Portekize taşın
Portekize taşın
AnchorLess › Portekiz'de ev satın alma › Konut kredisi hesaplayıcısı
Portekiz Mortgage Calculator and Buying Costs
“Oldukça rekabetçi bir fiyatla sunulan kaliteli bir hizmet”
“Bir diğer avantajı, AnchorLess’in birden fazla dilde hizmet vermesidir”
“Bana göre anchorless.io gibi bir şirketten hizmet almanızı tavsiye ederim”
“Portekiz’deki yeni hayatınızın tadını çıkarabilmeniz için idari işlemlerinizi AnchorLess’e bırakın.”
“Oldukça rekabetçi bir fiyata sunulan güvenilir bir hizmet”
“Bir diğer avantajı, AnchorLess’in birden fazla dilde hizmet vermesidir.”
“Bana göre anchorless.io gibi bir şirketle çalışmanızı tavsiye ederim”
“Yeni hayatınızın tadını Portekiz’de çıkarabilmeniz için idari işleri AnchorLess’e bırakın.”
KISACA
- 25 Mayıs 2026'dan bu yana, Portekiz'de vergi mukimi olmayan bir alıcı, bir konut için sabit %7.5 IMT öder; iki yıl içinde vergi mukimi olursa bu tutar normal oranlara göre yeniden hesaplanarak aradaki fark iade edilir.
- Banco de Portugal, kişinin kendi konutu için krediyi satış fiyatının veya ekspertiz değerinin %90'ıyla; diğer durumlarda %80'iyle sınırlar. Bankalar genellikle mukim olmayanlara en fazla %70 kredi verir (uygulamadaki oran).
- Yeni konut kredilerinin %86.6'sı karma faizlidir: ilk yıllar için ortalama sabit faiz %2.86'dır (Ağustos 2026); ardından 6 aylık Euribor uygulanır; Eylül ayında oran %2.922 olmuştur.
- Tüm kredileriniz için yaptığınız ödemeler, net gelirinizin %45'ini aşamaz; hesaplama, Euribor'un 1.5 puana kadar yükseldiği varsayımıyla yapılır (1 Ağustos 2026'dan bu yana).
Portekiz'de ne kadar kredi çekebilirsiniz?
Banco de Portugal'ın limitleri, ikamet durumundan bağımsız olarak 1 August 2026 tarihinden itibaren değerlendirilen tüm yeni konut kredileri için geçerlidir: kendi sürekli ikamet edeceğiniz konut için kredi, fiyat ile ekspertiz değerinden düşük olan tutarın en fazla 90%'ı; ikinci konut veya kiraya verilecek konut için 80%'i olabilir. Tüm kredilerinizin taksitleri net gelirinizin en fazla 45%'i olabilir; yeni kredinin taksitleri, Euribor oranı 0.5 ila 1.5 puan daha yüksek alınarak hesaplanır. En yaşlı borçlu 35 yaşında veya daha gençse vade en fazla 40 years, daha büyükse 35 yıldır (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- Yerleşik olmayanlar uygulama: bankalar genellikle 30 yılı aşmamak üzere %60 ila %75 oranında kredi verir (Ekim 2026'da BPI %70, novobanco %75); kredi 75 yaşına kadar geri ödenmelidir.
- Bankaların istediği belgeler uygulama: pasaportunuz ve NIF, gelir kanıtı (maaş bordroları, vergi beyannamesi veya hesaplar), banka hesap dökümleri ve ön satış sözleşmesi.
- Değerleme: CMVM'ye kayıtlı bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından yapılır; ücretini siz ödediğinizde rapor size ait olur ve altı aydan eski olmayan, başka bir banka için hazırlanmış değerleme yeniden kullanılabilir (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- 35 yaşın altında ve Portekiz'de mi yaşıyorsunuz? 31 Aralık 2026'ya kadar Devlet, değeri en fazla €450,000 olan ilk konutun %15'ine kadar garanti verir; böylece banka konutun değerinin %100'üne kadar kredi verebilir (Decreto-Lei 44/2024); bunun için Portekiz'de vergi ikametgâhı gerekir.
2026'da Portekiz'de konut kredisi faiz oranları
3.00%
tüm yeni konut kredileri
2,86%
karma, sabit yıllar
3,23%
değişken
86.6%
yeni kredilerin karışık türdedir
Portekiz’de yeni konut kredilerinin ortalama faiz oranı Ağustos 2026’da 3.00% oldu: karma kredinin sabit faizli dönemlerinde 2.86%, değişken faizlide 3.23% ve sabit faizlide 3.83% (Banco de Portugal). Sigorta ve masraflar dâhil yıllık toplam maliyet oranı %5,12 oldu. Yeni kredilerde ortalama faiz farkı 2025’te 0,73 ile 0,75 puan arasındaydı; bankaların fiyat listelerinde oranlar 0,70 ile 2,90 arasında değişiyor ve yerleşik olmayanlara yönelik teklifler yaklaşık 1,4 ile 1,5 uygulama düzeyinde.
Bugünkü Euribor
Yeni değişken faizli kredilerin yarısında kullanılan endeks 6 aylık Euribor, Eylül 2026'da 2.922% oldu; bir yıl önce bu oran 2.107% idi (ECB). Portekiz bankaları bu oranı altı ayda bir günceller.
| Ay | Euribor | Ay | Euribor |
|---|---|---|---|
| Ekim 2025 | %2,107 | Nisan 2026 | %2,454 |
| Kasım 2025 | %2,131 | Mayıs 2026 | %2,536 |
| Aralık 2025 | %2,139 | Haziran 2026 | %2,595 |
| Ocak 2026 | %2,137 | Temmuz 2026 | %2,647 |
| Şubat 2026 | %2,143 | Ağustos 2026 | %2,713 |
| Mart 2026 | %2,322 | Eylül 2026 | %2,922 |
Ekim ayı ortalaması kasım ayının ilk günlerinde açıklanır.
Karma, değişken ya da sabit mi?
Karma
İlk yıllar için sabit bir oran, genellikle 2 (ortalama 3.1), ardından Euribor artı bankanın marjı. Yeni kredilerin %86.6’sı.
Değişken
Euribor (çoğu için 6 aylık) artı marj; her altı ayda bir yeniden belirlenir. Negatif Euribor, faiz oranınızı marjın altına düşürür (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
Sabit
Tüm vade boyunca aynı ödeme. Çok az banka bu seçeneği sunuyor: yeni kredilerin %2,6’sı.
Kaynaklar: Banco de Portugal, BPstat, yeni konut kredileri, Ağustos 2026 ve Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; ECB Data Portal, 6 aylık Euribor, aylık ortalamalar; bankaların 1 Ekim 2026 tarihli fiyat listeleri. 29 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilmiştir.
Yurt dışından satın alma: %7.5 IMT
25 Mayıs 2026 tarihinden itibaren, Portekiz'de vergi mukimi olmayan bir alıcı, konut için istisna veya indirim olmaksızın toplam fiyat üzerinden sabit %7,5 IMT öder (Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). AB'nin başka bir yerinde yaşayan alıcılar için herhangi bir istisna yoktur.
- Daha önce ikamet etmiş olanlar için geçerli değildir: Daha önce herhangi bir dönemde Portekiz'de vergi mukimi olmuş bir alıcı, normal oranları öder (vergi dairesinin Ofício Circulado 40131/2026 sayılı genelgesi). Mal ayrılığı rejimine tabi evli bir çift, yalnızca eşlerden hiçbiri hâlihazırda veya geçmişte vergi mukimi değilse %7.5 öder.
- Daha sonra iade edilir satın alma tarihinden itibaren iki yıl içinde Portekiz'de vergi mukimi olmanız veya evi altı ay içinde aylık en fazla €2,300 bedelle, ilk beş yıl içinde en az 36 ay boyunca kiraya vermeniz hâlinde: altı ay içinde vergi dairesine başvurun; normal oranlarla arasındaki fark size iade edilir (n.º 11 and 12).
- Damga vergisi değişmez: Herkes için bedelin %0.8'i.
Portekiz'e mi taşınıyorsunuz? Hesaplayıcıda "Ana konut" ve "Yurt dışı" seçeneklerini belirleyin: ödeyeceğiniz %7,5 oranını ve ikamet ettikten sonra iade edilecek kısmı gösterir. Deneyin ↑
Kaynaklar: Decreto-Lei 97/2026 ile eklenen Código do IMT art. 17 n.º 10 ila 12 (25 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir); 4 Eylül 2026 tarihli Ofício Circulado 40131/2026; kira üst sınırı: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2 (2026 yılı için €920 olan asgari ücretin 2.5 katı).
Portekiz'de ev satın alma maliyetleri
| Maliyet | Tutar | Kaynak |
|---|---|---|
| Gayrimenkul devir vergisi (IMT) | Dilimlere göre, %0’dan (kendi eviniz) veya %1’den başlar; yerleşik olmayanlar için %7.5 | Código do IMT art. 17 |
| Satın alım damga vergisi | Fiyatın %0.8’i | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| Kredi damga vergisi | Kredi tutarının %0.6’sı (5 yıl veya daha uzun süreli) | verba 17.1.3 |
| Faiz damga vergisi | Kendi eviniz için kullanılan kredide uygulanmaz; kiraya vermek amacıyla ev almak için kullanılan kredide %4 | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| Tapu işlemi ve tescil (Casa Pronta) | Kredisiz €375, kredili €700 (35 yaşında veya daha genç olanların ilk evi için €150 ve €250) | RERN art. 27-A, 28 |
| Banka ücretleri | Yaklaşık €700 ila €900, ayrıca %4 damga vergisi uygulama | bankaların fiyat listeleri |
| Hayat ve konut sigortası | Bankalar tarafından zorunlu tutulur; başka yerlerden satın alabilirsiniz uygulama | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
IMT, fiyat ile taşınmazın vergi değeri (VPT) arasından yüksek olan tutar üzerinden hesaplanır; bu tutar genellikle fiyattır. Vergi, tahakkukundan itibaren 30 gün içinde ve tapu senedinden önce ödenir (Código do IMT art. 12, 22, 36).
2026’daki IMT dilimleri
| Fiyat | Kendi konutunuz | İkinci konut veya kiraya vermek için |
|---|---|---|
| €106,346’ya kadar | 0% | 1% |
| €106,346 ile €145,470 arası | 2% | 2% |
| €145,470 ile €198,347 arası | 5% | 5% |
| €198,347 ile €330,539 arası | 7% | 7% |
| €330,539 ile €660,982 arası | 8% | 8% (€633,931’e kadar; ardından toplam değer üzerinden 6%) |
| €660,982 ile €1,150,853 arası | toplam değer üzerinden 6% | toplam değer üzerinden 6% |
| €1,150,853’ün üzerinde | toplam değer üzerinden 7.5% | toplam değer üzerinden 7.5% |
IMT Jovem: ilk kez satın alınan ve kişinin kendi kullanımına yönelik olan konut, alıcının 35 yaşında veya daha genç olması hâlinde €330,539'a kadar IMT'den muaftır (bu tutarın üzerindeki kısım için €660,982'ya kadar %8); bu kısım için damga vergisi alınmaz ve Casa Pronta ücreti daha düşüktür (Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). Yerleşik olmayan biri olarak, önce %7.5 ödersiniz.
Satın aldıktan sonra: IMI
Yıllık emlak vergisi olan IMI, her belediye tarafından belirlenen VPT’nin %0,3 ile %0,45’i arasındadır (2025 için Lizbon’da %0,30, Porto’da %0,324, Cascais’te %0,35) ve bir sonraki yıl tahsil edilir. Kişi başına VPT 600.000 €’yu aştığında AIMI, %0,7 ve üzeri ek vergi getirir. Son ödeme tarihleri Portekiz vergi takvimimizde yer alıyor.
Aramadan tapu işlemine kadar satın alma sürecinin her adımı: yabancı olarak Portekiz’de ev satın alma rehberimiz.
Kaynaklar: Código do IMT, 9, 12, 17, 22 ve 36. maddeler (parantez içi: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo ve Código'su, 7 ve 7-A. maddeler; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, 27-A ve 28. maddeler; Código do IMI'nin 112, 135-A. maddeleri ve devamı; Portal das Finanças, belediyelere göre IMI oranları. 29 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilmiştir.
Yurt dışından Portekiz’de ipotekli ev nasıl alınır: adım adım
1
NIF'nizi alın. Vergi dairesinin IMT işlemi için, noterlik makamının tapu işlemi için ve bankanın dosyanız için buna ihtiyacı var.
Yurt dışından €99'dan başlayan fiyatlarla
2
Portekiz’de bir banka hesabı açın. Bankalar krediyi kendi nezdinizdeki bir hesap üzerinden verir; depozitoyu, vergileri ve faturaları bu hesaptan ödersiniz.
€359
3
İki veya üç bankadan, gelir belgelerinizle birlikte ön onay alın; her banka size standart bilgi formunu (FINE) vermelidir.
4
Ön satış sözleşmesini (CPCV) imzalayın ve genellikle %10 ila %20 arasında olan kaporayı ödeyin uygulama: vazgeçerseniz kaporayı kaybedersiniz; satıcı vazgeçerse kaporanın iki katını geri öder (Código Civil art. 442).
5
Değerleme, bankanın kayıtlı değerleme uzmanı tarafından yapılır.
6
IMT ve damga vergisini ödeyin; bunların tahakkuk ettirilmesinden itibaren 30 gün içinde ve tapu işlemi öncesinde.
7
Tapu senedini Casa Pronta masasındaki bir görevlinin, noterin veya avukatın huzurunda kendiniz ya da vekâletnameyle imzalayın; kredi ve ipotek aynı gün imzalanır.
8
Satın alma iki ay içinde, genellikle tapu senedini onaylayan kişi tarafından tescil edilir (Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
Erken ödeme, sigorta ve diğer ürünler
- Erken ödeme ücretleri (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): değişken faizli dönemde geri ödenen anaparanın en fazla %0,5’i, sabit faizli dönemde %2’si alınabilir; vefat, işsizlik veya iş nedeniyle taşınma durumlarında ise ücret alınmaz. Değişken faizli krediler için ücret muafiyeti 31 December 2025 tarihinde sona erdi.
- Sigorta: bankalar hayat ve konut sigortası talep edebilir, ancak başka bir sigortacıdan alınan eşdeğer bir poliçeyi kabul etmek zorundadır (art. 11).
- En kötü senaryo: sözleşme öncesi bilgilendirme formunuz (FINE), son 20 yılın en yüksek faiz oranında yapılacak ödemeyi göstermelidir; hesaplayıcı bunu "Bankanızın size göstermesi gerekenler" bölümünde gösterir.
Kaynak: Decreto-Lei 74-A/2017, 11, 18, 21-A ve 23. maddeler ile II. ek; 29 Ekim 2026 tarihinde yürürlüktedir.
Sterlin veya dolar mı kazanıyorsunuz?
Portekiz bankaları Euribor üzerinden avro cinsinden kredi verir: sterlin, dolar veya kron cinsinden gelirle geri ödenen bir kredinin döviz kuru riski size aittir uygulama. Hesaplayıcı, para biriminizin %20 değer kaybetmesi durumunda taksitinizin gelirinizdeki payını gösterir; yasa, bankaların başka bir para birimindeki kredi için bu düşüşü göstermesini zorunlu kılar (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
Başka bir para biriminde mi ödeme alıyorsunuz? Net gelirinizi hesaplayıcıya girin ve yanından para biriminizi seçin. Gelirimi ekle ↑
Üç örnek
| Ev | Kredi | Faiz oranı | Aylık ödeme | İmza sırasında ödenecek nakit |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € değerinde ikinci konut, ana karada, yurt dışından satın alındı Deneyin ↑ | 175.000 € (%70), 30 yıl | 2 yıl boyunca %2,86, ardından Euribor + 1,00 | 725 €, ardından 822 € | 98.244 € (IMT 18.750 €, 10.644 € iade edilebilir) |
| 400.000 € ana konut, yurt dışından taşınırken Deneyin ↑ | 280.000 € (%70), 30 yıl | Euribor %2,922 + 1,00 | 1.324 € (Euribor +2 olursa 1.660 €) | 156.324 € (IMT 30.000 €, 11.763 € iade edilebilir) |
| Portekiz'de yaşarken 32 yaşında 320.000 €'luk ilk ev Deneyin ↑ | 288.000 € (%90), 40 yıl | 2 yıl boyunca %2,86, ardından Euribor + 1,00 | 1.008 €, ardından 1.182 € | 34.722 € (IMT yok, satın alma damga vergisi yok) |
Portekiz'de satın alma hakkında daha fazlası
Yabancı olarak Portekiz'de ev satın almak
Tapu işlemi, IMT ve diğer vergiler, ön sözleşme ve gerekli adımlar için ihtiyacınız olan NIF.
Rehber
Portekiz'de banka hesabı açmak
Belgeler ve işlemler, ister yerleşik olun ister yurt dışından başvurun.
Rehber
Yurt dışındaki mirasçılar için Portekiz’de veraset vergisi
%10 damga vergisi, kimlerin muaf olduğu, son tarihler ve yurt dışından izlenecek adımlar.
Rehber
Sıkça sorulan sorular
Portekiz’de konut kredileri: sık sorulan sorular. Hâlâ yardıma mı ihtiyacınız var? Yanıt almak için AnchorLess ekibiyle sohbet edin.
Bizimle sohbet edin
Yerleşik olmayanlar Portekiz'de konut kredisi alabilir mi?
Yerleşik olmayanlar Portekiz'de konut kredisi alabilir mi?
Portekiz’de ev satın almak için ne kadar peşinat gerekir?
Portekiz’de ev satın almak için ne kadar peşinat gerekir?
2026'da yerleşik olmayanlar için IMT nedir?
2026'da yerleşik olmayanlar için IMT nedir?
2026'da Portekiz'de mortgage faiz oranları ne kadar?
2026'da Portekiz'de mortgage faiz oranları ne kadar?
Ne kadar borç alabilirim?
Ne kadar borç alabilirim?
Portekiz’de konut kredisi ne kadar süreyle kullanılabilir?
Portekiz’de konut kredisi ne kadar süreyle kullanılabilir?
Portekiz'de ev almak için NIF gerekli mi?
Portekiz'de ev almak için NIF gerekli mi?
Portekiz'de ipotek masraflarını kim öder?
Portekiz'de ipotek masraflarını kim öder?
Portekiz’deki ipotekli konut kredimi erken ödeyebilir miyim?
Portekiz’deki ipotekli konut kredimi erken ödeyebilir miyim?
Hesaplayıcının sonucu bir teklif midir?
Hesaplayıcının sonucu bir teklif midir?
Portekiz'de ev mi alıyorsunuz? NIF ile başlayın.
Vergi dairesi IMT için, noter tapu işlemi için, banka ise dosyanız için buna ihtiyaç duyar.
AnchorLess, bir banka, muhasebeci, vergi danışmanı, yatırım danışmanı veya hukuk firması değildir. Ayrıca, bir hükûmet veya resmi hükûmet web sitesi değildir. Akredite edilmiş uzmanlarla size bağlantı kurarak ve Avrupa'da taşınma işlemlerinizi kolaylaştırarak ara birim olarak hizmet veriyoruz.
PORTEKİZE TAŞIN
Hizmetler
Kılavuzlar
İSPANYA'YA TAŞINMA
Hizmetler
Kılavuzlar
İtalya'ya Taşının
Hizmetler
AVRUPA’DA TAŞINMA
Rehberler
Ücretsiz araçlar
© 2022 - 2026 anchorless.io, tüm hakları saklıdır.