AnchorLess › Køb i Portugal › Realkreditberegner
Portugal Boliglånsberegner og købsomkostninger
“En solid service til en meget konkurrencedygtig pris”
“Et andet salgsargument er, at AnchorLess er tilgængelig på flere sprog”
“Efter min mening vil jeg anbefale at bruge en virksomhed som anchorless.io”
“Lad AnchorLess tage sig af det administrative, så du kan nyde dit nye liv i Portugal.”
“En solid service til en meget konkurrencedygtig pris”
“Et andet salgsargument er, at AnchorLess er tilgængelig på flere sprog”
“Efter min mening vil jeg anbefale at bruge en virksomhed som anchorless.io”
“Lad AnchorLess tage sig af det administrative, så du kan nyde dit nye liv i Portugal.”
KORT FORTALT
- Siden 25 May 2026 betaler en køber, der ikke er skattemæssigt hjemmehørende i Portugal, en fast IMT på 7.5% af en bolig. Beløbet tilbagebetales, så det svarer til de normale satser, hvis køberen bliver skattemæssigt hjemmehørende inden for to år.
- Banco de Portugal begrænser et lån til 90% af prisen eller vurderingen for din egen bolig og 80% ellers; bankerne låner normalt op til 70% til ikke-hjemmehørende (praksis).
- 86.6% af nye boliglån er blandede: I gennemsnit fast rente på 2.86% i de første år (August 2026), derefter 6-måneders Euribor, 2.922% i September.
- Dine samlede afdrag på alle lån må ikke overstige 45% af din nettoindkomst. Dette vurderes ud fra en Euribor, der er op til 1.5 procentpoint højere (siden 1 August 2026).
Hvor meget kan du låne i Portugal?
Banco de Portugals grænser gælder for alle nye boliglån, der er blevet vurderet siden 1. august 2026, uanset om du er bosiddende eller ej: Lånet må højst udgøre 90% af den laveste af købsprisen og vurderingen af din egen permanente bolig og 80% for en sekundær bolig eller en bolig, der skal lejes ud; dine betalinger på alle lån må højst udgøre 45% af din nettoindkomst, hvor det nye lån stresstestes med en Euribor, der er 0.5 til 1.5 procentpoint højere; og løbetiden må højst være 40 år, hvis den ældste låntager er 35 år eller yngre, og 35 år, hvis vedkommende er ældre (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- Ikke-residenter praksis: Banker låner normalt 60% til 75% ud (BPI 70%, novobanco 75% i oktober 2026), med en løbetid på højst 30 år og tilbagebetaling senest ved 75 år.
- Hvad bankerne beder om praksis: dit pas og NIF, dokumentation for indkomst (lønsedler, selvangivelse eller regnskaber), kontoudtog og den foreløbige købsaftale.
- Vurderingen: en uafhængig vurderingsmand, der er registreret hos CMVM; hvis du betaler for den, tilhører rapporten dig, og en vurdering, der er under seks måneder gammel og foretaget for en anden bank, kan genbruges (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- Under 35 år og bosat i Portugal? Indtil 31. december 2026 garanterer staten op til 15% af en førstegangsb bolig til en værdi af højst €450,000, så en bank kan låne op til 100% (Decreto-Lei 44/2024); det kræver skattemæssigt hjemsted i Portugal.
Portugisiske realkreditrenter i 2026
3.00%
alle nye boliglån
2.86%
blandet, faste år
3,23 %
variabel
86.6%
af nye lån er blandede
Den gennemsnitlige rente på nye boliglån i Portugal var 3.00% i august 2026: 2.86% i de faste perioder af et lån med blandet rente, 3.23% variabel rente og 3.83% fast rente (Banco de Portugal). Med forsikring og gebyrer var ÅOP 5.12%. Den gennemsnitlige rentemarginal på nye lån lå på 0.73 til 0.75 procentpoint i 2025; bankernes prislister går fra 0.70 til 2.90, og tilbud til ikke-residenter ligger omkring 1.4 til 1.5 i praksis.
Euribor i dag
6-måneders Euribor, indekset for halvdelen af nye lån med variabel rente, var 2.922% i september 2026, en stigning fra 2.107% året før (ECB). Portugisiske banker reviderer den hvert halve år.
| Måned | Euribor | Måned | Euribor |
|---|---|---|---|
| oktober 2025 | 2,107 % | april 2026 | 2,454 % |
| november 2025 | 2,131 % | maj 2026 | 2,536 % |
| december 2025 | 2,139 % | juni 2026 | 2,595 % |
| januar 2026 | 2,137 % | juli 2026 | 2,647 % |
| februar 2026 | 2,143 % | august 2026 | 2,713 % |
| marts 2026 | 2,322 % | september 2026 | 2,922 % |
Gennemsnittet for oktober offentliggøres i de første dage af november.
Blandet, variabel eller fast?
Blandet
En fast rente i de første år, normalt 2 (gennemsnittet er 3.1), derefter Euribor plus bankens rentemarginal. 86.6% af nye lån.
Variabel
Euribor (6 måneder for de fleste) plus rentemarginalen, som justeres hvert halve år. En negativ Euribor sænker din rente til under rentemarginalen (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
Fast
Den samme betaling i hele perioden. Kun få banker tilbyder en sådan: 2.6% af nye lån.
Kilder: Banco de Portugal, BPstat, nye boliglån, august 2026, og Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; ECB Data Portal, Euribor 6 months, månedlige gennemsnit; bankernes prislister pr. 1. oktober 2026. Kontrolleret den 29. oktober 2026.
Køb fra udlandet: IMT på 7,5 %
Siden 25 May 2026 betaler en køber, der ikke er skattemæssigt hjemmehørende i Portugal, IMT med en fast sats på 7.5% af hele købesummen ved køb af en bolig, uden fritagelse eller reduktion (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). Der er ingen undtagelse for købere, der bor et andet sted i EU.
- Gælder ikke tidligere residenter: En køber, der på noget tidspunkt har været skattemæssigt resident i Portugal, betaler de normale satser (skattemyndighedernes Ofício Circulado 40131/2026). Et ægtepar under fællesejeordning betaler kun 7.5%, hvis ingen af ægtefællerne er eller har været resident.
- Refunderes senere, hvis du inden for to år efter købet bliver skattemæssigt resident i Portugal, eller hvis du udlejer boligen inden for seks måneder til højst €2,300 om måneden i mindst 36 måneder inden for de første fem år: Bed skattekontoret om det inden for seks måneder, så refunderes forskellen i forhold til de normale satser (n.º 11 og 12).
- Stempelafgiften ændres ikke: 0.8% af prisen for alle.
Flytter du til Portugal? Vælg "Primær bolig" og "I udlandet" i beregneren: Den viser de 7.5%, du betaler, og den del, du får tilbage, når du er bosiddende. Prøv den ↑
Kilder: Código do IMT art. 17 n.º 10 to 12, som tilføjet ved Decreto-Lei 97/2026 (i kraft den 25 May 2026); Ofício Circulado 40131/2026 of 4 September 2026; lejeloftet: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2 (2.5 × mindstelønnen i 2026 på €920).
Omkostningerne ved at købe bolig i Portugal
| Omkostning | Hvor meget | Kilde |
|---|---|---|
| Ejendomsoverdragelsesafgift (IMT) | afhængigt af skatteklasse, fra 0 % (din egen bolig) eller 1 %; 7.5% for en ikke-resident | Código do IMT art. 17 |
| Stempelafgift ved køb | 0.8% af prisen | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| Stempelafgift på lånet | 0.6% af lånet (5 år eller mere) | verba 17.1.3 |
| Stempelafgift på renterne | ingen på et lån til din egen bolig; 4% på et lån til køb af en bolig, der skal lejes ud | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| Skøde og registrering (Casa Pronta) | €375 uden lån, €700 med lån (€150 og €250 for en førstegangskøber på 35 år eller derunder) | RERN art. 27-A, 28 |
| Bankgebyrer | ca. €700 til €900 plus 4% stempelafgift praksis | bankernes prislister |
| Livs- og husforsikring | påkrævet af bankerne; du kan købe dem et andet sted praksis | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
IMT beregnes af det højeste af købsprisen og ejendommens skattemæssige værdi (VPT), som normalt er købsprisen, og skal betales inden for 30 dage efter vurderingen og før skødet underskrives (Código do IMT art. 12, 22, 36).
IMT-intervallerne i 2026
| Pris | Din egen bolig | Bolig nummer to eller til udlejning |
|---|---|---|
| op til €106,346 | 0% | 1% |
| €106,346 til €145,470 | 2% | 2% |
| €145,470 til €198,347 | 5% | 5% |
| €198,347 til €330,539 | 7% | 7% |
| €330,539 til €660,982 | 8% | 8% (op til €633,931; derefter 6% af hele værdien) |
| €660,982 til €1,150,853 | 6% af hele værdien | 6% af hele værdien |
| over €1,150,853 | 7.5% af hele værdien | 7.5% af hele værdien |
IMT Jovem: en førstegangskøber af egen bolig på 35 år eller derunder betaler ingen IMT op til €330,539 (8 % over dette beløb, op til €660,982), ingen stempelafgift af den del og mindre for Casa Pronta (Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). Som ikke-resident betaler du først 7.5 %.
Når du har købt: IMI
IMI, den årlige ejendomsskat, udgør 0,3 % til 0,45 % af VPT, som fastsættes af hver kommune (0,30 % i Lissabon, 0,324 % i Porto, 0,35 % i Cascais for 2025), og opkræves året efter. Ved en VPT på over €600.000 pr. person tillægges AIMI 0,7 % eller mere. Fristerne fremgår af vores portugisiske skatteårskalender.
Hvert trin i boligkøbet, fra søgning til skøde: vores guide til at købe bolig i Portugal som udlænding.
Kilder: Código do IMT, art. 9, 12, 17, 22 og 36 (parenteser: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo og dens Código, art. 7 og 7-A; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, art. 27-A og 28; Código do IMI, art. 112, 135-A og følgende; Portal das Finanças, IMI-satser efter kommune. Kontrolleret den 29. oktober 2026.
Sådan køber du bolig i Portugal med boliglån fra udlandet, trin for trin
1
Få dit NIF. Skattemyndighederne skal bruge det til IMT, notaren til skødet og banken til din sag.
Fra €99, fra udlandet
2
Opret en portugisisk bankkonto. Banker låner penge ud via en konto hos dem, og du betaler depositummet, skatterne og regningerne derfra.
€359
3
Få en forhåndsgodkendelse fra to eller tre banker med dine indkomstdokumenter; hver bank skal udlevere standardinformationsarket (FINE).
4
Underskriv den bindende købsaftale (CPCV) og betal depositummet, som ofte udgør 10% til 20% praksis: Du mister det, hvis du trækker dig, og sælgeren betaler det dobbelte tilbage, hvis sælgeren trækker sig (Código Civil art. 442).
5
Vurderingen af boligen udføres af bankens registrerede vurderingsmand.
6
Betal IMT og stempelafgiften inden for 30 dage efter vurderingen og før skødet underskrives.
7
Underskriv skødet hos et Casa Pronta-kontor, en notar eller en advokat, personligt eller ved fuldmagt; lånet og pantet underskrives samme dag.
8
Købet registreres inden for to måneder, normalt af den, der har bekræftet skødet (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
Førtidig tilbagebetaling, forsikring og andre produkter
- Gebyrer ved førtidig indfrielse (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): højst 0.5% af den tilbagebetalte hovedstol i en periode med variabel rente, 2% i en periode med fast rente og ingen gebyrer efter dødsfald, arbejdsløshed eller flytning på grund af arbejde. Fritagelsen for lån med variabel rente ophørte den 31. december 2025.
- Forsikring: Banker kan kræve livs- og boligforsikring, men skal acceptere en tilsvarende police fra et andet forsikringsselskab (art. 11).
- Det værst tænkelige scenarie: Dit prækontraktuelle dokument (FINE) skal vise ydelsen ved den højeste rente i de seneste 20 år; beregneren viser den under "Hvad din bank skal vise dig".
Kilde: Decreto-Lei 74-A/2017, art. 11, 18, 21-A, 23 og bilag II, gældende den 29. oktober 2026.
Tjener du i pund eller dollars?
Portugisiske banker udlåner i euro til Euribor-renten: Valutarisikoen ved et lån, der tilbagebetales i pund, dollar eller kroner, er din praksis. Beregneren viser, hvor stor en del af din indkomst din betaling udgør, hvis din valuta falder med 20 %, hvilket er det fald, loven kræver, at bankerne viser for et lån i en anden valuta (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
Får du løn i en anden valuta? Indtast din nettoindkomst i beregneren, og vælg valutaen ved siden af. Tilføj min indkomst ↑
Tre eksempler
| Bolig | Lån | Rente | Månedlig ydelse | Kontantbeløb ved underskrift |
|---|---|---|---|---|
| Fritidsbolig til €250,000 på fastlandet, købt fra udlandet Prøv det ↑ | €175,000 (70 %), 30 år | 2,86 % i 2 år, derefter Euribor + 1,00 | 725 €, derefter 822 € | 98.244 € (IMT 18.750 €, 10.644 € refunderes) |
| 400.000 € primær bolig, ved flytning fra udlandet Prøv det ↑ | 280.000 € (70 %), 30 år | Euribor 2,922 % + 1,00 | 1.324 € (1.660 € hvis Euribor +2) | 156.324 € (IMT 30.000 €, 11.763 € refunderes) |
| Første bolig til €320,000 som 32-årig, mens du bor i Portugal Prøv det ↑ | €288,000 (90 %), 40 år | 2,86 % i 2 år, derefter Euribor + 1,00 | €1,008, derefter €1,182 | €34,722 (ingen IMT, ingen stempelafgift ved køb) |
Mere om boligkøb i Portugal
Køb af bolig i Portugal som udlænding
Det NIF, du skal bruge til skødet, IMT og de øvrige skatter, den foreløbige købsaftale og de tilhørende trin.
Guide
Åbning af en bankkonto i Portugal
Dokumenterne og trinnene, som bosat eller fra udlandet.
Vejledning
Arveafgift i Portugal for arvinger i udlandet
Stempelafgiften på 10 %, hvem der er fritaget, fristerne og trinnene fra udlandet.
Vejledning
Ofte stillede spørgsmål
Portugisiske boliglån: ofte stillede spørgsmål. Har du stadig brug for hjælp? Chat med AnchorLess-teamet for at få svar.
Chat med os
Kan ikke-fastboende få et realkreditlån i Portugal?
Kan ikke-fastboende få et realkreditlån i Portugal?
Hvor stort et depositum skal jeg bruge for at købe bolig i Portugal?
Hvor stort et depositum skal jeg bruge for at købe bolig i Portugal?
Hvad er IMT for ikke-bosiddende i 2026?
Hvad er IMT for ikke-bosiddende i 2026?
Hvad er de portugisiske realkreditrenter i 2026?
Hvad er de portugisiske realkreditrenter i 2026?
Hvor meget kan jeg låne?
Hvor meget kan jeg låne?
Hvor længe kan et portugisisk realkreditlån løbe?
Hvor længe kan et portugisisk realkreditlån løbe?
Har jeg brug for et NIF for at købe et hus i Portugal?
Har jeg brug for et NIF for at købe et hus i Portugal?
Hvem betaler omkostningerne ved et realkreditlån i Portugal?
Hvem betaler omkostningerne ved et realkreditlån i Portugal?
Kan jeg indfri et portugisisk realkreditlån før tid?
Kan jeg indfri et portugisisk realkreditlån før tid?
Er beregnerens resultat et tilbud?
Er beregnerens resultat et tilbud?
Skal du købe bolig i Portugal? Start med dit NIF.
Skattemyndigheden skal bruge det til IMT, notaren til skødet og banken til din sag.
AnchorLess er ikke en bank, regnskabsfører, skatterådgiver, investeringsrådgiver eller advokatfirma, og vi er heller ikke en regering eller officiel regeringshjemmeside. Vi fungerer som en mellemmand, der hjælper med at forbinde dig med akkrediterede fagfolk og strømline administrative processer for din flytning i Europa.
FLYT TIL PORTUGAL
Tjenester
Vejeledninger
FLYT TIL SPANIEN
Tjenester
Vejeledninger
Flyt til Italien
FLYTNING I EUROPA
Guides
Gratis værktøjer
© 2022 - 2026 anchorless.io, alle rettigheder forbeholdt.