AnchorLess › Immobilienkauf in Portugal › Hypothekenrechner
Portugal Hypothekenrechner und Kaufnebenkosten
„Ein zuverlässiger Service zu einem sehr wettbewerbsfähigen Preis“
„Ein weiterer Vorteil ist, dass AnchorLess in mehreren Sprachen verfügbar ist.“
„Meiner Meinung nach würde ich empfehlen, ein Unternehmen wie anchorless.io zu nutzen.“
„Überlassen Sie AnchorLess den Papierkram, damit Sie Ihr neues Leben in Portugal genießen können.“
„Ein solider Service zu einem sehr wettbewerbsfähigen Preis“
„Ein weiterer Pluspunkt ist, dass AnchorLess in mehreren Sprachen verfügbar ist“
„Meiner Meinung nach würde ich empfehlen, ein Unternehmen wie anchorless.io zu nutzen.“
„Lassen Sie AnchorLess die Verwaltungsangelegenheiten für Sie übernehmen, damit Sie Ihr neues Leben in Portugal genießen können.“
KURZ GESAGT
- Seit dem 25. Mai 2026 zahlt ein Käufer, der nicht in Portugal steuerlich ansässig ist, beim Erwerb einer Immobilie pauschal 7,5 % IMT. Wird er innerhalb von zwei Jahren steuerlich ansässig, wird die Steuer auf die üblichen Sätze angepasst und die Differenz erstattet.
- Banco de Portugal begrenzt ein Darlehen für die eigene Wohnung auf 90 % des Kaufpreises oder des Schätzwerts, andernfalls auf 80 %; Banken verleihen Nichtansässigen in der Praxis in der Regel bis zu 70 %.
- 86,6 % der neuen Wohnungsbaudarlehen sind gemischt: In den ersten Jahren gilt ein durchschnittlicher Festzins von 2,86 % (August 2026), danach ein 6-Monats-Euribor von 2,922 % im September.
- Ihre Zahlungen für sämtliche Darlehen dürfen 45 % Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten. Dabei wird mit einem Euribor gerechnet, der bis zu 1,5 Punkte höher liegt (seit dem 1. August 2026).
Wie viel können Sie in Portugal leihen?
Die Vorgaben des Banco de Portugal gelten für jeden neuen Immobilienkredit, der seit dem 1. August 2026 geprüft wird, unabhängig davon, ob Sie ansässig sind oder nicht: Der Kredit darf höchstens 90% des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bewertung für Ihr eigenes dauerhaft bewohntes Zuhause betragen und 80% für ein Zweitwohnsitzobjekt oder eine Immobilie zur Vermietung; Ihre Raten für alle Kredite dürfen höchstens 45% Ihres Nettoeinkommens ausmachen, wobei die Rate des neuen Kredits mit einem um 0,5 bis 1,5 Punkte höheren Euribor berechnet wird; und die Laufzeit darf höchstens 40 Jahre betragen, wenn der älteste Kreditnehmer höchstens 35 Jahre alt ist, beziehungsweise 35 Jahre bei einem höheren Alter (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- Gebietsfremde Praxis: Banken verleihen in der Regel 60% bis 75% (BPI 70%, novobanco 75% im Oktober 2026), mit einer Laufzeit von höchstens 30 Jahren und Rückzahlung bis zum Alter von 75 Jahren.
- Was Banken verlangen Praxis: Ihren Reisepass und NIF, Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuererklärung oder Buchhaltung), Kontoauszüge und den Vorvertrag.
- Die Bewertung: ein unabhängiger, bei der CMVM registrierter Gutachter; wenn Sie dafür bezahlen, gehört Ihnen das Gutachten, und eine weniger als sechs Monate alte Bewertung, die für eine andere Bank erstellt wurde, kann wiederverwendet werden (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- Unter 35 und in Portugal wohnhaft? Bis zum 31. Dezember 2026 garantiert der Staat bis zu 15% des Kaufpreises eines Erstwohnsitzes im Wert von bis zu €450,000, sodass eine Bank bis zu 100% verleihen kann (Decreto-Lei 44/2024); Voraussetzung ist ein steuerlicher Wohnsitz in Portugal.
Portugiesische Hypothekenzinsen im Jahr 2026
3,00 %
alle neuen Wohnungsbaudarlehen
2,86 %
gemischt, feste Jahre
3,23 %
Variable
86.6%
der neuen Kredite sind gemischt
Der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnungsbaudarlehen in Portugal lag im August 2026 bei 3.00%: 2.86% während der Festzinsphase eines gemischten Darlehens, 3.23% bei variabler Verzinsung und 3.83% bei Festverzinsung (Banco de Portugal). Einschließlich Versicherungen und Gebühren betrug der effektive Jahreszins 5.12%. Der durchschnittliche Aufschlag bei neuen Darlehen lag 2025 bei 0.73 bis 0.75 Punkten; die Preislisten der Banken reichen von 0.70 bis 2.90, und Angebote für Nichtansässige liegen bei etwa 1.4 bis 1.5 in der Praxis.
Euribor heute
Der 6-Monats-Euribor, der Referenzzinssatz für die Hälfte der neuen variabel verzinsten Kredite, lag im September 2026 bei 2.922%, gegenüber 2.107% ein Jahr zuvor (EZB). Portugiesische Banken passen ihn alle sechs Monate an.
| Monat | Euribor | Monat | Euribor |
|---|---|---|---|
| Oktober 2025 | 2,107 % | April 2026 | 2,454 % |
| November 2025 | 2,131 % | Mai 2026 | 2,536 % |
| Dezember 2025 | 2,139 % | Juni 2026 | 2,595 % |
| Januar 2026 | 2,137 % | Juli 2026 | 2,647 % |
| Februar 2026 | 2,143 % | August 2026 | 2,713 % |
| März 2026 | 2,322 % | September 2026 | 2,922 % |
Der Oktober-Durchschnitt wird in den ersten Novembertagen veröffentlicht.
Gemischt, variabel oder fest?
Gemischt
Ein fester Zinssatz für die ersten Jahre, in der Regel 2 (der Durchschnitt liegt bei 3,1), danach Euribor zuzüglich der Marge der Bank. 86,6 % der neuen Kredite.
Variabel
Euribor (für die meisten 6 Monate) plus Aufschlag, alle sechs Monate angepasst. Ein negativer Euribor senkt Ihren Zinssatz unter den Aufschlag (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
Fest
Die gleiche Zahlung über die gesamte Laufzeit. Nur wenige Banken bieten sie an: 2,6 % der neuen Kredite.
Quellen: Banco de Portugal, BPstat, neue Wohnungsbaukredite, August 2026, und Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; ECB Data Portal, Euribor 6 months, Monatsdurchschnitte; Preislisten der Banken vom 1. Oktober 2026. Geprüft am 29. Oktober 2026.
Kauf aus dem Ausland: die 7,5 % IMT
Seit dem 25. Mai 2026 zahlt ein Käufer, der nicht in Portugal steuerlich ansässig ist, beim Kauf eines Hauses eine pauschale IMT von 7,5 % des gesamten Kaufpreises, ohne Befreiung oder Ermäßigung (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). Für Käufer, die anderswo in der EU leben, gibt es keine Ausnahme.
- Nicht für ehemalige Einwohner: Käufer, die jemals in Portugal steuerlich ansässig waren, zahlen die regulären Sätze (das Ofício Circulado 40131/2026 der Steuerbehörde). Ein Ehepaar im Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft zahlt nur dann 7.5%, wenn keiner der beiden Ehepartner Einwohner ist oder war.
- Spätere Erstattung, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig werden oder die Immobilie innerhalb von sechs Monaten für höchstens €2,300 pro Monat und für mindestens 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre vermieten: Beantragen Sie die Erstattung innerhalb von sechs Monaten beim Finanzamt; es erstattet die Differenz zu den regulären Sätzen (n.º 11 und 12).
- Die Stempelsteuer bleibt unverändert: 0.8% des Kaufpreises für alle.
Umzug nach Portugal? Wählen Sie im Rechner „Hauptwohnsitz“ und „Ausland“ aus: Er zeigt die 7.5%, die Sie zahlen, und den Betrag, den Sie zurückerhalten, sobald Sie Ihren Wohnsitz haben. Jetzt ausprobieren ↑
Quellen: Código do IMT art. 17 n.º 10 bis 12, eingefügt durch Decreto-Lei 97/2026 (in Kraft seit dem 25. Mai 2026); Ofício Circulado 40131/2026 vom 4. September 2026; Mietobergrenze: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2 (2.5 × dem Mindestlohn 2026 von €920).
Die Kosten für den Kauf eines Hauses in Portugal
| Kosten | Höhe | Quelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (IMT) | je nach Steuerklasse, ab 0 % (eigener Wohnsitz) oder 1 %; 7.5% für Nichtansässige | Código do IMT art. 17 |
| Stempelsteuer auf den Kauf | 0.8% des Kaufpreises | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| Stempelsteuer auf das Darlehen | 0.6% des Darlehens (5 Jahre oder länger) | verba 17.1.3 |
| Stempelsteuer auf die Zinsen | keine bei einem Darlehen für den eigenen Wohnsitz; 4% bei einem Darlehen für den Kauf einer Immobilie zur Vermietung | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| Urkunde und Eintragung (Casa Pronta) | €375 ohne Darlehen, €700 mit Darlehen (€150 und €250 für einen Erstwohnsitz mit höchstens 35 Jahren) | RERN art. 27-A, 28 |
| Bankgebühren | etwa €700 bis €900, zuzüglich 4 % Stempelsteuer gängige Praxis | Preislisten der Banken |
| Lebens- und Wohngebäudeversicherung | von Banken verlangt; Sie können sie auch anderswo abschließen gängige Praxis | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
Die IMT wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis und steuerlichem Immobilienwert (VPT) erhoben, in der Regel auf den Kaufpreis, und ist innerhalb von 30 Tagen nach ihrer Festsetzung und vor der Beurkundung zu zahlen (Código do IMT art. 12, 22, 36).
Die IMT-Stufen im Jahr 2026
| Preis | Eigener Wohnsitz | Zweitwohnsitz oder Vermietung |
|---|---|---|
| bis zu €106,346 | 0% | 1% |
| €106,346 bis €145,470 | 2% | 2% |
| €145,470 bis €198,347 | 5% | 5% |
| €198,347 bis €330,539 | 7% | 7% |
| €330,539 bis €660,982 | 8% | 8% (bis €633,931; danach 6% auf den Gesamtwert) |
| €660,982 bis €1,150,853 | 6% auf den Gesamtwert | 6% auf den Gesamtwert |
| über €1,150,853 | 7.5% auf den Gesamtwert | 7.5% auf den Gesamtwert |
IMT Jovem: Für den Kauf eines ersten Eigenheims im Alter von 35 Jahren oder jünger fällt bis zu einem Betrag von €330,539 keine IMT an (8% auf den darüber liegenden Betrag bis zu €660,982), für diesen Teil auch keine Stempelsteuer und eine geringere Gebühr für Casa Pronta (Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). Als Nichtansässiger zahlen Sie zunächst die 7.5%.
Nach dem Kauf: IMI
IMI, die jährliche Grundsteuer, beträgt 0,3 % bis 0,45 % des VPT, das von jeder Gemeinde festgelegt wird (2025: 0,30 % in Lissabon, 0,324 % in Porto, 0,35 % in Cascais) und im Folgejahr in Rechnung gestellt wird. Bei einem VPT von mehr als 600.000 € pro Person kommen durch AIMI 0,7 % und mehr hinzu. Die Fristen finden Sie in unserem portugiesischen Steuerkalender.
Jeder Schritt beim Hauskauf, von der Suche bis zur Eigentumsurkunde: unser Leitfaden zum Hauskauf in Portugal als Ausländer.
Quellen: Código do IMT, Art. 9, 12, 17, 22 und 36 (Klammern: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo und ihr Código, Art. 7 und 7-A; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, Art. 27-A und 28; Código do IMI, Art. 112, 135-A und folgende; Portal das Finanças, IMI-Sätze nach Gemeinde. Geprüft am 29. Oktober 2026.
Schritt für Schritt: So kaufen Sie aus dem Ausland mit einer Hypothek in Portugal
1
Beantragen Sie Ihre NIF. Das Finanzamt benötigt sie für die IMT, der Notar für die Urkunde und die Bank für Ihre Akte.
Ab 99 €, aus dem Ausland
2
Eröffnen Sie ein portugiesisches Bankkonto. Banken vergeben Kredite über ein Konto bei ihnen. Über dieses Konto zahlen Sie die Anzahlung, die Steuern und die Rechnungen.
3
Holen Sie sich eine grundsätzliche Zusage von zwei oder drei Banken und legen Sie Ihre Einkommensnachweise vor; jede Bank muss Ihnen das standardisierte Informationsblatt (FINE) aushändigen.
4
Unterzeichnen Sie den Vorvertrag (CPCV) und zahlen Sie die Anzahlung, die häufig 10% bis 20% beträgt üblich: Ziehen Sie sich zurück, verlieren Sie die Anzahlung; tut dies der Verkäufer, muss er sie doppelt zurückzahlen (Código Civil art. 442).
5
Die Bewertung der Immobilie durch den beim Kreditinstitut zugelassenen Gutachter.
6
Zahlen Sie die IMT und die Stempelsteuer innerhalb von 30 Tagen nach ihrer Festsetzung und vor der Beurkundung.
7
Unterzeichnen Sie die Urkunde selbst oder durch eine bevollmächtigte Person an einem Casa Pronta-Schalter, bei einem Notar oder einem Anwalt; der Kreditvertrag und die Hypothek werden am selben Tag unterzeichnet.
8
Der Kauf wird innerhalb von zwei Monaten eingetragen, in der Regel durch die Person, die die Urkunde beglaubigt hat (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
Vorzeitige Rückzahlung, Versicherung und weitere Produkte
- Vorfälligkeitsentschädigungen (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): höchstens 0.5% des zurückgezahlten Kapitals während eines variablen Zinssatzzeitraums, 2% während eines Festzinszeitraums und keine nach einem Todesfall, bei Arbeitslosigkeit oder einem arbeitsbedingten Umzug. Die Befreiung für variable Darlehen endete am 31. Dezember 2025.
- Versicherung: Banken dürfen eine Lebens- und Wohngebäudeversicherung verlangen, müssen aber eine gleichwertige Police eines anderen Versicherers akzeptieren (art. 11).
- Der ungünstigste Fall: Ihr vorvertragliches Informationsblatt (FINE) muss die Rate zum höchsten Zinssatz der letzten 20 Jahre ausweisen; der Rechner zeigt sie unter „Was Ihre Bank Ihnen zeigen muss“ an.
Quelle: Decreto-Lei 74-A/2017, Art. 11, 18, 21-A, 23 und Anhang II, in Kraft am 29. Oktober 2026.
Verdienen Sie in Pfund oder Dollar?
Portugiesische Banken vergeben Kredite in Euro auf Euribor-Basis: Das Wechselkursrisiko eines Kredits, der mit Pfund, Dollar oder Kronen zurückgezahlt wird, tragen Sie Praxis. Der Rechner zeigt, welchen Anteil Ihrer Einkünfte Ihre Rate ausmacht, wenn Ihre Währung um 20% fällt – den Rückgang, den Banken laut Gesetz bei einem Kredit in einer anderen Währung abbilden müssen (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
In einer anderen Währung bezahlt? Geben Sie Ihr Nettoeinkommen in den Rechner ein und wählen Sie daneben Ihre Währung aus. Mein Einkommen hinzufügen ↑
Drei Beispiele
| Immobilie | Darlehen | Zinssatz | Monatliche Rate | Bargeld bei Vertragsunterzeichnung |
|---|---|---|---|---|
| Zweitwohnsitz für 250.000 €, auf dem Festland, aus dem Ausland gekauft Jetzt testen ↑ | 175.000 € (70 %), 30 Jahre | 2,86 % für 2 Jahre, danach Euribor + 1,00 | 725 €, dann 822 € | 98.244 € (IMT 18.750 €, 10.644 € erstattungsfähig) |
| 400.000 €, Hauptwohnsitz, Umzug aus dem Ausland Jetzt ausprobieren ↑ | 280.000 € (70 %), 30 Jahre | Euribor 2,922 % + 1,00 | 1.324 € (1.660 € bei Euribor +2) | 156.324 € (IMT 30.000 €, 11.763 € erstattungsfähig) |
| Erstes Eigenheim für €320,000 mit 32 Jahren, Leben in Portugal Jetzt ansehen ↑ | €288,000 (90%), 40 Jahre | 2.86% für 2 Jahre, danach Euribor + 1.00 | €1,008, danach €1,182 | €34,722 (keine IMT, keine Stempelsteuer beim Kauf) |
Mehr zum Immobilienkauf in Portugal
Ein Haus in Portugal als Ausländer kaufen
Die NIF, die Sie für die Urkunde, die IMT und die anderen Steuern, den Vorvertrag und die weiteren Schritte benötigen.
Leitfaden
Ein Bankkonto in Portugal eröffnen
Die Dokumente und die Schritte als Einwohner oder aus dem Ausland.
Leitfaden
Erbschaftsteuer in Portugal für Erben im Ausland
Die Stempelsteuer von 10 %, wer davon befreit ist, die Fristen und die Schritte aus dem Ausland.
Leitfaden
Häufig gestellte Fragen
Hypotheken in Portugal: häufig gestellte Fragen. Sie benötigen noch Hilfe? Schreiben Sie uns im Chat, um Antworten vom AnchorLess-Team zu erhalten.
Chatten Sie mit uns
Können Nichtansässige in Portugal eine Hypothek aufnehmen?
Können Nichtansässige in Portugal eine Hypothek aufnehmen?
Wie hoch muss die Anzahlung für einen Immobilienkauf in Portugal sein?
Wie hoch muss die Anzahlung für einen Immobilienkauf in Portugal sein?
Wie hoch ist die IMT für Nichtansässige im Jahr 2026?
Wie hoch ist die IMT für Nichtansässige im Jahr 2026?
Wie hoch sind die portugiesischen Hypothekenzinsen im Jahr 2026?
Wie hoch sind die portugiesischen Hypothekenzinsen im Jahr 2026?
Wie viel kann ich aufnehmen?
Wie viel kann ich aufnehmen?
Wie lange kann eine portugiesische Hypothek laufen?
Wie lange kann eine portugiesische Hypothek laufen?
Benötige ich eine NIF, um in Portugal ein Haus zu kaufen?
Benötige ich eine NIF, um in Portugal ein Haus zu kaufen?
Wer trägt die Kosten einer Hypothek in Portugal?
Wer trägt die Kosten einer Hypothek in Portugal?
Kann ich eine portugiesische Hypothek vorzeitig zurückzahlen?
Kann ich eine portugiesische Hypothek vorzeitig zurückzahlen?
Ist das Ergebnis des Rechners ein Angebot?
Ist das Ergebnis des Rechners ein Angebot?
In Portugal kaufen? Beginnen Sie mit Ihrer NIF.
Das Finanzamt benötigt es für die IMT, der Notar für die Urkunde und die Bank für Ihre Unterlagen.
AnchorLess ist keine Bank, kein Buchhalter, kein Steuerberater, kein Anlageberater und keine Anwaltskanzlei, noch sind wir eine Regierungsbehörde oder eine offizielle Regierungswebsite. Wir fungieren als Vermittler, der Ihnen hilft, mit akkreditierten Fachleuten in Kontakt zu treten und administrative Prozesse für Ihre Umsiedlung in Europa zu optimieren.
NACH PORTUGAL ZIEHEN
Dienstleistungen
Leitfäden
ZIEHEN SIE NACH SPANIEN
Dienstleistungen
Leitfäden
NACH ITALIEN UMZIEHEN
UMZUG INNERHALB EUROPAS
Leitfäden
Kostenlose Tools
© 2022 - 2026 anchorless.io, alle Rechte vorbehalten.