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Portugal: calculadora de crédito à habitação e custos de compra
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“Deixe a AnchorLess tratar da burocracia por si, para poder desfrutar da sua nova vida em Portugal.”
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EM RESUMO
- Desde 25 May 2026, quem compra e não é residente fiscal em Portugal paga uma taxa fixa de 7.5% IMT sobre uma habitação, sendo reembolsado até às taxas normais se se tornar residente no prazo de dois anos.
- O Banco de Portugal limita o empréstimo a 90% do preço ou do valor da avaliação da habitação própria, e a 80% nos restantes casos; normalmente, os bancos emprestam aos não residentes até 70% (prática).
- 86.6% dos novos empréstimos à habitação têm uma taxa mista: uma taxa fixa média de 2.86% nos primeiros anos (agosto de 2026), seguida da Euribor a 6 meses, que se situou em 2.922% em setembro.
- As prestações de todos os seus empréstimos não podem ultrapassar 45% do seu rendimento líquido. O cálculo é feito considerando uma Euribor até 1.5 pontos percentuais superior (desde 1 de agosto de 2026).
Quanto pode pedir emprestado em Portugal?
Os limites do Banco de Portugal aplicam-se a todos os novos créditos à habitação avaliados desde 1 de agosto de 2026, seja ou não residente: o crédito pode ser, no máximo, de 90% do menor valor entre o preço e a avaliação, para habitação própria e permanente, e de 80% para uma segunda habitação ou uma habitação para arrendar; as prestações de todos os seus créditos podem representar, no máximo, 45% do seu rendimento líquido, sendo o novo crédito testado com uma Euribor 0.5 a 1.5 pontos mais elevada; e o prazo máximo é de 40 anos se o mutuário mais velho tiver 35 anos ou menos, e de 35 anos se tiver mais de 35 anos (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- Não residentes prática: os bancos costumam emprestar entre 60% e 75% (BPI 70%, novobanco 75% em outubro de 2026), por um prazo máximo de 30 anos, com reembolso até aos 75 anos.
- O que os bancos pedem prática: passaporte e NIF, comprovativos de rendimentos (recibos de vencimento, declaração de impostos ou contas), extratos bancários e contrato-promessa.
- A avaliação: um avaliador independente registado na CMVM; se pagar por ela, o relatório é seu, e pode reutilizar uma avaliação com menos de seis meses, realizada para outro banco (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- Tem menos de 35 anos e vive em Portugal? Até 31 de dezembro de 2026, o Estado garante até 15% do valor da primeira habitação, até €450,000, permitindo que um banco empreste até 100% (Decreto-Lei 44/2024); é necessário ter domicílio fiscal em Portugal.
Taxas de juro dos empréstimos à habitação em Portugal em 2026
3.00%
todos os novos créditos à habitação
2.86%
misto, anos fixos
3.23%
variável
86,6%
dos novos empréstimos são mistos
A taxa média dos novos créditos à habitação em Portugal foi de 3.00% em agosto de 2026: 2.86% nos anos de taxa fixa de um crédito misto, 3.23% em taxa variável e 3.83% em taxa fixa (Banco de Portugal). Com seguros e comissões, a TAEG foi de 5.12%. O spread médio dos novos créditos foi de 0.73 a 0.75 pontos em 2025; os preçários dos bancos vão de 0.70 a 2.90, e as propostas para não residentes rondam os 1.4 a 1.5 prática.
Euribor hoje
A Euribor a 6 meses, o indexante de metade dos novos empréstimos a taxa variável, foi de 2.922% em setembro de 2026, face a 2.107% um ano antes (BCE). Os bancos portugueses revêem-na de seis em seis meses.
| Mês | Euribor | Mês | Euribor |
|---|---|---|---|
| outubro de 2025 | 2,107% | abril de 2026 | 2,454% |
| novembro de 2025 | 2,131% | maio de 2026 | 2,536% |
| dezembro de 2025 | 2,139% | junho de 2026 | 2,595% |
| janeiro de 2026 | 2,137% | julho de 2026 | 2,647% |
| fevereiro de 2026 | 2,143% | agosto de 2026 | 2,713% |
| março de 2026 | 2,322% | setembro de 2026 | 2,922% |
A média de outubro é divulgada nos primeiros dias de novembro.
Misto, variável ou fixo?
Misto
Uma taxa fixa durante os primeiros anos, normalmente 2 (a média é 3.1), seguida da Euribor mais o spread do banco. 86.6% dos novos empréstimos.
Variável
Euribor (6 meses na maioria dos casos) mais o spread, revisto de seis em seis meses. Uma Euribor negativa reduz a sua taxa para abaixo do spread (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
Fixo
O mesmo pagamento durante todo o prazo. Poucos bancos oferecem esta opção: 2.6% dos novos empréstimos.
Fontes: Banco de Portugal, BPstat, novos empréstimos à habitação, agosto de 2026, e Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; Portal de Dados do BCE, Euribor a 6 meses, médias mensais; preçários dos bancos de 1 de outubro de 2026. Verificado em 29 de outubro de 2026.
Comprar a partir do estrangeiro: o IMT de 7.5%
Desde 25 May 2026, um comprador que não seja residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa fixa de 7.5% do preço total de uma habitação, sem isenção nem redução (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). Não há exceções para compradores que residam noutro país da UE.
- Não se aplica a antigos residentes: um comprador que tenha sido residente fiscal em Portugal paga as taxas normais (Ofício Circulado 40131/2026 da autoridade tributária). Um casal casado em regime de comunhão de bens paga apenas 7.5% se nenhum dos cônjuges for ou tiver sido residente.
- Reembolsado posteriormente se, no prazo de dois anos após a compra, se tornar residente fiscal em Portugal ou se arrendar a casa no prazo de seis meses, por um valor máximo de €2,300 por mês, durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos: solicite o reembolso à repartição de finanças no prazo de seis meses, e esta reembolsará a diferença em relação às taxas normais (n.º 11 e 12).
- O imposto do selo não muda: 0.8% do preço para todos.
Vai mudar-se para Portugal? Selecione «Residência principal» e «No estrangeiro» na calculadora: esta mostra os 7.5% que paga e a parte reembolsada assim que for residente. Experimente ↑
Fontes: Código do IMT art. 17 n.º 10 a 12, conforme aditado pelo Decreto-Lei 97/2026 (em vigor a 25 de maio de 2026); Ofício Circulado 40131/2026 de 4 de setembro de 2026; limite das rendas: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2 (2.5 × o salário mínimo de 2026 de €920).
Os custos de comprar uma casa em Portugal
| Custo | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Imposto sobre a transmissão de imóveis (IMT) | por escalão, desde 0% (habitação própria) ou 1%; 7.5% para não residentes | Código do IMT art. 17 |
| Imposto do Selo sobre a compra | 0.8% do preço | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| Imposto do Selo sobre o empréstimo | 0.6% do empréstimo (5 anos ou mais) | verba 17.1.3 |
| Imposto do Selo sobre os juros | nenhum num empréstimo para habitação própria; 4% num empréstimo para comprar casa para arrendar | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| Escritura e registo (Casa Pronta) | €375 sem empréstimo, €700 com empréstimo (€150 e €250 para primeira habitação aos 35 anos ou menos) | RERN art. 27-A, 28 |
| Comissões bancárias | cerca de €700 a €900, mais 4% de Imposto do Selo prática | preçários dos bancos |
| Seguro de vida e multirriscos habitação | exigidos pelos bancos; pode contratá-los noutro local prática | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
O IMT incide sobre o valor mais elevado entre o preço e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, geralmente o preço, e é pago no prazo de 30 dias após a sua liquidação, antes da escritura (Código do IMT art. 12, 22, 36).
Os escalões do IMT em 2026
| Preço | Habitação própria | Segunda habitação ou para arrendamento |
|---|---|---|
| até €106,346 | 0% | 1% |
| €106,346 a €145,470 | 2% | 2% |
| €145,470 a €198,347 | 5% | 5% |
| €198,347 a €330,539 | 7% | 7% |
| €330,539 a €660,982 | 8% | 8% (até €633,931; depois, 6% sobre o valor total) |
| €660,982 a €1,150,853 | 6% sobre o valor total | 6% sobre o valor total |
| acima de €1,150,853 | 7.5% sobre o valor total | 7.5% sobre o valor total |
IMT Jovem: uma primeira habitação própria comprada por alguém com 35 anos ou menos não paga IMT até €330,539 (8% acima desse valor, até €660,982), não paga imposto do selo sobre essa parte e paga menos pela Casa Pronta (Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). Enquanto não residente, paga primeiro os 7.5%.
Depois de comprar: IMI
O IMI, o imposto anual sobre imóveis, corresponde a 0,3% a 0,45% do VPT, fixado por cada município (0,30% em Lisboa, 0,324% no Porto e 0,35% em Cascais, em 2025), e é cobrado no ano seguinte. Acima de €600,000 de VPT por pessoa, o AIMI acrescenta 0,7% ou mais. Os prazos constam do nosso calendário fiscal de Portugal.
Cada etapa da compra, desde a procura até à escritura: o nosso guia para comprar casa em Portugal enquanto estrangeiro.
Fontes: Código do IMT, artigos 9, 12, 17, 22 e 36 (escalões: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo e respetivo Código, artigos 7 e 7-A; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, artigos 27-A e 28; Código do IMI, artigo 112, 135-A e seguintes; Portal das Finanças, taxas de IMI por município. Verificado em 29 de outubro de 2026.
Como comprar casa com crédito habitação em Portugal a partir do estrangeiro, passo a passo
1
Obtenha o seu NIF. A repartição de finanças precisa dele para o IMT, o notário para a escritura e o banco para o seu processo.
A partir de 99 €, a partir do estrangeiro
2
Abra uma conta bancária portuguesa. Os bancos concedem empréstimos através de uma conta aberta nessa instituição, e é a partir dela que paga o sinal, os impostos e as contas.
3
Obtenha uma aprovação preliminar de dois ou três bancos, apresentando os seus documentos comprovativos de rendimentos; cada um deve fornecer-lhe a ficha de informação normalizada (FINE).
4
Assine o contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e pague o sinal, normalmente entre 10% e 20% prática: perde-o se desistir; o vendedor devolve-o em dobro se desistir (Código Civil art. 442).
5
A avaliação da casa, realizada pelo avaliador registado do banco.
6
Pague o IMT e o imposto do selo, no prazo de 30 dias após a respetiva liquidação e antes da escritura.
7
Assine a escritura num balcão Casa Pronta, num notário ou junto de um advogado, pessoalmente ou por procuração; o empréstimo e a hipoteca são assinados no mesmo dia.
8
A compra é registada no prazo de dois meses, geralmente por quem autenticou a escritura (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
Reembolso antecipado, seguro e outros produtos
- Comissões de reembolso antecipado (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): no máximo, 0.5% do capital reembolsado durante um período de taxa variável, 2% durante um período de taxa fixa e nenhuma em caso de morte, desemprego ou mudança por motivos profissionais. A isenção para empréstimos com taxa variável terminou em 31 de dezembro de 2025.
- Seguros: os bancos podem exigir seguros de vida e da habitação, mas têm de aceitar uma apólice equivalente de outra seguradora (art. 11).
- O pior cenário: a sua ficha de informação pré-contratual (FINE) tem de indicar a prestação calculada à taxa mais elevada dos últimos 20 anos; a calculadora apresenta-a em «O que o seu banco tem de lhe mostrar».
Fonte: Decreto-Lei 74-A/2017, artigos 11, 18, 21-A, 23 e anexo II, em vigor a 29 de outubro de 2026.
Ganha em libras ou dólares?
Os bancos portugueses concedem empréstimos em euros indexados à Euribor: o risco cambial de um empréstimo reembolsado em libras, dólares ou coroas é seu prática. A calculadora mostra a percentagem do seu rendimento que a prestação representa se a sua moeda desvalorizar 20%, a queda que a lei obriga os bancos a apresentar num empréstimo noutra moeda (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
Recebe numa moeda diferente? Introduza o seu rendimento líquido na calculadora e selecione a moeda ao lado. Adicionar o meu rendimento ↑
Três exemplos
| Casa | Empréstimo | Taxa | Prestação mensal | Entrada no momento da assinatura |
|---|---|---|---|---|
| Segunda habitação de 250 000 €, no continente, comprada a partir do estrangeiro Experimente ↑ | 175 000 € (70%), 30 anos | 2,86% durante 2 anos, depois Euribor + 1,00 | 725 €, depois 822 € | 98 244 € (IMT 18 750 €, 10 644 € reembolsáveis) |
| 400 000 € para habitação própria, mudança do estrangeiro Experimente ↑ | 280 000 € (70%), 30 anos | Euribor 2,922% + 1,00 | 1 324 € (1 660 € se Euribor +2) | 156 324 € (IMT 30 000 €, 11 763 € reembolsáveis) |
| Primeira casa de €320,000 aos 32 anos, a viver em Portugal Experimente ↑ | €288,000 (90%), 40 anos | 2.86% durante 2 anos, depois Euribor + 1.00 | €1,008, depois €1,182 | €34,722 (sem IMT, sem imposto do selo na compra) |
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