AnchorLess › Compra de imóvel em Portugal › Calculadora de financiamento imobiliário
Portugal: calculadora de financiamento imobiliário e custos de compra
“Um serviço de qualidade com um preço muito competitivo”
“Outro diferencial é o fato de a AnchorLess estar disponível em vários idiomas”
“Na minha opinião, recomendo contratar uma empresa como a anchorless.io”
“Deixe a AnchorLess cuidar da burocracia para você e aproveite sua nova vida em Portugal.”
“Um serviço sólido com um preço muito competitivo”
“Outro diferencial é o fato de a AnchorLess estar disponível em vários idiomas”
“Na minha opinião, eu recomendaria contratar uma empresa como a anchorless.io”
“Deixe a AnchorLess cuidar da burocracia para você, assim poderá aproveitar sua nova vida em Portugal.”
EM RESUMO
- Desde 25 de maio de 2026, quem compra um imóvel e não é residente fiscal em Portugal paga uma taxa fixa de 7.5% de IMT, com reembolso até as alíquotas normais caso se torne residente em até dois anos.
- O Banco de Portugal limita o empréstimo a 90% do preço ou do valor de avaliação do imóvel próprio e a 80% nos demais casos; na prática, os bancos geralmente emprestam até 70% para não residentes.
- 86.6% dos novos empréstimos imobiliários são mistos: taxa fixa média de 2.86% nos primeiros anos (agosto de 2026), seguida pela Euribor de 6 meses, de 2.922% em setembro.
- O total das parcelas de todos os seus empréstimos não pode ultrapassar 45% da sua renda líquida, com o cálculo considerando uma Euribor até 1.5 ponto percentual mais alta (desde 1º de agosto de 2026).
Quanto você pode tomar emprestado em Portugal?
Os limites do Banco de Portugal se aplicam a todos os novos empréstimos imobiliários avaliados desde 1 August 2026, independentemente de o solicitante ser residente ou não: o empréstimo pode corresponder a, no máximo, 90% do menor valor entre o preço e a avaliação do imóvel destinado à sua habitação própria e permanente, e a 80% no caso de uma segunda residência ou de um imóvel para aluguel; as parcelas de todos os seus empréstimos podem somar, no máximo, 45% da sua renda líquida, considerando o novo empréstimo com uma taxa Euribor de 0.5 a 1.5 pontos mais alta; e o prazo máximo é de 40 anos se o mutuário mais velho tiver 35 anos ou menos, e de 35 anos se tiver mais (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- Não residentes prática: os bancos geralmente emprestam de 60% a 75% (BPI 70%, novobanco 75% em outubro de 2026), por até 30 anos, com quitação até os 75 anos.
- O que os bancos exigem prática: seu passaporte e NIF, comprovantes de renda (holerites, declaração de imposto ou demonstrações contábeis), extratos bancários e o contrato-promessa.
- A avaliação: um avaliador independente registrado na CMVM; se você pagar por ela, o laudo será seu, e uma avaliação com menos de seis meses, feita para outro banco, pode ser reutilizada (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- Menos de 35 anos e morando em Portugal? Até 31 de dezembro de 2026, o Estado garante até 15% do valor do primeiro imóvel, de até €450,000, para que um banco possa emprestar até 100% (Decreto-Lei 44/2024); é necessário ter domicílio fiscal em Portugal.
Taxas de juros de hipotecas em Portugal em 2026
3,00%
todos os novos empréstimos imobiliários
2.86%
misto, anos fixos
3,23%
variável
86,6%
dos novos empréstimos são mistos
A taxa média dos novos empréstimos imobiliários em Portugal foi de 3.00% em agosto de 2026: 2.86% nos anos de taxa fixa de um empréstimo misto, 3.23% na modalidade variável e 3.83% na modalidade fixa (Banco de Portugal). Com seguros e tarifas, a TAEG foi de 5.12%. O spread médio dos novos empréstimos ficou entre 0.73 e 0.75 pontos em 2025; as tabelas de preços dos bancos variam de 0.70 a 2.90, e as ofertas para não residentes ficam em torno de 1.4 a 1.5 prática.
Euribor hoje
A Euribor de 6 meses, índice usado em metade dos novos empréstimos com taxa variável, ficou em 2.922% em setembro de 2026, acima dos 2.107% registrados um ano antes (BCE). Os bancos portugueses a revisam a cada seis meses.
| Mês | Euribor | Mês | Euribor |
|---|---|---|---|
| outubro de 2025 | 2,107% | abril de 2026 | 2,454% |
| novembro de 2025 | 2,131% | maio de 2026 | 2,536% |
| dezembro de 2025 | 2,139% | junho de 2026 | 2,595% |
| janeiro de 2026 | 2,137% | julho de 2026 | 2,647% |
| fevereiro de 2026 | 2,143% | agosto de 2026 | 2,713% |
| março de 2026 | 2,322% | setembro de 2026 | 2,922% |
A média de outubro é divulgada nos primeiros dias de novembro.
Misto, variável ou fixo?
Misto
Uma taxa fixa nos primeiros anos, geralmente 2 (a média é 3.1), depois Euribor mais o spread do banco. 86.6% dos novos empréstimos.
Variável
Euribor (6 meses na maioria dos casos) mais o spread, revisados a cada seis meses. Uma Euribor negativa reduz sua taxa para um valor abaixo do spread (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
Fixo
O mesmo pagamento durante todo o prazo. Poucos bancos oferecem essa opção: 2.6% dos novos empréstimos.
Fontes: Banco de Portugal, BPstat, novos empréstimos para habitação, agosto de 2026, e Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; Portal de Dados do BCE, Euribor 6 meses, médias mensais; tabelas de preços dos bancos de 1 de outubro de 2026. Verificado em 29 de outubro de 2026.
Comprar do exterior: o IMT de 7,5%
Desde 25 May 2026, um comprador que não seja residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa fixa de 7.5% do preço total de um imóvel, sem isenção ou redução (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). Não há exceção para compradores que vivem em outros países da UE.
- Não se aplica a antigos residentes: quem já foi residente fiscal em Portugal paga as alíquotas normais (o Ofício Circulado 40131/2026 da autoridade tributária). Um casal em regime de comunhão de bens paga apenas 7.5% se nenhum dos cônjuges for ou tiver sido residente.
- Reembolso posterior se, dentro de dois anos da compra, você se tornar residente fiscal em Portugal ou alugar o imóvel em até seis meses por, no máximo, €2,300 por mês, durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos: solicite o reembolso à repartição fiscal dentro de seis meses, e ela devolverá a diferença em relação às alíquotas normais (n.º 11 e 12).
- O imposto do selo não muda: 0.8% do preço para todos.
Vai se mudar para Portugal? Selecione "Residência principal" e "No exterior" na calculadora: ela mostra os 7.5% que você paga e a parte reembolsada assim que você se tornar residente. Experimente ↑
Fontes: Código do IMT art. 17 n.º 10 a 12, conforme acrescentado pelo Decreto-Lei 97/2026 (em vigor em 25 de maio de 2026); Ofício Circulado 40131/2026 de 4 de setembro de 2026; limite do aluguel: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2 (2.5 × o salário mínimo de 2026 de €920).
Os custos de comprar uma casa em Portugal
| Custo | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Imposto sobre a transmissão do imóvel (IMT) | por faixa, a partir de 0% (imóvel próprio) ou 1%; 7.5% para não residentes | Código do IMT art. 17 |
| Imposto do Selo sobre a compra | 0.8% do preço | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| Imposto do Selo sobre o empréstimo | 0.6% do empréstimo (5 anos ou mais) | verba 17.1.3 |
| Imposto do Selo sobre os juros | nenhum em empréstimo para imóvel próprio; 4% em empréstimo para comprar um imóvel para alugar | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| Escritura e registro (Casa Pronta) | €375 sem empréstimo, €700 com empréstimo (€150 e €250 para o primeiro imóvel aos 35 anos ou menos) | RERN art. 27-A, 28 |
| Tarifas bancárias | cerca de €700 a €900, mais 4% de Imposto do Selo prática | tabelas de preços dos bancos |
| Seguro de vida e residencial | exigidos pelos bancos; você pode contratá-los em outro lugar prática | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
O IMT é cobrado sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, geralmente o preço, e deve ser pago em até 30 dias após a apuração, antes da escritura (Código do IMT art. 12, 22, 36).
As faixas do IMT em 2026
| Preço | Imóvel próprio | Segundo imóvel ou para aluguel |
|---|---|---|
| até €106,346 | 0% | 1% |
| €106,346 a €145,470 | 2% | 2% |
| €145,470 a €198,347 | 5% | 5% |
| €198,347 a €330,539 | 7% | 7% |
| €330,539 a €660,982 | 8% | 8% (até €633,931; depois, 6% sobre o valor total) |
| €660,982 a €1,150,853 | 6% sobre o valor total | 6% sobre o valor total |
| acima de €1,150,853 | 7.5% sobre o valor total | 7.5% sobre o valor total |
IMT Jovem: a primeira casa própria comprada aos 35 anos ou menos não paga IMT até €330,539 (8% acima desse valor, até €660,982), não paga imposto do selo sobre essa parte e paga menos pelo Casa Pronta (Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). Como não residente, você paga primeiro os 7.5%.
Após a compra: IMI
O IMI, imposto anual sobre imóveis, corresponde a 0,3% a 0,45% do VPT, definido por cada município (0,30% em Lisboa, 0,324% no Porto, 0,35% em Cascais para 2025), e é cobrado no ano seguinte. Acima de €600,000 de VPT por pessoa, o AIMI acrescenta 0,7% ou mais. Os prazos estão no nosso calendário fiscal de Portugal.
Cada etapa da compra, da busca à escritura: nosso guia para comprar uma casa em Portugal sendo estrangeiro.
Fontes: Código do IMT, arts. 9, 12, 17, 22 e 36 (escalões: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo e seu Código, arts. 7 e 7-A; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, arts. 27-A e 28; Código do IMI, arts. 112, 135-A e seguintes; Portal das Finanças, taxas de IMI por município. Verificado em 29 de outubro de 2026.
Como comprar um imóvel com financiamento imobiliário em Portugal estando no exterior, passo a passo
1
Obtenha seu NIF. A repartição fiscal precisa dele para o IMT, o tabelião para a escritura e o banco para o seu cadastro.
A partir de €99, do exterior
2
Abra uma conta bancária em Portugal. Os bancos concedem empréstimos por meio de uma conta aberta neles, e você paga o depósito, os impostos e as contas por ela.
€359
3
Obtenha uma aprovação preliminar de dois ou três bancos, apresentando seus comprovantes de renda; cada banco deve fornecer a você a ficha de informações padrão (FINE).
4
Assine o contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e pague o sinal, geralmente de 10% a 20% prática: você o perde se desistir; se o vendedor desistir, ele devolve o dobro (Código Civil art. 442).
5
A avaliação do imóvel, realizada pelo avaliador credenciado do banco.
6
Pague o IMT e o imposto do selo, em até 30 dias após a avaliação e antes da escritura.
7
Assine a escritura em um balcão da Casa Pronta, em um cartório ou com um advogado, pessoalmente ou por procuração; o contrato de empréstimo e a hipoteca são assinados no mesmo dia.
8
A compra é registrada em até dois meses, geralmente por quem autenticou a escritura (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
Antecipação do pagamento, seguro e outros produtos
- Taxas de amortização antecipada (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): no máximo, 0.5% do capital amortizado durante um período de taxa variável, 2% durante um período de taxa fixa e nenhuma após falecimento, desemprego ou mudança por motivo de trabalho. A isenção para empréstimos com taxa variável terminou em 31 December 2025.
- Seguro: os bancos podem exigir seguro de vida e residencial, mas devem aceitar uma apólice equivalente de outra seguradora (art. 11).
- O pior cenário: sua ficha pré-contratual (FINE) deve mostrar a prestação com a taxa mais alta dos últimos 20 anos; a calculadora mostra isso em "O que seu banco deve mostrar".
Fonte: Decreto-Lei 74-A/2017, arts. 11, 18, 21-A, 23 e anexo II, em vigor em 29 de outubro de 2026.
Você recebe em libras ou dólares?
Os bancos portugueses emprestam em euros com base na Euribor: o risco cambial de um empréstimo pago em libras, dólares ou coroas é seu prática. A calculadora mostra a proporção da sua renda comprometida com a parcela se a sua moeda se desvalorizar 20%, a queda que a lei exige que os bancos apresentem em um empréstimo em outra moeda (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
Recebe em outra moeda? Adicione sua renda líquida à calculadora e selecione a moeda ao lado. Adicionar minha renda ↑
Três exemplos
| Imóvel | Empréstimo | Taxa | Parcela mensal | Valor pago na assinatura |
|---|---|---|---|---|
| Segunda residência de €250,000 no continente, comprada do exterior Experimente ↑ | €175,000 (70%), 30 anos | 2,86% por 2 anos, depois Euribor + 1,00 | €725, depois €822 | €98,244 (IMT €18,750, €10,644 reembolsáveis) |
| €400,000 residência principal, mudança do exterior Experimente ↑ | €280,000 (70%), 30 anos | Euribor 2,922% + 1,00 | €1,324 (€1,660 se Euribor +2) | €156,324 (IMT €30,000, €11,763 reembolsáveis) |
| Primeiro imóvel de €320,000 aos 32 anos, morando em Portugal Experimente ↑ | €288,000 (90%), 40 anos | 2.86% por 2 anos, depois Euribor + 1.00 | €1,008, depois €1,182 | €34,722 (sem IMT, sem imposto de selo sobre a compra) |
Mais sobre comprar em Portugal
Comprar uma casa em Portugal como estrangeiro
O NIF de que você precisa para a escritura, o IMT e os demais impostos, o contrato-promessa e as etapas.
Guia
Abertura de uma conta bancária em Portugal
Os documentos e as etapas, como residente ou estando no exterior.
Guia
Imposto sobre herança em Portugal para herdeiros no exterior
O imposto do selo de 10%, quem está isento, os prazos e as etapas para resolver tudo do exterior.
Guia
Perguntas frequentes
Financiamentos imobiliários em Portugal: perguntas frequentes. Ainda precisa de ajuda? Converse com a equipe da AnchorLess para obter respostas.
Converse conosco
Não residentes podem obter um financiamento imobiliário em Portugal?
Não residentes podem obter um financiamento imobiliário em Portugal?
Qual é o valor da entrada necessária para comprar um imóvel em Portugal?
Qual é o valor da entrada necessária para comprar um imóvel em Portugal?
O que é o IMT para não residentes em 2026?
O que é o IMT para não residentes em 2026?
Quais são as taxas de juros de hipotecas em Portugal em 2026?
Quais são as taxas de juros de hipotecas em Portugal em 2026?
Quanto posso pegar emprestado?
Quanto posso pegar emprestado?
Por quanto tempo pode durar um financiamento imobiliário em Portugal?
Por quanto tempo pode durar um financiamento imobiliário em Portugal?
Preciso de um NIF para comprar uma casa em Portugal?
Preciso de um NIF para comprar uma casa em Portugal?
Quem paga os custos de uma hipoteca em Portugal?
Quem paga os custos de uma hipoteca em Portugal?
Posso quitar um financiamento imobiliário português antecipadamente?
Posso quitar um financiamento imobiliário português antecipadamente?
O resultado da calculadora é uma oferta?
O resultado da calculadora é uma oferta?
Vai comprar em Portugal? Comece pelo seu NIF.
A repartição fiscal precisa dele para o IMT, o cartório para a escritura e o banco para o seu processo.
A AnchorLess não é um banco, contador, consultor fiscal, consultor de investimentos ou escritório de advocacia, nem somos um governo ou site oficial do governo. Atuamos como intermediários, ajudando a conectar você com profissionais credenciados e simplificando processos administrativos para sua mudança na Europa.
MUDE PARA PORTUGAL
Serviços
Guias
MUDE PARA A ESPANHA
Serviços
Guias
MUDE-SE PARA A ITÁLIAServiços
MUDANÇA PARA A EUROPAFerramentas gratuitas
© 2022 - 2026 anchorless.io, todos os direitos reservados.