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Portogallo calcolatore del mutuo e costi di acquisto
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“Lascia che AnchorLess si occupi delle pratiche amministrative, così potrai goderti la tua nuova vita in Portogallo.”
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IN SINTESI
- Dal 25 maggio 2026, chi acquista e non è residente fiscale in Portogallo paga un’IMT fissa del 7,5% su un’abitazione; l’importo viene rimborsato fino alle aliquote ordinarie se diventa residente entro due anni.
- Banco de Portugal limita il prestito al 90% del prezzo o della valutazione per la propria abitazione e all’80% negli altri casi; di norma, le banche concedono ai non residenti fino al 70% (prassi).
- L’86,6% dei nuovi mutui per l’acquisto di un’abitazione è a tasso misto: in media, tasso fisso del 2,86% per i primi anni (agosto 2026), poi Euribor a 6 mesi, al 2,922% a settembre.
- Le rate di tutti i tuoi prestiti non possono superare il 45% del tuo reddito netto; il calcolo considera un Euribor fino a 1,5 punti più alto (dal 1° agosto 2026).
Quanto puoi prendere in prestito in Portogallo?
I limiti del Banco de Portugal si applicano a ogni nuovo mutuo valutato dal 1 August 2026, indipendentemente dal fatto che si sia residenti o meno: il mutuo può arrivare al massimo al 90% del minore tra il prezzo e la valutazione per la propria abitazione principale e permanente, e all’80% per una seconda casa o un immobile da affittare; le rate di tutti i mutui non possono superare il 45% del reddito netto, considerando il nuovo mutuo con un Euribor superiore di 0,5-1,5 punti; la durata massima è di 40 anni se il mutuatario più anziano ha 35 anni o meno, e di 35 anni se ha più di 35 anni (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- Non residenti prassi: le banche di solito concedono prestiti dal 60% al 75% (BPI 70%, novobanco 75% a ottobre 2026), per una durata massima di 30 anni, con rimborso entro i 75 anni.
- Cosa chiedono le banche prassi: passaporto e NIF, prova del reddito (buste paga, dichiarazione dei redditi o contabilità), estratti conto bancari e contratto preliminare.
- La valutazione: un perito indipendente iscritto alla CMVM; se la paghi, la relazione è tua e si può riutilizzare una valutazione di meno di sei mesi effettuata per un'altra banca (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- Hai meno di 35 anni e vivi in Portogallo? Fino al 31 dicembre 2026, lo Stato garantisce fino al 15% per l'acquisto della prima casa, fino a €450,000, così una banca può concedere un prestito fino al 100% (Decreto-Lei 44/2024); è necessario avere il domicilio fiscale in Portogallo.
Tassi dei mutui in Portogallo nel 2026
3,00%
tutti i nuovi mutui per l'acquisto di una casa
2.86%
misti, anni fissi
3.23%
variabile
86,6%
dei nuovi prestiti sono misti
Il tasso medio sui nuovi mutui in Portogallo era del 3.00% nell’agosto 2026: 2.86% durante gli anni a tasso fisso di un mutuo misto, 3.23% per quelli a tasso variabile e 3.83% per quelli a tasso fisso (Banco de Portugal). Con assicurazione e commissioni, il TAEG era del 5.12%. Nel 2025, lo spread medio sui nuovi mutui era compreso tra 0.73 e 0.75 punti; i listini delle banche vanno da 0.70 a 2.90 e le offerte per i non residenti si aggirano intorno a 1.4-1.5 prassi.
Euribor oggi
L’Euribor a 6 mesi, l’indice di riferimento per metà dei nuovi prestiti a tasso variabile, era pari al 2.922% a settembre 2026, in aumento rispetto al 2.107% dell’anno precedente (BCE). Le banche portoghesi lo aggiornano ogni sei mesi.
| Mese | Euribor | Mese | Euribor |
|---|---|---|---|
| ottobre 2025 | 2,107% | aprile 2026 | 2,454% |
| novembre 2025 | 2,131% | maggio 2026 | 2,536% |
| dicembre 2025 | 2,139% | giugno 2026 | 2,595% |
| gennaio 2026 | 2,137% | luglio 2026 | 2,647% |
| febbraio 2026 | 2,143% | agosto 2026 | 2,713% |
| marzo 2026 | 2,322% | settembre 2026 | 2,922% |
La media di ottobre viene calcolata nei primi giorni di novembre.
Misto, variabile o fisso?
Misto
Un tasso fisso per i primi anni, di solito 2 (la media è 3.1), poi l’Euribor più lo spread della banca. L’86.6% dei nuovi prestiti.
Variabile
Euribor (6 mesi nella maggior parte dei casi) più lo spread, rivisto ogni sei mesi. Un Euribor negativo riduce il tasso al di sotto dello spread (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
Fisso
Lo stesso pagamento per l’intera durata. Poche banche ne offrono uno: il 2.6% dei nuovi prestiti.
Fonti: Banco de Portugal, BPstat, nuovi mutui per l’acquisto di un’abitazione, agosto 2026, e Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; portale dati della BCE, Euribor a 6 mesi, medie mensili; listini prezzi delle banche del 1° ottobre 2026. Verificato il 29 ottobre 2026.
Acquistare dall’estero: l’IMT del 7.5%
Dal 25 May 2026, chi acquista un’abitazione e non è residente fiscale in Portogallo paga un’IMT fissa pari al 7.5% dell’intero prezzo, senza esenzioni né riduzioni (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). Non sono previste eccezioni per chi acquista vivendo in un altro paese dell’UE.
- Non applicabile agli ex residenti: un acquirente che è stato in passato residente fiscale in Portogallo paga le aliquote ordinarie (Ofício Circulado 40131/2026 dell’autorità fiscale). Una coppia sposata in regime di comunione dei beni paga il 7.5% solo se nessuno dei coniugi è o è stato residente.
- Rimborsata in seguito se, entro due anni dall’acquisto, diventi residente fiscale in Portogallo, oppure se affitti l’abitazione entro sei mesi a un canone mensile massimo di €2,300, per almeno 36 mesi nei primi cinque anni: fai richiesta all’ufficio delle imposte entro sei mesi e ti verrà rimborsata la differenza rispetto alle aliquote ordinarie (n.º 11 and 12).
- L’imposta di bollo non cambia: 0.8% del prezzo per tutti.
Ti trasferisci in Portogallo? Seleziona «Residenza principale» e «Estero» nel calcolatore: mostra il 7.5% che paghi e la parte rimborsata una volta diventato residente. Provalo ↑
Fonti: Código do IMT art. 17 n.º 10 to 12, come aggiunti dal Decreto-Lei 97/2026 (in vigore il 25 maggio 2026); Ofício Circulado 40131/2026 del 4 settembre 2026; il limite massimo del canone di locazione: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2 (2.5 × il salario minimo del 2026 pari a €920).
I costi per acquistare una casa in Portogallo
| Costo | Importo | Fonte |
|---|---|---|
| Imposta sul trasferimento dell’immobile (IMT) | in base agli scaglioni, dallo 0% (abitazione principale) o dall’1%; 7.5% per un non residente | Código do IMT art. 17 |
| Imposta di bollo sull’acquisto | 0.8% del prezzo | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| Imposta di bollo sul mutuo | 0.6% del mutuo (5 anni o più) | verba 17.1.3 |
| Imposta di bollo sugli interessi | nessuna per un mutuo destinato all’abitazione principale; 4% per un mutuo destinato all’acquisto di un immobile da affittare | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| Atto e registrazione (Casa Pronta) | €375 senza mutuo, €700 con mutuo (€150 e €250 per la prima casa acquistata a 35 anni o prima) | RERN art. 27-A, 28 |
| Spese bancarie | circa €700-€900, più il 4% di imposta di bollo prassi | listini prezzi delle banche |
| Assicurazione sulla vita e sulla casa | richiesta dalle banche; è possibile stipularla altrove prassi | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
L’IMT si applica all’importo più alto tra il prezzo e il valore imponibile dell’immobile (VPT), solitamente il prezzo, e va pagato entro 30 giorni dalla sua determinazione, prima del rogito (Código do IMT art. 12, 22, 36).
Gli scaglioni IMT nel 2026
| Prezzo | Abitazione principale | Seconda casa o da affittare |
|---|---|---|
| fino a €106,346 | 0% | 1% |
| da €106,346 a €145,470 | 2% | 2% |
| da €145,470 a €198,347 | 5% | 5% |
| da €198,347 a €330,539 | 7% | 7% |
| da €330,539 a €660,982 | 8% | 8% (fino a €633,931; poi 6% sull’intero valore) |
| da €660,982 a €1,150,853 | 6% sull’intero valore | 6% sull’intero valore |
| oltre €1,150,853 | 7.5% sull’intero valore | 7.5% sull’intero valore |
IMT Jovem: per la prima casa acquistata da chi ha 35 anni o meno, non si paga l’IMT fino a €330,539 (8% oltre tale importo, fino a €660,982), non si paga l’imposta di bollo su tale quota e si paga meno per la Casa Pronta (Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). In quanto non residente, si paga inizialmente il 7.5%.
Dopo l’acquisto: IMI
L’IMI, l’imposta annuale sugli immobili, va dallo 0,3% allo 0,45% del VPT, stabilito da ciascun comune (0,30% a Lisbona, 0,324% a Porto, 0,35% a Cascais per il 2025), e viene addebitata l’anno successivo. Oltre 600.000 € di VPT per persona, l’AIMI aggiunge lo 0,7% e oltre. Le scadenze sono indicate nel nostro calendario fiscale del Portogallo.
Ogni fase dell’acquisto, dalla ricerca al rogito: la nostra guida a comprare casa in Portogallo da straniero.
Fonti: Código do IMT, artt. 9, 12, 17, 22 e 36 (fasce: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo e relativo Código, artt. 7 e 7-A; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, artt. 27-A e 28; Código do IMI, artt. 112, 135-A e seguenti; Portal das Finanças, aliquote IMI per comune. Verificato il 29 ottobre 2026.
Come acquistare casa con un mutuo in Portogallo dall’estero, passo dopo passo
1
Ottieni il tuo NIF. L’ufficio delle imposte ne ha bisogno per l’IMT, il notaio per l’atto e la banca per la tua pratica.
A partire da 99 €, dall’estero
2
Apri un conto corrente portoghese. Le banche concedono prestiti tramite un conto presso di loro, e da lì puoi pagare il deposito, le imposte e le bollette.
3
Ottieni un’approvazione preliminare da due o tre banche presentando i documenti relativi al reddito; ciascuna deve fornirti il foglio informativo standard (FINE).
4
Firma il contratto preliminare (CPCV) e versa la caparra, spesso pari al 10% o al 20% prassi: la perdi se ti ritiri, mentre il venditore te la restituisce raddoppiata se si ritira (Código Civil art. 442).
5
La valutazione dell'immobile, effettuata dal perito accreditato della banca.
6
Pagare l’IMT e l’imposta di bollo, entro 30 giorni dalla loro liquidazione e prima del rogito.
7
Firma l'atto presso uno sportello Casa Pronta, da un notaio o da un avvocato, di persona o tramite procura; il finanziamento e l'ipoteca vengono firmati lo stesso giorno.
8
L’acquisto viene registrato entro due mesi, di solito da chi ha autenticato l’atto (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
Rimborso anticipato, assicurazione e altri prodotti
- Commissioni di rimborso anticipato (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): al massimo lo 0,5% del capitale rimborsato durante un periodo a tasso variabile, il 2% durante un periodo a tasso fisso e nessuna in caso di decesso, disoccupazione o trasferimento per motivi di lavoro. L'esenzione per i mutui a tasso variabile è terminata il 31 dicembre 2025.
- Assicurazione: le banche possono richiedere un'assicurazione sulla vita e sulla casa, ma devono accettare una polizza equivalente stipulata con un altro assicuratore (art. 11).
- Lo scenario peggiore: il tuo prospetto precontrattuale (FINE) deve indicare la rata al tasso più alto degli ultimi 20 anni; il calcolatore la mostra nella sezione «Cosa deve mostrarti la banca».
Fonte: Decreto-Lei 74-A/2017, artt. 11, 18, 21-A, 23 e allegato II, in vigore al 29 ottobre 2026.
Guadagni in sterline o in dollari?
Le banche portoghesi concedono prestiti in euro a tasso Euribor: il rischio di cambio di un prestito rimborsato in sterline, dollari o corone è a tuo carico esercitazione. Il calcolatore mostra la quota del tuo reddito assorbita dalla rata se la tua valuta si deprezza del 20%, la riduzione che la legge impone alle banche di mostrare per un prestito in un’altra valuta (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
Ricevi un pagamento in un'altra valuta? Inserisci il tuo reddito netto nel calcolatore e seleziona la valuta accanto all'importo. Aggiungi il mio reddito ↑
Tre esempi
| Casa | Mutuo | Tasso | Rata mensile | Importo da versare alla firma |
|---|---|---|---|---|
| Seconda casa da €250.000, sulla terraferma, acquistata dall’estero Prova ora ↑ | €175.000 (70%), 30 anni | 2,86% per 2 anni, poi Euribor + 1,00 | 725 €, poi 822 € | 98.244 € (IMT 18.750 €, 10.644 € rimborsabili) |
| 400.000 € per la prima casa, trasferendosi dall’estero Prova ↑ | 280.000 € (70%), 30 anni | Euribor 2,922% + 1,00 | 1.324 € (1.660 € se Euribor +2) | 156.324 € (IMT 30.000 €, 11.763 € rimborsabili) |
| Prima casa da €320,000 a 32 anni, vivendo in Portogallo Prova ↑ | €288,000 (90%), 40 anni | 2.86% per 2 anni, poi Euribor + 1.00 | €1,008, poi €1,182 | €34,722 (senza IMT né imposta di bollo sull’acquisto) |
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