AnchorLess › רכישת נכס בספרד › מחשבון משכנתה
ספרדית מחשבון משכנתה לתושבי חוץ
״שירות איכותי במחיר תחרותי מאוד״
„יתרון נוסף הוא העובדה ש-AnchorLess זמינה במספר שפות”
״לדעתי, הייתי ממליץ להשתמש בחברה כמו anchorless.io״
"תנו ל-AnchorLess לטפל עבורכם בעניינים המנהליים, כדי שתוכלו ליהנות מחייכם החדשים בפורטוגל."
״שירות איכותי במחיר תחרותי מאוד״
״יתרון נוסף הוא ש-AnchorLess זמינה בכמה שפות״
„לדעתי, הייתי ממליץ להשתמש בחברה כמו anchorless.io”
"תנו ל-AnchorLess לטפל עבורכם בעניינים המנהליים, כדי שתוכלו ליהנות מחייכם החדשים בפורטוגל."
בקצרה
- בנקים בדרך כלל מעניקים לתושבי חוץ עד 70% ממחיר הנכס או משוויו לפי הערכת השווי, לפי הנמוך מביניהם (בפועל).
- הריבית הממוצעת בספרד על הלוואות חדשות לרכישת דירה עמדה על 3.16% בריבית קבועה באוגוסט 2026 (INE); Euribor עמד על 3.247% בספטמבר.
- על פי חוק, הבנק משלם את עלויות הנוטריון, הרישום ומס הבולים של המשכנתה; אתם משלמים על הערכת השווי ועל מס הרכישה.
- תקבלו את ההצעה המחייבת 10 ימים לפני החתימה, וכן פגישה ללא תשלום עם נוטריון לבחירתכם.
כמה יכול תושב חוץ ללוות בספרד?
אין מגבלה חוקית על הסכום שבנק רשאי להלוות לכם. בפועל, בנקים בדרך כלל מלווים לתושבי חוץ 60% עד 70% מהמחיר או מהערכת השווי, לפי הנמוך מביניהם, ולתושבים עד 80%: תכננו הון עצמי של לפחות 30%, בתוספת העלויות. הבנק חייב להעריך אתכם לפי ההכנסות, החסכונות והחובות שלכם, ולא בעיקר לפי שווי הנכס, ולהסביר סירוב (Ley 5/2019, art. 11).
- מה הבנקים בדרך כלל מבקשים מתושבי חוץ נוהג: דרכון ו-NIE, תלושי השכר האחרונים או דוחות החשבונות, דוח המס האחרון, דפי חשבון בנק, דוח אשראי מהמדינה שלכם, חוזה ההזמנה או חוזה המקדמה.
- הערכת השווי: שמאי מאושר, שאינו תלוי בבנק; אפשר להביא שמאי מטעמכם, בתנאי שההערכה לא תהיה בת יותר משישה חודשים, והבנק אינו רשאי לגבות תשלום על בדיקתה (Orden ECO/805/2003, RDL 24/2021 art. 20).
- הגיל: הבנקים בדרך כלל רוצים שההלוואה תיפרע עד גיל 75 בערך נוהג.
שיעורי המשכנתאות בספרד בשנת 2026
3.08%
כל ההלוואות לדיור חדשות
3.16%
קבוע
2.95%
משתנה, בתחילת הדרך
26 שנים
תקופה ממוצעת
הריבית הממוצעת בספרד על משכנתאות לרכישת דירה חדשה עמדה על 3.08% באוגוסט 2026: 3.16% בריבית קבועה ו-2.95% בתחילת הלוואה בריבית משתנה, לתקופה ממוצעת של 26 שנים; 64.1% מהן היו בריבית קבועה (INE, נתונים זמניים). שיעור העלות השנתית הכוללת של Banco de España על הלוואות חדשות לרכישת דירה עמד על 3.10%. בנקים בדרך כלל גובים יותר מתושבי חוץ נוהג.
האיריבור היום
האיריבור ל־12 חודשים, המדד של רוב ההלוואות בריבית משתנה, עמד על 3.247% בספטמבר 2026, לעומת 2.22% בפברואר (Banco de España, BOE).
| חודש | Euribor | חודש | Euribor |
|---|---|---|---|
| אוקטובר 2025 | 2.187% | אפריל 2026 | 2.747% |
| נובמבר 2025 | 2.217% | מאי 2026 | 2.804% |
| דצמבר 2025 | 2.267% | יוני 2026 | 2.798% |
| ינואר 2026 | 2.245% | יולי 2026 | 2.855% |
| פברואר 2026 | 2.221% | אוגוסט 2026 | 2.954% |
| מרץ 2026 | 2.565% | ספטמבר 2026 | 3.247% |
הנתון של אוקטובר מתפרסם בימים הראשונים של נובמבר.
קבוע, משתנה או מעורב?
קבוע
אותו תשלום לאורך כל התקופה.
משתנה
איריבור בתוספת המרווח של הבנק, הנבחן מחדש (בדרך כלל מדי שנה); אין להתיר ריבית מינימום, והריבית אינה יכולה לרדת מתחת לאפס (Ley 5/2019 art. 21).
מעורב
קבוע למשך מספר שנים, ולאחר מכן משתנה.
המעבר מעלויות משתנות לעלויות קבועות עולה לכל היותר 0.05% בשלוש השנים הראשונות, ולאחר מכן אינו עולה דבר (Ley 5/2019 art. 23).
מקורות: INE, סטטיסטיקה של משכנתאות, אוגוסט 2026 (נתונים זמניים, פורסמו ב-26 באוקטובר 2026); Banco de España, עלון סטטיסטי, טבלה 19.6; Euribor: Banco de España, ב-BOE מ-2 באוקטובר 2026. נבדק ב-27 באוקטובר 2026.
עלויות משכנתה בספרד: מי משלם על מה
| עלות | מי משלם | מקור |
|---|---|---|
| שכר הנוטריון עבור שטר המשכנתה | הבנק | Ley 5/2019 art. 14.1.e |
| רישום המשכנתה | הבנק | כנ״ל |
| שכר הסוכנות (gestoría) | הבנק | כנ״ל |
| מס הבולים (AJD) על המשכנתה | הבנק | TRLITPAJD art. 29 (RDL 17/2018) |
| הערכת השווי | אתם (בדרך כלל €250–600, לפי הנהוג) | art. 14.1.e |
| עמלת פתיחת תיק, אם הוסכם עליה | אתם, פעם אחת (לרוב כ־0.5% לתושבי חוץ, לפי הנהוג) | art. 14.4 |
| מס הרכישה, שכר הנוטריון עבור שטר הרכישה והרישום | אתם | מדריך הרכישה |
מס הרכישה, לפי אזור
| אזור | בית יד שנייה | בית חדש |
|---|---|---|
| אנדלוסיה | 7% | מע״מ 10% + מס בולים 1.2% |
| אזור ולנסיה | 9% 11% מעל €1 מיליון | מע״מ 10% + מס בולים 1.4% |
| קטלוניה | 10–13% לפי מדרגות המחיר | מע״מ 10% + מס בולים 1.5% |
| מדריד | 6% | מע״מ 10% + מס בולים 0.4–0.75% |
| האיים הבלאריים | 8–13% לפי מדרגות המחיר | מע״מ 10% + מס בולים 1.5% 2% החל מ-€1 מיליון |
| האיים הקנריים | 6.5% | IGIC 7% + מס בולים 1% |
| מורסיה | 7.75% | מע״מ 10% + מס בולים 1.5% |
כל העלויות הכרוכות בקנייה, שלב אחר שלב: המדריך שלנו לקניית בית בספרד.
מקורות: סעיף 14 לחוק 5/2019 (BOE-A-2019-3814); סעיף 29 ל-TRLITPAJD, כפי שתוקן ב-RDL 17/2018; חוקי המס של כל אזור, כמפורט במדריך הרכישה (נבדק ב-27 באוקטובר 2026).
איך לקבל משכנתה בספרד מחו״ל, שלב אחר שלב
1
הוציאו NIE. הוא מופיע בשני שטרי המכר.
החל מ־€199, מחוץ למדינה
2
פתחו חשבון בנק בספרד. אין חוק שמחייב ללוות, אך המלווה עשוי לדרוש חשבון לצורך ההלוואה (Ley 5/2019 art. 17), ונדרש חשבון לצורך הפיקדון, הנוטריון ותשלום החשבונות.
3
קבלו אישור עקרוני משניים או שלושה בנקים או ממתווך, בצירוף מסמכי ההכנסה שלכם.
4
הערכת השווי של הבית, על ידי שמאי מוסמך (או שמאי מטעמכם, אם ההערכה בוצעה לפני פחות משישה חודשים).
5
ההצעה המחייבת (FEIN), גיליון האזהרות (FiAE) וטיוטת החוזה, לפחות 10 ימים לפני החתימה (סעיף 14).
6
פגישת הנוטריון ללא תשלום, באופן אישי או באמצעות נציג, לכל המאוחר יום קודם (סעיף 15).
7
חתמו על הסכם הרכישה ועל הסכם המשכנתה בפני נוטריון, בעצמכם או באמצעות ייפוי כוח.
8
הבנק רושם את המשכנתה ומשלם את העלויות שלה.
פירעון מוקדם, ביטוח ומוצרים אחרים
- עמלות פירעון מוקדם (סעיף 23, בתוקף מחדש מאז 1 January 2025): ריבית משתנה, לכל היותר 0.25% בשלוש השנים הראשונות או 0.15% בחמש הראשונות (החוזה קובע איזו מהאפשרויות), ולאחר מכן אין עמלה; ריבית קבועה, לכל היותר 2% במשך 10 שנים, ולאחר מכן 1.5%; ובכל מקרה, לא יותר מההפסד בפועל של הבנק.
- אסור להתנות שירותים במוצרים נוספים, למעט שני חריגים (סעיף 17): ביטוח, כאשר הבנק חייב לקבל ללא עלות פוליסה מקבילה מכל מבטח; וחשבון לצורך ההלוואה.
- איחור בתשלומים: ריבית ההלוואה בתוספת 3 נקודות; ניתן לדרוש את פירעון מלוא ההלוואה רק לאחר שלא נפרעו 3% ממנה (או 12 תשלומים) במחצית הראשונה של התקופה, או 7% (או 15 תשלומים) במחצית השנייה (סעיפים 24–25).
מקור: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, סעיפים 17, 23, 24 ו-25, בתוקף ב-27 באוקטובר 2026.
מרוויחים בליש״ט או בדולרים?
בהלוואה באירו שנפרעת בלירות שטרלינג, בדולרים או בקרונות, סיכון שער החליפין מוטל עליכם: המחשבון מציג איזה חלק מההכנסה שלכם מוקדש לתשלום אם ערך המטבע שלכם יורד ב-20%. ניתן להמיר הלוואה במטבע זר למטבע שבו אתם מרוויחים, והבנק חייב להזהיר אתכם כאשר התשלומים משתנים ביותר מ-20% (Ley 5/2019 art. 20).
מקבלים תשלום במטבע אחר? הוסיפו למחשבון את ההכנסה נטו שלכם ובחרו לצדה את המטבע. הוסיפו את ההכנסה שלי ↑
שלוש דוגמאות
| בית | הלוואה | ריבית | תשלום חודשי | מזומן במעמד החתימה |
|---|---|---|---|---|
| דירה יד שנייה בשווי €250,000, אזור ולנסיה נסו זאת ↑ | €175,000 (70%), 25 שנים | קבועה בשיעור 3.16% | €845 | €98,572 |
| בית יד שנייה בשווי €400,000, אנדלוסיה נסו עכשיו ↑ | €280,000 (70%), 25 שנים | Euribor 3.247% + 1.00 | €1,516 (€1,836 אם Euribor +2) | €149,210 |
| בית חדש ב־€600,000, האיים הבלאריים נסו זאת ↑ | €360,000 (60%), 20 שנים | 3.0% למשך 10 שנים, ואז Euribor + 1.00 | €1,997, ואז €2,118 | €310,394 |
מיסוי על בית עם משכנתה כשגרים בחו״ל
ספרד אינה מעניקה הקלות מס על רכישת דירת מגורים עיקרית מאז 2013. כתושבי חוץ, ניתן לנכות את ריבית המשכנתה רק מהכנסות משכירות בספרד, ורק אם אתם מתגוררים באיחוד האירופי או באזור הכלכלי האירופי; על בית שאינכם משכירים חל מס לתושבי חוץ על הכנסה זקופה, ללא ניכוי.
מס רכוש בספרד כשגרים בחו״ל, במדריך הקנייה שלנו.
מקורות: LIRPF, הוראת מעבר 18 (Ley 16/2012); TRLIRNR סעיף 24.
מידע נוסף על רכישה בספרד
רכישת בית בספרד כאזרח זר
ה-NIE הדרוש לך לצורך חתימת שטר המכר, מס הרכישה לפי אזור, העלויות האמיתיות ו-7 השלבים.
מדריך
מס ירושה בספרד לתושבי חוץ
מה משלם כל יורש בכל אזור, מועד אחרון של 6 חודשים, ה-NIE והשלבים שיש לבצע מחו״ל.
מדריך
איך מקבלים NIE בספרד
המספר שמופיע בשטר הרכישה ובשטר המשכנתה, וכיצד להשיג אותו מחו״ל.
מדריך
שאלות נפוצות
משכנתאות בספרד: שאלות נפוצות. עדיין זקוקים לעזרה? שוחחו איתנו כדי לקבל תשובות מצוות AnchorLess.
שוחחו איתנו
האם תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתה בספרד?
האם תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתה בספרד?
מה גובה המקדמה הנדרשת למשכנתה בספרד?
מה גובה המקדמה הנדרשת למשכנתה בספרד?
מהן הריביות על משכנתאות בספרד ב-2026?
מהן הריביות על משכנתאות בספרד ב-2026?
מי משלם את עלויות המשכנתה בספרד?
מי משלם את עלויות המשכנתה בספרד?
האם אני צריך NIE כדי לקבל משכנתה בספרד?
האם אני צריך NIE כדי לקבל משכנתה בספרד?
האם אני צריך חשבון בנק בספרד?
האם אני צריך חשבון בנק בספרד?
לכמה זמן אפשר לקחת משכנתה בספרד?
לכמה זמן אפשר לקחת משכנתה בספרד?
האם ניתן לפרוע משכנתה בספרד מוקדם?
האם ניתן לפרוע משכנתה בספרד מוקדם?
האם אפשר לקבל משכנתה בספרד אם ההכנסה שלי היא בליש״ט או בדולרים?
האם אפשר לקבל משכנתה בספרד אם ההכנסה שלי היא בליש״ט או בדולרים?
האם התוצאה של המחשבון היא הצעה?
האם התוצאה של המחשבון היא הצעה?
קונים בספרד? התחילו עם NIE.
הוא נכלל בשטרי הבעלות, והבנק מבקש אותו במסגרת התיק שלך.
AnchorLess אינה בנק, רואה חשבון, יועץ מס, יועץ השקעות או משרד עורכי דין, וגם לא אתר רשמי של ממשלה או ממשלה. אנחנו משמשים כגשר, מסייעים לחבר אתכם עם מקצוענים מוסמכים ומקללים את התהליכים הבירוקרטיים שלך בהגירה באירופה.
עברו לפורטוגל
שירותים
מדריכים
עברו לספרד
שירותים
מדריכים
עברו לאיטליה
מעבר בתוך אירופה
מדריכים
כלים חינמיים
© 2022 - 2026 anchorless.io, כל הזכויות שמורות.