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Portugal: calculadora de hipotecas y costes de compra
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«Deja que AnchorLess se encargue de los trámites para que puedas disfrutar de tu nueva vida en Portugal».
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EN RESUMEN
- Desde el 25 May 2026, quienes compran una vivienda y no son residentes fiscales en Portugal pagan un 7.5% IMT fijo, que se les reembolsa hasta alcanzar los tipos normales si se convierten en residentes en un plazo de dos años.
- El Banco de Portugal limita el préstamo al 90% del precio o de la tasación para la vivienda habitual, y al 80% en los demás casos; por lo general, los bancos prestan a los no residentes hasta el 70% (práctica habitual).
- El 86.6% de los nuevos préstamos hipotecarios son mixtos: un tipo fijo medio del 2.86% durante los primeros años (agosto de 2026), seguido del Euribor a 6 meses, del 2.922% en septiembre.
- La suma de las cuotas de todos tus préstamos no puede superar el 45% de tus ingresos netos; se calcula teniendo en cuenta un Euribor hasta 1.5 puntos más alto (desde el 1 de agosto de 2026).
¿Cuánto puedes pedir prestado en Portugal?
Los límites del Banco de Portugal se aplican a todos los nuevos préstamos hipotecarios evaluados desde el 1 de agosto de 2026, tanto si resides en el país como si no: el préstamo puede cubrir como máximo el 90% del menor importe entre el precio y la tasación si se trata de tu vivienda habitual y permanente, y el 80% si es una segunda vivienda o una vivienda para alquilar; los pagos de todos tus préstamos pueden representar como máximo el 45% de tus ingresos netos, calculando los del nuevo préstamo con un Euríbor entre 0,5 y 1,5 puntos más alto; y el plazo máximo es de 40 años si el prestatario de mayor edad tiene 35 años o menos, y de 35 años si supera esa edad (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- No residentes práctica: los bancos suelen prestar entre el 60% y el 75% (BPI, 70%; novobanco, 75% en octubre de 2026), con un plazo máximo de 30 años y devolución hasta los 75 años.
- Qué solicitan los bancos práctica: pasaporte y NIF, justificantes de ingresos (nóminas, declaración de impuestos o cuentas), extractos bancarios y el contrato de promesa de compraventa.
- La tasación: la realiza un tasador independiente inscrito en la CMVM; si la pagas, el informe es tuyo, y puede reutilizarse una tasación de menos de seis meses realizada para otro banco (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- ¿Tienes menos de 35 años y vives en Portugal? Hasta el 31 de diciembre de 2026, el Estado garantiza hasta el 15% de una primera vivienda de hasta 450.000 €, por lo que un banco puede prestar hasta el 100% (Decreto-Lei 44/2024); es necesario tener domicilio fiscal en Portugal.
Tipos de interés hipotecarios en Portugal en 2026
3.00%
todos los nuevos préstamos hipotecarios
2.86%
años mixtos y fijos
3.23%
variable
86.6%
de los nuevos préstamos son mixtos
El tipo medio de los nuevos préstamos hipotecarios en Portugal fue del 3.00% en agosto de 2026: 2.86% durante los años a tipo fijo de un préstamo mixto, 3.23% a tipo variable y 3.83% a tipo fijo (Banco de Portugal). Con seguros y comisiones, la TAE fue del 5.12%. El diferencial medio de los nuevos préstamos se situó entre 0.73 y 0.75 puntos en 2025; las listas de precios de los bancos oscilan entre 0.70 y 2.90, y las ofertas para no residentes rondan entre 1.4 y 1.5 práctica.
El euríbor hoy
El Euríbor a 6 meses, el índice de la mitad de los nuevos préstamos variables, se situó en el 2.922% en septiembre de 2026, frente al 2.107% de un año antes (BCE). Los bancos portugueses lo revisan cada seis meses.
| Mes | Euribor | Mes | Euribor |
|---|---|---|---|
| octubre de 2025 | 2,107 % | abril de 2026 | 2,454 % |
| noviembre de 2025 | 2,131 % | mayo de 2026 | 2,536 % |
| diciembre de 2025 | 2,139 % | junio de 2026 | 2,595 % |
| enero de 2026 | 2,137 % | julio de 2026 | 2,647 % |
| febrero de 2026 | 2,143 % | agosto de 2026 | 2,713 % |
| marzo de 2026 | 2,322 % | septiembre de 2026 | 2,922 % |
La media de octubre se publica durante los primeros días de noviembre.
¿Mixto, variable o fijo?
Mixto
Un tipo fijo durante los primeros años, normalmente 2 (la media es 3,1), y después el Euríbor más el diferencial del banco. El 86,6 % de los nuevos préstamos.
Variable
Euríbor (6 meses en la mayoría de los casos) más el diferencial, revisado cada seis meses. Un Euríbor negativo reduce el tipo por debajo del diferencial (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
Fijo
El mismo pago durante todo el plazo. Pocos bancos ofrecen uno: el 2,6 % de los nuevos préstamos.
Fuentes: Banco de Portugal, BPstat, nuevos préstamos para vivienda, agosto de 2026, y Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; Portal de datos del BCE, Euríbor a 6 meses, promedios mensuales; tarifas de los bancos del 1 de octubre de 2026. Consultado el 29 de octubre de 2026.
Comprar desde el extranjero: el IMT del 7,5 %
Desde el 25 May 2026, quien compre una vivienda y no sea residente fiscal en Portugal paga un IMT fijo del 7.5% del precio total, sin exenciones ni reducciones (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). No hay excepciones para quienes compren desde otro país de la UE.
- No aplicable a antiguos residentes: un comprador que haya sido residente fiscal en Portugal en algún momento paga los tipos normales (Ofício Circulado 40131/2026 de la autoridad fiscal). Un matrimonio sujeto al régimen de gananciales paga el 7.5% solo si ninguno de los cónyuges es o ha sido residente.
- Se reembolsa más adelante si, en los dos años siguientes a la compra, se convierte en residente fiscal en Portugal, o si alquila la vivienda en un plazo de seis meses por un máximo de €2,300 al mes durante al menos 36 meses dentro de los primeros cinco años: solicite el reembolso a la oficina tributaria en un plazo de seis meses; esta le devolverá la diferencia respecto a los tipos normales (n.º 11 y 12).
- El impuesto de actos jurídicos documentados no cambia: 0.8% del precio para todos.
¿Te mudas a Portugal? Selecciona «Vivienda principal» y «En el extranjero» en la calculadora: muestra el 7.5% que pagas y la parte que te reembolsan una vez que seas residente. Pruébala ↑
Fuentes: Código do IMT art. 17 n.º 10 to 12, según la modificación introducida por Decreto-Lei 97/2026 (en vigor el 25 May 2026); Ofício Circulado 40131/2026 of 4 September 2026; el límite del alquiler: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2 (2.5 × el salario mínimo de 2026 de €920).
Los costes de comprar una vivienda en Portugal
| Coste | Cuánto | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre transmisiones de inmuebles (IMT) | por tramo, desde el 0% (vivienda habitual) o el 1%; 7.5% para no residentes | Código do IMT art. 17 |
| Impuesto de actos jurídicos documentados por la compra | el 0.8% del precio | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| Impuesto de actos jurídicos documentados por el préstamo | el 0.6% del préstamo (5 años o más) | verba 17.1.3 |
| Impuesto de actos jurídicos documentados sobre los intereses | ninguno en un préstamo para tu vivienda habitual; el 4% en un préstamo para comprar una vivienda y alquilarla | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| Escritura y registro (Casa Pronta) | €375 sin préstamo, €700 con préstamo (€150 y €250 para una primera vivienda si tienes 35 años o menos) | RERN art. 27-A, 28 |
| Comisiones bancarias | aproximadamente €700 a €900, más el 4% de impuesto de actos jurídicos documentados práctica habitual | tarifarios de los bancos |
| Seguro de vida y del hogar | obligatorios para los bancos; puedes contratarlos en otro lugar práctica habitual | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
El IMT se calcula sobre el importe más alto entre el precio y el valor fiscal del inmueble (VPT), que suele ser el precio, y se paga en un plazo de 30 días desde su liquidación, antes de la escritura (Código do IMT art. 12, 22, 36).
Los tramos del IMT en 2026
| Precio | Vivienda habitual | Segunda vivienda o para alquilar |
|---|---|---|
| hasta €106,346 | 0% | 1% |
| €106,346 a €145,470 | 2% | 2% |
| €145,470 a €198,347 | 5% | 5% |
| €198,347 a €330,539 | 7% | 7% |
| €330,539 a €660,982 | 8% | 8% (hasta €633,931; después, 6% sobre el valor total) |
| €660,982 a €1,150,853 | 6% sobre el valor total | 6% sobre el valor total |
| más de €1,150,853 | 7.5% sobre el valor total | 7.5% sobre el valor total |
IMT Jovem: una primera vivienda propia comprada con 35 años o menos no paga IMT hasta €330,539 (8% por encima, hasta €660,982), no paga impuesto de actos jurídicos documentados por esa parte y paga menos por Casa Pronta (Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). Como no residente, primero pagas el 7.5%.
Después de comprar: IMI
IMI, el impuesto anual sobre bienes inmuebles, es del 0,3 % al 0,45 % del VPT, fijado por cada municipio (0,30 % en Lisboa, 0,324 % en Oporto y 0,35 % en Cascais para 2025); se cobra al año siguiente. Por encima de 600.000 € de VPT por persona, el AIMI añade un 0,7 % o más. Los plazos correspondientes figuran en nuestro calendario fiscal de Portugal.
Cada paso de la compra, desde la búsqueda hasta la escritura: nuestra guía para comprar una casa en Portugal siendo extranjero.
Fuentes: Código do IMT arts. 9, 12, 17, 22 y 36 (corchetes: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo y su Código, art. 7 y 7-A; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, arts. 27-A y 28; Código do IMI art. 112, 135-A y siguientes; Portal das Finanças, tipos del IMI por municipio. Consultado el 29 de octubre de 2026.
Cómo comprar una vivienda con hipoteca en Portugal desde el extranjero, paso a paso
1
Obtén tu NIF. Hacienda lo necesita para el IMT, el notario para la escritura y el banco para tu expediente.
Desde 99 €, desde el extranjero
2
Abre una cuenta bancaria en Portugal. Los bancos conceden préstamos a través de una cuenta que tengas con ellos, y desde ella pagas la fianza, los impuestos y las facturas.
€359
3
Obtén una aprobación preliminar de dos o tres bancos, con tus documentos de ingresos; cada uno debe entregarte la ficha de información normalizada (FINE).
4
Firma el contrato de promesa de compraventa (CPCV) y paga el depósito, que suele ser del 10% al 20% práctica: lo pierdes si te retiras; el vendedor te lo devuelve por duplicado si se retira (Código Civil art. 442).
5
La tasación de la vivienda, realizada por el tasador registrado del banco.
6
Paga el IMT y el impuesto de actos jurídicos documentados, en un plazo de 30 días desde su liquidación y antes de la escritura.
7
Firma la escritura en una oficina de Casa Pronta, ante notario o abogado, en persona o mediante poder notarial; el préstamo y la hipoteca se firman el mismo día.
8
La compra queda inscrita en un plazo de dos meses, normalmente por quien autenticó la escritura (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
Reembolso anticipado, seguro y otros productos
- Comisiones por amortización anticipada (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): como máximo, el 0.5% del capital amortizado durante un periodo de tipo variable y el 2% durante uno de tipo fijo; no se aplican tras un fallecimiento, un periodo de desempleo o un traslado laboral. La exención para los préstamos a tipo variable terminó el 31 de diciembre de 2025.
- Seguro: los bancos pueden exigir un seguro de vida y de hogar, pero deben aceptar una póliza equivalente de otra aseguradora (art. 11).
- El peor escenario: la ficha precontractual (FINE) debe mostrar la cuota al tipo más alto de los últimos 20 años; la calculadora lo muestra en «Lo que tu banco debe mostrarte».
Fuente: Decreto-Ley 74-A/2017, arts. 11, 18, 21-A, 23 y anexo II, en vigor el 29 de octubre de 2026.
¿Ganas en libras o dólares?
Los bancos portugueses conceden préstamos en euros con el Euríbor: el riesgo cambiario de un préstamo que se devuelve en libras, dólares o coronas es tuyo práctica. La calculadora muestra qué proporción de tus ingresos representa la cuota si tu moneda pierde un 20% de su valor, la caída que la ley obliga a los bancos a mostrar en un préstamo en otra moneda (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
¿Cobras en otra moneda? Añade tus ingresos netos en la calculadora y selecciona la moneda junto a ellos. Añadir mis ingresos ↑
Tres ejemplos
| Vivienda | Préstamo | Tipo de interés | Cuota mensual | Efectivo al firmar |
|---|---|---|---|---|
| Segunda vivienda de 250.000 €, en la península, comprada desde el extranjero Pruébalo ↑ | 175.000 € (70 %), 30 años | 2,86 % durante 2 años y después Euríbor + 1,00 | 725 €, después 822 € | 98.244 € (IMT 18.750 €, 10.644 € reembolsables) |
| 400.000 € vivienda habitual, traslado desde el extranjero Pruébalo ↑ | 280.000 € (70 %), 30 años | Euríbor 2,922 % + 1,00 | 1.324 € (1.660 € si Euríbor +2) | 156.324 € (IMT 30.000 €, 11.763 € reembolsables) |
| Primera vivienda de 320.000 € a los 32 años, viviendo en Portugal Pruébalo ↑ | 288.000 € (90%), 40 años | 2,86% durante 2 años, después Euríbor + 1,00 | 1.008 €, después 1.182 € | 34.722 € (sin IMT ni impuesto de timbre de compra) |
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