AnchorLess › Koupě nemovitosti v Portugalsku › Hypoteční kalkulačka
Portugalsko: hypoteční kalkulačka a náklady na koupi
„Kvalitní služba za velmi konkurenceschopnou cenu“
„Další předností je, že AnchorLess je k dispozici v několika jazycích.“
„Podle mého názoru bych doporučil využít služeb společnosti, jako je anchorless.io“
„Nechte administrativní záležitosti na AnchorLess a užívejte si svůj nový život v Portugalsku.“
„Kvalitní služba za velmi konkurenceschopnou cenu“
„Další výhodou je, že AnchorLess je k dispozici v několika jazycích.“
„Podle mého názoru bych doporučil využít služeb společnosti, jako je anchorless.io.“
„Nechte administrativu na AnchorLess, abyste si mohli užívat nový život v Portugalsku.“
STRUČNĚ
- Od 25 May 2026 platí kupující, který není portugalským daňovým rezidentem, při koupi domu jednotnou sazbu 7.5% IMT; pokud se do dvou let stane rezidentem, částka se vrátí na běžnou sazbu.
- Banco de Portugal stanovuje maximální výši úvěru na 90% ceny nebo odhadní hodnoty nemovitosti určené k vlastnímu bydlení a na 80% v ostatních případech; banky obvykle poskytují nerezidentům až 70% (praxe).
- 86.6% nových úvěrů na bydlení má kombinovanou sazbu: v prvních letech je v průměru pevná sazba 2.86% (srpen 2026), poté následuje 6měsíční Euribor, který v září činil 2.922%.
- Splátky všech vašich úvěrů nesmějí přesáhnout 45% vašeho čistého příjmu; při posuzování se počítá s Euriborem vyšším až o 1.5 bodu (od 1 August 2026).
Kolik si můžete půjčit v Portugalsku?
Limity Banco de Portugal se vztahují na každou novou hypotéku posuzovanou od 1 August 2026, ať už je žadatel rezidentem, či nikoli: úvěr může činit nejvýše 90% z nižší z částek, tedy kupní ceny a odhadní hodnoty, pokud jde o vlastní trvalé bydlení, a 80% u druhého bydlení nebo nemovitosti určené k pronájmu; splátky všech vašich úvěrů mohou činit nejvýše 45% vašeho čistého příjmu, přičemž splátka nového úvěru se testuje při sazbě Euribor zvýšené o 0.5 až 1.5 bodu; a maximální doba splatnosti je 40 years, je-li nejstaršímu dlužníkovi 35 let nebo méně, a 35 let, je-li starší (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- Nerezidenti praxe: banky obvykle půjčují 60% až 75% (BPI 70%, novobanco 75% v říjnu 2026), maximálně na 30 let, se splacením do 75 let.
- Co banky požadují praxe: cestovní pas a NIF, doklad o příjmu (výplatní pásky, daňové přiznání nebo účetní výkazy), výpisy z bankovního účtu a smlouvu o smlouvě budoucí.
- Ocenění: nezávislý odhadce registrovaný u CMVM; pokud za něj zaplatíte, zpráva náleží vám a lze znovu použít ocenění mladší než šest měsíců vypracované pro jinou banku (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- Je vám méně než 35 let a žijete v Portugalsku? Do 31 December 2026 stát ručí až za 15% hodnoty prvního bydlení v ceně do €450,000, takže banka může půjčit až 100% (Decreto-Lei 44/2024); podmínkou je daňové bydliště v Portugalsku.
Hypoteční sazby v Portugalsku v roce 2026
3.00%
všechny nové hypoteční úvěry
2.86%
kombinované, pevně stanovené roky
3.23%
proměnná
86,6 %
nových úvěrů je smíšených
Průměrná sazba u nových úvěrů na bydlení v Portugalsku činila v srpnu 2026 3.00%: 2.86% v období s pevnou sazbou u smíšeného úvěru, 3.23% u variabilní sazby a 3.83% u pevné sazby (Banco de Portugal). Včetně pojištění a poplatků činila RPSN 5.12%. Průměrná marže u nových úvěrů se v roce 2025 pohybovala od 0.73 do 0.75 bodu; ceníky bank uvádějí sazby od 0.70 do 2.90 a nabídky pro nerezidenty se pohybují kolem 1.4 až 1.5 praxe.
Euribor dnes
Šestiměsíční Euribor, index používaný u poloviny nových úvěrů s proměnlivou úrokovou sazbou, činil v září 2026 2.922%, oproti 2.107% o rok dříve (ECB). Portugalské banky jej aktualizují každých šest měsíců.
| Měsíc | Euribor | Měsíc | Euribor |
|---|---|---|---|
| říjen 2025 | 2,107 % | duben 2026 | 2,454 % |
| listopad 2025 | 2,131 % | květen 2026 | 2,536 % |
| prosinec 2025 | 2,139 % | červen 2026 | 2,595 % |
| leden 2026 | 2,137 % | červenec 2026 | 2,647 % |
| únor 2026 | 2,143 % | srpen 2026 | 2,713 % |
| březen 2026 | 2,322 % | září 2026 | 2,922 % |
Říjnový průměr vychází v prvních listopadových dnech.
Smíšená, variabilní, nebo fixní?
Smíšené
Pevná sazba v prvních letech, obvykle 2 (průměr je 3,1), poté Euribor plus marže banky. 86,6 % nových úvěrů.
Proměnná
Euribor (u většiny úvěrů šestiměsíční) plus marže, upravovaná každých šest měsíců. Záporná hodnota Euriboru sníží vaši sazbu pod úroveň marže (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
Pevné
Stejná splátka po celou dobu. Nabízí ji jen málo bank: 2,6 % nových úvěrů.
Zdroje: Banco de Portugal, BPstat, nové úvěry na bydlení, srpen 2026, a Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; datový portál ECB, Euribor 6 měsíců, měsíční průměry; sazebníky bank k 1. říjnu 2026. Ověřeno 29. října 2026.
Nákup ze zahraničí: 7,5% IMT
Od 25 May 2026 kupující, který není portugalským daňovým rezidentem, platí při koupi nemovitosti IMT ve výši 7.5% z celé kupní ceny, bez výjimky či snížení (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). Pro kupující žijící jinde v EU neplatí žádná výjimka.
- Neplatí pro bývalé rezidenty: kupující, který byl kdykoli portugalským daňovým rezidentem, platí běžné sazby (oběžník daňového úřadu Ofício Circulado 40131/2026). Manželský pár v režimu společného jmění platí 7.5% pouze tehdy, pokud ani jeden z manželů není ani nebyl rezidentem.
- Vrácení později pokud se do dvou let od koupě stanete portugalským daňovým rezidentem nebo pokud dům do šesti měsíců pronajmete za nejvýše €2,300 měsíčně, a to alespoň na 36 měsíců během prvních pěti let: požádejte finanční úřad do šesti měsíců a ten vám vrátí rozdíl oproti běžným sazbám (n.º 11 and 12).
- Kolkovné se nemění: 0.8% z ceny pro všechny.
Stěhujete se do Portugalska? V kalkulačce vyberte „Hlavní bydliště“ a „V zahraničí“: zobrazí se vám 7.5%, které zaplatíte, a částka, kterou vám vrátí, jakmile získáte status rezidenta. Vyzkoušejte ↑
Zdroje: Código do IMT art. 17 n.º 10 až 12, ve znění Decreto-Lei 97/2026 (účinný od 25 May 2026); Ofício Circulado 40131/2026 ze dne 4 September 2026; limit nájemného: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2 (2.5 × minimální mzda pro rok 2026 ve výši €920).
Náklady na koupi domu v Portugalsku
| Poplatek | Výše | Zdroj |
|---|---|---|
| Daň z převodu nemovitosti (IMT) | podle pásma, od 0 % (vlastní bydlení) nebo 1 %; 7.5% pro nerezidenta | Código do IMT art. 17 |
| Kolkovné při koupi | 0.8% z ceny | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| Kolkovné z úvěru | 0.6% z úvěru (5 let nebo déle) | verba 17.1.3 |
| Kolkovné z úroků | u úvěru na vlastní bydlení se neplatí; u úvěru na koupi nemovitosti určené k pronájmu činí 4 % | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| Listina a registrace (Casa Pronta) | €375 bez úvěru, €700 s úvěrem (€150 a €250 u prvního bydlení pro osoby ve věku 35 let nebo méně) | RERN art. 27-A, 28 |
| Bankovní poplatky | přibližně €700 až €900, plus 4% kolkovné praxe | ceníky bank |
| Životní a pojištění domácnosti | banky je vyžadují; můžete si je sjednat jinde praxe | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
IMT se účtuje z vyšší z částek, tedy z kupní ceny nebo daňové hodnoty nemovitosti (VPT), obvykle z kupní ceny, a hradí se do 30 dnů od jeho vyměření, před podpisem kupní smlouvy (Código do IMT art. 12, 22, 36).
Sazby IMT v roce 2026
| Cena | Vlastní bydlení | Druhé bydlení nebo pronájem |
|---|---|---|
| do €106,346 | 0% | 1% |
| €106,346 až €145,470 | 2% | 2% |
| €145,470 až €198,347 | 5% | 5% |
| €198,347 až €330,539 | 7% | 7% |
| €330,539 až €660,982 | 8% | 8% (do €633,931; poté 6 % z celé hodnoty) |
| €660,982 až €1,150,853 | 6% z celé hodnoty | 6% z celé hodnoty |
| nad €1,150,853 | 7.5% z celé hodnoty | 7.5% z celé hodnoty |
IMT Jovem: při koupi prvního vlastního bydlení ve věku 35 let nebo méně se neplatí IMT až do částky €330,539 (nad tuto částku až do €660,982 činí sazba 8 %), z této části se neplatí kolkovné a poplatek za Casa Pronta je nižší (Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). Jako nerezident nejprve zaplatíte 7,5 %.
Po koupi: IMI
IMI, roční daň z nemovitosti, činí 0,3 % až 0,45 % hodnoty VPT stanovené každou obcí (0,30 % v Lisabonu, 0,324 % v Portu, 0,35 % v Cascais pro rok 2025) a účtuje se v následujícím roce. Při hodnotě VPT nad €600,000 na osobu se připočítává AIMI ve výši 0,7 % a více. Termíny najdete v našem daňovém kalendáři Portugalska.
Každý krok při koupi, od hledání až po podpis kupní smlouvy: náš průvodce koupi domu v Portugalsku jako cizinec.
Zdroje: Código do IMT, čl. 9, 12, 17, 22 a 36 (závorky: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo a jeho Código, čl. 7 a 7-A; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, čl. 27-A a 28; Código do IMI, čl. 112, 135-A a násl.; Portal das Finanças, sazby IMI podle obcí. Ověřeno 29. října 2026.
Jak koupit nemovitost v Portugalsku na hypotéku ze zahraničí krok za krokem
1
Získejte své NIF. Finanční úřad ho potřebuje pro IMT, notář pro sepsání smlouvy a banka pro vaši dokumentaci.
Od 99 €, ze zahraničí
2
Otevřete si portugalský bankovní účet. Banky poskytují úvěry prostřednictvím účtu, který u nich máte, a z něj zaplatíte zálohu, daně i účty.
€359
3
Získejte předběžné schválení od dvou nebo tří bank na základě dokladů o příjmech; každá vám musí poskytnout standardní informační formulář (FINE).
4
Podepište smlouvu o smlouvě budoucí (CPCV) a zaplaťte zálohu, která obvykle činí 10% až 20% praxe: pokud od smlouvy odstoupíte, o zálohu přijdete; pokud odstoupí prodávající, vrátí vám ji v dvojnásobné výši (Código Civil art. 442).
5
Ocenění domu registrovaným odhadcem banky.
6
Zaplaťte IMT a kolkovné do 30 dnů od jejich vyměření a před podpisem notářského zápisu.
7
Podepište smlouvu na přepážce Casa Pronta, u notáře nebo advokáta, osobně nebo prostřednictvím zmocněnce; úvěrová smlouva a zástavní smlouva se podepisují téhož dne.
8
Koupě je zapsána do dvou měsíců, obvykle osobou, která ověřila listinu (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
Předčasné splacení, pojištění a další produkty
- Poplatky za předčasné splacení (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): nejvýše 0.5% ze splacené jistiny v období s pohyblivou úrokovou sazbou a 2% v období s pevnou sazbou; po úmrtí, nezaměstnanosti nebo přestěhování za prací se neúčtují. Výjimka pro úvěry s pohyblivou sazbou skončila 31 December 2025.
- Pojištění: banky mohou požadovat životní pojištění a pojištění domácnosti, musí však přijmout rovnocennou pojistku od jiné pojišťovny (art. 11).
- Nejhorší možný scénář: váš předsmluvní dokument (FINE) musí uvádět splátku při nejvyšší úrokové sazbě za posledních 20 years; kalkulačka ji zobrazuje v části „Co vám banka musí ukázat“.
Zdroj: Decreto-Lei 74-A/2017, čl. 11, 18, 21-A, 23 a příloha II, ve znění platném k 29. říjnu 2026.
Vyděláváte v librách nebo dolarech?
Portugalské banky půjčují v eurech s úrokovou sazbou Euribor: kurzové riziko úvěru spláceného v librách, dolarech nebo korunách nesete vy prakticky. Kalkulačka ukazuje, jaký podíl vašeho příjmu bude splátka představovat, pokud vaše měna oslabí o 20 %, což je pokles, který zákon ukládá bankám zohlednit u úvěru v jiné měně (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
Výplata v jiné měně? Zadejte do kalkulačky svůj čistý příjem a vedle něj vyberte měnu. Přidat můj příjem ↑
Tři příklady
| Domů | Úvěr | Úroková sazba | Měsíční splátka | Hotovost při podpisu |
|---|---|---|---|---|
| Rekreační nemovitost za €250,000 na pevnině, koupená ze zahraničí Vyzkoušet ↑ | €175,000 (70 %), 30 let | 2,86 % po dobu 2 let, poté Euribor + 1,00 | 725 €, poté 822 € | 98 244 € (IMT 18 750 €, vratných 10 644 €) |
| Hlavní bydliště za 400 000 €, stěhujete se ze zahraničí Vyzkoušejte ↑ | 280 000 € (70 %), 30 let | Euribor 2,922 % + 1,00 | 1 324 € (1 660 € při Euriboru +2) | 156 324 € (IMT 30 000 €, vratných 11 763 €) |
| První bydlení za €320,000 ve 32 letech, život v Portugalsku Zkusit ↑ | €288,000 (90 %), 40 let | 2.86 % po dobu 2 let, poté Euribor + 1.00 | €1,008, poté €1,182 | €34,722 (bez IMT a kolkovného při koupi) |
Více o koupi nemovitosti v Portugalsku
Koupě domu v Portugalsku jako cizinec
NIF, které potřebujete k podpisu kupní smlouvy, zaplacení IMT a dalších daní, k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a vyřízení dalších kroků.
Průvodce
Otevření bankovního účtu v Portugalsku
Dokumenty a postupy, ať už jako rezident, nebo ze zahraničí.
Průvodce
Daň z dědictví v Portugalsku pro dědice žijící v zahraničí
10% kolkovné, kdo je od něj osvobozen, lhůty a postup ze zahraničí.
Průvodce
Často kladené otázky
Hypotéky v Portugalsku: často kladené otázky. Potřebujete ještě poradit? Napište nám a získejte odpovědi od týmu AnchorLess.
Napište nám
Mohou nerezidenti získat hypotéku v Portugalsku?
Mohou nerezidenti získat hypotéku v Portugalsku?
Jak vysokou zálohu potřebuji na koupi nemovitosti v Portugalsku?
Jak vysokou zálohu potřebuji na koupi nemovitosti v Portugalsku?
Jaká je IMT pro nerezidenty v roce 2026?
Jaká je IMT pro nerezidenty v roce 2026?
Jaké jsou úrokové sazby hypoték v Portugalsku v roce 2026?
Jaké jsou úrokové sazby hypoték v Portugalsku v roce 2026?
Kolik si mohu půjčit?
Kolik si mohu půjčit?
Jak dlouho může trvat hypotéka v Portugalsku?
Jak dlouho může trvat hypotéka v Portugalsku?
Potřebuji k nákupu domu v Portugalsku NIF?
Potřebuji k nákupu domu v Portugalsku NIF?
Kdo hradí náklady na hypotéku v Portugalsku?
Kdo hradí náklady na hypotéku v Portugalsku?
Mohu předčasně splatit portugalskou hypotéku?
Mohu předčasně splatit portugalskou hypotéku?
Je výsledek kalkulačky nabídkou?
Je výsledek kalkulačky nabídkou?
Kupujete v Portugalsku? Začněte s NIF.
Finanční úřad ho potřebuje kvůli IMT, notář kvůli sepsání listiny a banka do vašeho spisu.
AnchorLess není banka, účetní, daňový poradce, investiční poradce nebo advokátní kancelář, ani jsme vládní nebo oficiální vládní webová stránka. Působíme jako zprostředkovatel, který vám pomáhá navázat kontakt s akreditovanými odborníky a zjednodušuje administrativní procesy při vašem stěhování do Evropy.
PŘESTĚHUJTE DO PORTUGALSKA
Služby
Průvodce
PŘESTĚHUJTE DO ŠPANĚLSKA
Služby
Průvodce
PŘESTĚHOVAT DO ITÁLIE
Služby
STĚHOVÁNÍ V EVROPĚ
Průvodci
Bezplatné nástroje
© 2022 - 2026 anchorless.io, všechna práva vyhrazena.