Portugalista
AnchorLess › Asunnon ostaminen Portugalista › Asuntolainalaskuri
Portugali asuntolainalaskuri ja ostokustannukset
”Laadukas palvelu erittäin kilpailukykyiseen hintaan”
”Toinen etu on se, että AnchorLess tarjoaa palvelua useilla kielillä”
”Suosittelisin omasta mielestäni käyttämään anchorless.io:n kaltaista yritystä”
”Anna AnchorLessin hoitaa paperiasiat puolestasi, jotta voit nauttia uudesta elämästäsi Portugalissa.”
”Laadukas palvelu erittäin kilpailukykyiseen hintaan”
”Yksi lisäetu on se, että AnchorLess palvelee useilla kielillä”
”Mielestäni suosittelisin käyttämään anchorless.io:n kaltaista yritystä”
”Anna AnchorLessin hoitaa paperiasiat puolestasi, jotta voit nauttia uudesta elämästäsi Portugalissa.”
LYHYESTI
- 25. toukokuuta 2026 alkaen ostaja, joka ei ole Portugalin veroresidentti, maksaa asunnosta kiinteän 7,5 % IMT -veron. Ylimääräinen vero palautetaan normaalin verokannan mukaiseksi, jos ostajasta tulee veroresidentti kahden vuoden kuluessa.
- Banco de Portugal rajoittaa lainan määrän 90 %:iin asunnon hinnasta tai arviosta, jos kyseessä on oma koti, ja muissa tapauksissa 80 %:iin. Pankit lainaavat muille kuin veroresidenteille yleensä enintään 70 % (käytäntö).
- 86,6 % uusista asuntolainoista on yhdistelmäkorkoisia: korko on ensimmäisinä vuosina keskimäärin 2,86 % kiinteä (elokuussa 2026), minkä jälkeen käytössä on 6 kuukauden Euribor, joka oli syyskuussa 2,922 %.
- Kaikkien lainojesi lyhennykset eivät saa ylittää 45 % nettotuloistasi. Laskennassa huomioidaan Euribor, joka voi olla enintään 1,5 prosenttiyksikköä korkeampi (1. elokuuta 2026 alkaen).
Kuinka paljon voit lainata Portugalissa?
Banco de Portugalin rajoitukset koskevat kaikkia 1. elokuuta 2026 alkaen arvioituja uusia asuntolainoja, riippumatta siitä, onko hakija Portugalissa asuva: lainan enimmäismäärä on 90% asunnon hinnasta tai arvioidusta arvosta sen mukaan, kumpi on alempi, jos kyseessä on oma vakituinen asunto, ja 80% jos kyseessä on toinen asunto tai vuokrattavaksi tarkoitettu asunto; kaikkien lainojesi maksujen yhteismäärä saa olla enintään 45% nettotuloistasi, ja uuden lainan maksut lasketaan testissä Euriborilla, joka on 0,5–1,5 prosenttiyksikköä korkeampi; laina-aika saa olla enintään 40 years, jos vanhin lainanottaja on enintään 35-vuotias, ja enintään 35 vuotta tätä vanhemmilla (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- Ulkomailla asuvat käytäntö: pankit lainaavat yleensä 60–75 % (BPI 70 %, novobanco 75 % lokakuussa 2026), enintään 30 vuoden laina-ajalla, ja laina on maksettava takaisin 75 vuoden ikään mennessä.
- Mitä pankit pyytävät käytäntö: passi ja NIF, tulotodistus (palkkalaskelmat, veroilmoitus tai tilinpäätöstiedot), tiliotteet ja esisopimus.
- Arviointi: CMVM:ään rekisteröity riippumaton arvioija; jos maksat arvioinnista, raportti kuuluu sinulle, ja alle kuusi kuukautta sitten toista pankkia varten tehtyä arviota voidaan käyttää uudelleen (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- Alle 35-vuotias ja asutko Portugalissa? Valtio takaa 31. joulukuuta 2026 asti enintään 15 %:n osuuden enintään 450 000 €:n ensiasunnosta, jolloin pankki voi lainata jopa 100 % (Decreto-Lei 44/2024); edellytyksenä on verotuksellinen kotipaikka Portugalissa.
Asuntolainojen korot Portugalissa vuonna 2026
3.00%
kaikki uudet asuntolainat
2.86%
sekoitus, kiinteät vuodet
3,23 %
muuttuja
86,6 %
uusista lainoista on yhdistelmäkorkoisia
Portugalissa uusien asuntolainojen keskikorko oli 3.00% elokuussa 2026: 2.86% sekamuotoisen lainan kiinteäkorkoisina vuosina, 3.23% vaihtuvakorkoisissa lainoissa ja 3.83% kiinteäkorkoisissa lainoissa (Banco de Portugal). Vakuutukset ja kulut mukaan lukien todellinen vuosikorko oli 5.12%. Uusien lainojen keskimääräinen marginaali oli 0.73–0.75 prosenttiyksikköä vuonna 2025; pankkien hinnastojen marginaalit vaihtelevat 0.70:stä 2.90:een, ja ulkomailla asuville tarjotut marginaalit ovat noin 1.4–1.5 käytäntö.
Euribor tänään
6 kuukauden Euribor, joka on puolet uusista vaihtuvakorkoisista lainoista koskeva viitekorko, oli 2.922% syyskuussa 2026, kun vuotta aiemmin se oli 2.107% (EKP). Portugalilaiset pankit tarkistavat sen kuuden kuukauden välein.
| Kuukausi | Euribor | Kuukausi | Euribor |
|---|---|---|---|
| lokakuu 2025 | 2,107 % | huhtikuu 2026 | 2,454 % |
| marraskuu 2025 | 2,131 % | toukokuu 2026 | 2,536 % |
| joulukuu 2025 | 2,139 % | kesäkuu 2026 | 2,595 % |
| tammikuu 2026 | 2,137 % | heinäkuu 2026 | 2,647 % |
| helmikuu 2026 | 2,143 % | elokuu 2026 | 2,713 % |
| maaliskuu 2026 | 2,322 % | syyskuu 2026 | 2,922 % |
Lokakuun keskiarvo lasketaan marraskuun ensimmäisinä päivinä.
Sekoitettu, muuttuva vai kiinteä?
Sekamuotoinen
Kiinteä korko ensimmäisinä vuosina, yleensä 2 (keskiarvo on 3.1), minkä jälkeen Euribor ja pankin marginaali. 86.6 % uusista lainoista.
Muuttuja
Euribor (useimmissa tapauksissa 6 kuukautta) plus marginaali, tarkistetaan kuuden kuukauden välein. Negatiivinen Euribor laskee korkosi marginaalia pienemmäksi (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
Kiinteä
Sama maksu koko laina-ajalta. Vain harvat pankit tarjoavat sellaista: 2,6 % uusista lainoista.
Lähteet: Banco de Portugal, BPstat, uudet asuntolainat, elokuu 2026, ja Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; EKP:n dataportaali, 6 kuukauden Euribor, kuukausikeskiarvot; pankkien hinnastot 1. lokakuuta 2026. Tarkistettu 29. lokakuuta 2026.
Ulkomailta ostaminen: 7,5 %:n IMT
25. toukokuuta 2026 alkaen ostaja, joka ei ole Portugalin veroresidentti, maksaa asunnosta IMT-veroa kiinteästi 7.5% koko hinnasta ilman vapautuksia tai alennuksia (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). Poikkeusta ei ole myöskään ostajille, jotka asuvat muualla EU:ssa.
- Ei koske entisiä asukkaita: ostaja, joka on koskaan ollut Portugalin verotuksellinen asukas, maksaa normaalit verokannat (veroviranomaisen Ofício Circulado 40131/2026). Yhteisomaisuusjärjestelmässä oleva aviopari maksaa 7.5% vain, jos kumpikaan puolisoista ei ole eikä ole koskaan ollut asukas.
- Palautetaan myöhemmin, jos sinusta tulee Portugalin verotuksellinen asukas kahden vuoden kuluessa ostosta tai jos vuokraat asunnon eteenpäin kuuden kuukauden kuluessa enintään 2,300 eurolla kuukaudessa vähintään 36 kuukaudeksi ensimmäisten viiden vuoden aikana: pyydä verotoimistoa kuuden kuukauden kuluessa, niin se palauttaa erotuksen normaaleihin verokantoihin verrattuna (n.º 11 and 12).
- Leimavero ei muutu: 0.8% hinnasta kaikille.
Oletko muuttamassa Portugaliin? Valitse laskurista "Pääasunto" ja "Ulkomailla": se näyttää maksamasi 7,5 %:n osuuden ja sen osan, joka hyvitetään takaisin, kun olet asukas. Kokeile ↑
Lähteet: Código do IMT art. 17 n.º 10–12, lisätty Decreto-Lei 97/2026:lla (voimassa 25. toukokuuta 2026 alkaen); Ofício Circulado 40131/2026, 4. syyskuuta 2026; vuokrakatto: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2 (2.5 × vuoden 2026 vähimmäispalkka, 920 €).
Asunnon ostamisen kustannukset Portugalissa
| Kulu | Kuinka paljon | Lähde |
|---|---|---|
| Kiinteistön varainsiirtovero (IMT) | veroluokan mukaan, alkaen 0 % (oma vakituinen asunto) tai 1 %; 7.5% ulkomailla asuvalle | Código do IMT art. 17 |
| Leimavero kaupasta | 0.8% hinnasta | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| Leimavero lainasta | 0.6% lainasta (5 vuotta tai enemmän) | verba 17.1.3 |
| Leimavero koroista | ei leimaveroa omaan vakituiseen asuntoon otetusta lainasta; 4 % lainasta, jolla ostetaan vuokrattava asunto | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| Kauppakirja ja rekisteröinti (Casa Pronta) | €375 ilman lainaa, €700 lainan kanssa (€150 ja €250 ensimmäisestä asunnosta, kun ostaja on enintään 35-vuotias) | RERN art. 27-A, 28 |
| Pankin kulut | noin €700–€900 sekä 4 % leimavero käytäntö | pankkien hinnastot |
| Henki- ja kotivakuutus | pankit edellyttävät niitä; voit ottaa vakuutukset muualta käytäntö | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
IMT määräytyy kauppahinnasta tai kiinteistön verotusarvosta (VPT) sen mukaan, kumpi niistä on suurempi. Yleensä perusteena on kauppahinta. IMT on maksettava 30 päivän kuluessa sen määräämisestä ja ennen kauppakirjan allekirjoittamista (Código do IMT art. 12, 22, 36).
IMT-veroluokat vuonna 2026
| Hinta | Oma vakituinen asunto | Toinen asunto tai vuokra-asunto |
|---|---|---|
| enintään €106,346 | 0% | 1% |
| €106,346–€145,470 | 2% | 2% |
| €145,470–€198,347 | 5% | 5% |
| €198,347–€330,539 | 7% | 7% |
| €330,539–€660,982 | 8% | 8% (€633,931 asti; sen jälkeen 6% koko arvosta) |
| €660,982–€1,150,853 | 6% koko arvosta | 6% koko arvosta |
| yli €1,150,853 | 7.5% koko arvosta | 7.5% koko arvosta |
IMT Jovem: ensimmäisestä omasta kodista, jonka ostaja hankkii ollessaan enintään 35-vuotias, ei makseta IMT:tä enintään 330,539 €:n hinnasta (sen ylittävästä osasta 8 % aina 660,982 €:oon asti), eikä tästä osasta makseta leimaveroa. Lisäksi Casa Pronta -maksu on pienempi (Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). Jos et ole verovelvollinen Portugalissa, maksat ensin 7,5 %.
Oston jälkeen: IMI
IMI, vuotuinen kiinteistövero, on 0,3–0,45 % VPT:stä. Kunnan määrittämä vero on vuonna 2025 Lissabonissa 0,30 %, Portossa 0,324 % ja Cascaisissa 0,35 %, ja se laskutetaan seuraavana vuonna. Kun VPT:n arvo ylittää 600 000 € henkilöä kohden, AIMI lisää veroa 0,7 % tai enemmän. Määräajat löytyvät Portugalin verokalenteristamme.
Oston jokainen vaihe hausta kauppakirjaan: oppaamme talon ostamiseen Portugalista ulkomaalaisena.
Lähteet: Código do IMT, artiklat 9, 12, 17, 22 ja 36 (suluissa: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo ja sen Código, artiklat 7 ja 7-A; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, artiklat 27-A ja 28; Código do IMI, artikla 112, 135-A ja seuraavat artiklat; Portal das Finanças, IMI-verokannat kunnittain. Tarkistettu 29. lokakuuta 2026.
Näin ostat asunnon Portugalista asuntolainalla ulkomailta käsin, vaihe vaiheelta
1
Hanki NIF. Verotoimisto tarvitsee sen IMT:tä varten, notaari kauppakirjaa varten ja pankki asiakirjojasi varten.
Alkaen 99 €, ulkomailta
2
Avaa pankkitili Portugalissa. Pankit myöntävät lainoja asiakkailleen pankkitilin kautta, ja maksat siitä käsirahan, verot ja laskut.
€359
3
Hanki alustava hyväksyntä kahdelta tai kolmelta pankilta tulotositteidesi perusteella; jokaisen pankin on annettava sinulle vakiomuotoinen tietolehti (FINE).
4
Allekirjoita esisopimus (CPCV) ja maksa käsiraha, yleensä 10–20 % käytäntö: menetät sen, jos peruutat kaupan, ja myyjä maksaa sen kaksinkertaisena takaisin, jos myyjä peruuttaa kaupan (Código Civil art. 442).
5
Asunnon arviointi pankin rekisteröimän arvioijan toimesta.
6
Maksa IMT ja leimavero 30 päivän kuluessa niiden määräämisestä ja ennen kauppakirjan allekirjoittamista.
7
Allekirjoita kauppakirja Casa Pronta -toimipisteessä, notaarin tai asianajajan luona joko itse tai valtakirjalla; lainasopimus ja kiinnitys allekirjoitetaan samana päivänä.
8
Kauppa rekisteröidään kahden kuukauden kuluessa. Rekisteröinnin hoitaa yleensä se, joka vahvisti kauppakirjan (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
Ennenaikainen takaisinmaksu, vakuutukset ja muut tuotteet
- Ennenaikaisen takaisinmaksun kulut (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): enintään 0,5 % takaisin maksetusta pääomasta vaihtuvakorkoisena aikana ja 2 % kiinteäkorkoisena aikana. Kuluja ei peritä kuolemantapauksen, työttömyyden tai työn vuoksi tapahtuvan muuton jälkeen. Vaihtuvakorkoisten lainojen vapautus päättyi 31. joulukuuta 2025.
- Vakuutukset: pankit voivat vaatia henki- ja kotivakuutuksen, mutta niiden on hyväksyttävä vastaava toiselta vakuutusyhtiöltä otettu vakuutus (art. 11).
- Pahin mahdollinen tilanne: ennen sopimuksen tekemistä annettavassa lomakkeessa (FINE) on ilmoitettava maksuerä viimeisten 20 vuoden korkeimmalla korolla; laskuri näyttää sen kohdassa ”Mitä pankkisi on ilmoitettava”.
Lähde: Decreto-Lei 74-A/2017, artiklat 11, 18, 21-A ja 23 sekä liite II, voimassa 29. lokakuuta 2026.
Ansaitsetko puntia tai dollareita?
Portugalilaiset pankit lainaavat euroissa Euriborin mukaan: punnista, dollareista tai kruunuista maksettavan lainan valuuttakurssiriski on sinun vastuullasi käytäntö. Laskuri näyttää maksueräsi osuuden tuloistasi, jos valuuttasi arvo laskee 20 %, mikä on lain mukaan pankkien esitettävä lasku toisessa valuutassa (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
Maksetaanko sinulle toisessa valuutassa? Lisää nettotulosi laskuriin ja valitse sen vierestä valuutta. Lisää tuloni ↑
Kolme esimerkkiä
| Asunto | Laina | Korko | Kuukausierä | Allekirjoituksen yhteydessä maksettava summa |
|---|---|---|---|---|
| 250 000 €:n kakkosasunto Manner-Portugalissa, ostettu ulkomailta Kokeile ↑ | 175 000 € (70 %), 30 vuotta | 2,86 % 2 vuoden ajan, sen jälkeen Euribor + 1,00 | 725 €, sen jälkeen 822 € | 98 244 € (IMT 18 750 €, 10 644 € palautettavissa) |
| 400 000 €:n vakituinen asunto, muutto ulkomailta Kokeile ↑ | 280 000 € (70 %), 30 vuotta | Euribor 2,922 % + 1,00 | 1 324 € (1 660 €, jos Euribor +2) | 156 324 € (IMT 30 000 €, 11 763 € palautettavissa) |
| Ensimmäinen asunto Portugalissa 32-vuotiaana, 320 000 € Kokeile ↑ | 288 000 € (90 %), 40 vuotta | 2,86 % 2 vuoden ajan, sen jälkeen Euribor + 1,00 | 1 008 €, sitten 1 182 € | 34 722 € (ei IMT:tä eikä varainsiirtoleimaveroa) |
Lisää asunnon ostamisesta Portugalissa
Asunnon ostaminen Portugalista ulkomaalaisena
Tarvitsemasi NIF kauppakirjaa, IMT:tä ja muita veroja, esisopimusta sekä muita vaiheita varten.
Opas
Pankkitilin avaaminen Portugalissa
Asukkaana tai ulkomailta tarvittavat asiakirjat ja vaiheet.
Opas
Perintövero Portugalissa ulkomailla asuville perillisille
10 %:n leimavero, ketkä ovat siitä vapautettuja, määräajat ja ulkomailta käsin suoritettavat vaiheet.
Opas
UKK
Asuntolainat Portugalissa: usein kysytyt kysymykset. Tarvitsetko vielä apua? Keskustele AnchorLess-tiimin kanssa saadaksesi vastauksia.
Keskustele kanssamme
Voivatko ulkomailla asuvat saada asuntolainan Portugalissa?
Voivatko ulkomailla asuvat saada asuntolainan Portugalissa?
Kuinka suuren käsirahan tarvitsen ostaakseni asunnon Portugalista?
Kuinka suuren käsirahan tarvitsen ostaakseni asunnon Portugalista?
Mikä on ulkomailla asuvien IMT vuonna 2026?
Mikä on ulkomailla asuvien IMT vuonna 2026?
Mitkä ovat asuntolainojen korot Portugalissa vuonna 2026?
Mitkä ovat asuntolainojen korot Portugalissa vuonna 2026?
Kuinka paljon voin lainata?
Kuinka paljon voin lainata?
Kuinka pitkä voi olla portugalilainen asuntolaina?
Kuinka pitkä voi olla portugalilainen asuntolaina?
Tarvitsenko NIF-tunnuksen talon ostamiseen Portugalista?
Tarvitsenko NIF-tunnuksen talon ostamiseen Portugalista?
Kuka maksaa asuntolainan kulut Portugalissa?
Kuka maksaa asuntolainan kulut Portugalissa?
Voinko maksaa portugalilaisen asuntolainan ennenaikaisesti takaisin?
Voinko maksaa portugalilaisen asuntolainan ennenaikaisesti takaisin?
Onko laskurin tulos tarjous?
Onko laskurin tulos tarjous?
Ostatko asuntoa Portugalista? Aloita NIF-tunnuksesta.
Verohallinto tarvitsee sitä IMT:tä varten, notaari kauppakirjaa varten ja pankki asiakirjojasi varten.
AnchorLess ei ole pankki, tilintarkastaja, veroneuvonantaja, sijoitusneuvonantaja tai lakiasiaintoimisto, eikä myöskään viranomainen tai virallinen hallituksen verkkosivusto. Toimimme välittäjänä, auttaen sinua yhteydenpitoon akkreditoitujen ammattilaisten kanssa ja helpottaen hallinnollisia prosesseja siirryttäessäsi Eurooppaan.
MUUTTAA PORTUGALIIN
Palvelut
Ohjeet
MUUTTAA ESPAANJAA
Palvelut
Ohjeet
Muutto Italiaan
MUUTTO EUROOPAN SISÄLLÄ
Oppaat
Maksuttomat työkalut
© 2022 - 2026 anchorless.io, kaikki oikeudet pidätetään.