AnchorLess › Zakup nieruchomości w Portugalii › Kalkulator kredytu hipotecznego
Portugalia Kalkulator kredytu hipotecznego i koszty zakupu
„Solidna usługa w bardzo konkurencyjnej cenie”
„Kolejnym atutem jest to, że AnchorLess jest dostępny w wielu językach”
„Moim zdaniem polecam skorzystanie z usług firmy takiej jak anchorless.io”
„Pozwól AnchorLess zająć się formalnościami, abyś mógł cieszyć się nowym życiem w Portugalii”.
„Solidna usługa w bardzo konkurencyjnej cenie”
„Kolejnym atutem jest to, że AnchorLess obsługuje klientów w wielu językach”
„Moim zdaniem polecam skorzystać z usług firmy takiej jak anchorless.io”
„Pozwól AnchorLess zająć się formalnościami, abyś mógł cieszyć się nowym życiem w Portugalii”.
W SKRÓCIE
- Od 25 May 2026 kupujący, który nie jest rezydentem podatkowym Portugalii, płaci stały podatek IMT w wysokości 7.5% od nieruchomości mieszkalnej; kwota ta zostanie zwrócona do poziomu zwykłych stawek, jeśli kupujący uzyska status rezydenta w ciągu dwóch lat.
- Banco de Portugal ogranicza wysokość kredytu do 90% ceny lub wyceny nieruchomości stanowiącej własny dom, a w pozostałych przypadkach do 80%; banki zazwyczaj udzielają nierezydentom kredytów w wysokości do 70% (praktyka).
- 86.6% nowych kredytów mieszkaniowych ma zmienne oprocentowanie z okresem stałego oprocentowania: średnio 2.86% stałego oprocentowania w pierwszych latach (sierpień 2026), a następnie 6-miesięczny Euribor, wynoszący 2.922% we wrześniu.
- Łączne raty wszystkich Twoich kredytów nie mogą przekraczać 45% dochodu netto; ocenia się je przy założeniu, że Euribor wzrośnie nawet o 1.5 punktu procentowego (od 1 sierpnia 2026).
Ile można pożyczyć w Portugalii?
Limity Banco de Portugal mają zastosowanie do każdego nowego kredytu mieszkaniowego ocenianego od 1 sierpnia 2026 r., niezależnie od tego, czy kredytobiorca jest rezydentem: kredyt może wynosić najwyżej 90% niższej z kwot — ceny lub wyceny — w przypadku własnego, stałego miejsca zamieszkania oraz 80% w przypadku drugiego domu lub nieruchomości przeznaczonej na wynajem; łączna wysokość rat wszystkich kredytów nie może przekraczać 45% dochodu netto, przy czym zdolność do spłaty nowego kredytu jest oceniana przy założeniu, że Euribor wzrośnie o 0,5–1,5 punktu; maksymalny okres kredytowania wynosi 40 lat, jeśli najstarszy kredytobiorca ma 35 lat lub mniej, a powyżej tego wieku — 35 lat (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- Nierezydenci praktyka: banki zwykle udzielają kredytów na 60%–75% wartości nieruchomości (BPI 70%, novobanco 75% w październiku 2026 r.), na maksymalnie 30 lat, ze spłatą do 75. roku życia.
- O co proszą banki praktyka: paszport, NIF, potwierdzenie dochodów (odcinki wypłaty, zeznanie podatkowe lub dokumentacja księgowa), wyciągi bankowe oraz umowę przedwstępną.
- Wycena: niezależny rzeczoznawca zarejestrowany w CMVM; jeśli za nią zapłacisz, raport należy do Ciebie, a wycenę sporządzoną dla innego banku, nie starszą niż sześć miesięcy, można wykorzystać ponownie (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- Masz mniej niż 35 lat i mieszkasz w Portugalii? Do 31 grudnia 2026 r. państwo gwarantuje do 15% wartości pierwszego domu o wartości do €450,000, dzięki czemu bank może udzielić kredytu na maksymalnie 100% wartości (Decreto-Lei 44/2024); wymagane jest portugalskie miejsce zamieszkania do celów podatkowych.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Portugalii w 2026 r.
3.00%
wszystkie nowe kredyty mieszkaniowe
2.86%
mieszane, ustalone lata
3.23%
zmienna
86.6%
nowych kredytów ma oprocentowanie mieszane
Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w Portugalii wyniosło 3.00% w sierpniu 2026 r.: 2.86% w stałym okresie kredytu mieszanego, 3.23% w przypadku oprocentowania zmiennego i 3.83% w przypadku oprocentowania stałego (Banco de Portugal). Po uwzględnieniu ubezpieczenia i opłat RRSO wyniosło 5.12%. Średnia marża przy nowych kredytach wynosiła od 0.73 do 0.75 punktu w 2025 r.; cenniki banków obejmują zakres od 0.70 do 2.90, a oferty dla nierezydentów wynoszą około 1.4–1.5 praktyki.
Euribor dzisiaj
6-miesięczny Euribor, indeks stosowany w połowie nowych kredytów o zmiennym oprocentowaniu, wyniósł 2.922% we wrześniu 2026 r., wobec 2.107% rok wcześniej (EBC). Portugalskie banki aktualizują go co sześć miesięcy.
| Miesiąc | Euribor | Miesiąc | Euribor |
|---|---|---|---|
| październik 2025 | 2,107% | kwiecień 2026 | 2,454% |
| listopad 2025 | 2,131% | maj 2026 | 2,536% |
| grudzień 2025 | 2,139% | czerwiec 2026 | 2,595% |
| styczeń 2026 | 2,137% | lipiec 2026 | 2,647% |
| luty 2026 | 2,143% | sierpień 2026 | 2,713% |
| marzec 2026 | 2,322% | wrzesień 2026 | 2,922% |
Średnia za październik jest publikowana w pierwszych dniach listopada.
Mieszany, zmienny czy stały?
Mieszane
Stała stopa procentowa przez pierwsze lata, zwykle 2 (średnia wynosi 3.1), a następnie Euribor powiększony o marżę banku. 86.6% nowych kredytów.
Zmienna
Euribor (zwykle 6-miesięczny) plus marża, aktualizowane co sześć miesięcy. Ujemny Euribor obniża oprocentowanie poniżej marży (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
Stała
Ta sama rata przez cały okres kredytowania. Oferuje ją niewiele banków: 2.6% nowych kredytów.
Źródła: Banco de Portugal, BPstat, nowe kredyty mieszkaniowe, sierpień 2026 r. oraz Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; portal danych EBC, Euribor 6 miesięcy, średnie miesięczne; cenniki banków z 1 października 2026 r. Sprawdzono 29 października 2026 r.
Zakup z zagranicy: 7,5% IMT
Od 25 May 2026 kupujący, który nie jest rezydentem podatkowym Portugalii, płaci IMT w stałej wysokości 7.5% całej ceny za nieruchomość mieszkalną, bez zwolnień ani obniżek (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). Nie ma wyjątku dla kupujących mieszkających w innym kraju UE.
- Nie dotyczy byłych rezydentów: nabywca, który kiedykolwiek był rezydentem podatkowym Portugalii, płaci standardowe stawki (Ofício Circulado 40131/2026 urzędu skarbowego). Małżeństwo objęte wspólnością majątkową płaci 7.5% tylko wtedy, gdy żadne z małżonków nie jest ani nie było rezydentem.
- Zwrot w późniejszym terminie przysługuje, jeśli w ciągu dwóch lat od zakupu uzyskasz status rezydenta podatkowego Portugalii lub wynajmiesz nieruchomość w ciągu sześciu miesięcy za maksymalnie €2,300 miesięcznie na co najmniej 36 miesięcy w ciągu pierwszych pięciu lat: zwróć się do urzędu skarbowego w ciągu sześciu miesięcy, a zwróci on różnicę między zapłaconą kwotą a kwotą obliczoną według standardowych stawek (n.º 11 and 12).
- Podatek stemplowy pozostaje bez zmian: 0.8% ceny dla wszystkich.
Przeprowadzasz się do Portugalii? W kalkulatorze wybierz „Główne miejsce zamieszkania” i „Za granicą”: zobaczysz 7.5%, które płacisz, oraz część zwracaną po uzyskaniu statusu rezydenta. Wypróbuj ↑
Źródła: Código do IMT art. 17 n.º 10 to 12, dodane na mocy Decreto-Lei 97/2026 (obowiązujące od 25 May 2026); Ofício Circulado 40131/2026 z 4 September 2026; limit czynszu: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2 (2.5 × płaca minimalna w 2026 r. wynosząca €920).
Koszty zakupu domu w Portugalii
| Koszt | Wysokość | Źródło |
|---|---|---|
| Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (IMT) | w zależności od progu, od 0% (własne miejsce zamieszkania) lub 1%; 7.5% dla nierezydenta | Código do IMT art. 17 |
| Opłata skarbowa od zakupu | 0.8% ceny | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| Opłata skarbowa od kredytu | 0.6% kwoty kredytu (5 lat lub dłużej) | verba 17.1.3 |
| Opłata skarbowa od odsetek | brak w przypadku kredytu na własne miejsce zamieszkania; 4% w przypadku kredytu na zakup nieruchomości przeznaczonej na wynajem | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| Akt notarialny i rejestracja (Casa Pronta) | €375 bez kredytu, €700 z kredytem (€150 i €250 w przypadku pierwszego mieszkania dla osoby w wieku 35 lat lub młodszej) | RERN art. 27-A, 28 |
| Opłaty bankowe | około €700–€900 plus 4% opłaty skarbowej praktyka | cenniki banków |
| Ubezpieczenie na życie i nieruchomości | wymagane przez banki; można je wykupić gdzie indziej praktyka | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
IMT nalicza się od wyższej z dwóch wartości: ceny lub wartości podatkowej nieruchomości (VPT). Zwykle jest to cena. Podatek należy zapłacić w ciągu 30 dni od jego naliczenia, przed podpisaniem aktu notarialnego (Código do IMT art. 12, 22, 36).
Progi IMT w 2026 roku
| Cena | Własny dom | Drugi dom lub dom na wynajem |
|---|---|---|
| do €106,346 | 0% | 1% |
| €106,346 do €145,470 | 2% | 2% |
| €145,470 do €198,347 | 5% | 5% |
| €198,347 do €330,539 | 7% | 7% |
| €330,539 do €660,982 | 8% | 8% (do €633,931; następnie 6% od całej wartości) |
| €660,982 do €1,150,853 | 6% od całej wartości | 6% od całej wartości |
| powyżej €1,150,853 | 7.5% od całej wartości | 7.5% od całej wartości |
IMT Jovem: za pierwszy własny dom kupiony w wieku 35 lat lub mniej nie płaci się IMT do kwoty €330,539 (8% powyżej tej kwoty, do €660,982), nie płaci się opłaty skarbowej od tej części, a opłata za Casa Pronta jest niższa (Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). Jako nierezydent najpierw płacisz 7.5%.
Po zakupie: IMI
IMI, roczny podatek od nieruchomości, wynosi od 0,3% do 0,45% wartości VPT ustalanej przez każdą gminę (0,30% w Lizbonie, 0,324% w Porto, 0,35% w Cascais w 2025 r.) i jest naliczany w kolejnym roku. Przy wartości VPT przekraczającej €600,000 na osobę AIMI wynosi dodatkowo 0,7% lub więcej. Terminy płatności znajdziesz w naszym kalendarzu podatkowym Portugalii.
Każdy etap zakupu, od poszukiwań po akt własności: nasz przewodnik po kupnie domu w Portugalii przez cudzoziemca.
Źródła: Código do IMT, art. 9, 12, 17, 22 i 36 (w nawiasach: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo i jej Código, art. 7 i 7-A; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, art. 27-A i 28; Código do IMI, art. 112, 135-A i następne; Portal das Finanças, stawki IMI według gmin. Sprawdzono 29 października 2026 r.
Jak kupić nieruchomość w Portugalii na kredyt hipoteczny z zagranicy — krok po kroku
1
Uzyskaj NIF. Urząd skarbowy potrzebuje go do IMT, notariusz do aktu notarialnego, a bank do Twojej dokumentacji.
Od 99 €, z zagranicy
2
Otwórz konto bankowe w Portugalii. Banki udzielają kredytów za pośrednictwem prowadzonych przez siebie kont, a Ty wpłacasz z niego kaucję, podatki i rachunki.
3
Uzyskaj wstępną zgodę z dwóch lub trzech banków, przedstawiając dokumenty potwierdzające dochody; każdy z nich musi wydać standardowy formularz informacyjny (FINE).
4
Podpisz umowę przedwstępną (CPCV) i wpłać zadatek, zazwyczaj w wysokości od 10% do 20% praktyka: stracisz go, jeśli się wycofasz, a sprzedający zwróci go w podwójnej wysokości, jeśli to on się wycofa (Código Civil art. 442).
5
Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę bankowego.
6
Zapłać IMT i podatek stemplowy w ciągu 30 dni od ich naliczenia i przed podpisaniem aktu notarialnego.
7
Podpisz akt w punkcie Casa Pronta, u notariusza lub prawnika — osobiście albo przez pełnomocnika; umowa kredytowa i hipoteka są podpisywane tego samego dnia.
8
Zakup zostaje zarejestrowany w ciągu dwóch miesięcy, zwykle przez osobę, która uwierzytelniła akt (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
Wcześniejsza spłata, ubezpieczenie i inne produkty
- Opłaty za wcześniejszą spłatę (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): maksymalnie 0.5% spłacanego kapitału w okresie obowiązywania zmiennego oprocentowania, 2% w okresie obowiązywania stałego oprocentowania, a po śmierci, utracie pracy lub przeprowadzce związanej z pracą — brak opłat. Zwolnienie z opłat w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu wygasło 31 grudnia 2025.
- Ubezpieczenie: banki mogą wymagać ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia domu, ale muszą zaakceptować równoważną polisę innego ubezpieczyciela (art. 11).
- Najgorszy scenariusz: arkusz informacyjny przed zawarciem umowy (FINE) musi przedstawiać wysokość raty przy najwyższej stopie procentowej z ostatnich 20 lat; kalkulator pokazuje ją w sekcji „Co bank musi Ci pokazać”.
Źródło: Decreto-Lei 74-A/2017, art. 11, 18, 21-A, 23 oraz załącznik II, obowiązujące 29 października 2026 r.
Zarabiasz w funtach czy dolarach?
Portugalskie banki udzielają kredytów w euro opartych na stawce Euribor: ryzyko kursowe związane ze spłatą kredytu w funtach, dolarach lub koronach ponosisz Ty praktyka. Kalkulator pokazuje, jaką część Twoich dochodów stanowi rata, jeśli wartość Twojej waluty spadnie o 20% — taki spadek banki muszą uwzględnić przy kredycie w innej walucie (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
Wypłata w innej walucie? Wpisz dochód netto do kalkulatora i wybierz obok jego walutę. Dodaj mój dochód ↑
Trzy przykłady
| Nieruchomość | Kredyt | Oprocentowanie | Miesięczna rata | Gotówka przy podpisaniu umowy |
|---|---|---|---|---|
| Drugi dom za 250 000 €, na kontynencie, kupowany z zagranicy Wypróbuj ↑ | 175 000 € (70%), 30 lat | 2,86% przez 2 lata, następnie Euribor + 1,00 | 725 €, następnie 822 € | 98 244 € (IMT 18 750 €, 10 644 € do zwrotu) |
| 400 000 €, główne miejsce zamieszkania, przeprowadzka z zagranicy Wypróbuj ↑ | 280 000 € (70%), 30 lat | Euribor 2,922% + 1,00 | 1 324 € (1 660 €, jeśli Euribor +2) | 156 324 € (IMT 30 000 €, 11 763 € do zwrotu) |
| Pierwsze mieszkanie za €320,000 w wieku 32 lat, mieszkanie w Portugalii Sprawdź ↑ | €288,000 (90%), 40 lat | 2.86% przez 2 lata, następnie Euribor + 1.00 | €1,008, następnie €1,182 | €34,722 (bez IMT i podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie) |
Więcej o zakupie nieruchomości w Portugalii
Zakup domu w Portugalii przez cudzoziemca
NIF potrzebny do aktu notarialnego, IMT i pozostałych podatków, umowy przedwstępnej oraz formalności.
Poradnik
Otwieranie rachunku bankowego w Portugalii
Dokumenty i procedury dla rezydentów oraz osób przebywających za granicą.
Przewodnik
Podatek spadkowy w Portugalii dla spadkobierców mieszkających za granicą
10-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych, osoby zwolnione z jego opłacania, terminy i procedura z zagranicy.
Przewodnik
Najczęściej zadawane pytania
Kredyty hipoteczne w Portugalii: często zadawane pytania. Nadal potrzebujesz pomocy? Napisz do nas na czacie, aby uzyskać odpowiedzi od zespołu AnchorLess.
Porozmawiaj z nami
Czy osoby niebędące rezydentami mogą uzyskać kredyt hipoteczny w Portugalii?
Czy osoby niebędące rezydentami mogą uzyskać kredyt hipoteczny w Portugalii?
Jakiego depozytu potrzebuję, aby kupić nieruchomość w Portugalii?
Jakiego depozytu potrzebuję, aby kupić nieruchomość w Portugalii?
Czym jest IMT dla nierezydentów w 2026 roku?
Czym jest IMT dla nierezydentów w 2026 roku?
Jakie są oprocentowania kredytów hipotecznych w Portugalii w 2026 roku?
Jakie są oprocentowania kredytów hipotecznych w Portugalii w 2026 roku?
Ile mogę pożyczyć?
Ile mogę pożyczyć?
Jak długo może trwać kredyt hipoteczny w Portugalii?
Jak długo może trwać kredyt hipoteczny w Portugalii?
Czy potrzebuję NIF, aby kupić dom w Portugalii?
Czy potrzebuję NIF, aby kupić dom w Portugalii?
Kto ponosi koszty kredytu hipotecznego w Portugalii?
Kto ponosi koszty kredytu hipotecznego w Portugalii?
Czy mogę wcześniej spłacić kredyt hipoteczny w Portugalii?
Czy mogę wcześniej spłacić kredyt hipoteczny w Portugalii?
Czy wynik kalkulatora jest ofertą?
Czy wynik kalkulatora jest ofertą?
Planujesz zakup w Portugalii? Zacznij od NIF.
Urząd skarbowy potrzebuje go do IMT, notariusz do aktu, a bank do Twojej dokumentacji.
AnchorLess nie jest bankiem, księgowym, doradcą podatkowym, doradcą inwestycyjnym ani kancelarią prawną, a także nie jest to rządowy serwis ani oficjalna strona rządowa. Działamy jako pośrednik, pomagając nawiązać kontakt z akredytowanymi profesjonalistami i ułatwiając procesy administracyjne związane z Twoją przeprowadzką w Europie.
PRZEJDŹ DO PORTUGALII
Usługi
Poradniki
PRZEJDŹ DO HISZPANII
Usługi
Przewodniki
PRZEJRZYJ SIĘ DO WŁOCH
Usługi
PRZEPROWADZKA W EUROPIE
Przewodniki
Darmowe narzędzia
© 2022 - 2026 anchorless.io, wszystkie prawa zastrzeżone.