Asunto Portugalista: opas asunnon ostoon ulkomaalaisena

Portugalin kiinteistömarkkinoiden yleiskatsaus

Vaikka kiinteistökauppojen määrä laski viime vuonna (2023) 25 %, hinnat nousivat 10 %. Portugalin kiinteistömarkkinat ovat arvokkaat: niiden arvo on huikeat 1,2 biljoonaa dollaria – vaikuttava summa näin pienelle maalle.

Viime vuosina Portugali on ollut kiinteistösijoittajien suosituimpia kohteita , kun he haluavat hankkia ja kehittää kiinteistöjä.

Näistä tilastoista huolimatta maa on edelleen edullinen vaihtoehto kaikille, jotka haluavat muuttaa maahan tai sijoittaa.

Kiinteistöjen arvot alueittain

Useilla paikkakunnilla Portugalissa, myös kaupunkikeskuksissa, kiinteistöt ovat edelleen edullisempia kuin muissa maissa.

Maaseudun kiinteistöjen arvo on puolestaan yleensä alhaisempi. Kannattaa kuitenkin pitää mielessä, että maan pienen koon ansiosta olet aina enintään kahden tunnin matkan päässä kaupunkikeskuksesta.

Miten asunnot luokitellaan Portugalissa?

Portugalissa asunnot jaetaan kahteen luokkaan:

• Huoneistot: merkitään (T)
• Talot tai huvilat: merkitään (V)

Esimerkiksi kolmihuoneinen asunto luokitellaan T3:ksi tai V3:ksi. Jos kyseessä on yksiö, luokitus on T0 tai V0.

Numerot ilmaisevat aina makuuhuoneiden määrän.

⚠️ Joissakin asunnoissa merkintänä voi olla T/V 1+1 tai T/V 2 + 1. Yleensä plus yksi tarkoittaa, että jokin muu huone on muutettu makuuhuoneeksi.

Entä millaisia kiinteistötyyppejä Portugalissa on?

• ‘Apartamento’: asunto-osake tai huoneisto
• ‘Quinta’: maatila tai maaseutukiinteistö
• ‘Casa': talo
• ‘Casa geminada': paritalo
• ‘Terreno’: maa-alue

Mistä expat voi ostaa talon Portugalista?

Lissabon

Lissabon ja sen ympäristö, jotka tunnetaan nimellä Lissabonin metropolialue (AML), ovat maan pääkaupunki ja talouskeskus, expatien suosima alue sekä matkailun suurvalta. Alue sopii sijoittamiseen ja vuokraustoimintaan Airbnb:n kautta. Siellä on maan korkein neliöhinta.

Porto

Porto ja sen metropolialue (AMP) ovat maan kulttuuri- ja teollisuuskeskuksia. Portugalin väkirikkaimmalla alueella sijaitsevalla Portolla on merkittävä matkailullinen vaikutus. Maan toiseksi merkittävimpänä alueena se kärsii korkeammista kiinteistöhinnoista lisääntyneen toimeliaisuuden vuoksi.

Braga

Braga on Portugalin kolmanneksi suurin kaupunki, kuuluu AMP:hen ja siellä sijaitsee yksi maan suurimmista yliopistoista, Minhon yliopisto. Opiskelijat ja ulkomaalaiset pitävät alueesta sen Porton läheisyyden, kehittyneen infrastruktuurin ja Portoa edullisemman hintatason vuoksi, mikä tekee siitä houkuttelevan sijoituskohteen. Alueella asuvat arvostavat sitä, että siellä vallitsee hyvä tasapaino kaupunki- ja maaseutuelämän välillä.

Algarve

Matkailulla on valtava vaikutus Algarven alueeseen. Alueella on lukuisia kiinteistöjä, jotka palvelevat yksinomaan vieraita. Lisäksi alue on eurooppalaisten suosima lomakohde eläkeläisille ja kesävieraille, joilla on rannikon varrella kakkosasunto. Hinnat nousevat täällä joko matkailijavirtojen tai kiinteistökeinottelun vuoksi. Kiinteistömarkkinat kukoistavat, ja tarjolla on sekä luksuskiinteistöjä että tavanomaisia asuntoja.

Alentejo

Ihanteellinen ratkaisu niille, jotka haluavat välttää kaupunkikeskuksia ja keskittyä rauhalliseen ja antoisaan elämään. Alentejo on maan maatalousaluetta, jossa on tarjolla useita ”quintoja” niille, jotka haluavat elää maaseudulla. Ulkomaalaiset ostavat alueelta usein suuria maa-alueita nauttiakseen sen rauhallisesta elämäntavasta. Hinnat ovat täällä alhaisia kaupunkien pienen koon vuoksi.

Setúbal

Setúbal on vilkas osa hopearannikkoa, ja siellä on kaksi suosittua kohdetta niille, jotka haaveilevat rantaelämästä tai rannikkokiinteistöön sijoittamisesta. Alueeseen kuuluvat Sesimbra ja Comporta, joissa on runsaasti lomakeskuksia ja ulkomaalaisia. Kun tähän lisätään helppo pääsy Lissaboniin alueen läheisyyden ansiosta, löydät todellisen helmen, jossa voit joko asua tai johon voit sijoittaa. sijoittaa.

Mitä kiinteistön ostamiseen Portugalista tarvitaan?

Voinko ostaa talon Portugalista ulkomaalaisena?

Kyllä voit!

Expatien kiinteistön ostamiseen Portugalista ei liity minkäänlaisia rajoituksia. Ulkomaalaisilla on kiinteistön, myös maa-alueen, ostamiseen ja omistamiseen samat oikeudet kuin portugalilaisilla.

Mitä asiakirjoja ulkomaalainen tarvitsee ostaakseen kiinteistön Portugalista?

Ulkomaalaisena sinun on esitettävä seuraavat asiakirjat ostaaksesi kiinteistön Portugalista:

• Valokuvallinen henkilöllisyystodistus (passi);
• Portugalin NIF;
• Kiinteistön energiatodistus;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - lupaus kauppa- ja myyntisopimuksesta);
• Todiste IMT:n maksamisesta;
• Imposto do Selo (varainsiirtovero);
• Caderneta Predial (kiinteistörekisteriote);

Portugalilainen NIF

NIF on Portugalin verotunniste, ja tarvitset sen ennen kauppakirjan allekirjoittamista: IMT ilmoitetaan NIF-tunnisteellasi, ja kiinteistörekisteriin kirjataan tiedot. Sinun ei tarvitse asua Portugalissa saadaksesi sen: hanki NIF verkossa ulkomailta käsin.

Kiinteistön energiatodistus

Myyjän toimittama olennainen asiakirja, jossa ilmoitetaan kiinteistön energiatehokkuus.

Contrato Promessa de Compra e Venda

Ostohintasopimus, jossa määritellään kaupan ehdot.

Todiste IMT:n maksamisesta

Notaari tai asianajaja ei voi allekirjoittaa kauppakirjaa ilman sitä: katso verotiedot alta.

Imposto do Selo

Viranomaisten kiinteistön ostamisen yhteydessä edellyttämä leimavero.

Caderneta Predial

Maan tai kiinteistön virallinen rekisteri. Todistus, joka sisältää kaikki kiinteistöä koskevat tiedot.

Mitä rahoitusvaihtoehtoja minulla on kiinteistön ostamiseen Portugalista?

Jos sinulla ei ole tarvittavaa summaa kiinteistöön sijoittamiseen, sinulla voi olla oikeus saada asuntolaina tulevan kotisi rahoittamiseen portugalilaiselta pankilta ulkomailla asuville tai luottolaitokselta.

Voinko rahoittaa asunnon Portugalissa expatina?

Se riippuu tilanteestasi!

Jotta asuntolainahakemuksesi Portugalissa ulkomaalaisena voidaan käsitellä ja hyväksyä, sinun on toimitettava seuraavat asiakirjat:

• Todistus tuloista (palkka, eläke, sijoitukset, osingot, luovutusvoitot)
• NIF Portugal
• Valokuvallinen henkilötodistus (passi)
• Osoiteasiakirja
• Luottotiedot/-pisteet (Portugalissa ja kotimaassasi)
• Veroilmoitus
• Vuokrasopimus tai muu kiinteistön omistusoikeutta koskeva asiakirja
• Viimeisin palkkalaskelma tai tiliotteet

⚠️ Kun haet mitä tahansa lainaa Portugalissa, sinun on otettava myös henkivakuutus. Se on lain mukaan pakollinen.

Mistä voin hakea rahoitusta asunnon ostamiseen Portugalissa ulkomaalaisena?

Voit kokeilla mitä tahansa pankkia tai rahoituslaitosta, joka on erikoistunut tähän. Voimme suositella kahta yhteistyökumppania, jotka keskittyvät asuntolainoihin ulkomaalaisille Portugalissa.

Cafimo

Cafimo on luotettava luottolaitos, joka etsii asuntolainalle parhaat vaihtoehdot useista portugalilaisista pankeista ehtojesi mukaan. Se tarjoaa myös Portugalin parhaan asuntolainalaskurin, jonka avulla voit helposti arvioida ja suunnitella lainasi.

Millenium Bank

Millenium on yksi Portugalin arvostetuimmista pankeista, ja sillä on paljon ulkomaisia asiakkaita. Se on maassa vakiintunut ja perinteikäs yritys, jonka hinnat ja palvelut ovat kohtuuhintaisia.

Pitääkö Portugalissa maksaa käsiraha, kun ulkomaalainen ostaa asunnon?

Kyllä!

CPCV-sopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä sinun on maksettava 10 % kiinteistön arvosta ennen kauppakirjan vahvistamista.

Mistä ulkomaalainen voi löytää kiinteistön Portugalista?

Omatoimisesti

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Facebook-ryhmät
• Idealista

Portugalilainen tapa: Facebook-ryhmät, OLX, CustoJusto ja Idealista

Useimmat Portugalissa asuvat käyttävät Facebook-ryhmiä, Olx-sivustoa, CustoJusto-sivustoa tai Idealista-sivustoa löytääkseen asuntoja.

Huijausten suuren määrän vuoksi ulkomailla asuvien on kuitenkin tärkeää noudattaa erityistä varovaisuutta näitä vaihtoehtoja käyttäessään.

Välitystoimistot

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Portugali paikkana
• De Brito Properties

De Brito Properties

De Brito Properties -yrityksellä on ulkomaisiin sopimuksiin erikoistunut tiimi.

Edulliseen hintaan se on erinomainen ratkaisu, jos haluat kiinteistönvälittäjän apua ja varmistaa onnistuneen ja turvallisen kaupanteon alusta loppuun.

Mitä minun pitäisi tehdä, jos haluan ostaa kiinteistön Portugalista ulkomaalaisena?

Jos haluat ostaa asunnon expatina Portugalista, toimi näin:

1. Määritä budjettisi

Määritä summa, jonka olet valmis käyttämään joko asuntolainalla tai kertasuorituksena; muista muuntaa se euroiksi.

2. Valitse alue

Portugali on pieni maa, mutta sen maantiede on monimuotoinen. Jokaisella alueella on omat erityispiirteensä, ja sinun kannattaa ottaa huomioon omat prioriteettisi. Jos haluat asua vilkkaan kaupunkikeskustan läheisyydessä, et ehkä esimerkiksi halua muuttaa Alentejon eteläosiin. Tutustu vaihtoehtoihin!

3. Päätä, millaiseen kiinteistöön haluat sijoittaa

Olipa kyseessä asunto-osake, rantatalo tai viehättävä quinta, kiinteistön tyyppi voi vaikuttaa siihen, missä asut tai mihin sijoitat.

4. Etsi välittäjä tai kiinteistönvälittäjä Portugalista

Vaikka voit hoitaa asian itse, suosittelemme lämpimästi ottamaan yhteyttä välittäjään, jotta voit arvioida vaihtoehtojasi paremmin ja saada asukkaan näkökulman.

Kun sijoitat Portugaliin, välittäjästä on myös paljon apua maksujen, verojen ja menettelyjen ymmärtämisessä.

5. Etsi asunto Portugalista ja tee tarjous

Kun olet harkinnut vaihtoehtojasi, tee tarjous. Tämä on toinen syy, miksi välittäjästä voi olla tässä vaiheessa suuri apu. Muista, että asioit eri kulttuurissa, ja neuvottelu voi olla haastavaa.

6. Varaussopimus

Kun tarjouksesi on hyväksytty, sinun on allekirjoitettava varaussopimus, joka on CPCV:tä varten laadittava valmisteluasiakirja. Tässä vaiheessa sinun on maksettava enintään 10,000 euroa, ja summa voidaan palauttaa (jos siitä mainitaan sopimuksessa), mikäli neuvottelu ei etene.

7. Varmista CPCV – kauppaa koskeva esisopimus

On aika allekirjoittaa Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Sinun ja myyjän on allekirjoitettava sopimus notaarin läsnä ollessa. Tässä vaiheessa sinun on maksettava käsiraha, joka vastaa 10 %:a kiinteistön hinnasta.

Tämä on olennainen asiakirja kotisi varmistamiseksi ja kauppakirjan allekirjoittamiseksi.

⚠️ Varmista, että sinulla on kiinteistöjuristi ennen CPCV:n allekirjoittamista. Hänen on tarkistettava kaikki kauppasi ehdot.

8. Allekirjoita kotisi kauppakirja Portugalissa

Tämä on viimeinen vaihe, joka vahvistaa uuden kiinteistösi omistajuuden. Sinun on allekirjoitettava se notaarin läsnä ollessa, kuten CPCV:n kohdalla, ja maksettava jäljellä oleva osuus kiinteistön hinnasta tässä vaiheessa.

Tämän jälkeen kiinteistö on kokonaan sinun!

Mitä veroja minun on maksettava, jos haluan ostaa asunnon Portugalista expatina?

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) eli varainsiirtovero lasketaan kauppahinnasta tai kiinteistön verotusarvosta sen mukaan, kumpi on suurempi. Se maksetaan kerran ennen kauppakirjan allekirjoittamista: veron määräämispäivänä tai 30 päivän kuluessa.

• Verotuksellinen asuinpaikka Portugalissa: pysyvästä asunnostasi 0 % enintään 106 346 euroon asti, sen jälkeen 2–8 % veroluokan mukaan ja kiinteä 6 % tai 7,5 % yli 660 982 euron osuudesta. Muiden asuntojen vero alkaa 1 prosentista.
• Ei verotuksellista asuinpaikkaa Portugalissa: kiinteä 7,5 % asunnosta toukokuusta 2026 alkaen, eikä vapautuksia tai alennuksia myönnetä. Jos sinusta tulee verotuksellinen asukas Portugalissa kahden vuoden kuluessa ostosta tai vuokraat asunnon enimmäisvuokralla (kuuden kuukauden kuluessa vähintään 36 kuukaudeksi ensimmäisten 60 kuukauden aikana), voit hakea veroviranomaiselta erotuksen palautusta kuuden kuukauden kuluessa asukkaaksi tulostasi tai vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta.

Imposto do Selo

Leimavero on 0,8 % kauppahinnasta tai kiinteistön verotusarvosta sen mukaan, kumpi on suurempi.

Se maksetaan kerran kaupantekohetkellä.

Notaaripalvelut

Yksityishenkilönä sinun on maksettava myös notaarin palkkiot ja kiinteistörekisteröinnin kulut.

Se vaihtelee 0,2 %:n ja 1,2 %:n välillä, ja se maksetaan kerralla kiinteistön oston yhteydessä.

Mitä veroja minun on maksettava ostettuani talon Portugalista ulkomaalaisena?

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) eli kunnallinen kiinteistövero on kiinteistön arvoon perustuva vuotuinen vero.

Sen määrä vaihtelee 0,3 %:sta 0,8 %:iin kiinteistön tyypin mukaan. Maksat sen seuraavana vuonna laskun mukaisesti yhdessä, kahdessa tai kolmessa erässä: katso milloin IMI on maksettava.

Tarvitsenko asianajajan ostaakseni kiinteistön Portugalista ulkomaalaisena?

Et tarvitse sitä, mutta sinun kannattaa hankkia se.

Muista, että olet expat, et välttämättä osaa kieltä etkä tunne täysin Portugalin maksuja, veroja, lakeja ja talousasioihin liittyviä menettelyjä.

Suosittelemme lämpimästi kiinteistöjuristin palkkaamista.

Usein kysytyt kysymykset

Lopuksi

Kiinteistön ostaminen Portugalista ulkomaalaisena on kannattava sijoitus. Portugalilla on paljon tarjottavaa, kuten henkeäsalpaavat maisemat, rikas kulttuuri ja erinomaiset elinolot.

Voit hyvin ostaa unelmiesi kodin tästä kauniista maasta, kunhan ymmärrät markkinoita, selvität oikeudelliset menettelyt ja suunnittelet hankinnan taloudellisesti.