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Portugal : calculateur de prêt immobilier et frais d’achat
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EN BREF
- Depuis le 25 mai 2026, un acheteur qui n’est pas résident fiscal au Portugal paie un IMT de 7,5 % forfaitaire sur un logement, remboursé jusqu’aux taux habituels s’il devient résident dans les deux ans.
- Le Banco de Portugal plafonne un prêt à 90 % du prix ou de l’estimation pour votre résidence principale, et à 80 % dans les autres cas ; les banques prêtent généralement aux non-résidents jusqu’à 70 % (en pratique).
- 86,6 % des nouveaux prêts immobiliers sont à taux mixte : taux fixe moyen de 2,86 % pendant les premières années (août 2026), puis Euribor à 6 mois, à 2,922 % en septembre.
- Les remboursements de l’ensemble de vos prêts ne peuvent pas dépasser 45 % de vos revenus nets ; le calcul est effectué avec un Euribor pouvant être supérieur de 1,5 point (depuis le 1er août 2026).
Combien pouvez-vous emprunter au Portugal ?
Les limites de Banco de Portugal s’appliquent à tout nouveau prêt immobilier évalué depuis le 1 août 2026, que vous soyez résident ou non : le prêt peut représenter au maximum 90% du plus bas des deux montants, le prix et l’estimation, pour votre résidence principale et permanente, et 80% pour une résidence secondaire ou un logement destiné à la location ; le total de vos mensualités pour l’ensemble de vos prêts ne peut dépasser 45% de vos revenus nets, le nouveau prêt étant évalué avec un Euribor supérieur de 0.5 à 1.5 point ; et la durée maximale est de 40 ans si l’emprunteur le plus âgé a 35 ans ou moins, et de 35 ans au-delà (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- Non-résidents pratique : les banques prêtent généralement entre 60 % et 75 % (BPI 70 %, novobanco 75 % en octobre 2026), sur 30 ans maximum, avec un remboursement avant 75 ans.
- Documents demandés par les banques pratique : votre passeport et votre NIF, un justificatif de revenus (fiches de paie, déclaration fiscale ou comptes), des relevés bancaires et le compromis de vente.
- L’évaluation : elle est réalisée par un expert indépendant inscrit auprès de la CMVM ; si vous la payez, le rapport vous appartient et une évaluation datant de moins de six mois, réalisée pour une autre banque, peut être réutilisée (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- Moins de 35 ans et vivant au Portugal ? Jusqu’au 31 décembre 2026, l’État garantit jusqu’à 15 % du prix d’un premier logement d’une valeur maximale de 450 000 €, ce qui permet à une banque de prêter jusqu’à 100 % (Decreto-Lei 44/2024) ; il faut être domicilié fiscalement au Portugal.
Taux des prêts immobiliers au Portugal en 2026
3.00%
tous les nouveaux prêts immobiliers
2,86 %
mixtes, années fixes
3.23%
variable
86,6 %
des nouveaux prêts sont à taux mixte
Le taux moyen des nouveaux prêts immobiliers au Portugal était de 3.00% en août 2026 : 2.86% pendant les années à taux fixe d’un prêt mixte, 3.23% à taux variable et 3.83% à taux fixe (Banco de Portugal). Assurance et frais inclus, le TAEG s’élevait à 5.12%. L’écart moyen sur les nouveaux prêts était compris entre 0.73 et 0.75 point en 2025 ; les barèmes des banques vont de 0.70 à 2.90, et les offres destinées aux non-résidents se situent autour de 1.4 à 1.5 pratique.
L’Euribor aujourd’hui
L’Euribor à 6 mois, l’indice de référence de la moitié des nouveaux prêts à taux variable, s’établissait à 2.922% en septembre 2026, contre 2.107% un an auparavant (BCE). Les banques portugaises le révisent tous les six mois.
| Mois | Euribor | Mois | Euribor |
|---|---|---|---|
| octobre 2025 | 2,107 % | avril 2026 | 2,454 % |
| novembre 2025 | 2,131 % | mai 2026 | 2,536 % |
| décembre 2025 | 2,139 % | juin 2026 | 2,595 % |
| janvier 2026 | 2,137 % | juillet 2026 | 2,647 % |
| février 2026 | 2,143 % | août 2026 | 2,713 % |
| mars 2026 | 2,322 % | septembre 2026 | 2,922 % |
La moyenne d’octobre est publiée dans les premiers jours de novembre.
Mixte, variable ou fixe ?
Mixte
Un taux fixe pendant les premières années, généralement 2 (la moyenne est de 3,1), puis l’Euribor majoré de la marge de la banque. 86,6 % des nouveaux prêts.
Variable
L’Euribor (à 6 mois dans la plupart des cas) majoré de la marge, révisé tous les six mois. Un Euribor négatif fait baisser votre taux en dessous de la marge (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
Fixe
Le même paiement pendant toute la durée. Peu de banques en proposent un : 2.6% des nouveaux prêts.
Sources : Banco de Portugal, BPstat, nouveaux prêts au logement, août 2026, et Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025 ; portail de données de la BCE, Euribor 6 mois, moyennes mensuelles ; grilles tarifaires des banques au 1er octobre 2026. Vérifié le 29 octobre 2026.
Acheter depuis l’étranger : l’IMT de 7.5%
Depuis le 25 May 2026, un acheteur qui n’est pas résident fiscal portugais paie un IMT forfaitaire de 7.5% du prix total du logement, sans exonération ni réduction (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). Aucune exception n’est prévue pour les acheteurs vivant ailleurs dans l’UE.
- Non applicable aux anciens résidents : un acheteur qui a déjà été résident fiscal portugais paie les taux normaux (Ofício Circulado 40131/2026 de l’administration fiscale). Un couple marié sous le régime de la communauté ne paie que 7.5% si aucun des deux conjoints n’est ou n’a été résident.
- Remboursé ultérieurement si, dans les deux ans suivant l’achat, vous devenez résident fiscal portugais, ou si vous louez le logement dans les six mois pour un montant maximal de €2,300 par mois, pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années : adressez-vous au bureau des impôts dans les six mois ; la différence avec les taux normaux vous sera remboursée (n.º 11 et 12).
- Le droit de timbre reste inchangé : 0.8% du prix pour tout le monde.
Vous déménagez au Portugal ? Sélectionnez « Résidence principale » et « À l’étranger » dans le calculateur : il indique les 7.5% que vous payez et la part remboursée une fois que vous êtes résident. Essayez ↑
Sources : Código do IMT art. 17 n.º 10 to 12, as added by Decreto-Lei 97/2026 (in force on 25 May 2026); Ofício Circulado 40131/2026 of 4 September 2026; the rent cap: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2 (2.5 × the 2026 minimum wage of €920).
Les coûts d’achat d’un logement au Portugal
| Coût | Montant | Source |
|---|---|---|
| Impôt sur les mutations immobilières (IMT) | selon la tranche, à partir de 0 % (résidence principale) ou de 1 % ; 7.5% pour un non-résident | Código do IMT art. 17 |
| Droit de timbre sur l’achat | 0.8% du prix | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| Droit de timbre sur le prêt | 0.6% du prêt (5 ans ou plus) | verba 17.1.3 |
| Droit de timbre sur les intérêts | aucun pour un prêt destiné à l’achat de votre résidence principale ; 4% pour un prêt destiné à acheter un bien à louer | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| Acte et enregistrement (Casa Pronta) | €375 sans prêt, €700 avec prêt (€150 et €250 pour une première résidence principale à 35 ans ou moins) | RERN art. 27-A, 28 |
| Frais bancaires | environ €700 à €900, plus 4% de droit de timbre pratique | grilles tarifaires des banques |
| Assurance vie et habitation | exigée par les banques ; vous pouvez les souscrire ailleurs pratique | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
L’IMT est calculé sur la valeur la plus élevée entre le prix et la valeur fiscale du bien immobilier (VPT), généralement le prix, et doit être payé dans les 30 jours suivant son évaluation, avant la signature de l’acte (Código do IMT art. 12, 22, 36).
Les tranches d’IMT en 2026
| Prix | Résidence principale | Résidence secondaire ou mise en location |
|---|---|---|
| jusqu’à €106,346 | 0% | 1% |
| de €106,346 à €145,470 | 2% | 2% |
| de €145,470 à €198,347 | 5% | 5% |
| de €198,347 à €330,539 | 7% | 7% |
| de €330,539 à €660,982 | 8% | 8% (jusqu’à €633,931 ; puis 6% sur la valeur totale) |
| de €660,982 à €1,150,853 | 6% sur la valeur totale | 6% sur la valeur totale |
| plus de €1,150,853 | 7.5% sur la valeur totale | 7.5% sur la valeur totale |
IMT Jovem : l’achat d’un premier logement destiné à devenir sa résidence principale par une personne de 35 ans ou moins est exonéré d’IMT jusqu’à 330,539 € (8 % au-delà, jusqu’à 660,982 €), ainsi que du droit de timbre sur cette partie, et donne droit à une réduction des frais de Casa Pronta (Código do IMT art. 9 ; Código do Imposto do Selo art. 7-A). En tant que non-résident, vous payez d’abord le taux de 7,5 %.
Après l’achat : IMI
L’IMI, l’impôt foncier annuel, représente 0,3 % à 0,45 % de la VPT, fixée par chaque municipalité (0,30 % à Lisbonne, 0,324 % à Porto, 0,35 % à Cascais pour 2025), et est facturé l’année suivante. Au-delà de 600 000 € de VPT par personne, l’AIMI ajoute 0,7 % et plus. Les échéances figurent dans notre calendrier fiscal du Portugal.
Chaque étape de l’achat, de la recherche à l’acte de vente : notre guide pour acheter une maison au Portugal en tant qu’étranger.
Sources : Código do IMT, articles 9, 12, 17, 22 et 36 (tranches : Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026) ; Tabela Geral do Imposto do Selo et son Código, articles 7 et 7-A ; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, articles 27-A et 28 ; Código do IMI, articles 112, 135-A et suivants ; Portal das Finanças, taux d’IMI par municipalité. Vérifié le 29 octobre 2026.
Comment acheter au Portugal avec un prêt immobilier depuis l’étranger, étape par étape
1
Obtenez votre NIF. Le service des impôts en a besoin pour l’IMT, le notaire pour l’acte et la banque pour votre dossier.
À partir de 99 €, depuis l’étranger
2
Ouvrez un compte bancaire portugais. Les banques accordent des prêts par l’intermédiaire d’un compte ouvert chez elles, et vous y versez l’acompte, payez les impôts et réglez les factures.
3
Obtenez un accord de principe auprès de deux ou trois banques, en présentant vos justificatifs de revenus ; chacune doit vous remettre la fiche d’information standard (FINE).
4
Signez le contrat préliminaire de vente (CPCV) et versez l’acompte, souvent de 10 % à 20 % en pratique : vous le perdez si vous vous désistez ; le vendeur vous le rembourse au double s’il se désiste (Código Civil art. 442).
5
L’évaluation du logement, réalisée par l’expert agréé de la banque.
6
Payez l’IMT et le droit de timbre, dans les 30 jours suivant leur calcul et avant la signature de l’acte.
7
Signez l’acte auprès d’un guichet Casa Pronta, d’un notaire ou d’un avocat, en personne ou par procuration ; le prêt et l’hypothèque sont signés le même jour.
8
L’achat est enregistré dans un délai de deux mois, généralement par la personne qui a authentifié l’acte (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
Remboursement anticipé, assurance et autres produits
- Frais de remboursement anticipé (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23) : au maximum 0.5 % du capital remboursé pendant une période à taux variable, 2 % pendant une période à taux fixe, et aucun frais après un décès, une période de chômage ou un déménagement lié au travail. L’exonération pour les prêts à taux variable a pris fin le 31 décembre 2025.
- Assurance : les banques peuvent exiger une assurance vie et une assurance habitation, mais doivent accepter une police équivalente souscrite auprès d’un autre assureur (art. 11).
- Le pire scénario : votre fiche précontractuelle (FINE) doit indiquer le montant du remboursement au taux le plus élevé des 20 dernières années ; le calculateur le présente sous « Ce que votre banque doit vous indiquer ».
Source : Decreto-Lei 74-A/2017, art. 11, 18, 21-A, 23 et annexe II, en vigueur le 29 octobre 2026.
Vous percevez vos revenus en livres sterling ou en dollars ?
Les banques portugaises accordent des prêts en euros à taux Euribor : le risque de change lié au remboursement d’un prêt en livres, en dollars ou en couronnes vous incombe pratique. Le calculateur indique la part de vos revenus consacrée à votre mensualité si votre monnaie perd 20 % de sa valeur, soit la baisse que la loi impose aux banques de prendre en compte pour un prêt dans une autre monnaie (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
Payé dans une autre devise ? Indiquez votre revenu net dans le calculateur et sélectionnez votre devise à côté. Ajouter mes revenus ↑
Trois exemples
| Bien immobilier | Prêt | Taux | Mensualité | Somme à verser à la signature |
|---|---|---|---|---|
| Résidence secondaire à 250 000 €, sur le continent, achetée depuis l’étranger Essayez ↑ | 175 000 € (70 %), 30 ans | 2,86 % pendant 2 ans, puis Euribor + 1,00 | 725 €, puis 822 € | 98 244 € (IMT 18 750 €, 10 644 € remboursables) |
| Résidence principale de 400 000 €, en venant de l’étranger Essayez ↑ | 280 000 € (70 %), 30 ans | Euribor 2,922 % + 1,00 | 1 324 € (1 660 € si Euribor +2) | 156 324 € (IMT 30 000 €, 11 763 € remboursables) |
| Premier logement à 320 000 € à 32 ans, en vivant au Portugal Découvrez ↑ | 288 000 € (90 %), 40 ans | 2,86 % pendant 2 ans, puis Euribor + 1,00 | 1 008 €, puis 1 182 € | 34 722 € (sans IMT ni droit de timbre à l’achat) |
En savoir plus sur l’achat au Portugal
Acheter une maison au Portugal en tant qu’étranger
Le NIF dont vous avez besoin pour l’acte, l’IMT et les autres impôts, le contrat promissoire et les démarches.
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