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Spagnolo Calcolatore di mutuo per non residenti
“Un servizio affidabile a un prezzo molto competitivo”
«Un altro punto di forza è il fatto che AnchorLess è disponibile in più lingue»
«A mio parere, consiglierei di rivolgersi a un’azienda come anchorless.io»
“Lascia che AnchorLess si occupi delle pratiche amministrative, così potrai goderti la tua nuova vita in Portogallo.”
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IN SINTESI
- Di solito, le banche concedono ai non residenti fino al 70% del prezzo o del valore di stima, scegliendo quello più basso (prassi).
- Il tasso medio in Spagna sui nuovi mutui per l'acquisto di un'abitazione era del 3.16% fisso ad agosto 2026 (INE); l'Euribor si attestava al 3.247% a settembre.
- Per legge, la banca paga le spese notarili e di registrazione del mutuo e l'imposta di bollo; tu paghi la perizia e l'imposta di acquisto.
- Ricevi l'offerta vincolante 10 giorni prima della firma e puoi usufruire di un incontro gratuito con un notaio a tua scelta.
Quanto può prendere in prestito un non residente in Spagna?
Non esiste un limite legale all’importo che una banca può concederti in prestito. In pratica, le banche di solito concedono ai non residenti il 60%-70% del prezzo o del valore di stima, a seconda di quale sia inferiore, e ai residenti fino all’80%: prevedi un anticipo di almeno il 30%, oltre alle spese. La banca deve valutare il tuo caso in base al tuo reddito, ai risparmi e ai debiti, non principalmente al valore dell’immobile, e motivare un eventuale rifiuto (Ley 5/2019, art. 11).
- Documenti generalmente richiesti dalle banche ai non residenti prassi: passaporto e NIE, le ultime buste paga o i bilanci, l’ultima dichiarazione dei redditi, gli estratti conto, un rapporto creditizio del proprio Paese, il contratto di prenotazione o di caparra.
- La valutazione: effettuata da un perito abilitato, indipendente dalla banca; è possibile presentarne una propria, di età inferiore a sei mesi, e la banca non può addebitare costi per verificarla (Orden ECO/805/2003, RDL 24/2021 art. 20).
- L’età: in genere le banche vogliono che il mutuo sia estinto entro i 75 anni circa prassi.
Tassi dei mutui in Spagna nel 2026
3.08%
tutti i nuovi mutui per la casa
3.16%
fisso
2.95%
variabile, all'inizio
26 anni
durata media
Il tasso medio sui nuovi mutui per l’acquisto di un’abitazione in Spagna è stato del 3.08% nell’agosto 2026: 3.16% per i mutui a tasso fisso e 2.95% all’inizio di un mutuo a tasso variabile, con una durata media di 26 anni; il 64.1% era a tasso fisso (INE, dato provvisorio). Il TAEG del Banco de España sui nuovi mutui per l’acquisto di un’abitazione era del 3.10%. Di solito le banche applicano tassi più elevati ai non residenti prassi.
Euribor oggi
L’Euribor a 12 mesi, l’indice della maggior parte dei prestiti a tasso variabile, era pari al 3.247% a settembre 2026, in aumento rispetto al 2.22% di febbraio (Banco de España, BOE).
| Mese | Euribor | Mese | Euribor |
|---|---|---|---|
| ottobre 2025 | 2,187% | aprile 2026 | 2,747% |
| novembre 2025 | 2,217% | maggio 2026 | 2,804% |
| dicembre 2025 | 2,267% | giugno 2026 | 2,798% |
| gennaio 2026 | 2,245% | luglio 2026 | 2,855% |
| febbraio 2026 | 2,221% | agosto 2026 | 2,954% |
| marzo 2026 | 2,565% | settembre 2026 | 3,247% |
Il dato di ottobre viene pubblicato nei primi giorni di novembre.
Fisso, variabile o misto?
Fisso
Lo stesso pagamento per l’intera durata.
Variabile
Euribor più lo spread della banca, rivisto (di solito ogni anno); non è consentito alcun tasso minimo e il tasso non può scendere sotto lo zero (Ley 5/2019 art. 21).
Misto
Fisso per alcuni anni, poi variabile.
Passare da costi variabili a costi fissi costa al massimo lo 0,05% nei primi tre anni, poi nulla (Ley 5/2019 art. 23).
Fonti: INE, Estadística de Hipotecas, agosto 2026 (provvisorio, pubblicato il 26 ottobre 2026); Banco de España, Boletín Estadístico, tabella 19.6; Euribor: Banco de España, nel BOE del 2 ottobre 2026. Verificato il 27 ottobre 2026.
I costi di un mutuo in Spagna: chi paga cosa
| Costo | Chi paga | Fonte |
|---|---|---|
| Il notaio per l’atto di mutuo | la banca | Ley 5/2019 art. 14.1.e |
| La registrazione del mutuo | la banca | stessa fonte |
| L’agenzia (gestoría) | la banca | stessa fonte |
| L’imposta di bollo (AJD) sul mutuo | la banca | TRLITPAJD art. 29 (RDL 17/2018) |
| La valutazione | tu (di solito €250–600, nella prassi) | art. 14.1.e |
| Una commissione di apertura, se concordata | tu, una sola volta (spesso circa lo 0.5% per i non residenti, nella prassi) | art. 14.4 |
| L’imposta di acquisto, il notaio e la registrazione dell’atto di compravendita | tu | la guida all’acquisto |
L’imposta di acquisto, regione per regione
| Regione | Casa di seconda mano | Casa nuova |
|---|---|---|
| Andalucía | 7% | IVA 10% + imposta di bollo 1.2% |
| Regione di Valencia | 9% 11% oltre €1 milione | IVA 10% + imposta di bollo 1.4% |
| Catalonia | 10–13% in base alla fascia di prezzo | IVA 10% + imposta di bollo 1.5% |
| Madrid | 6% | IVA 10% + imposta di bollo 0.4–0.75% |
| Isole Baleari | 8–13% in base alla fascia di prezzo | IVA 10% + imposta di bollo 1.5% 2% da €1 milione |
| Isole Canarie | 6.5% | IGIC 7% + imposta di bollo 1% |
| Murcia | 7.75% | IVA 10% + imposta di bollo 1.5% |
Tutti i costi per comprare casa, passo dopo passo: la nostra guida a comprare casa in Spagna.
Fonti: Ley 5/2019 art. 14 (BOE-A-2019-3814); TRLITPAJD art. 29, come modificato dal RDL 17/2018; la normativa fiscale di ciascuna regione, come indicato nella guida all’acquisto (verificato il 27 ottobre 2026).
Come ottenere un mutuo in Spagna dall’estero, passo dopo passo
1
Ottieni il tuo NIE. Viene inserito in entrambi gli atti.
A partire da €199, dall’estero
2
Apri un conto bancario spagnolo. Nessuna legge obbliga a richiedere un prestito, ma il finanziatore può richiedere un conto per il prestito (Ley 5/2019 art. 17), e te ne serve uno per il deposito, il notaio e le bollette.
3
Ottieni una pre-approvazione da due o tre banche o da un intermediario, presentando i documenti relativi al tuo reddito.
4
La valutazione dell’immobile, effettuata da un perito autorizzato (o da te, se risale a meno di sei mesi fa).
5
L’offerta vincolante (FEIN), il foglio informativo sui rischi (FiAE) e la bozza del contratto, almeno 10 giorni prima della firma (art. 14).
6
La sessione notarile gratuita, di persona o tramite un rappresentante, al più tardi il giorno prima (art. 15).
7
Firmare l’acquisto e il mutuo davanti al notaio, di persona o tramite procura.
8
La banca registra l’ipoteca e ne paga i costi.
Rimborso anticipato, assicurazione e altri prodotti
- Commissioni di rimborso anticipato (art. 23, nuovamente in vigore dal 1 January 2025): tasso variabile, al massimo 0.25% nei primi 3 anni o 0.15% nei primi 5 (il contratto ne sceglie uno), poi nulla; tasso fisso, al massimo 2% per 10 anni, poi 1.5%; e mai più della perdita effettiva della banca.
- È vietata la vendita abbinata di prodotti, con due eccezioni (art. 17): l’assicurazione, per la quale la banca deve accettare senza costi una polizza equivalente di qualsiasi compagnia assicurativa; e un conto per il prestito.
- Ritardi nei pagamenti: il tasso del prestito più 3 punti; l’intero prestito può essere dichiarato esigibile solo dopo che il 3% dell’importo (o 12 rate) non è stato pagato nella prima metà della durata, o il 7% (o 15 rate) nella seconda (artt. 24–25).
Fonte: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artt. 17, 23, 24 e 25, in vigore il 27 ottobre 2026.
Guadagni in sterline o dollari?
Un prestito in euro rimborsato in sterline, dollari o corone lascia a te il rischio di cambio: il calcolatore mostra quale percentuale del tuo reddito rappresenta la rata se la tua valuta si svaluta del 20%. Un prestito in valuta estera può essere convertito nella valuta in cui percepisci il reddito e la banca deve avvisarti quando le rate variano di oltre il 20% (Ley 5/2019 art. 20).
Pagato in un’altra valuta? Inserisci il tuo reddito netto nel calcolatore e seleziona la valuta accanto. Aggiungi il mio reddito ↑
Tre esempi
| Abitazione | Mutuo | Tasso | Rata mensile | Contanti alla firma |
|---|---|---|---|---|
| Appartamento di seconda mano da €250,000, Comunità Valenciana Prova ↑ | €175,000 (70%), 25 anni | fisso al 3.16% | €845 | €98,572 |
| Casa di rivendita da €400,000, Andalusia Prova ↑ | €280,000 (70%), 25 anni | Euribor 3.247% + 1.00 | €1,516 (€1,836 se Euribor +2) | €149,210 |
| Nuova casa da €600,000, Isole Baleari Prova ↑ | €360,000 (60%), 20 anni | 3.0% per 10 anni, poi Euribor + 1.00 | €1,997, poi €2,118 | €310,394 |
Tasse su una casa con mutuo quando si vive all’estero
Dal 2013 la Spagna non concede agevolazioni fiscali per l’acquisto di un’abitazione principale. In qualità di non residente, gli interessi sul mutuo sono deducibili solo dai redditi da locazione in Spagna e soltanto se si vive nell’UE o nel SEE; un’abitazione non affittata è soggetta all’imposta per i non residenti su un reddito imputato, senza possibilità di deduzione.
Imposta sulla proprietà in Spagna quando vivi all’estero, nella nostra guida all’acquisto.
Fonti: LIRPF, disposizione transitoria 18 (Ley 16/2012); TRLIRNR art. 24.
Approfondimenti sull’acquisto in Spagna
Acquistare una casa in Spagna da straniero
Il NIE necessario per il rogito, l’imposta di acquisto regione per regione, i costi reali e i 7 passaggi.
Guida
Imposta di successione in Spagna per non residenti
Quanto paga ciascun erede, regione per regione, la scadenza di 6 mesi, il NIE e le procedure dall’estero.
Guida
Come ottenere il NIE in Spagna
Il numero da inserire nell’atto di compravendita e nell’atto di mutuo, e come ottenerlo dall’estero.
Guida
Domande frequenti
Mutui in Spagna: domande frequenti. Hai ancora bisogno di aiuto? Chatta per ricevere risposte dal team di AnchorLess.
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I non residenti possono ottenere un mutuo in Spagna?
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Quanto devo versare come anticipo per un mutuo in Spagna?
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Quali sono i tassi dei mutui in Spagna nel 2026?
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Chi sostiene i costi di un mutuo in Spagna?
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Acquistare in Spagna? Inizia dal tuo NIE.
Viene inserito nell’atto e la banca lo richiede insieme alla documentazione.
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