AnchorLess › Köpa bostad i Portugal › Bolånekalkylator
Portugal bolånekalkylator och kostnader vid köp
”En pålitlig tjänst till ett mycket konkurrenskraftigt pris”
”En annan fördel är att AnchorLess finns tillgängligt på flera språk”
”Enligt min mening skulle jag rekommendera att anlita ett företag som anchorless.io”
”Låt AnchorLess sköta administrationen åt dig, så att du kan njuta av ditt nya liv i Portugal.”
”En gedigen tjänst till ett mycket konkurrenskraftigt pris”
”En annan fördel är att AnchorLess finns tillgängligt på flera språk”
”Enligt min mening skulle jag rekommendera att anlita ett företag som anchorless.io”
”Låt AnchorLess sköta administrationen åt dig, så att du kan njuta av ditt nya liv i Portugal.”
I KORTHET
- Sedan 25 May 2026 betalar en köpare som inte är skattemässigt bosatt i Portugal en fast 7.5% IMT på en bostad. Beloppet återbetalas så att den vanliga skattesatsen gäller om köparen blir bosatt inom två år.
- Banco de Portugal begränsar lånet till 90% av priset eller värderingen för din egen bostad och till 80% i övriga fall. Banker lånar vanligtvis ut högst 70% till personer som inte är bosatta i landet (praxis).
- 86.6% av nya bostadslån har blandad ränta: i genomsnitt 2.86% fast ränta under de första åren (augusti 2026), därefter 6-månaders Euribor, 2.922% i september.
- Dina sammanlagda lånebetalningar får inte överstiga 45% av din nettoinkomst. De beräknas med en Euribor som är upp till 1.5 procentenheter högre (sedan 1 augusti 2026).
Hur mycket kan du låna i Portugal?
Banco de Portugals gränser gäller alla nya bostadslån som bedömts sedan 1 Augusti 2026, oavsett om du är bosatt i landet eller inte: lånet får vara högst 90% av det lägre av köpeskillingen och värderingen för din egen permanentbostad, 80% för en andra bostad eller en bostad som ska hyras ut; dina betalningar på alla dina lån får uppgå till högst 45% av din nettoinkomst, och det nya lånet stresstestas med Euribor som är 0.5 till 1.5 punkter högre; och högst 40 år om den äldsta låntagaren är 35 år eller yngre, 35 år om personen är äldre (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- Personer som inte är bosatta i Portugal praxis: banker lånar vanligtvis ut 60% till 75% (BPI 70%, novobanco 75% i oktober 2026), med en löptid på högst 30 år och återbetalning senast vid 75 års ålder.
- Vad bankerna begär praxis: ditt pass och NIF, inkomstunderlag (lönebesked, skattedeklaration eller räkenskaper), kontoutdrag och det preliminära avtalet.
- Värderingen: en oberoende värderingsman registrerad hos CMVM; om du betalar för den tillhör rapporten dig, och en värdering som är mindre än sex månader gammal och gjord för en annan bank kan återanvändas (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- Under 35 och bosatt i Portugal? Fram till 31 december 2026 garanterar staten upp till 15% av ett första boende till ett värde av högst €450,000, så att en bank kan låna ut upp till 100% (Decreto-Lei 44/2024); det krävs en portugisisk skattemässig hemvist.
Portugisiska bolåneräntor 2026
3.00%
alla nya bostadslån
2.86%
blandade, fasta år
3.23%
variabel
86,6 %
av nya lån är blandade
Den genomsnittliga räntan på nya bostadslån i Portugal var 3.00% i augusti 2026: 2.86% under de fasta ränteperioderna i ett lån med blandad ränta, 3.23% rörlig ränta och 3.83% fast ränta (Banco de Portugal). Med försäkring och avgifter var den effektiva räntan 5.12%. Den genomsnittliga räntemarginalen på nya lån låg på 0.73 till 0.75 procentenheter under 2025; bankernas prislistor sträcker sig från 0.70 till 2.90, och erbjudanden till personer som inte är bosatta i landet ligger på omkring 1.4 till 1.5 praxis.
Euribor i dag
6-månaders Euribor, indexet för hälften av alla nya lån med rörlig ränta, låg på 2.922% i september 2026, en ökning från 2.107% ett år tidigare (ECB). Portugisiska banker ser över den var sjätte månad.
| Månad | Euribor | Månad | Euribor |
|---|---|---|---|
| oktober 2025 | 2,107 % | april 2026 | 2,454 % |
| november 2025 | 2,131 % | maj 2026 | 2,536 % |
| december 2025 | 2,139 % | juni 2026 | 2,595 % |
| januari 2026 | 2,137 % | juli 2026 | 2,647 % |
| februari 2026 | 2,143 % | augusti 2026 | 2,713 % |
| mars 2026 | 2,322 % | september 2026 | 2,922 % |
Oktobers genomsnitt publiceras under de första dagarna i november.
Blandad, rörlig eller fast?
Blandat
En fast ränta under de första åren, vanligtvis 2 (genomsnittet är 3.1), därefter Euribor plus bankens marginal. 86.6% av de nya lånen.
Variabel
Euribor (6 månader för de flesta) plus marginalen, omprövas var sjätte månad. En negativ Euribor sänker din ränta till under marginalen (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
Fast
Samma betalning under hela löptiden. Få banker erbjuder en sådan: 2.6% av nya lån.
Källor: Banco de Portugal, BPstat, nya bostadslån, augusti 2026, och Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; ECB Data Portal, Euribor 6 månader, månadsgenomsnitt; bankernas prislistor den 1 oktober 2026. Kontrollerat den 29 oktober 2026.
Köpa från utlandet: IMT på 7,5 %
Sedan 25 May 2026 betalar en köpare som inte är skattemässigt bosatt i Portugal IMT med en fast skattesats på 7.5% of the whole price för en bostad, utan undantag eller nedsättning (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). Det finns inget undantag för köpare som bor någon annanstans i EU.
- Gäller inte tidigare bosatta: en köpare som någon gång har varit skattemässigt bosatt i Portugal betalar de ordinarie skattesatserna (skattemyndighetens Ofício Circulado 40131/2026). Ett gift par med gemensam egendom betalar 7.5% endast om ingen av makarna är eller har varit bosatt i landet.
- Återbetalas senare om du inom två år efter köpet blir skattemässigt bosatt i Portugal, eller om du hyr ut bostaden inom sex månader för högst €2,300 i månaden under minst 36 månader under de första fem åren: begär det hos skattekontoret inom sex månader, så återbetalar det skillnaden jämfört med de ordinarie skattesatserna (n.º 11 and 12).
- Stämpelskatten ändras inte: 0.8% av priset för alla.
Ska du flytta till Portugal? Välj ”Huvudbostad” och ”Utomlands” i kalkylatorn: den visar de 7.5% du betalar och den del som återbetalas när du är bosatt. Prova ↑
Källor: Código do IMT art. 17 n.º 10 till 12, införd genom Decreto-Lei 97/2026 (gäller från och med 25 May 2026); Ofício Circulado 40131/2026 av 4 September 2026; hyrestaket: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2 (2.5 × minimilönen för 2026 på €920).
Kostnaderna för att köpa en bostad i Portugal
| Kostnad | Hur mycket | Källa |
|---|---|---|
| Fastighetsöverlåtelseskatt (IMT) | enligt skikt, från 0 % (egen bostad) eller 1 %; 7.5% för en person som inte är bosatt i landet | Código do IMT art. 17 |
| Stämpelskatt vid köpet | 0.8% av priset | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| Stämpelskatt på lånet | 0.6% av lånebeloppet (5 år eller mer) | verba 17.1.3 |
| Stämpelskatt på räntan | ingen på ett lån för egen bostad; 4% på ett lån för att köpa en bostad att hyra ut | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| Köpehandling och registrering (Casa Pronta) | €375 utan lån, €700 med lån (€150 och €250 för en första bostad vid 35 års ålder eller yngre) | RERN art. 27-A, 28 |
| Bankavgifter | cirka €700 till €900, plus 4% stämpelskatt praxis | bankernas prislistor |
| Liv- och hemförsäkring | krävs av bankerna; du kan teckna dem någon annanstans praxis | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
IMT tas ut på det högsta av priset och fastighetens taxeringsvärde (VPT), vanligtvis priset, och betalas inom 30 dagar efter taxeringen, före lagfarten (Código do IMT art. 12, 22, 36).
IMT-skikten 2026
| Pris | Egen bostad | Andra bostad eller för uthyrning |
|---|---|---|
| upp till €106,346 | 0% | 1% |
| €106,346 till €145,470 | 2% | 2% |
| €145,470 till €198,347 | 5% | 5% |
| €198,347 till €330,539 | 7% | 7% |
| €330,539 till €660,982 | 8% | 8% (upp till €633,931; därefter 6% på hela värdet) |
| €660,982 till €1,150,853 | 6% på hela värdet | 6% på hela värdet |
| över €1,150,853 | 7.5% på hela värdet | 7.5% på hela värdet |
IMT Jovem: en första egen bostad som köps vid 35 års ålder eller yngre är befriad från IMT upp till €330,539 (8 % över det beloppet, upp till €660,982), ingen stämpelskatt på den delen och en lägre avgift för Casa Pronta (Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). Som icke-resident betalar du först 7.5 %.
Efter köpet: IMI
IMI, den årliga fastighetsskatten, uppgår till 0,3 %–0,45 % av VPT, som fastställs av varje kommun (0,30 % i Lissabon, 0,324 % i Porto, 0,35 % i Cascais för 2025), och debiteras året därpå. Vid ett VPT på över €600,000 per person tillkommer AIMI på 0,7 % eller mer. Deadlines finns i vår portugisiska skattekalender.
Varje steg i bostadsköpet, från sökandet till lagfarten: vår guide till att köpa hus i Portugal som utlänning.
Källor: Código do IMT, artiklarna 9, 12, 17, 22 och 36 (ändringar: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo och dess Código, artiklarna 7 och 7-A; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, artiklarna 27-A och 28; Código do IMI, artiklarna 112, 135-A och följande; Portal das Finanças, IMI-skattesatser per kommun. Kontrollerat den 29 oktober 2026.
Så köper du bostad i Portugal med bolån från utlandet, steg för steg
1
Skaffa ditt NIF. Skattemyndigheten behöver det för IMT, notarien för köpehandlingen och banken för ditt ärende.
Från €99, från utlandet
2
Öppna ett portugisiskt bankkonto. Banker lånar ut pengar via ett konto hos dem, och du betalar handpenningen, skatterna och räkningarna från det.
€359
3
Få ett preliminärt godkännande från två eller tre banker med dina inkomstunderlag; varje bank måste ge dig standardinformationsbladet (FINE).
4
Underteckna föravtalet (CPCV) och betala handpenningen, ofta 10% till 20% praxis: du förlorar den om du drar dig ur, och säljaren betalar tillbaka det dubbla om säljaren gör det (Código Civil art. 442).
5
Värderingen av bostaden, utförd av bankens auktoriserade värderingsman.
6
Betala IMT och stämpelskatten inom 30 dagar från fastställandet och före undertecknandet av köpehandlingen.
7
Underteckna handlingen på ett Casa Pronta-kontor, hos en notarie eller en advokat, personligen eller genom fullmakt; lånet och hypoteket undertecknas samma dag.
8
Köpet registreras inom två månader, vanligtvis av den som bestyrkte handlingen (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
Förtidsbetalning, försäkring och andra produkter
- Avgifter för förtidsbetalning (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): högst 0.5% av det återbetalda kapitalet under en period med rörlig ränta, 2% under en period med fast ränta och inga avgifter efter dödsfall, arbetslöshet eller flytt på grund av arbete. Undantaget för lån med rörlig ränta upphörde den 31 december 2025.
- Försäkring: banker får kräva liv- och hemförsäkring, men måste godta en likvärdig försäkring från ett annat försäkringsbolag (art. 11).
- Värsta tänkbara scenario: ditt förhandsinformationsblad (FINE) måste visa betalningen vid den högsta räntan under de senaste 20 åren; kalkylatorn visar detta under ”Vad din bank måste visa dig”.
Källa: Decreto-Lei 74-A/2017, art. 11, 18, 21-A, 23 och bilaga II, i kraft den 29 oktober 2026.
Tjänar du i pund eller dollar?
Portugisiska banker lånar ut i euro till Euribor: valutarisken för ett lån som återbetalas i pund, dollar eller kronor är din praxis. Kalkylatorn visar hur stor andel av din inkomst betalningen utgör om din valuta faller med 20 %, den nedgång som lagen kräver att banker visar för ett lån i en annan valuta (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
Får du betalt i en annan valuta? Ange din nettoinkomst i kalkylatorn och välj valuta bredvid. Lägg till min inkomst ↑
Tre exempel
| Bostad | Lån | Ränta | Månadsbetalning | Kontantinsats vid undertecknandet |
|---|---|---|---|---|
| Fritidsbostad för 250 000 €, fastlandet, köpt från utlandet Prova ↑ | 175 000 € (70 %), 30 år | 2,86 % i 2 år, därefter Euribor + 1,00 | 725 €, därefter 822 € | 98 244 € (IMT 18 750 €, 10 644 € återbetalas) |
| 400 000 € som permanentbostad, vid flytt från utlandet Testa ↑ | 280 000 € (70 %), 30 år | Euribor 2,922 % + 1,00 | 1 324 € (1 660 € om Euribor +2) | 156 324 € (IMT 30 000 €, 11 763 € återbetalas) |
| Första bostad för 320 000 € vid 32 års ålder, boende i Portugal Prova ↑ | 288 000 € (90 %), 40 år | 2,86 % i 2 år, därefter Euribor + 1,00 | 1 008 €, därefter 1 182 € | 34 722 € (ingen IMT, ingen stämpelskatt vid köp) |
Mer om att köpa i Portugal
Köpa hus i Portugal som utlänning
Det NIF du behöver för lagfarten, IMT och de andra skatterna, föravtalet och stegen.
Guide
Öppna ett bankkonto i Portugal
Dokumenten och stegen, som bosatt eller från utlandet.
Guide
Arvsskatt i Portugal för arvingar utomlands
Stämpelskatten på 10 %, vilka som är undantagna, tidsfristerna och stegen från utlandet.
Guide
Vanliga frågor
Portugisiska bolån: vanliga frågor. Behöver du fortfarande hjälp? Chatta med AnchorLess-teamet för att få svar.
Chatta med oss
Kan icke-bosatta få ett bolån i Portugal?
Kan icke-bosatta få ett bolån i Portugal?
Hur stor handpenning behöver jag för att köpa bostad i Portugal?
Hur stor handpenning behöver jag för att köpa bostad i Portugal?
Vad är IMT för icke-bosatta 2026?
Vad är IMT för icke-bosatta 2026?
Vilka är bolåneräntorna i Portugal 2026?
Vilka är bolåneräntorna i Portugal 2026?
Hur mycket kan jag låna?
Hur mycket kan jag låna?
Hur lång löptid kan ett portugisiskt bostadslån ha?
Hur lång löptid kan ett portugisiskt bostadslån ha?
Behöver jag ett NIF för att köpa ett hus i Portugal?
Behöver jag ett NIF för att köpa ett hus i Portugal?
Vem betalar kostnaderna för ett bolån i Portugal?
Vem betalar kostnaderna för ett bolån i Portugal?
Kan jag betala tillbaka ett portugisiskt bolån i förtid?
Kan jag betala tillbaka ett portugisiskt bolån i förtid?
Är kalkylatorns resultat ett erbjudande?
Är kalkylatorns resultat ett erbjudande?
Ska du köpa bostad i Portugal? Börja med ditt NIF.
Skattemyndigheten behöver den för IMT, notarien för köpehandlingen och banken för din akt.
AnchorLess är inte en bank, revisor, skatterådgivare, investeringsrådgivare eller advokatbyrå, och vi är inte heller en myndighet eller officiell myndighetssajt. Vi fungerar som en mellanhand och hjälper dig att komma i kontakt med ackrediterade professionella samt förenklar administrativa processer för din flytt i Europa.
FLYTT TILL PORTUGAL
Tjänster
Guider
FLYTT TILL SPANIEN
Tjänster
Guider
Flytta till Italien
FLYTTA INOM EUROPA
Guider
Gratisverktyg
© 2022 - 2026 anchorless.io, alla rättigheter förbehållna.