Köpa hus i Portugal som utlänning: guide till fastigheter

Översikt över Portugals fastighetsmarknad

Trots en nedgång på 25% i bostadsförsäljningen förra året (2023) steg priserna med 10%. Fastighetsmarknaden i Portugal är värdefull och uppgår till hela 1.2 biljoner dollar – ett imponerande belopp för ett så litet land.

Under de senaste åren har Portugal varit en populär destination för fastighetsinvesterare som vill förvärva och utveckla fastigheter.

Trots denna statistik är landet fortfarande ett ekonomiskt fördelaktigt alternativ för alla som vill flytta eller investera.

Fastighetsvärde per region

Flera orter i Portugal, även stadskärnor, fortsätter att vara billigare än i andra länder.

Fastigheter på landsbygden har å andra sidan ofta ett lägre värde, men tänk på att du på grund av landets litenhet aldrig befinner dig mer än två timmar från en stadskärna.

Hur klassificeras bostäder i Portugal?

I Portugal delas bostäder in i två beteckningar:

• Lägenheter: Betecknas som (T)
• Hus eller villor: Betecknas som (V)

En bostad med tre rum betecknas till exempel som T3 eller V3. Om det är en studio betecknas den som T0 eller V0.

Siffrorna anger alltid antalet sovrum.

⚠️ Vissa bostäder kan anges som T/V 1+1 eller T/V 2 + 1. Vanligtvis innebär plus ett att ett annat rum har gjorts om till ett extra sovrum.

Och vilka kategorier finns det för bostäder i Portugal?

• ‘Apartamento’: Lägenhet eller bostadsrätt
• ‘Quinta’: Gård eller bostad på landsbygden
• ‘Casa': Hus
• ‘Casa geminada': Radhus
• ‘Terreno’: Tomt

Var kan jag köpa hus i Portugal som expat?

Lissabon

Lissabon och dess omgivningar, som kallas Lissabons storstadsområde (AML), är landets huvudstad och ekonomiska centrum, ett expatnav och ett turistcentrum, lämpligt för den som vill investera och få avkastning genom uthyrning via AirBnB. Här är kvadratmeterpriset högst.

Porto

Porto och dess storstadsområde (AMP) är landets kulturella och industriella nav. Porto, det mest folkrika området i Portugal, har ett betydande turistiskt inflytande. Som det näst mest betydande området har det högre fastighetspriser till följd av ökad aktivitet.

Braga

Braga är Portugals tredje största stad, ingår i AMP och är hemvist för ett av landets största universitet, University of Minho. Studenter och utlänningar uppskattar området för dess närhet till Porto, bättre infrastruktur och lägre priser än i Porto, vilket gör det till ett attraktivt investeringsalternativ. De som vill bo här tycker om området eftersom det erbjuder en bra balans mellan stadsliv och landsbygd.

Algarve

Turistverksamheten har en enorm påverkan på Algarve. Det finns många bostäder i området som enbart är avsedda för gäster. Dessutom är området ett populärt semestermål för europeiska pensionärer och sommarbesökare som äger fritidshus längs kusten. Priserna stiger här, antingen på grund av turisttrafiken eller spekulation på fastighetsmarknaden. Fastighetsmarknaden blomstrar, med både lyxiga och vanliga bostäder till salu.

Alentejo

Den idealiska lösningen för dem som vill undvika stadskärnor och satsa på ett lugnt och meningsfullt liv. Alentejo är landets jordbruksregion, med flera ”quintas” tillgängliga för dem som vill leva på landsbygden. Utlänningar köper ofta stora markområden i regionen för att njuta av dess stillsamma livsstil. Priserna är låga här tack vare städernas mindre storlek.

Setúbal

Setúbal är en livlig del av Silverkusten och omfattar två populära resmål för dem som drömmer om ett liv vid stranden eller en investering vid kusten. Regionen omfattar både Sesimbra och Comporta, som är fulla av semesteranläggningar och utlänningar. Lägg därtill enkel tillgång till Lissabon tack vare närheten, så hittar du en pärla att bo i eller investera i. investera i.

Vad krävs för att köpa en bostad i Portugal?

Kan jag köpa ett hus i Portugal som utlänning?

Ja, det kan du!

Det finns inga begränsningar alls för expats som köper fastigheter i Portugal. Utlänningar har samma rättigheter som portugiser när det gäller att köpa och äga fastigheter, inklusive mark.

Vilka dokument krävs för att en utlänning ska kunna köpa en fastighet i Portugal?

För att köpa en fastighet i Portugal som utlänning måste du tillhandahålla:

• ID-handling med foto (pass);
• portugisiskt NIF;
• Fastighetens energicertifikat;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - löfte om köp och försäljning);
• Bevis på att IMT är betald;
• Imposto do Selo (stämpelskatt);
• Caderneta Predial (fastighetsregister);

Portugisiskt NIF

NIF är det portugisiska skattenumret, och du behöver det före köpehandlingen: IMT deklareras under ditt NIF och fastighetsregistret registrerar det. Du behöver inte bo i Portugal för att skaffa ett: skaffa ditt NIF online från utlandet.

Fastighetens energicertifikat

Tillhandahålls av säljaren och är ett viktigt dokument som anger fastighetens energieffektivitet.

Contrato Promessa de Compra e Venda

Ett köpekontrakt som anger villkoren för transaktionen.

Bevis på att IMT är betald

Notarien eller juristen kan inte underteckna lagfarten utan det: se skatterna nedan.

Imposto do Selo

Stämpelskatt som myndigheterna kräver vid köp av en fastighet.

Caderneta Predial

Mark- eller fastighetsregister. Ett intyg som innehåller all information om fastigheten.

Vilka finansieringsalternativ har jag för att köpa en bostad i Portugal?

Om du inte har hela beloppet att investera i en bostad kan du vara berättigad till ett bolån för att finansiera ditt framtida hem via en portugisisk bank för personer som inte är bosatta i Portugal eller ett kreditinstitut.

Kan jag finansiera ett hus i Portugal som expat?

Det beror på dina förutsättningar!

Du måste lämna in följande dokument för att bli bedömd och få ett bolån i Portugal som utländsk medborgare:

• Inkomstbevis (lön, pension, investeringar, utdelningar, kapitalvinster)
• NIF Portugal
• Foto-ID (pass)
• Adressbevis
• Kreditupplysning/kreditvärdighet (i Portugal och i ditt hemland)
• Skattedeklaration
• Hyresavtal eller annan lagfart
• Nylig lönespecifikation eller kontoutdrag

⚠️ När du ansöker om ett lån i Portugal måste du också teckna en livförsäkring. Det är lagstadgat.

Var kan jag finansiera ett hus i Portugal som utlänning?

Du kan vända dig till vilken bank eller vilket finansbolag som är specialiserat på detta. Vi kan rekommendera två samarbetspartner som fokuserar på bolån för utlänningar i Portugal.

Cafimo

Cafimo är en pålitlig kreditförmedlare som hittar de bästa alternativen för bolån hos flera banker i Portugal, utifrån dina förutsättningar. De erbjuder också Portugals bästa bolånekalkylator, som gör det enkelt att uppskatta och planera ditt lån.

Millenium Bank

Millenium är en av Portugals mest välrenommerade banker, med ett stort antal utländska kunder. Det är ett stabilt och traditionellt företag i landet, med förmånliga räntor och enkel administration.

Måste man betala en handpenning när man köper hus i Portugal som utlänning?

Ja!

När du undertecknar CPCV måste du betala 10 % av fastighetens värde innan köpebrevet kan upprättas.

Var kan jag hitta en bostad i Portugal som utlänning?

På egen hand

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Facebookgrupper
• Idealista

Det portugisiska sättet: Facebookgrupper, OLX, CustoJusto och Idealista

De flesta personer bosatta i Portugal använder Facebookgrupper, Olx, Custojusto eller Idealista för att hitta boendelösningar.

Med tanke på det stora antalet bedrägerier är det dock viktigt att personer som inte är bosatta i landet är extra försiktiga när de använder dessa alternativ.

Mäklarkontor

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Portugal som plats
• De Brito Properties

De Brito Properties

De Brito Properties har ett team som är specialiserat på avtal med utländska parter.

Till ett överkomligt pris är det en utmärkt lösning om du vill få hjälp av en fastighetsmäklare som säkerställer en lyckad och trygg affär från början till slut.

Vad ska jag göra om jag vill köpa en bostad i Portugal som utlänning?

Om du vill köpa ett hus som expat i Portugal följer du dessa steg:

1. Fastställ din budget

Bestäm beloppet du har råd med, antingen med ett bolån eller genom en engångsbetalning. Kom ihåg att omvandla det till euro.

2. Välj region

Portugal är ett litet land, men har en varierad geografi. Varje område har sina särdrag, och du bör ta hänsyn till dina prioriteringar. Om du känner att du behöver bo nära en livlig stadskärna kanske du till exempel inte väljer att flytta till den södra delen av Alentejo. Gör din research!

3. Bestäm vilken typ av bostad du vill investera i

Oavsett om det är en bostadsrätt, ett hus vid stranden eller en charmig quinta kan typen av bostad du vill köpa avgöra var du kommer att bo eller investera.

4. Hitta en mäklare eller agent i Portugal

Även om du kan göra det på egen hand rekommenderar vi starkt att du kontaktar en mäklare för att bättre kunna bedöma dina alternativ och få ett perspektiv från någon som bor där.

När du investerar i Portugal kan en agent också vara till stor hjälp med att förstå avgifter, skatter och förfaranden.

5. Hitta ditt hus i Portugal och lämna ett bud

När du har övervägt dina alternativ kan du lägga ett bud. Det är ytterligare en anledning till att en agent kan vara till stor hjälp i det här skedet. Tänk på att du kommer att ha att göra med en annan kultur, och förhandlingar kan vara utmanande.

6. Reservationsavtal

När ditt bud har godtagits måste du underteckna ett reservationsavtal, ett förberedande dokument inför CPCV. I det här skedet måste du betala upp till 10,000 euros, och beloppet kan återbetalas (om det anges i avtalet) om förhandlingarna inte går vidare.

7. Säkerställ CPCV – löfte om köp och försäljning

Det är dags att underteckna Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Du och säljaren måste underteckna avtalet inför en notarie. I det här skedet måste du betala en handpenning på 10 % av bostadens värde.

Detta är det viktigaste dokumentet för att säkra köpet av din bostad och underteckna köpebrevet.

⚠️ Se till att du anlitar en fastighetsjurist innan du undertecknar CPCV. Juristen måste granska alla villkor för din transaktion.

8. Underteckna köpebrevet för din bostad i Portugal

Detta är det sista steget för att formalisera ägandet av din nya bostad. Du måste underteckna det inför en notarie, precis som med CPCV, och betala den återstående delen av bostadens värde vid detta tillfälle.

Efter det är bostaden helt och hållet din!

Vilka skatter måste jag betala om jag vill köpa en bostad i Portugal som expat?

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) eller överlåtelseskatt beräknas på köpeskillingen eller bostadens beskattningsvärde, beroende på vilket som är högst. Den betalas en gång, före lagfarten: den dag den fastställs eller inom 30 dagar.

• Skatterättsligt bosatt i Portugal: 0 % upp till €106,346 för din permanentbostad, därefter 2 % till 8 % beroende på skatteklass, och en fast skattesats på 6 % eller 7.5 % över €660,982. För andra bostäder börjar skatten på 1 %.
• Inte skatterättsligt bosatt: en fast skattesats på 7.5 % för en bostad sedan maj 2026, utan undantag eller nedsättning. Om du blir skatterättsligt bosatt i Portugal inom två år efter köpet, eller hyr ut bostaden till en begränsad hyra (inom sex månader, under minst 36 av de första 60 månaderna), kan du begära att få tillbaka mellanskillnaden från skattemyndigheten inom sex månader från det att du blir bosatt eller undertecknar hyresavtalet.

Imposto do Selo

Stämpelskatt är 0.8 % av köpeskillingen eller bostadens beskattningsvärde, beroende på vilket som är högst.

Den betalas en gång i samband med köpet.

Notarietjänster

Som privatperson behöver du också betala notarieavgifter och kostnader för fastighetsregistrering.

Det varierar mellan 0,2 % och 1,2 % och betalas en gång vid köpet av fastigheten.

Vilka skatter måste jag betala efter att jag köpt en bostad i Portugal som utlänning?

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), eller kommunal fastighetsskatt , är en årlig skatt som baseras på fastighetens värde.

Den varierar mellan 0,3 % och 0,8 % beroende på typ av fastighet. Du betalar den året därpå, i en, två eller tre delbetalningar enligt skatteavin: se när IMI ska betalas.

Behöver jag en advokat för att köpa en fastighet i Portugal som utlänning?

Du behöver det inte, men du bör göra det.

Tänk på att du är expat, kanske inte talar språket och inte har full koll på avgifter, skatter, lagar och ekonomiska förfaranden i Portugal.

Vi rekommenderar starkt att du anlitar en fastighetsjurist.

Vanliga frågor

Avslutande ord

Att köpa en bostad i Portugal som utlänning är en lönsam investering. Portugal har mycket att erbjuda, bland annat enastående natur, en rik kultur och utmärkta levnadsförhållanden.

Du kan faktiskt köpa ditt drömhem i detta vackra land om du förstår marknaden, tar dig igenom de juridiska processerna och planerar ekonomiskt för köpet.