AnchorLess › الشراء في البرتغال › حاسبة الرهن العقاري
البرتغال حاسبة الرهن العقاري وتكاليف الشراء
«خدمة موثوقة بسعر تنافسي للغاية»
«ومن الميزات الأخرى أن AnchorLess متاحة بعدة لغات»
«في رأيي، أوصي بالتعامل مع شركة مثل anchorless.io»
«دع AnchorLess يتولى الإجراءات الإدارية نيابةً عنك، لتستمتع بحياتك الجديدة في البرتغال.»
«خدمة موثوقة بسعر تنافسي للغاية»
«ومن أبرز مزاياها أن AnchorLess متاحة بعدة لغات»
«برأيي، أوصي بالتعامل مع شركة مثل anchorless.io»
«دع AnchorLess يتولى الإجراءات الإدارية نيابةً عنك، لتستمتع بحياتك الجديدة في البرتغال.»
باختصار
- منذ 25 May 2026، يدفع المشتري الذي لا يُعدّ مقيماً ضريبياً في البرتغال ضريبة IMT ثابتة قدرها 7.5% IMT على المسكن، وتُردّ له الضريبة بما يخفضها إلى المعدلات العادية إذا أصبح مقيماً خلال عامين.
- يحدد Banco de Portugal الحد الأقصى للقرض بنسبة 90% من سعر المسكن أو تقييمه إذا كان منزلك، وبنسبة 80% في الحالات الأخرى؛ وعادةً ما تقرض البنوك غير المقيمين ما يصل إلى 70% (عملياً).
- تتسم 86.6% من قروض شراء المساكن الجديدة بسعر فائدة مختلط: معدل ثابت بمتوسط 2.86% خلال السنوات الأولى (August 2026)، ثم Euribor لمدة 6 أشهر، وقد بلغ 2.922% في September.
- يجب ألا تتجاوز أقساط جميع قروضك 45% من دخلك الصافي، ويُجرى اختبار القدرة على السداد بافتراض ارتفاع Euribor بما يصل إلى 1.5 نقطة (منذ 1 August 2026).
كم يمكنك اقتراضه في البرتغال؟
تنطبق حدود Banco de Portugal على كل قرض سكني جديد جرى تقييمه منذ 1 August 2026، سواء كنت مقيماً أم لا: ألا يتجاوز القرض 90% من الأقل بين السعر والتقييم لمنزلك الخاص والدائم، و80% لمنزل ثانٍ أو منزل مخصص للتأجير؛ وألا تتجاوز دفعاتك على جميع قروضك 45% من صافي دخلك، مع احتساب القرض الجديد على أساس Euribor أعلى بمقدار 0.5 إلى 1.5 نقطة؛ وألا تتجاوز المدة 40 years إذا كان أكبر المقترضين سناً يبلغ 35 عاماً أو أقل، و35 عاماً إذا كان أكبر من ذلك (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- غير المقيمين ممارسة: تمنح البنوك عادةً قروضًا بنسبة تتراوح بين 60% و75% (70% من BPI، و75% من novobanco في أكتوبر 2026)، لمدة لا تتجاوز 30 عامًا، على أن تُسدَّد بحلول سن 75.
- ما تطلبه البنوك ممارسة: جواز سفرك وNIF، وإثبات الدخل (كشوف الرواتب أو الإقرار الضريبي أو الحسابات)، وكشوف الحسابات المصرفية، والعقد الابتدائي.
- التقييم: يُجريه مُقيّم مستقل مسجّل لدى CMVM؛ وإذا دفعت تكلفته، يكون التقرير ملكًا لك، ويمكن إعادة استخدام تقييم أُجري لمصرف آخر ولم يمضِ على إعداده أكثر من ستة أشهر (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- هل عمرك أقل من 35 عامًا وتعيش في البرتغال؟ حتى 31 ديسمبر 2026، تضمن الدولة ما يصل إلى 15% من قيمة المسكن الأول، على ألا يتجاوز سعره €450,000، ما يتيح للمصرف إقراض ما يصل إلى 100% (Decreto-Lei 44/2024)؛ ويشترط ذلك أن يكون موطنك الضريبي في البرتغال.
معدلات الرهن العقاري في البرتغال عام 2026
3.00%
جميع قروض السكن الجديدة
2.86%
مختلطة، سنوات ثابتة
3.23%
متغير
86.6%
من القروض الجديدة ذات طبيعة مختلطة
بلغ متوسط سعر الفائدة على قروض المنازل الجديدة في البرتغال 3.00% في أغسطس 2026: 2.86% خلال سنوات الفائدة الثابتة في القرض المختلط، و3.23% للقروض المتغيرة، و3.83% للقروض الثابتة (Banco de Portugal). وباحتساب التأمين والرسوم، بلغ معدل الفائدة السنوي الفعلي 5.12%. وتراوح متوسط هامش الفائدة على القروض الجديدة بين 0.73 و0.75 نقطة في 2025؛ وتتراوح الأسعار المدرجة لدى البنوك بين 0.70 و2.90، فيما تبلغ عروض غير المقيمين نحو 1.4 إلى 1.5 عمليًا.
إيبور اليوم
بلغ مؤشر يوريبور لستة أشهر، الذي يُستخدم في نصف القروض الجديدة ذات الفائدة المتغيرة، 2.922% في سبتمبر 2026، مقارنةً بـ 2.107% قبل عام (البنك المركزي الأوروبي). وتُراجع البنوك البرتغالية هذا المؤشر كل ستة أشهر.
| الشهر | Euribor | الشهر | Euribor |
|---|---|---|---|
| أكتوبر ٢٠٢٥ | ٢٫١٠٧٪ | أبريل ٢٠٢٦ | ٢٫٤٥٤٪ |
| نوفمبر ٢٠٢٥ | ٢٫١٣١٪ | مايو ٢٠٢٦ | ٢٫٥٣٦٪ |
| ديسمبر ٢٠٢٥ | ٢٫١٣٩٪ | يونيو ٢٠٢٦ | ٢٫٥٩٥٪ |
| يناير ٢٠٢٦ | ٢٫١٣٧٪ | يوليو ٢٠٢٦ | ٢٫٦٤٧٪ |
| فبراير ٢٠٢٦ | ٢٫١٤٣٪ | أغسطس ٢٠٢٦ | ٢٫٧١٣٪ |
| مارس ٢٠٢٦ | ٢٫٣٢٢٪ | سبتمبر ٢٠٢٦ | ٢٫٩٢٢٪ |
يصدر متوسط شهر أكتوبر في الأيام الأولى من نوفمبر.
مختلط أم متغير أم ثابت؟
مختلط
سعر ثابت خلال السنوات الأولى، عادةً سنتين (المتوسط هو 3.1)، ثم سعر يوريبور مضافًا إليه هامش البنك. 86.6% من القروض الجديدة.
متغير
مؤشر يوريبور (لمدة 6 أشهر في معظم الحالات) مضافًا إليه هامش الفائدة، ويُراجع كل ستة أشهر. ويؤدي انخفاض مؤشر يوريبور إلى ما دون الصفر إلى خفض معدل الفائدة عن هامش الفائدة (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
ثابت
الدفعة نفسها طوال مدة القرض. لا تقدّمها سوى قلة من البنوك: 2.6% من القروض الجديدة.
المصادر: Banco de Portugal، وBPstat، والقروض السكنية الجديدة، أغسطس 2026، وRelatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025؛ وبوابة بيانات البنك المركزي الأوروبي، ومتوسطات Euribor لمدة 6 أشهر الشهرية؛ وقوائم أسعار البنوك بتاريخ 1 أكتوبر 2026. تم التحقق في 29 أكتوبر 2026.
الشراء من الخارج: ضريبة IMT بنسبة 7.5%
منذ 25 May 2026، يدفع المشتري الذي لا يُعدّ مقيماً ضريبياً في البرتغال ضريبة IMT بنسبة ثابتة قدرها 7.5% من كامل السعر عند شراء منزل، من دون أي إعفاء أو تخفيض (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). ولا يوجد استثناء للمشترين المقيمين في مكان آخر داخل الاتحاد الأوروبي.
- لا ينطبق على المقيمين السابقين: يدفع المشتري الذي سبق له أن كان مقيماً ضريبياً في البرتغال المعدلات العادية (المنشور الدائري للسلطة الضريبية رقم 40131/2026). ويدفع الزوجان الخاضعان لنظام الملكية المشتركة 7.5% فقط إذا لم يكن أي من الزوجين مقيماً في البرتغال حالياً أو سابقاً.
- يُردّ المبلغ لاحقاً إذا أصبحت مقيماً ضريبياً في البرتغال خلال عامين من الشراء، أو إذا أجّرت المسكن خلال ستة أشهر مقابل مبلغ لا يتجاوز 2,300 يورو شهرياً، لمدة لا تقل عن 36 شهراً خلال السنوات الخمس الأولى: اطلب ذلك من مكتب الضرائب خلال ستة أشهر، وسيُردّ إليك الفرق مقارنة بالمعدلات العادية (رقما 11 و12).
- لا تتغير ضريبة الدمغة: 0.8% من السعر للجميع.
هل تخطط للانتقال إلى البرتغال؟ اختر «المنزل الرئيسي» و«الخارج» في الحاسبة: ستُظهر نسبة 7.5% التي تدفعها والجزء الذي يُسترد بعد أن تصبح مقيماً. جرّبها ↑
المصادر: Código do IMT art. 17 n.º 10 إلى 12، كما أُضيفت بموجب Decreto-Lei 97/2026 (دخلت حيّز التنفيذ في 25 May 2026)؛ Ofício Circulado 40131/2026 الصادر في 4 September 2026؛ الحد الأقصى للإيجار: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2 (2.5 × الحد الأدنى للأجور لعام 2026 البالغ €920).
تكاليف شراء منزل في البرتغال
| التكلفة | المبلغ | المصدر |
|---|---|---|
| ضريبة نقل ملكية العقار (IMT) | بحسب الشريحة، من 0% (مسكنك الخاص) أو 1%؛ 7.5% لغير المقيم | Código do IMT art. 17 |
| ضريبة الدمغة على الشراء | 0.8% من السعر | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| ضريبة الدمغة على القرض | 0.6% من مبلغ القرض (5 سنوات أو أكثر) | verba 17.1.3 |
| ضريبة الدمغة على الفائدة | لا تُفرض على قرض لشراء مسكنك الخاص؛ وتبلغ 4% على قرض لشراء عقار بغرض تأجيره | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| صك الملكية والتسجيل (Casa Pronta) | €375 دون قرض، و€700 مع قرض (€150 و€250 للمسكن الأول لمن يبلغون 35 عامًا أو أقل) | RERN art. 27-A, 28 |
| رسوم البنك | نحو €700 إلى €900، إضافةً إلى ضريبة دمغة بنسبة 4% متعارف عليه | قوائم أسعار البنوك |
| التأمين على الحياة والمنزل | تطلبه البنوك؛ ويمكنك شراؤه من جهات أخرى متعارف عليه | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
تُحتسب ضريبة IMT على أساس الأعلى بين السعر والقيمة الضريبية للعقار (VPT)، وعادةً ما يكون السعر هو الأعلى، وتُدفع خلال 30 يومًا من تاريخ احتسابها، قبل توقيع العقد (Código do IMT art. 12, 22, 36).
شرائح IMT في 2026
| السعر | منزلك الخاص | منزل ثانٍ أو منزل للتأجير |
|---|---|---|
| حتى €106,346 | 0% | 1% |
| من €106,346 إلى €145,470 | 2% | 2% |
| من €145,470 إلى €198,347 | 5% | 5% |
| من €198,347 إلى €330,539 | 7% | 7% |
| من €330,539 إلى €660,982 | 8% | 8% (حتى €633,931؛ ثم 6% على القيمة كاملة) |
| من €660,982 إلى €1,150,853 | 6% على القيمة كاملة | 6% على القيمة كاملة |
| أكثر من €1,150,853 | 7.5% على القيمة كاملة | 7.5% على القيمة كاملة |
IMT Jovem: لا تُفرض ضريبة IMT على شراء أول منزل للسكن الشخصي لمن يبلغ عمره 35 عامًا أو أقل، حتى €330,539 (وتُفرض بنسبة 8% على المبلغ الزائد، حتى €660,982)، كما لا تُفرض ضريبة الدمغة على ذلك الجزء، وتكون رسوم Casa Pronta أقل (Código do IMT art. 9؛ Código do Imposto do Selo art. 7-A). وبصفتك غير مقيم، تدفع أولًا نسبة 7.5%.
بعد الشراء: IMI
تتراوح ضريبة العقارات السنوية IMI بين 0.3% و0.45% من القيمة الخاضعة للضريبة (VPT)، التي تحددها كل بلدية (0.30% في لشبونة، و0.324% في بورتو، و0.35% في كاشكايش لعام 2025)، وتُحصّل في العام التالي. إذا تجاوزت القيمة الخاضعة للضريبة (VPT) 600,000 يورو للشخص الواحد، تُضاف ضريبة AIMI بنسبة 0.7% أو أكثر. تجدون مواعيدها في التقويم الضريبي للبرتغال.
كل خطوة في عملية الشراء، بدءًا من البحث وصولًا إلى سند الملكية: دليلنا إلى شراء منزل في البرتغال بصفتك أجنبيًا.
المصادر: Código do IMT، المواد 9 و12 و17 و22 و36 (الأقواس: Lei 73-A/2025، Ofício Circulado 40129/2026)؛ Tabela Geral do Imposto do Selo ومدونته، المادتان 7 و7-A؛ Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado، المادتان 27-A و28؛ Código do IMI، المواد 112 و135-A وما يليها؛ بوابة Finanças، معدلات IMI حسب البلدية. تم التحقق في 29 أكتوبر 2026.
كيفية شراء عقار في البرتغال برهن عقاري من الخارج، خطوة بخطوة
١
احصل على NIF الخاص بك. تحتاج إليه مصلحة الضرائب لإجراء IMT، ويحتاج إليه كاتب العدل لإعداد عقد الملكية، كما يحتاج إليه البنك لاستكمال ملفك.
ابتداءً من €99، من خارج البلاد
2
افتح حسابًا مصرفيًا في البرتغال. تقدّم البنوك القروض عبر حساب لديها، ومنه تدفع مبلغ التأمين والضرائب والفواتير.
€359
3
احصل على موافقة مبدئية من مصرفين أو ثلاثة مصارف، مع مستندات دخلك؛ ويجب على كل منها أن يزوّدك بورقة المعلومات القياسية (FINE).
4
وقّع عقد الوعد بالبيع والشراء (CPCV) وادفع العربون، الذي يتراوح غالبًا بين 10% و20% ممارسة: تخسره إذا تراجعت عن الصفقة، ويعيده البائع مضاعفًا إذا تراجع هو (Código Civil art. 442).
5
تقييم المنزل من قِبل المُقيِّم المعتمد لدى البنك.
6
ادفع ضريبة نقل الملكية ورسوم الطوابع، خلال 30 يومًا من احتسابهما وقبل توقيع سند الملكية.
7
وقّع عقد الملكية في مكتب Casa Pronta أو لدى كاتب عدل أو محامٍ، بنفسك أو بموجب توكيل؛ ويُوقَّع القرض والرهن العقاري في اليوم نفسه.
8
يُسجَّل الشراء خلال شهرين، وعادةً ما يتولى ذلك من صدّق على سند الملكية (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
السداد المبكر والتأمين والمنتجات الأخرى
- رسوم السداد المبكر (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): بحد أقصى 0.5% من رأس المال المسدّد خلال فترة ذات سعر فائدة متغير، و2% خلال فترة ذات سعر ثابت، ولا رسوم بعد الوفاة أو البطالة أو الانتقال بسبب العمل. انتهى الإعفاء الخاص بالقروض ذات السعر المتغير في 31 December 2025.
- التأمين: يجوز للبنوك اشتراط تأمين على الحياة والمنزل، لكن يجب عليها قبول وثيقة تأمين مكافئة من شركة تأمين أخرى (art. 11).
- أسوأ الاحتمالات: يجب أن توضح ورقة المعلومات السابقة للتعاقد (FINE) قيمة القسط عند أعلى سعر فائدة خلال آخر 20 سنة؛ وتعرض الآلة الحاسبة ذلك ضمن «ما يجب على مصرفك إظهاره لك».
المصدر: المرسوم بقانون 74-A/2017، المواد 11 و18 و21-A و23 والملحق II، الساري في 29 October 2026.
هل تتقاضى دخلك بالجنيه الإسترليني أو بالدولار؟
تُقرض البنوك البرتغالية باليورو وفق مؤشر يوريبور: وتتحمل أنت مخاطر سعر الصرف لقرض تُسدَّد أقساطه بالجنيهات أو الدولارات أو الكرونات عملي. تعرض الحاسبة نسبة قسطك إلى دخلك إذا انخفضت قيمة عملتك بنسبة 20%، وهو الانخفاض الذي يُلزم القانون البنوك بافتراضه عند عرض قرض بعملة أخرى (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
هل تتقاضى راتبك بعملة أخرى؟ أدخل صافي دخلك في الحاسبة واختر العملة بجانبه. أضف دخلي ↑
ثلاثة أمثلة
| المنزل | القرض | سعر الفائدة | القسط الشهري | المبلغ النقدي عند التوقيع |
|---|---|---|---|---|
| منزل ثانٍ بقيمة €250,000، في البر الرئيسي، تم شراؤه من الخارج جرّب الآن ↑ | €175,000 (70%)، 30 سنة | 2.86% لمدة عامين، ثم Euribor + 1.00 | 725 €، ثم 822 € | 98,244 € (IMT 18,750 €، 10,644 € قابلة للاسترداد) |
| 400,000 € للمسكن الرئيسي، عند الانتقال من الخارج جرّب الآن ↑ | 280,000 € (70%)، 30 عامًا | Euribor 2.922% + 1.00 | 1,324 € (1,660 € إذا كان Euribor +2) | 156,324 € (IMT 30,000 €، 11,763 € قابلة للاسترداد) |
| منزل أول بقيمة €320,000 في سن 32، مع الإقامة في البرتغال جرّب الآن ↑ | €288,000 (90%)، 40 عامًا | 2.86% لمدة عامين، ثم Euribor + 1.00 | €1,008، ثم €1,182 | €34,722 (من دون IMT أو رسم دمغة على الشراء) |
المزيد عن الشراء في البرتغال
شراء منزل في البرتغال بصفتك أجنبيًا
رقم NIF الذي تحتاج إليه لإتمام عقد البيع، وضريبة IMT والضرائب الأخرى، والعقد الابتدائي، والإجراءات.
دليل
فتح حساب مصرفي في البرتغال
المستندات والخطوات، سواء كنت مقيماً أو من الخارج.
دليل
ضريبة الميراث في البرتغال للورثة المقيمين في الخارج
ضريبة الدمغة بنسبة 10%، والفئات المعفاة منها، والمواعيد النهائية، والخطوات التي يمكن إتمامها من الخارج.
دليل
الأسئلة الشائعة
الرهون العقارية في البرتغال: الأسئلة الشائعة. هل ما زلت بحاجة إلى المساعدة؟ تواصل معنا عبر الدردشة للحصول على إجابات من فريق AnchorLess.
تواصل معنا عبر الدردشة
هل يمكن لغير المقيمين الحصول على قرض عقاري في البرتغال؟
هل يمكن لغير المقيمين الحصول على قرض عقاري في البرتغال؟
ما قيمة الدفعة المقدّمة اللازمة لشراء عقار في البرتغال؟
ما قيمة الدفعة المقدّمة اللازمة لشراء عقار في البرتغال؟
ما هي ضريبة IMT لغير المقيمين في عام 2026؟
ما هي ضريبة IMT لغير المقيمين في عام 2026؟
ما هي معدلات الرهن العقاري في البرتغال عام 2026؟
ما هي معدلات الرهن العقاري في البرتغال عام 2026؟
ما المبلغ الذي يمكنني اقتراضه؟
ما المبلغ الذي يمكنني اقتراضه؟
ما مدة صلاحية الرهن العقاري في البرتغال؟
ما مدة صلاحية الرهن العقاري في البرتغال؟
هل أحتاج إلى NIF لشراء منزل في البرتغال؟
هل أحتاج إلى NIF لشراء منزل في البرتغال؟
من يتحمّل تكاليف الرهن العقاري في البرتغال؟
من يتحمّل تكاليف الرهن العقاري في البرتغال؟
هل يمكنني سداد قرض عقاري برتغالي مبكرًا؟
هل يمكنني سداد قرض عقاري برتغالي مبكرًا؟
هل تُعدّ نتيجة الحاسبة عرضًا؟
هل تُعدّ نتيجة الحاسبة عرضًا؟
هل ترغب في الشراء في البرتغال؟ ابدأ بالحصول على NIF.
يحتاج مكتب الضرائب إليه لإتمام IMT، ويحتاج إليه كاتب العدل لإعداد سند الملكية، كما يحتاج إليه البنك لملفك.
AnchorLess ليس بنكًا، أو محاسبًا، أو مستشارًا ضريبيًا، أو مستشارًا استثماريًا، أو مكتبًا قانونيًا، ولا نحن موقعًا حكوميًا أو رسميًا. نحن نعمل كوسيط، لمساعدتك في التواصل مع المحترفين المعتمدين وتسهيل العمليات الإدارية لنقلك إلى أوروبا.
انتقل إلى البرتغال
الخدمات
دليل
انتقل إلى إسبانيا
الخدمات
دليل
الانتقال إلى إيطاليا
الانتقال إلى أوروباأدوات مجانية