 | 2,855% |
| fevereiro de 2026 | 2,221% | agosto de 2026 | 2,954% |
| março de 2026 | 2,565% | setembro de 2026 | 3,247% |
O valor de outubro é divulgado nos primeiros dias de novembro.
Fixa, variável ou mista?
Fixo
O mesmo pagamento durante todo o período.
Variável
Euribor mais o spread do banco, revisto (normalmente todos os anos); não é permitido um limite mínimo e a taxa não pode ser inferior a zero (Ley 5/2019 art. 21).
Misto
Fixo durante alguns anos, depois variável.
A mudança de taxa variável para taxa fixa custa, no máximo, 0.05% nos primeiros três anos e, depois, nada (Ley 5/2019 art. 23).
Fontes: INE, Estadística de Hipotecas, agosto de 2026 (provisório, publicado a 26 de outubro de 2026); Banco de España, Boletín Estadístico, tabela 19.6; Euribor: Banco de España, no BOE de 2 de outubro de 2026. Consultado a 27 de outubro de 2026.
Os custos de uma hipoteca em Espanha: quem paga o quê
| Custo | Quem paga | Fonte |
|---|---|---|
| O notário da escritura da hipoteca | o banco | Ley 5/2019 art. 14.1.e |
| O registo da hipoteca | o banco | o mesmo |
| A agência (gestoría) | o banco | o mesmo |
| O imposto do selo (AJD) sobre a hipoteca | o banco | TRLITPAJD art. 29 (RDL 17/2018) |
| A avaliação | você (normalmente €250–600, na prática) | art. 14.1.e |
| Uma comissão de abertura, se acordada | você, uma vez (muitas vezes cerca de 0.5% para não residentes, na prática) | art. 14.4 |
| O imposto da compra, o notário e o registo da escritura de compra | você | o guia de compra |
O imposto sobre a compra, região a região
| Região | Habitação usada | Habitação nova |
|---|---|---|
| Andaluzia | 7% | IVA 10% + imposto do selo 1.2% |
| Região de Valência | 9% 11% acima de €1 milhão | IVA 10% + imposto do selo 1.4% |
| Catalunha | 10–13% consoante o escalão de preço | IVA 10% + imposto do selo 1.5% |
| Madrid | 6% | IVA 10% + imposto do selo 0.4–0.75% |
| Ilhas Baleares | 8–13% consoante o escalão de preço | IVA 10% + imposto do selo 1.5% 2% a partir de €1 milhão |
| Ilhas Canárias | 6.5% | IGIC 7% + imposto do selo 1% |
| Múrcia | 7.75% | IVA 10% + imposto do selo 1.5% |
Todos os custos da compra, passo a passo: o nosso guia para comprar uma casa em Espanha.
Fontes: Ley 5/2019 art. 14 (BOE-A-2019-3814); TRLITPAJD art. 29, com a redação dada pelo RDL 17/2018; legislação fiscal de cada região, conforme indicado no guia de compra (verificado em 27 de outubro de 2026).
Como obter um crédito habitação em Espanha a partir do estrangeiro, passo a passo
1
Obtenha o seu NIE. É incluído em ambas as escrituras.
A partir de 199 €, a partir do estrangeiro
2
Abra uma conta bancária espanhola. Nenhuma lei obriga a contrair um empréstimo, mas o credor pode exigir uma conta para conceder o empréstimo (Ley 5/2019 art. 17), e precisa de uma para o depósito, o notário e as contas.
3
Obtenha uma pré-aprovação junto de dois ou três bancos ou de um intermediário de crédito, com os seus comprovativos de rendimentos.
4
A avaliação da casa, por um avaliador aprovado (ou por si, com menos de seis meses).
5
A oferta vinculativa (FEIN), a ficha de advertências (FiAE) e a minuta do contrato, pelo menos 10 dias antes da assinatura (art. 14).
6
A sessão gratuita no notário, presencialmente ou através de um representante, o mais tardar no dia anterior (art. 15.º).
7
Assine a compra e a hipoteca perante o notário, pessoalmente ou através de procuração.
8
O banco regista a hipoteca e paga os respetivos custos.
Reembolso antecipado, seguro e outros produtos
- Comissões de reembolso antecipado (art. 23, novamente em vigor desde 1 de janeiro de 2025): taxa variável, no máximo 0.25% nos primeiros 3 anos ou 0.15% nos primeiros 5 (o contrato determina qual das opções), depois nada; taxa fixa, no máximo 2% durante 10 anos e, depois, 1.5%; nunca mais do que a perda real do banco.
- É proibida a venda associada de produtos, com duas exceções (art. 17): seguros, caso em que o banco tem de aceitar, sem custos, uma apólice equivalente de qualquer seguradora; e uma conta para o empréstimo.
- Pagamentos em atraso: taxa do empréstimo mais 3 pontos; o reembolso total do empréstimo só pode ser exigido depois de estarem em dívida 3% do montante (ou 12 prestações) durante a primeira metade do prazo, ou 7% (ou 15 prestações) durante a segunda metade (arts. 24–25).
Fonte: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artigos 17, 23, 24 e 25, em vigor em 27 de outubro de 2026.
Recebe em libras ou dólares?
Um empréstimo em euros reembolsado em libras, dólares ou coroas deixa o risco cambial do seu lado: a calculadora mostra a percentagem do seu rendimento que a prestação representa se a sua moeda desvalorizar 20%. Um empréstimo numa moeda estrangeira pode ser convertido para a moeda em que recebe os seus rendimentos, e o banco tem de o avisar quando as prestações variarem mais de 20% (Ley 5/2019 art. 20).
Recebe noutra moeda? Adicione o seu rendimento líquido à calculadora e selecione a moeda ao lado. Adicionar o meu rendimento ↑
Três exemplos
| Casa | Empréstimo | Taxa | Prestação mensal | Entrada no momento da assinatura |
|---|---|---|---|---|
| Apartamento usado por 250 000 €, região de Valência Experimente ↑ | 175 000 € (70%), 25 anos | fixa a 3,16% | 845 € | 98 572 € |
| Habitação usada por 400 000 €, Andaluzia Experimente ↑ | 280 000 € (70%), 25 anos | Euribor 3,247% + 1,00 | 1 516 € (1 836 € se Euribor +2) | 149 210 € |
| Nova casa de 600 000 €, Ilhas Baleares Experimente ↑ | 360 000 € (60%), 20 anos | 3,0% durante 10 anos e, depois, Euribor + 1,00 | 1 997 €, depois 2 118 € | 310 394 € |
Imposto sobre uma casa com hipoteca quando vive no estrangeiro
Espanha não concede benefícios fiscais na compra de uma habitação própria permanente desde 2013. Enquanto não residente, os juros do crédito à habitação só são dedutíveis aos rendimentos de arrendamento em Espanha e apenas se viver na UE ou no EEE; uma habitação que não arrende está sujeita ao imposto para não residentes sobre um rendimento imputado, sem qualquer dedução.
Imposto sobre imóveis em Espanha quando vive no estrangeiro, no nosso guia de compra.
Fontes: LIRPF, disposição transitória 18 (Ley 16/2012); TRLIRNR art. 24.
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Perguntas frequentes
Crédito à habitação em Espanha: perguntas frequentes. Ainda precisa de ajuda? Converse com a equipa da AnchorLess para obter respostas.
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O resultado da calculadora é uma proposta?
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É incluído na escritura, e o banco pede-o juntamente com o seu processo.
AnchorLess não é um banco, contador, consultor fiscal, consultor de investimentos ou escritório de advocacia, nem somos um governo ou site oficial do governo. Atuamos como um intermediário, ajudando a conectá-lo com profissionais credenciados e simplificando os processos administrativos para sua relocação na Europa.
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