からポルトガルへ移住する
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要するに
- 2026年5月25日以降、ポルトガルの税務上の居住者ではない購入者は、住宅に一律7.5%のIMTを支払います。ただし、2年以内に居住者となった場合は、通常の税率との差額が払い戻されます。
- Banco de Portugalは、自宅用住宅について、融資額を価格または評価額の90%まで、それ以外については80%までと定めています。銀行が非居住者に融資する額は、通常、最大70%です（実務上）。
- 新規住宅ローンの86.6%は変動・固定金利併用型です。最初の数年間は平均2.86%の固定金利（2026年8月時点）が適用され、その後は6か月物Euriborに連動します。9月の金利は2.922%です。
- すべてのローンの返済額は、手取り収入の45%を超えることはできません。審査では、Euriborが最大1.5ポイント上昇した場合も考慮されます（2026年8月1日以降）。
ポルトガルで借りられる金額はいくらですか？
Banco de Portugalの上限は、居住者かどうかを問わず、2026年8月1日以降に審査されたすべての新規住宅ローンに適用されます。自宅として永住する住宅の場合、ローン額は価格と評価額のいずれか低い方の90%まで、別荘または賃貸に出す住宅の場合は80%までです。すべてのローンの返済額は手取り収入の45%までで、新規ローンはEuriborを0.5～1.5ポイント上乗せして審査されます。また、最年長の借入人が35歳以下の場合は最長40年、それを超える場合は最長35年です（Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026）。
- 非居住者 実務：銀行の融資額は通常、物件価格の60%～75%です（2026年10月時点でBPIは70%、novobancoは75%）。返済期間は最長30年で、完済時の年齢は75歳までです。
- 銀行が求める書類 実務：パスポートとNIF、収入証明書（給与明細、納税申告書、または会計書類）、銀行取引明細書、予約契約書です。
- 評価：CMVMに登録された独立鑑定士が評価します。費用を負担した場合、評価報告書はご自身のものとなり、他の銀行向けに作成されたものであっても、作成から6か月未満の評価書は再利用できます（Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18）。
- 35歳未満でポルトガルに居住していますか？2026年12月31日まで、国は最大€450,000の初めての住宅購入について最大15%を保証するため、銀行は最大100%まで融資できます（Decreto-Lei 44/2024）。ポルトガルに税務上の住所があることが条件です。
2026年のポルトガルの住宅ローン金利
3.00%
すべての新規住宅ローン
2.86%
混在、固定年数
3.23%
変数
86.6%
新規融資の一部は混合型です
2026年8月、ポルトガルの新規住宅ローンの平均金利は3.00%でした。複合型ローンの固定金利期間は2.86%、変動金利は3.23%、固定金利は3.83%でした（Banco de Portugal）。保険料と手数料を含めた年率換算金利は5.12%でした。2025年の新規ローンの平均スプレッドは0.73～0.75ポイントでした。銀行の料金表では0.70～2.90の範囲で、非居住者向けの提示金利は約1.4～1.5が一般的です実務上。
本日のユーロ銀行間取引金利
新規の変動金利ローンの半数が参照する指標である6か月物Euriborは、2026年9月に2.922%となり、前年の2.107%から上昇しました（ECB）。ポルトガルの銀行はこれを6か月ごとに見直します。
| 月 | Euribor | 月 | Euribor |
|---|---|---|---|
| 2025年10月 | 2.107% | 2026年4月 | 2.454% |
| 2025年11月 | 2.131% | 2026年5月 | 2.536% |
| 2025年12月 | 2.139% | 2026年6月 | 2.595% |
| 2026年1月 | 2.137% | 2026年7月 | 2.647% |
| 2026年2月 | 2.143% | 2026年8月 | 2.713% |
| 2026年3月 | 2.322% | 2026年9月 | 2.922% |
10月の平均値は11月初旬に発表されます。
混合型、変動型、それとも固定型？
混合
最初の数年間は固定金利で、通常は2（平均は3.1）です。その後はEuriborに銀行のスプレッドを加えた金利となります。新規融資の86.6％を占めます。
変数
Euribor（多くの場合6か月物）にスプレッドを加算し、6か月ごとに見直します。Euriborがマイナスの場合、金利はスプレッドを下回ります（Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A）。
固定
契約期間中、支払い額は変わりません。これを提供する銀行はほとんどなく、新規融資の2.6%にとどまります。
出典：Banco de Portugal、BPstat、新規住宅ローン、2026年8月、および Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025；ECB Data Portal、Euribor 6 months、月次平均；2026年10月1日時点の各銀行の料金表。2026年10月29日に確認。
海外からの購入：7.5%のIMT
2026年5月25日以降、ポルトガルの税務上の居住者ではない購入者は、住宅の購入価格全額に対して一律7.5%のIMTを支払います。免除や減額はありません（Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026）。EU内の別の国に居住する購入者にも例外はありません。
- 以前の居住者は対象外：過去に一度でもポルトガルの税務上の居住者であった購入者には、通常税率が適用されます（税務当局のOfício Circulado 40131/2026）。夫婦が共有財産制の場合、どちらの配偶者も居住者ではなく、過去に居住者でなかった場合に限り、7.5%が適用されます。
- 後日還付：購入から2年以内にポルトガルの税務上の居住者となった場合、または購入から6か月以内に月額最大€2,300で住宅を賃貸し、最初の5年間のうち少なくとも36か月間賃貸した場合は、6か月以内に税務署に申請してください。通常税率との差額が還付されます（n.º 11 and 12）。
- 印紙税は変更なし：全員一律で価格の0.8%です。
ポルトガルへの移住をお考えですか？ 計算ツールで「主な住居」と「海外」を選択すると、支払う7.5%と、居住者になった後に返金される金額が表示されます。 お試しください ↑
出典：Código do IMT第17条第10項から第12項（Decreto-Lei 97/2026により追加、2026年5月25日施行）；2026年9月4日付Ofício Circulado 40131/2026；家賃上限：Decreto-Lei 97/2026第2条第2項（2026年の最低賃金€920の2.5倍）。
ポルトガルで住宅を購入する際の費用
| 費用 | 金額 | 出典 |
|---|---|---|
| 不動産譲渡税（IMT） | 税率区分による。自宅の場合は0%から、または1%。非居住者は7.5% | Código do IMT art. 17 |
| 購入時の印紙税 | 価格の0.8% | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| ローンにかかる印紙税 | ローン額の0.6%（5年以上） | verba 17.1.3 |
| 利息にかかる印紙税 | 自宅用ローンは非課税。賃貸用物件の購入ローンは4% | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| 公正証書の作成と登記（Casa Pronta） | ローンなしの場合は€375、ローンありの場合は€700 （初めての住宅購入で35歳以下の場合は€150と€250） | RERN art. 27-A, 28 |
| 銀行手数料 | 約€700～€900に加え、印紙税4% 一般的な慣行 | 銀行の料金表 |
| 生命保険と住宅保険 | 銀行が加入を求めますが、他社で契約することもできます 一般的な慣行 | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
IMTは、価格と不動産の課税評価額（VPT）のいずれか高い方（通常は価格）に対して課され、査定後30日以内、かつ証書の作成前に納付します（Código do IMT art. 12, 22, 36）。
2026年のIMT税率区分
| 価格 | 自宅 | セカンドハウスまたは賃貸用 |
|---|---|---|
| €106,346以下 | 0% | 1% |
| €106,346～€145,470 | 2% | 2% |
| €145,470～€198,347 | 5% | 5% |
| €198,347～€330,539 | 7% | 7% |
| €330,539～€660,982 | 8% | 8% （€633,931まで。それ以降は全額に6%） |
| €660,982～€1,150,853 | 全額に6% on the whole value | 全額に6% on the whole value |
| €1,150,853超 | 全額に7.5% on the whole value | 全額に7.5% on the whole value |
IMT Jovem: 初めて購入する自宅について、35歳以下の場合、€330,539まではIMTが免除されます（それを超えて€660,982までは8％）。その部分には印紙税がかからず、Casa Prontaの費用も軽減されます（Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A）。非居住者の場合、まず7.5％を支払います。
購入後：IMI
IMIは、VPTに対して年率0.3%～0.45%の固定資産税です。税率は各自治体が定めており、2025年はリスボンが0.30%、ポルトが0.324%、カスカイスが0.35%で、翌年に請求されます。1人あたりのVPTが€600,000を超えると、AIMIにより0.7%以上が加算されます。納付期限はポルトガルの税務カレンダーをご確認ください。
物件探しから購入証書の作成まで、購入のすべてのステップ：外国人がポルトガルで住宅を購入するためのガイド。
出典：Código do IMT第9条、第12条、第17条、第22条および第36条（括弧内：Lei 73-A/2025、Ofício Circulado 40129/2026）；Tabela Geral do Imposto do SeloおよびそのCódigo第7条、第7-A条；Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado第27-A条および第28条；Código do IMI第112条、第135-A条およびそれ以降；Portal das Finanças、自治体別IMI税率。2026年10月29日確認。
海外からポルトガルで住宅ローンを利用して購入する方法：ステップごとに解説
1
NIFを取得しましょう。税務署ではIMTの手続きに、公証人は証書の作成に、銀行はお客様の書類手続きに必要です。
海外から、€99～
2
ポルトガルの銀行口座を開設しましょう。銀行から融資を受けるには、その銀行の口座が必要です。また、頭金や税金、各種請求の支払いもこの口座から行います。
€359
3
2、3行の銀行から原則承認を得るため、収入を証明する書類を提出してください。各銀行から標準情報シート（FINE）を受け取る必要があります。
4
仮契約（CPCV）に署名し、手付金を支払います。金額は通常10%から20%です慣行。買主が契約を撤回すると手付金を失い、売主が撤回すると手付金の2倍を返還します（Código Civil art. 442）。
5
評価額は、銀行の登録評価人が算定します。
6
IMTと印紙税を支払う。課税額の決定から30日以内、かつ公正証書の作成前にお支払いください。
7
証書に署名する手続きは、Casa Prontaの窓口、公証人または弁護士のもとで、ご本人または委任状による代理人が行います。ローン契約と抵当権設定契約も同日に署名します。
8
購入は2か月以内に登記されます。通常は、証書を認証した者が登記手続きを行います（Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C）。
繰り上げ返済、保険、その他の商品
- 繰上返済手数料（Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23）：変動金利期間中は返済元本の最大0.5%、固定金利期間中は2%です。死亡、失業、または転勤を伴う移住の場合、手数料はかかりません。変動金利ローンに対する免除は2025年12月31日に終了しました。
- 保険：銀行は生命保険と住宅保険への加入を求めることができますが、他の保険会社が提供する同等の保険契約も受け入れなければなりません（art. 11）。
- 最悪のケース：契約前説明書（FINE）には、過去20年間で最も高い金利を適用した場合の返済額を記載する必要があります。計算ツールでは「銀行が提示しなければならない情報」に表示されます。
出典：Decreto-Lei 74-A/2017、第11条、第18条、第21-A条、第23条および附属書II（2026年10月29日現在施行）。
ポンドまたはドルで収入を得ていますか？
ポルトガルの銀行は、ユーロ建てでEuriborに基づく融資を行います。ポンド、ドル、クローナで返済するローンの為替リスクは、あなたが負うことになります 実務。通貨が20%下落した場合の、収入に占める返済額の割合を計算機で確認できます。これは、外貨建てローンについて銀行に示すよう法律で定められた下落幅です（Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20）。
別の通貨で受け取っていますか？ 計算ツールに手取り収入を入力し、隣で通貨を選択してください。 収入を追加 ↑
3つの例
| 住宅 | ローン | 金利 | 月々の返済額 | 契約時の現金支払い |
|---|---|---|---|---|
| €250,000の別荘、本土、海外から購入 試してみる ↑ | €175,000（70%）、30年 | 2年間は2.86%、その後はEuribor + 1.00 | €725、その後€822 | €98,244 (IMT €18,750、€10,644は返金可能) |
| €400,000の主たる住居、海外から転居 試してみる ↑ | €280,000（70%）、30年間 | Euribor 2.922% + 1.00 | €1,324 (Euribor +2の場合は€1,660) | €156,324 (IMT €30,000、€11,763は返金可能) |
| 32歳でポルトガルに暮らしながら、初めての住宅を32万ユーロで購入 試してみる ↑ | 28万8,000ユーロ（90%）、40年 | 2年間は2.86%、その後はEuribor + 1.00 | 1,008ユーロ、その後は1,182ユーロ | 34,722ユーロ （IMT、購入時の印紙税なし） |
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ポルトガルで住宅ローンの費用を負担するのは誰ですか？
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