AnchorLess › רכישת נכס בפורטוגל › מחשבון משכנתא
פורטוגל מחשבון משכנתא ועלויות רכישה
״שירות איכותי במחיר תחרותי מאוד״
״יתרון נוסף הוא העובדה ש-AnchorLess זמין בכמה שפות״
„לדעתי, הייתי ממליץ להשתמש בחברה כמו anchorless.io”
״תנו ל-AnchorLess לטפל עבורכם בעניינים המנהליים, כדי שתוכלו ליהנות מחייכם החדשים בפורטוגל.״
„שירות איכותי במחיר תחרותי מאוד״
״יתרון נוסף הוא העובדה ש-AnchorLess זמינה במספר שפות״
„לדעתי, הייתי ממליץ להשתמש בחברה כמו anchorless.io”
״תנו ל-AnchorLess לטפל עבורכם בעניינים המנהליים, כדי שתוכלו ליהנות מחייכם החדשים בפורטוגל.״
בקצרה
- החל מ־25 May 2026, קונה שאינו תושב מס בפורטוגל משלם 7.5% IMT אחידים על דירה; הסכום מוחזר ומותאם לשיעורים הרגילים אם יהפוך לתושב בתוך שנתיים.
- Banco de Portugal מגביל את ההלוואה ל־90% ממחיר הנכס או משווי ההערכה עבור ביתכם, ול־80% במקרים אחרים; הבנקים בדרך כלל מלווים עד 70% לתושבי חוץ (בפועל).
- 86.6% מההלוואות החדשות לדיור הן משולבות: ריבית קבועה ממוצעת של 2.86% בשנים הראשונות (אוגוסט 2026), ולאחר מכן Euribor ל־6 חודשים, בשיעור 2.922% בספטמבר.
- ההחזרים על כל ההלוואות שלכם אינם יכולים לעלות על 45% מההכנסה נטו שלכם; החישוב נבדק לפי Euribor הגבוה בעד 1.5 נקודות (החל מ־1 באוגוסט 2026).
כמה אפשר ללוות בפורטוגל?
המגבלות של Banco de Portugal חלות על כל הלוואת דיור חדשה שנבחנה מאז 1 August 2026, בין אם הלווה הוא תושב ובין אם לאו: ההלוואה היא לכל היותר 90% מהנמוך מבין המחיר והערכת השווי עבור ביתכם הפרטי והקבוע, ו-80% עבור בית שני או בית המיועד להשכרה; ההחזרים על כל ההלוואות שלכם הם לכל היותר 45% מההכנסה נטו שלכם, כאשר ההלוואה החדשה נבחנת לפי Euribor הגבוה ב-0.5 עד 1.5 נקודות; והתקופה היא לכל היותר 40 years אם הלווה המבוגר ביותר בן 35 או פחות, ו-35 שנים אם הוא מבוגר יותר (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- תושבי חוץ נוהג: הבנקים מעניקים בדרך כלל הלוואות בשיעור של 60% עד 75% (BPI בשיעור 70%, novobanco בשיעור 75% באוקטובר 2026), לתקופה של עד 30 שנה, עם סילוק ההלוואה עד גיל 75.
- מה הבנקים דורשים נוהג: דרכון ו-NIF, הוכחת הכנסה (תלושי שכר, דוח מס או דוחות חשבונאיים), דפי חשבון בנק וחוזה התחייבות.
- הערכת השווי: שמאי עצמאי הרשום ב-CMVM; אם שילמתם עליה, הדוח שייך לכם, ואפשר לעשות שימוש חוזר בהערכת שווי בת פחות משישה חודשים שנערכה עבור בנק אחר (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- מתחת לגיל 35 וגרים בפורטוגל? עד 31 בדצמבר 2026, המדינה ערבה לעד 15% ממחירו של בית ראשון שמחירו עד €450,000, כך שבנק יכול להעניק הלוואה של עד 100% (Decreto-Lei 44/2024); נדרש מקום מושב לצורכי מס בפורטוגל.
שיעורי המשכנתאות בפורטוגל בשנת 2026
3.00%
כל המשכנתאות החדשות
2.86%
משולב, שנים קבועות
3.23%
משתנה
86.6%
מההלוואות החדשות הן מסוג מעורב
הריבית הממוצעת בפורטוגל על הלוואות חדשות לדיור הייתה 3.00% באוגוסט 2026: 2.86% בתקופות הריבית הקבועה של הלוואה מעורבת, 3.23% בריבית משתנה ו-3.83% בריבית קבועה (Banco de Portugal). כולל ביטוח ועמלות, שיעור העלות השנתית הכוללת היה 5.12%. המרווח הממוצע בהלוואות חדשות עמד על 0.73 עד 0.75 נקודות ב-2025; המחירונים של הבנקים נעים בין 0.70 ל-2.90, וההצעות לתושבי חוץ הן סביב 1.4 עד 1.5 נוהג.
איריבור היום
מדד האיריבור ל-6 חודשים, שעליו מבוססים מחצית מההלוואות החדשות בריבית משתנה, עמד על 2.922% בספטמבר 2026, לעומת 2.107% שנה קודם לכן (הבנק המרכזי האירופי). הבנקים בפורטוגל מעדכנים אותו מדי שישה חודשים.
| חודש | Euribor | חודש | Euribor |
|---|---|---|---|
| אוקטובר 2025 | 2.107% | אפריל 2026 | 2.454% |
| נובמבר 2025 | 2.131% | מאי 2026 | 2.536% |
| דצמבר 2025 | 2.139% | יוני 2026 | 2.595% |
| ינואר 2026 | 2.137% | יולי 2026 | 2.647% |
| פברואר 2026 | 2.143% | אוגוסט 2026 | 2.713% |
| מרץ 2026 | 2.322% | ספטמבר 2026 | 2.922% |
הממוצע של אוקטובר מתפרסם בימים הראשונים של נובמבר.
מעורב, משתנה או קבוע?
מעורב
ריבית קבועה בשנים הראשונות, בדרך כלל 2 (הממוצע הוא 3.1), ולאחר מכן Euribor בתוספת המרווח של הבנק. 86.6% מההלוואות החדשות.
משתנה
יוריבור (6 חודשים ברוב המקרים) בתוספת המרווח, המתעדכן מדי שישה חודשים. יוריבור שלילי מוריד את הריבית שלכם מתחת למרווח (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
קבוע
אותו תשלום לאורך כל התקופה. מעט בנקים מציעים זאת: 2.6% מההלוואות החדשות.
מקורות: Banco de Portugal, BPstat, הלוואות חדשות לדיור, אוגוסט 2026, ו-Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; פורטל הנתונים של הבנק המרכזי האירופי, Euribor ל-6 חודשים, ממוצעים חודשיים; מחירוני הבנקים מ-1 באוקטובר 2026. נבדק ב-29 באוקטובר 2026.
רכישה מחו״ל: מס IMT בשיעור 7.5%
מאז 25 May 2026, רוכש שאינו תושב מס בפורטוגל משלם IMT בשיעור קבוע של 7.5% מהמחיר המלא עבור בית, ללא פטור או הפחתה (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). אין חריג לרוכשים המתגוררים במקום אחר באיחוד האירופי.
- לא מיועד לתושבי עבר: קונה שהיה אי פעם תושב מס בפורטוגל משלם את השיעורים הרגילים (חוזר רשות המסים 40131/2026). בני זוג הנשואים במשטר של שיתוף רכוש משלמים 7.5% רק אם אף אחד מבני הזוג אינו תושב או לא היה תושב.
- ההפרש יוחזר בהמשך אם בתוך שנתיים ממועד הרכישה תהפכו לתושבי מס בפורטוגל, או אם תשכירו את הבית בתוך שישה חודשים, בסכום של עד €2,300 בחודש, למשך 36 חודשים לפחות במהלך חמש השנים הראשונות: פנו למשרד המס בתוך שישה חודשים, והוא יחזיר את ההפרש לעומת השיעורים הרגילים (n.º 11 and 12).
- מס הבולים אינו משתנה: 0.8% מהמחיר לכולם.
עוברים לפורטוגל? בחרו במחשבון „בית עיקרי” ו„מחוץ למדינה”: הוא מציג את שיעור ה־7.5% שאתם משלמים ואת החלק שיוחזר לכם לאחר שתהיו תושבים. נסו עכשיו ↑
מקורות: Código do IMT סעיף 17, סעיפים 10 עד 12, כפי שנוספו ב-Decreto-Lei 97/2026 (בתוקף מ-25 במאי 2026); Ofício Circulado 40131/2026 מ-4 בספטמבר 2026; תקרת שכר הדירה: Decreto-Lei 97/2026 סעיף 2, סעיף 2 (2.5 × שכר המינימום לשנת 2026, €920).
העלויות הכרוכות ברכישת בית בפורטוגל
| עלות | כמה | מקור |
|---|---|---|
| מס העברת נכס (IMT) | לפי מדרגות, החל מ-0% (למגורים עצמיים) או 1%; 7.5% למי שאינו תושב | Código do IMT art. 17 |
| מס בולים על הרכישה | 0.8% מהמחיר | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| מס בולים על ההלוואה | 0.6% מסכום ההלוואה (לתקופה של 5 שנים ומעלה) | verba 17.1.3 |
| מס בולים על הריבית | אין על הלוואה לרכישת בית למגורים עצמיים; 4% על הלוואה לרכישת נכס להשכרה | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| שטר ורישום (Casa Pronta) | €375 ללא הלוואה, €700 עם הלוואה (€150 ו-€250 עבור בית ראשון בגיל 35 ומטה) | RERN art. 27-A, 28 |
| עמלות בנק | כ-€700 עד €900, בתוספת 4% מס בולים נהוג | מחירוני הבנקים |
| ביטוח חיים וביטוח דירה | הבנקים מחייבים אותם; אפשר לרכוש אותם במקום אחר נהוג | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
IMT מחושב לפי הגבוה מבין המחיר לבין הערך לצורכי מס של הנכס (VPT), שבדרך כלל הוא המחיר, ויש לשלם אותו בתוך 30 יום ממועד השומה, לפני חתימת השטר (Código do IMT art. 12, 22, 36).
מדרגות מס IMT בשנת 2026
| מחיר | הבית שלכם | בית שני או להשכרה |
|---|---|---|
| עד €106,346 | 0% | 1% |
| €106,346 עד €145,470 | 2% | 2% |
| €145,470 עד €198,347 | 5% | 5% |
| €198,347 עד €330,539 | 7% | 7% |
| €330,539 עד €660,982 | 8% | 8% (עד €633,931; לאחר מכן 6% על מלוא הערך) |
| €660,982 עד €1,150,853 | 6% על מלוא הערך | 6% על מלוא הערך |
| מעל €1,150,853 | 7.5% על מלוא הערך | 7.5% על מלוא הערך |
IMT Jovem: על רכישת דירה ראשונה למגורים עצמיים עד גיל 35 לא משלמים IMT עד €330,539 (8% מעל סכום זה, עד €660,982), אין מס בולים על אותו חלק, ומשלמים פחות עבור Casa Pronta (Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). כתושבי חוץ, תחילה משלמים 7.5%.
לאחר הרכישה: IMI
IMI, מס הרכוש השנתי, עומד על 0.3% עד 0.45% מה-VPT, שנקבע על ידי כל רשות מקומית (0.30% בליסבון, 0.324% בפורטו, 0.35% בקשקאיש לשנת 2025), ומחויב בשנה שלאחר מכן. מעל VPT של €600,000 לאדם, AIMI מוסיף 0.7% ומעלה. המועדים שלו מופיעים בלוח המסים של פורטוגל.
כל שלב בתהליך הרכישה, מחיפוש ועד לחתימה על שטר המכר: המדריך שלנו לרכישת בית בפורטוגל כזר.
מקורות: Código do IMT סעיפים 9, 12, 17, 22 ו-36 (בסוגריים: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo והקוד שלה, סעיפים 7 ו-7-A; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, סעיפים 27-A ו-28; Código do IMI סעיף 112, סעיף 135-A והסעיפים הבאים; Portal das Finanças, שיעורי IMI לפי רשות מקומית. נבדק ב-29 באוקטובר 2026.
איך לקנות נכס בפורטוגל באמצעות משכנתה מחו״ל, צעד אחר צעד
1
הוציאו NIF. רשות המסים זקוקה לו לצורך IMT, הנוטריון לצורך הכנת שטר המכר והבנק לצורך תיק הלקוח שלכם.
החל מ-€99, מחוץ למדינה
2
פתחו חשבון בנק בפורטוגל. הבנקים מעניקים הלוואות באמצעות חשבון אצלם, וממנו משלמים את המקדמה, המסים והחשבונות.
3
קבלו אישור עקרוני משניים או משלושה בנקים, באמצעות מסמכי ההכנסה שלכם; כל אחד מהם חייב למסור לכם את דף המידע הסטנדרטי (FINE).
4
חתמו על חוזה המכר המוקדם (CPCV) ושלמו את המקדמה, לרוב 10% עד 20% נוהג: תאבדו אותה אם תיסוגו מהעסקה, והמוכר ישיב אותה בכפל אם הוא ייסוג (Código Civil art. 442).
5
הערכת השווי של הבית, על ידי שמאי מוסמך מטעם הבנק.
6
שלמו את מס IMT ואת מס הבולים, בתוך 30 יום ממועד שומתם ולפני חתימת שטר המכר.
7
חתמו על שטר המכר בעמדת Casa Pronta, אצל נוטריון או עורך דין, בעצמכם או באמצעות ייפוי כוח; על ההלוואה והמשכנתה חותמים באותו יום.
8
הרכישה נרשמת בתוך חודשיים, בדרך כלל על ידי מי שאימת את שטר המכר (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
פירעון מוקדם, ביטוח ומוצרים אחרים
- עמלות פירעון מוקדם (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): לכל היותר 0.5% מהקרן שנפרעה בתקופה של ריבית משתנה, 2% בתקופה של ריבית קבועה, וללא עמלה במקרה של פטירה, אבטלה או מעבר לצורכי עבודה. הפטור בהלוואות בריבית משתנה הסתיים ב-31 December 2025.
- ביטוח: הבנקים רשאים לדרוש ביטוח חיים וביטוח דירה, אך חייבים לקבל פוליסה מקבילה ממבטח אחר (art. 11).
- התרחיש הגרוע ביותר: דף המידע שלך לפני חתימת החוזה (FINE) חייב להציג את ההחזר בריבית הגבוהה ביותר ב-20 השנים האחרונות; המחשבון מציג אותו תחת „מה שהבנק שלך חייב להציג לך”.
מקור: Decreto-Lei 74-A/2017, סעיפים 11, 18, 21-A, 23 ונספח II, בתוקף החל מ-29 באוקטובר 2026.
מרוויחים בליש״ט או בדולרים?
בנקים בפורטוגל מלווים באירו בריבית Euribor: הסיכון שבהמרת מטבע בהלוואה שמוחזרת בלירות שטרלינג, בדולרים או בקרונות מוטל עליכם תרגול. המחשבון מציג איזה חלק מההכנסה שלכם יוקדש להחזר, אם ערך המטבע שלכם יירד ב-20%, הירידה שהחוק מחייב את הבנקים להציג בהלוואה במטבע אחר (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
מקבלים שכר במטבע אחר? הזינו את ההכנסה נטו במחשבון ובחרו את המטבע לצידה. הוספת ההכנסה שלי ↑
שלוש דוגמאות
| דירה | הלוואה | ריבית | תשלום חודשי | תשלום במעמד החתימה |
|---|---|---|---|---|
| בית שני בשווי €250,000, ביבשת, נרכש מחו״ל נסו עכשיו ↑ | €175,000 (70%), 30 שנים | 2.86% למשך שנתיים, ולאחר מכן Euribor + 1.00 | 725 אירו, ואז 822 אירו | 98,244 אירו (IMT 18,750 אירו, 10,644 אירו להחזר) |
| בית מגורים עיקרי בשווי 400,000 אירו, מעבר מחו״ל נסו זאת ↑ | 280,000 אירו (70%), 30 שנה | Euribor 2.922% + 1.00 | 1,324 אירו (1,660 אירו אם Euribor +2) | 156,324 אירו (IMT 30,000 אירו, 11,763 אירו להחזר) |
| בית ראשון ב־€320,000 בגיל 32, מגורים בפורטוגל נסו עכשיו ↑ | €288,000 (90%), 40 שנים | 2.86% למשך שנתיים, ואז Euribor + 1.00 | €1,008, ואז €1,182 | €34,722 (ללא IMT, ללא מס רכישה) |
עוד על קנייה בפורטוגל
שאלות נפוצות
משכנתאות בפורטוגל: שאלות נפוצות. עדיין זקוקים לעזרה? שוחחו עם צוות AnchorLess כדי לקבל תשובות.
שוחחו איתנו
האם תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתה בפורטוגל?
האם תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתה בפורטוגל?
כמה מקדמה נדרשת כדי לקנות נכס בפורטוגל?
כמה מקדמה נדרשת כדי לקנות נכס בפורטוגל?
מהו IMT לתושבי חוץ בשנת 2026?
מהו IMT לתושבי חוץ בשנת 2026?
מהן ריביות המשכנתאות בפורטוגל ב-2026?
מהן ריביות המשכנתאות בפורטוגל ב-2026?
כמה אוכל ללוות?
כמה אוכל ללוות?
לכמה זמן ניתן לקחת משכנתה בפורטוגל?
לכמה זמן ניתן לקחת משכנתה בפורטוגל?
האם אני צריך NIF כדי לקנות בית בפורטוגל?
האם אני צריך NIF כדי לקנות בית בפורטוגל?
מי נושא בעלויות המשכנתה בפורטוגל?
מי נושא בעלויות המשכנתה בפורטוגל?
האם אפשר לפרוע משכנתה בפורטוגל מוקדם?
האם אפשר לפרוע משכנתה בפורטוגל מוקדם?
האם התוצאה שמציג המחשבון היא הצעת מחיר?
האם התוצאה שמציג המחשבון היא הצעת מחיר?
קונים בפורטוגל? התחילו עם NIF.
רשות המסים זקוקה לו לצורך IMT, הנוטריון זקוק לו לצורך שטר המכר, והבנק זקוק לו לצורך התיק שלכם.
AnchorLess אינה בנק, רואה חשבון, יועץ מס, יועץ השקעות או משרד עורכי דין, וגם לא אתר רשמי של ממשלה או ממשלה. אנחנו משמשים כגשר, מסייעים לחבר אתכם עם מקצוענים מוסמכים ומקללים את התהליכים הבירוקרטיים שלך בהגירה באירופה.
עברו לפורטוגל
שירותים
מדריכים
עברו לספרד
שירותים
מדריכים
עברו לאיטליה
מעבר בתוך אירופה
מדריכים
כלים חינמיים
© 2022 - 2026 anchorless.io, כל הזכויות שמורות.