AnchorLess › Покупка недвижимости в Португалии › Ипотечный калькулятор
Португалия: ипотечный калькулятор и расходы на покупку
«Надёжный сервис по очень конкурентоспособной цене»
«Ещё одно преимущество AnchorLess — возможность общения на нескольких языках»
«На мой взгляд, я бы рекомендовал обратиться в такую компанию, как anchorless.io»
«Поручите AnchorLess оформление документов, чтобы наслаждаться новой жизнью в Португалии».
«Надёжный сервис по очень конкурентоспособной цене»
«Ещё одно преимущество — AnchorLess доступен на нескольких языках»
«По моему мнению, я бы рекомендовал обратиться в такую компанию, как anchorless.io»
«Поручите AnchorLess оформление документов, чтобы наслаждаться новой жизнью в Португалии».
КОРОТКО
- С 25 мая 2026 года покупатель, не являющийся налоговым резидентом Португалии, платит фиксированный IMT в размере 7.5% при покупке жилья. Если он станет резидентом в течение двух лет, сумму пересчитают по обычным ставкам и вернут разницу.
- Banco de Portugal ограничивает размер кредита 90% от цены покупки или оценочной стоимости жилья, если оно приобретается для собственного проживания, и 80% в остальных случаях; на практике банки обычно кредитуют нерезидентов в размере до 70%.
- 86.6% новых жилищных кредитов имеют смешанную ставку: в среднем 2.86% фиксированной ставки в первые годы (август 2026 года), затем — 6-месячная Euribor, составлявшая 2.922% в сентябре.
- Платежи по всем вашим кредитам не должны превышать 45% чистого дохода. При проверке учитывается Euribor, увеличенная на 1.5 процентного пункта (с 1 августа 2026 года).
Какую сумму можно взять в кредит в Португалии?
Ограничения Banco de Portugal распространяются на все новые ипотечные кредиты, рассмотренные с 1 августа 2026 года, независимо от того, являетесь ли вы резидентом: сумма кредита — не более 90% от меньшей из двух величин: цены и оценочной стоимости собственного постоянного жилья; 80% — для второго жилья или жилья, предназначенного для сдачи в аренду; выплаты по всем вашим кредитам — не более 45% чистого дохода, при этом новый кредит проверяется с учётом повышения Euribor на 0.5–1.5 пункта; максимальный срок — 40 лет, если самому старшему заёмщику 35 лет или меньше, и 35 лет, если он старше (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- Нерезиденты практика: банки обычно выдают кредиты на 60%–75% (BPI — 70%, novobanco — 75% в октябре 2026 года) максимум на 30 лет с погашением до 75 лет.
- Что запрашивают банки практика: паспорт и NIF, подтверждение дохода (расчётные листки, налоговая декларация или бухгалтерская отчётность), банковские выписки и предварительный договор.
- Оценка недвижимости: её проводит независимый оценщик, зарегистрированный в CMVM; если вы оплачиваете оценку, отчёт принадлежит вам, а оценку, проведённую для другого банка менее шести месяцев назад, можно использовать повторно (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- Вам меньше 35 лет, и вы живёте в Португалии? До 31 декабря 2026 года государство гарантирует до 15% стоимости первого жилья стоимостью не более €450,000, поэтому банк может выдать кредит на сумму до 100% (Decreto-Lei 44/2024); для этого необходимо иметь налоговый адрес в Португалии.
Ставки по ипотеке в Португалии в 2026 году
3.00%
все новые жилищные кредиты
2.86%
смешанный вариант, фиксированный срок в годах
3.23%
переменная
86.6%
новых кредитов являются смешанными
Средняя ставка по новым жилищным кредитам в Португалии в августе 2026 года составила 3.00%: 2.86% — в фиксированный период кредита со смешанной ставкой, 3.23% — по кредитам с плавающей ставкой и 3.83% — по кредитам с фиксированной ставкой (Banco de Portugal). С учётом страховки и комиссий годовая процентная ставка составила 5.12%. В 2025 году средняя маржа по новым кредитам составляла от 0.73 до 0.75 процентного пункта; в тарифах банков указаны значения от 0.70 до 2.90, а предложения для нерезидентов составляют около 1.4–1.5 практика.
Эурибор сегодня
6-месячный Euribor, индекс, к которому привязана половина новых кредитов с плавающей ставкой, в сентябре 2026 года составил 2.922% против 2.107% годом ранее (ЕЦБ). Португальские банки пересматривают его каждые шесть месяцев.
| Месяц | Euribor | Месяц | Euribor |
|---|---|---|---|
| октябрь 2025 г. | 2,107 % | апрель 2026 г. | 2,454 % |
| ноябрь 2025 г. | 2,131 % | май 2026 г. | 2,536 % |
| декабрь 2025 г. | 2,139 % | июнь 2026 г. | 2,595 % |
| январь 2026 г. | 2,137 % | июль 2026 г. | 2,647 % |
| февраль 2026 г. | 2,143 % | август 2026 г. | 2,713 % |
| март 2026 г. | 2,322 % | сентябрь 2026 г. | 2,922 % |
Среднее значение за октябрь публикуется в первые дни ноября.
Смешанный, переменный или фиксированный?
Смешанный
Фиксированная ставка на первые годы, обычно на 2 года (средняя ставка — 3.1), затем Euribor плюс банковская маржа. 86.6% новых кредитов.
Переменная
Ставка Euribor (для большинства — на 6 месяцев) плюс маржа с пересмотром каждые шесть месяцев. Отрицательное значение Euribor снижает вашу ставку ниже маржи (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
Фиксированная сумма
Одинаковый платёж в течение всего срока. Такое предложение есть лишь у немногих банков: 2,6% новых кредитов.
Источники: Banco de Portugal, BPstat, новые жилищные кредиты, август 2026 года, и Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; портал данных ЕЦБ, Euribor на 6 месяцев, среднемесячные значения; тарифы банков по состоянию на 1 октября 2026 года. Проверено 29 октября 2026 года.
Покупка из-за рубежа: IMT 7,5%
С 25 May 2026 покупатель, не являющийся налоговым резидентом Португалии, уплачивает IMT по фиксированной ставке 7.5% от полной стоимости жилья, без освобождений и скидок (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). Для покупателей, проживающих в других странах ЕС, исключений нет.
- Не распространяется на бывших резидентов: покупатель, который когда-либо был налоговым резидентом Португалии, платит по обычным ставкам (циркуляр налогового органа Ofício Circulado 40131/2026). Супружеская пара, состоящая в режиме общей собственности, платит 7.5% только в том случае, если ни один из супругов не является и не являлся резидентом.
- Возврат средств позднее если в течение двух лет после покупки вы станете налоговым резидентом Португалии или будете сдавать жильё в аренду не позднее чем через шесть месяцев после покупки, не более чем за €2,300 в месяц и не менее чем на 36 месяцев в течение первых пяти лет: обратитесь в налоговую службу в течение шести месяцев, и вам вернут разницу с обычными ставками (n.º 11 и 12).
- Гербовый сбор не меняется: 0.8% от стоимости для всех.
Переезжаете в Португалию? Выберите в калькуляторе «Основное жильё» и «За границей»: он покажет сумму налога в размере 7.5%, которую вы платите, и часть, которую вам вернут после получения статуса резидента. Попробовать ↑
Источники: Código do IMT, ст. 17, пп. 10–12, в редакции Decreto-Lei 97/2026 (вступил в силу 25 мая 2026 года); Ofício Circulado 40131/2026 от 4 сентября 2026 года; ограничение по арендной плате: Decreto-Lei 97/2026, ст. 2, п. 2 (2.5 × минимальная заработная плата 2026 года — €920).
Расходы на покупку жилья в Португалии
| Расход | Размер | Источник |
|---|---|---|
| Налог на передачу недвижимости (IMT) | зависит от категории: от 0% (для собственного жилья) или 1%; 7.5% для нерезидента | Código do IMT art. 17 |
| Гербовый сбор при покупке | 0.8% от стоимости | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| Гербовый сбор по кредиту | 0.6% от суммы кредита (на срок от 5 лет) | verba 17.1.3 |
| Гербовый сбор с процентов | не взимается по кредиту на собственное жильё; 4% по кредиту на покупку жилья для сдачи в аренду | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| Оформление сделки и регистрация (Casa Pronta) | €375 без кредита, €700 с кредитом (€150 и €250 за первое жильё для лиц в возрасте до 35 лет включительно) | RERN art. 27-A, 28 |
| Банковские комиссии | около €700–€900 плюс гербовый сбор 4% практика | тарифы банков |
| Страхование жизни и жилья | обязательно для банков; страховку можно оформить в другой компании практика | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
IMT начисляется на большую из двух величин: цену недвижимости или её налоговую стоимость (VPT), которой обычно является цена. Налог уплачивается в течение 30 дней после его начисления, до подписания договора купли-продажи (Código do IMT art. 12, 22, 36).
Пороговые значения IMT в 2026 году
| Цена | Собственное жильё | Второе жильё или сдача в аренду |
|---|---|---|
| до €106,346 | 0% | 1% |
| €106,346–€145,470 | 2% | 2% |
| €145,470–€198,347 | 5% | 5% |
| €198,347–€330,539 | 7% | 7% |
| €330,539–€660,982 | 8% | 8% (до €633,931; затем 6% от полной стоимости) |
| €660,982–€1,150,853 | 6% от полной стоимости | 6% от полной стоимости |
| свыше €1,150,853 | 7.5% от полной стоимости | 7.5% от полной стоимости |
IMT Jovem: за первое собственное жильё, приобретённое в возрасте 35 лет или младше, IMT не уплачивается при стоимости до €330,539 (8% — на сумму сверх этого порога, до €660,982), гербовый сбор на эту часть не взимается, а плата за Casa Pronta ниже (Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). Если вы не являетесь резидентом, сначала вы платите 7.5%.
После покупки: IMI
IMI, ежегодный налог на недвижимость, составляет от 0,3% до 0,45% от VPT, устанавливаемого каждым муниципалитетом (0,30% в Лиссабоне, 0,324% в Порту, 0,35% в Кашкайше за 2025 год); счёт выставляется в следующем году. Если VPT превышает €600,000 на человека, применяется дополнительный налог AIMI по ставке от 0,7%. Сроки указаны в нашем налоговом календаре Португалии.
Каждый этап покупки — от поиска до оформления сделки: наше руководство по покупке дома в Португалии иностранцем.
Источники: Código do IMT, ст. 9, 12, 17, 22 и 36 (в скобках: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo и её Código, ст. 7 и 7-A; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, ст. 27-A и 28; Código do IMI, ст. 112, 135-A и следующие; Portal das Finanças, ставки IMI по муниципалитетам. Проверено 29 октября 2026 года.
Как купить недвижимость в Португалии в ипотеку из-за рубежа: пошаговая инструкция
1
Получите NIF. Он нужен налоговой службе для IMT, нотариусу для оформления акта и банку для вашего дела.
От €99, из-за границы
2
Откройте счёт в португальском банке. Банки выдают кредиты через счёт, открытый у них, а с него вы оплачиваете депозит, налоги и счета.
€359
3
Получите предварительное одобрение от двух или трёх банков, предоставив документы о доходах; каждый банк должен выдать вам стандартный информационный лист (FINE).
4
Подпишите предварительный договор купли-продажи (CPCV) и внесите задаток, обычно 10%–20% на практике: если вы откажетесь от сделки, вы его потеряете; если от сделки откажется продавец, он вернёт вам задаток в двойном размере (Código Civil ст. 442).
5
Оценка жилья, выполненная аккредитованным оценщиком банка.
6
Оплатите IMT и гербовый сбор в течение 30 дней после их начисления и до оформления акта.
7
Подпишите акт в офисе Casa Pronta, у нотариуса или юриста — лично или через представителя по доверенности; кредитный договор и ипотека подписываются в тот же день.
8
Покупка регистрируется в течение двух месяцев, обычно лицом, удостоверившим договор (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
Досрочное погашение, страхование и другие продукты
- Комиссия за досрочное погашение (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): не более 0.5% от погашаемого капитала в период действия переменной ставки, 2% — при фиксированной ставке и без комиссии в случае смерти, безработицы или переезда по работе. Освобождение от комиссии для кредитов с переменной ставкой перестало действовать 31 December 2025.
- Страхование: банки могут требовать страхование жизни и жилья, но обязаны принять эквивалентный полис другой страховой компании (art. 11).
- Худший сценарий: в преддоговорном документе (FINE) должен быть указан платёж при самой высокой ставке за последние 20 лет; калькулятор показывает его в разделе «Что ваш банк обязан вам показать».
Источник: Decreto-Lei 74-A/2017, статьи 11, 18, 21-A, 23 и приложение II, действующий на 29 октября 2026 года.
Зарабатываете в фунтах или долларах?
Португальские банки выдают кредиты в евро по ставке Euribor: валютный риск по кредиту, который вы погашаете в фунтах, долларах или кронах, лежит на вас на практике. Калькулятор показывает, какую долю вашего дохода составит платёж, если курс вашей валюты упадёт на 20% — именно такое снижение закон обязывает банки учитывать при выдаче кредита в другой валюте (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
Получаете доход в другой валюте? Укажите чистый доход в калькуляторе и выберите рядом валюту. Добавить мой доход ↑
Три примера
| Главная страница | Кредит | Ставка | Ежемесячный платёж | Сумма при подписании |
|---|---|---|---|---|
| Второе жильё стоимостью €250,000, расположенное на материке, покупаемое из-за границы Попробуйте ↑ | €175,000 (70%), 30 лет | 2,86% в течение 2 лет, затем Euribor + 1,00 | €725, затем €822 | €98,244 (IMT €18,750, €10,644 подлежат возврату) |
| €400,000 — основное жильё, переезд из-за границы Попробуйте ↑ | €280,000 (70%), 30 лет | Euribor 2,922% + 1,00 | €1,324 (€1,660 при Euribor +2) | €156,324 (IMT €30,000, €11,763 подлежат возврату) |
| Первое жильё за €320,000 в 32 года, жизнь в Португалии Попробуйте ↑ | €288,000 (90%), 40 лет | 2.86% в течение 2 лет, затем Euribor + 1.00 | €1,008, затем €1,182 | €34,722 (без IMT и гербового сбора при покупке) |
Подробнее о покупке недвижимости в Португалии
Покупка дома в Португалии иностранцем
NIF, необходимый для оформления сделки, уплаты IMT и других налогов, заключения предварительного договора и прохождения всех этапов.
Руководство
Открытие банковского счёта в Португалии
Документы и порядок действий — для резидентов и тех, кто находится за границей.
Руководство
Налог на наследство в Португалии для наследников, проживающих за границей
Гербовый сбор в размере 10%, кто освобождён от его уплаты, сроки и порядок действий из-за границы.
Руководство
Часто задаваемые вопросы
Ипотека в Португалии: часто задаваемые вопросы. Нужна помощь? Напишите нам в чат, и команда AnchorLess ответит на ваши вопросы.
Напишите нам
Могут ли нерезиденты получить ипотеку в Португалии?
Могут ли нерезиденты получить ипотеку в Португалии?
Какой первоначальный взнос нужен для покупки недвижимости в Португалии?
Какой первоначальный взнос нужен для покупки недвижимости в Португалии?
Каков IMT для нерезидентов в 2026 году?
Каков IMT для нерезидентов в 2026 году?
Каковы ставки по ипотеке в Португалии в 2026 году?
Каковы ставки по ипотеке в Португалии в 2026 году?
Какую сумму я могу взять в кредит?
Какую сумму я могу взять в кредит?
Какой срок может быть у ипотеки в Португалии?
Какой срок может быть у ипотеки в Португалии?
Нужен ли мне NIF, чтобы купить дом в Португалии?
Нужен ли мне NIF, чтобы купить дом в Португалии?
Кто оплачивает расходы по ипотеке в Португалии?
Кто оплачивает расходы по ипотеке в Португалии?
Можно ли досрочно погасить ипотеку в Португалии?
Можно ли досрочно погасить ипотеку в Португалии?
Является ли результат расчёта предложением?
Является ли результат расчёта предложением?
Покупаете недвижимость в Португалии? Начните с NIF.
Налоговой службе это нужно для IMT, нотариусу — для оформления сделки, а банку — для вашего досье.
AnchorLess не является банком, бухгалтером, налоговым консультантом, инвестиционным консультантом или юридической фирмой, а также не является правительственным органом или официальным правительственным веб-сайтом. Мы выступаем в качестве посредника, помогая вам связаться с аккредитованными профессионалами и упрощая административные процессы для вашего переезда в Европу.
ПЕРЕЕЗД В ПОРТУГАЛИЮ
Услуги
Руководства
ПЕРЕЕЗД В ИСПАНИЮ
Услуги
Руководства
Переезд в Италию
ПЕРЕЕЗД В ЕВРОПУ
Руководства
Бесплатные инструменты
© 2022 - 2026 anchorless.io, все права защищены.