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Espanhol Calculadora de financiamento imobiliário para não residentes
“Um serviço sólido com um preço muito competitivo”
“Outro diferencial é o fato de a AnchorLess estar disponível em vários idiomas”
“Na minha opinião, eu recomendaria contratar uma empresa como a anchorless.io”
“Deixe a AnchorLess cuidar da burocracia para você, assim poderá aproveitar sua nova vida em Portugal.”
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EM RESUMO
- Os bancos geralmente emprestam até 70% do preço ou do valor da avaliação para não residentes, considerando o menor valor (prática).
- A taxa média da Espanha para novos financiamentos imobiliários foi de 3.16% fixa em agosto de 2026 (INE); a Euribor ficou em 3.247% em setembro.
- Por lei, o banco paga as despesas de escritura, registro e imposto de selo da hipoteca; você paga a avaliação e o imposto de compra.
- Você recebe a oferta vinculante 10 dias antes da assinatura e tem direito a uma sessão gratuita com um tabelião de sua escolha.
Quanto um não residente pode financiar na Espanha?
Não há limite legal para o valor que um banco pode emprestar a você. Na prática, os bancos geralmente emprestam de 60% a 70% do preço ou do valor de avaliação para não residentes, considerando o menor valor, e até 80% para residentes: planeje uma entrada de pelo menos 30%, além dos custos. O banco deve avaliar sua situação com base em sua renda, economias e dívidas, e não principalmente no valor do imóvel, e explicar uma recusa (Ley 5/2019, art. 11).
- O que os bancos geralmente pedem a não residentes prática: passaporte e NIE, os últimos contracheques ou demonstrações contábeis, a última declaração de imposto de renda, extratos bancários, um relatório de crédito do seu país, o contrato de reserva ou de arras.
- A avaliação: um avaliador credenciado, independente do banco; você pode apresentar a sua própria avaliação, com menos de seis meses, e o banco não pode cobrar pela verificação (Orden ECO/805/2003, RDL 24/2021 art. 20).
- A idade: os bancos geralmente querem que o empréstimo seja quitado até cerca dos 75 anos prática.
Taxas de juros de hipotecas na Espanha em 2026
3.08%
todos os novos empréstimos imobiliários
3.16%
fixo
2.95%
variável, no início
26 anos
prazo médio
A taxa média dos novos financiamentos imobiliários na Espanha foi de 3.08% em agosto de 2026: 3.16% para taxas fixas e 2.95% no início de um financiamento com taxa variável, com prazo médio de 26 anos; 64.1% deles tinham taxa fixa (INE, dado provisório). A taxa anual equivalente do Banco de España para novos financiamentos imobiliários foi de 3.10%. Em geral, os bancos cobram mais dos não residentes prática.
Euribor hoje
A Euribor de 12 meses, o índice da maioria dos empréstimos com taxa variável, ficou em 3.247% em setembro de 2026, ante 2.22% em fevereiro (Banco de España, BOE).
| Mês | Euribor | Mês | Euribor |
|---|---|---|---|
| outubro de 2025 | 2,187% | abril de 2026 | 2,747% |
| novembro de 2025 | 2,217% | maio de 2026 | 2,804% |
| dezembro de 2025 | 2,267% | junho de 2026 | 2,798% |
| janeiro de 2026 | 2,245% | julho de 2026 | 2,855% |
| fevereiro de 2026 | 2,221% | agosto de 2026 | 2,954% |
| março de 2026 | 2,565% | setembro de 2026 | 3,247% |
O valor de outubro é divulgado nos primeiros dias de novembro.
Fixa, variável ou mista?
Fixo
O mesmo pagamento durante todo o período.
Variável
Euribor mais o spread do banco, revisado (geralmente a cada ano); não é permitido estabelecer um limite mínimo, e a taxa não pode ficar abaixo de zero (Ley 5/2019 art. 21).
Misto
Fixo por alguns anos, depois variável.
A mudança de custos variáveis para custos fixos custa, no máximo, 0,05% nos três primeiros anos; depois, nada (Ley 5/2019 art. 23).
Fontes: INE, Estadística de Hipotecas, agosto de 2026 (provisório, publicado em 26 de outubro de 2026); Banco de España, Boletín Estadístico, tabela 19.6; Euribor: Banco de España, no BOE de 2 de outubro de 2026. Consultado em 27 de outubro de 2026.
Os custos de uma hipoteca na Espanha: quem paga o quê
| Custo | Quem paga | Fonte |
|---|---|---|
| O tabelião da escritura da hipoteca | o banco | Ley 5/2019 art. 14.1.e |
| O registro da hipoteca | o banco | mesmo |
| A agência (gestoría) | o banco | mesmo |
| Imposto do selo (AJD) sobre a hipoteca | o banco | TRLITPAJD art. 29 (RDL 17/2018) |
| A avaliação | você (geralmente €250–600, prática) | art. 14.1.e |
| Uma tarifa de abertura, se acordada | você, uma vez (muitas vezes cerca de 0.5% para não residentes, prática) | art. 14.4 |
| O imposto de compra, o tabelião e o registro da escritura de compra | você | o guia de compra |
O imposto sobre a compra, região por região
| Região | Imóvel usado | Imóvel novo |
|---|---|---|
| Andaluzia | 7% | IVA 10% + imposto do selo 1.2% |
| Região de Valência | 9% 11% acima de €1 milhão | IVA 10% + imposto do selo 1.4% |
| Catalunha | 10–13% por faixa de preço | IVA 10% + imposto do selo 1.5% |
| Madri | 6% | IVA 10% + imposto do selo 0.4–0.75% |
| Ilhas Baleares | 8–13% por faixa de preço | IVA 10% + imposto do selo 1.5% 2% a partir de €1 milhão |
| Ilhas Canárias | 6.5% | IGIC 7% + imposto do selo 1% |
| Múrcia | 7.75% | IVA 10% + imposto do selo 1.5% |
Todos os custos da compra, passo a passo: nosso guia para comprar uma casa na Espanha.
Fontes: Ley 5/2019 art. 14 (BOE-A-2019-3814); TRLITPAJD art. 29, conforme alterado pelo RDL 17/2018; legislação tributária de cada região, conforme indicado no guia de compra (verificado em 27 de outubro de 2026).
Como conseguir um financiamento imobiliário na Espanha estando no exterior, passo a passo
1
Obtenha seu NIE. Ele constará em ambas as escrituras.
A partir de €199, estando no exterior
2
Abra uma conta bancária espanhola. Nenhuma lei exige que você faça um empréstimo, mas o credor pode exigir uma conta para concedê-lo (Ley 5/2019 art. 17), e você precisa de uma para o depósito, o cartório e as contas.
3
Obtenha uma pré-aprovação de dois ou três bancos ou de um corretor, com seus documentos de renda.
4
A avaliação do imóvel, feita por um avaliador aprovado (ou por você, desde que tenha menos de seis meses).
5
A oferta vinculante (FEIN), a ficha de advertências (FiAE) e a minuta do contrato, pelo menos 10 dias antes da assinatura (art. 14).
6
A sessão gratuita no cartório, presencialmente ou por meio de um representante, no máximo até o dia anterior (art. 15).
7
Assine a compra e o financiamento imobiliário perante o tabelião, pessoalmente ou por procuração.
8
O banco registra a hipoteca e paga os custos correspondentes.
Pagamento antecipado, seguro e outros produtos
- Tarifas de quitação antecipada (art. 23, em vigor novamente desde 1 de janeiro de 2025): taxa variável, no máximo 0.25% nos primeiros 3 anos ou 0.15% nos primeiros 5 (o contrato escolhe uma das opções), depois, nada; taxa fixa, no máximo 2% por 10 anos, depois 1.5%; e nunca mais do que a perda real do banco.
- Produtos vinculados são proibidos, com duas exceções (art. 17): seguro, caso em que o banco deve aceitar uma apólice equivalente de qualquer seguradora sem custo; e uma conta para o empréstimo.
- Atrasos nos pagamentos: a taxa do empréstimo mais 3 pontos; o empréstimo inteiro só pode ser exigido após o não pagamento de 3% do valor (ou 12 parcelas) na primeira metade do prazo, ou 7% (ou 15 parcelas) na segunda (arts. 24–25).
Fonte: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, arts. 17, 23, 24 e 25, em vigor em 27 de outubro de 2026.
Você recebe em libras ou dólares?
Um empréstimo em euros pago com libras, dólares ou coroas deixa o risco cambial por sua conta: a calculadora mostra a proporção da sua renda comprometida com a parcela caso sua moeda se desvalorize 20%. Um empréstimo em moeda estrangeira pode ser convertido para a moeda em que você recebe, e o banco deve avisar você quando as parcelas variarem mais de 20% (Ley 5/2019 art. 20).
Recebe em outra moeda? Adicione sua renda líquida à calculadora e selecione a moeda ao lado. Adicionar minha renda ↑
Três exemplos
| Imóvel | Empréstimo | Taxa | Pagamento mensal | Valor em dinheiro na assinatura |
|---|---|---|---|---|
| Apartamento de revenda de €250,000, região de Valência Experimente ↑ | €175,000 (70%), 25 anos | fixa em 3.16% | €845 | €98,572 |
| Imóvel usado de €400,000, Andaluzia Experimente ↑ | €280,000 (70%), 25 anos | Euribor 3.247% + 1.00 | €1,516 (€1,836 se Euribor +2) | €149,210 |
| Novo imóvel de €600,000, Ilhas Baleares Experimente ↑ | €360,000 (60%), 20 anos | 3,0% por 10 anos, depois Euribor + 1,00 | €1,997, depois €2,118 | €310,394 |
Imposto sobre imóvel financiado quando você mora no exterior
A Espanha não concede benefícios fiscais na compra de uma residência principal desde 2013. Como não residente, os juros da hipoteca só podem ser deduzidos da renda de aluguel na Espanha, e somente se você morar na UE ou no EEE; um imóvel que você não aluga está sujeito ao imposto para não residentes sobre uma renda imputada, sem dedução.
Imposto sobre imóveis na Espanha quando você mora no exterior, em nosso guia de compra.
Fontes: LIRPF, disposição transitória 18 (Ley 16/2012); TRLIRNR art. 24.
Saiba mais sobre comprar na Espanha
Comprar uma casa na Espanha como estrangeiro
O NIE necessário para a escritura, o imposto sobre a compra em cada região, os custos reais e as 7 etapas.
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Imposto sobre herança na Espanha para não residentes
Quanto cada herdeiro paga em cada região, o prazo de 6 meses, o NIE e as etapas a partir do exterior.
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Como obter seu NIE na Espanha
O número que consta na escritura de compra e na escritura de hipoteca, e como obtê-lo do exterior.
Guia
Perguntas frequentes
Financiamentos imobiliários na Espanha: perguntas frequentes. Ainda precisa de ajuda? Converse com a equipe da AnchorLess para obter respostas.
Converse conosco
Não residentes podem obter um financiamento imobiliário na Espanha?
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Qual é o valor da entrada necessária para um financiamento imobiliário na Espanha?
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Quais são as taxas de juros de hipotecas na Espanha em 2026?
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Quem paga os custos de uma hipoteca na Espanha?
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Preciso de um NIE para financiar um imóvel na Espanha?
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Preciso de uma conta bancária espanhola?
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Por quanto tempo pode durar um financiamento imobiliário na Espanha?
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Posso quitar um financiamento imobiliário na Espanha antecipadamente?
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Posso conseguir um financiamento imobiliário na Espanha se receber em libras ou dólares?
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O resultado da calculadora é uma oferta?
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Vai comprar na Espanha? Comece pelo seu NIE.
Ele é incluído na escritura, e o banco o solicita junto com a sua documentação.
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