Køb af bolig i Portugal som udlænding: Guide til ejendomskøb

Oversigt over Portugals ejendomsmarked

På trods af et fald på 25 % i ejendomssalget sidste år (2023) steg priserne med 10 %. Ejendomsmarkedet i Portugal er værdifuldt og når op på hele 1,2 billioner dollars – et imponerende beløb for et så lille land.

I de seneste år har Portugal været en førende destination for ejendomsinvestorer , der ønsker at købe og udvikle ejendomme.

På trods af disse statistikker er landet stadig en økonomisk overkommelig mulighed for alle, der ønsker at flytte eller investere.

Boligpriser efter region

Flere steder i Portugal, også i byområder, er fortsat billigere end i andre lande.

Boliger på landet har derimod tendens til at være billigere, men husk, at du på grund af landets lille størrelse aldrig er mere end to timer fra et byområde.

Hvordan klassificeres boliger i Portugal?

I Portugal inddeles ejendomme i to kategorier:

• Lejligheder: Betegnes som (T)
• Huse eller villaer: Betegnes som (V)

En bolig med tre værelser betegnes for eksempel som T3 eller V3. Hvis det er en etværelseslejlighed, betegnes den som T0 eller V0.

Tallene angiver altid antallet af soveværelser.

⚠️ Nogle boliger kan være betegnet som T/V 1+1 eller T/V 2 + 1. Plustallet angiver normalt, at et andet rum er blevet omdannet til et ekstra soveværelse.

Og hvilke kategorier findes der for ejendomme i Portugal?

• ‘Apartamento’: Ejerlejlighed eller lejlighed
• ‘Quinta’: Gård eller ejendom på landet
• ‘Casa': Hus
• ‘Casa geminada': Rækkehus
• ‘Terreno’: Grund

Hvor kan jeg købe et hus i Portugal som expat?

Lissabon

Lissabon og omegn, kendt som Lissabons metropolområde (AML), er landets hovedstad og økonomiske centrum, et knudepunkt for expats og et turistmæssigt kraftcenter, der egner sig til personer, som ønsker at investere og skabe lejeindtægter via Airbnb. Området har den højeste kvadratmeterpris.

Porto

Porto og byens metropolområde (AMP) er landets kulturelle og industrielle knudepunkter. Porto, det mest folkerige område i Portugal, har stor turistmæssig betydning. Som landets næstvigtigste område har det højere ejendomspriser som følge af den øgede aktivitet.

Braga

Braga er Portugals tredjestørste by, en del af AMP og hjemsted for et af landets største universiteter, Minho Universitet. Studerende og udlændinge holder af området på grund af dets nærhed til Porto, bedre infrastruktur og lavere priser end i Porto, hvilket gør det til en attraktiv investeringsmulighed. De, der ønsker at bo her, sætter pris på området, fordi det byder på en god balance mellem by- og landliv.

Algarve

Turismen har stor indflydelse på Algarve-regionen. Der er mange ejendomme i området, som udelukkende henvender sig til gæster. Derudover er området et populært feriested for europæiske pensionister og sommergæster, der ejer et ekstra hus langs kysten. Priserne stiger her, enten på grund af turiststrømmen eller spekulation i ejendomme. Ejendomsmarkedet blomstrer, og der findes både luksusejendomme og almindelige ejendomme.

Alentejo

Den ideelle løsning er for dem, der ønsker at undgå bycentre og fokusere på et roligt og indholdsrigt liv. Alentejo er landets landbrugsregion med flere 'quintas' for dem, der ønsker at leve på landet. Udlændinge køber ofte store landområder i regionen for at nyde den fredelige livsstil. Priserne er lave her på grund af byernes mindre størrelse.

Setúbal

Setúbal er en livlig del af sølvkysten og omfatter to populære områder for dem, der drømmer om et strandliv eller en investering ved kysten. Regionen huser både Sesimbra og Comporta, som er fyldt med feriesteder og udlændinge. Kombineret med nem adgang til Lissabon på grund af den korte afstand finder du her en perle, hvor du kan bo eller investere. investere i.

Hvad skal der til for at købe en ejendom i Portugal?

Kan jeg købe et hus i Portugal som udlænding?

Ja, det kan du!

Der er ingen begrænsninger overhovedet for expats, der køber ejendom i Portugal. Udlændinge har de samme rettigheder som portugisere, når det gælder køb og ejerskab af ejendom, herunder jord.

Hvilke dokumenter skal en udlænding bruge for at købe ejendom i Portugal?

For at købe en ejendom i Portugal som udlænding skal du fremvise:

• Billedlegitimation (pas);
• Portugisisk NIF;
• Ejendommens energicertifikat;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - løfte om køb og salg);
• Dokumentation for, at IMT er betalt;
• Imposto do Selo (stempelafgift);
• Caderneta Predial (ejendomsregister);

Portugisisk NIF

NIF er det portugisiske skattenummer, og du skal have det inden skødet: IMT indberettes under dit NIF, og ejendomsregistret registrerer det. Du behøver ikke bo i Portugal for at få et: få dit NIF online fra udlandet.

Ejendommens energicertifikat

Dokumentet udleveres af sælgeren og angiver ejendommens energieffektivitet.

Contrato Promessa de Compra e Venda

En købsaftale, der angiver vilkårene for transaktionen.

Dokumentation for, at IMT er betalt

Notaren eller advokaten kan ikke underskrive skødet uden det: se skatterne nedenfor.

Imposto do Selo

Stempelafgift som myndighederne kræver ved køb af en ejendom.

Caderneta Predial

Jord- eller officielt ejendomsregister. En attest med alle oplysninger om ejendommen.

Hvilke finansieringsmuligheder har jeg for at købe en bolig i Portugal?

Hvis du ikke har hele beløbet til at investere i en bolig, kan du muligvis få et boliglån til at finansiere din fremtidige bolig hos en portugisisk bank for ikke-residenter eller et kreditinstitut.

Kan jeg finansiere en bolig i Portugal som expat?

Det afhænger af dine forhold!

Du skal fremlægge følgende dokumenter for at blive vurderet og godkendt til et boliglån i Portugal som udlænding:

• Dokumentation for indkomst (løn, pension, investeringer, udbytte, kapitalgevinster)
• NIF Portugal
• Billedlegitimation (pas)
• Bopælsbevis
• Kreditrapport/kreditscore (i Portugal og i dit hjemland)
• Skatteopgørelse
• Lejeaftale eller ethvert andet ejendomsskøde
• Seneste lønseddel eller kontoudtog

⚠️ Når du ansøger om et lån af enhver art i Portugal, skal du også tegne en livsforsikring. Det er lovpligtigt.

Hvor kan jeg få finansiering til et hus i Portugal som udlænding?

Du kan prøve en hvilken som helst bank eller et hvilket som helst finansieringsselskab, der har specialiseret sig i det. Vi kan anbefale to partnere, der har fokus på boliglån til udlændinge i Portugal.

Cafimo

Cafimo er et pålideligt kreditinstitut, der finder de bedste muligheder for boliglån hos flere banker i Portugal ud fra dine betingelser. De tilbyder også den bedste boliglånsberegner i Portugal, så det er nemt at beregne og planlægge dit lån.

Millenium Bank

Millenium er en af Portugals mest anerkendte banker med en bred kundekreds af udenlandske kunder. Det er en solid og traditionsrig virksomhed i landet med fordelagtige renter og god kundeservice.

Skal man betale en udbetaling, når man som udlænding køber bolig i Portugal?

Ja!

Når du underskriver CPCV, skal du betale 10 % af ejendommens værdi, inden skødet færdiggøres.

Hvor kan jeg finde en bolig i Portugal som udlænding?

På egen hånd

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Facebook-grupper
• Idealista

Den portugisiske måde: Facebook-grupper, OLX, CustoJusto og Idealista

De fleste portugisiske beboere bruger grupper på Facebook, Olx, Custojusto eller Idealista til at finde boligløsninger.

På grund af det store antal svindelnumre er det dog afgørende, at ikke-residenter udviser ekstra forsigtighed, når de benytter disse muligheder.

Mæglere

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Portugal som sted
• De Brito Properties

De Brito Properties

De Brito Properties har et team, der er specialiseret i udenlandske kontrakter.

Til en overkommelig pris er det en fantastisk løsning, hvis du ønsker hjælp fra en ejendomsmægler, så du er sikret en vellykket og tryg handel fra start til slut.

Hvad skal jeg gøre, hvis jeg vil købe en ejendom i Portugal som udlænding?

Hvis du vil købe et hus som expat i Portugal, skal du følge disse trin:

1. Fastlæg dit budget

Fastlæg det beløb, du har råd til, enten med et realkreditlån eller som en samlet betaling; husk at omregne det til euro.

2. Vælg region

Portugal er et lille land, men det har en varieret geografi. Hvert område har sine særlige kendetegn, og du bør tage dine prioriteter i betragtning. Hvis du synes, det er vigtigt at være tæt på et pulserende bycentrum, vælger du måske for eksempel ikke at flytte til det sydlige Alentejo. Undersøg mulighederne!

3. Beslut, hvilken type ejendom du vil investere i

Uanset om det er en ejerlejlighed, et hus ved stranden eller en charmerende quinta, kan den type ejendom, du ønsker at købe, være afgørende for, hvor du kommer til at bo eller investere.

4. Find en mægler eller ejendomsmægler i Portugal

Selvom du kan gøre det selv, anbefaler vi på det kraftigste, at du kontakter en mægler for bedre at kunne vurdere dine muligheder og få en beboers perspektiv.

Når du investerer i Portugal, vil en mægler også være til stor hjælp med at forstå gebyrer, skatter og procedurer.

5. Find dit hus i Portugal, og kom med et tilbud

Når du har overvejet dine muligheder, skal du fremsætte et tilbud. Det er endnu en grund til, at en mægler kan være til stor hjælp på dette tidspunkt. Husk, at du vil skulle forholde dig til en anden kultur, og at det kan være en udfordring at forhandle.

6. Reservationsaftale

Når dit tilbud er blevet accepteret, skal du underskrive en reservationsaftale, som er et forberedende dokument til CPCV. På dette tidspunkt skal du betale op til 10,000 euros, og beløbet kan refunderes (hvis det fremgår af aftalen), hvis forhandlingerne ikke fører til en handel.

7. Sørg for CPCV – købsaftale

Det er tid til at underskrive Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Du og sælgeren skal underskrive kontrakten foran en notar. På dette tidspunkt skal du betale et forskud svarende til 10% af ejendommens værdi.

Dette er det nødvendige dokument for at sikre dig dit hus og underskrive skødet.

⚠️ Sørg for at have en ejendomsadvokat, før du underskriver CPCV. Advokaten skal gennemgå alle vilkår og betingelser for din handel.

8. Underskriv skødet på dit hus i Portugal

Dette er det sidste trin, der formelt overfører ejerskabet af din nye ejendom. Du skal underskrive det foran en notar, ligesom med CPCV, og betale den resterende del af ejendommens værdi på dette tidspunkt.

Herefter er ejendommen helt din!

Hvilke skatter skal jeg betale, hvis jeg vil købe et hus i Portugal som expat?

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) eller ejendomsoverdragelsesafgift beregnes ud fra prisen eller ejendommens skattepligtige værdi, alt efter hvad der er højest. Den betales én gang, før skødet underskrives: på den dag, hvor den fastsættes, eller inden for 30 dage.

• Skattemæssigt hjemmehørende i Portugal: 0% op til €106,346 for din permanente bolig, derefter 2% til 8% afhængigt af skatteintervallet og en fast sats på 6% eller 7.5% over €660,982. En anden bolig beskattes fra 1%.
• Ikke skattemæssigt hjemmehørende: en fast sats på 7.5% for en bolig siden maj 2026 uden fritagelse eller nedsættelse. Hvis du bliver skattemæssigt hjemmehørende i Portugal inden for to år efter købet eller udlejer boligen til en begrænset husleje (inden for seks måneder og i mindst 36 af de første 60 måneder), kan du bede skattemyndighederne om at få forskellen tilbage inden for seks måneder efter, at du bliver skattemæssigt hjemmehørende eller underskriver lejekontrakten.

Imposto do Selo

Stempelafgift udgør 0.8% af prisen eller ejendommens skattepligtige værdi, alt efter hvad der er højest.

Den betales én gang i forbindelse med købet.

Notarydelser

Som privat køber skal du også betale notarens honorar og tinglysningsgebyr.

Det ligger på mellem 0,2% og 1,2% og betales én gang ved køb af ejendommen.

Hvilke skatter skal jeg betale, når jeg køber en bolig i Portugal som udlænding?

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), eller kommunal ejendomsskat , er en årlig skat, der beregnes ud fra ejendommens værdi.

Den ligger på mellem 0,3% og 0,8%, afhængigt af ejendomstypen. Du betaler den året efter i én, to eller tre rater i henhold til opkrævningen: se hvornår IMI skal betales.

Har jeg brug for en advokat for at købe en ejendom i Portugal som udlænding?

Du behøver det ikke, men det bør du.

Husk, at du er expat, måske ikke taler sproget og ikke har fuldt overblik over gebyrer, skatter, lovgivning og økonomiske procedurer i Portugal.

Vi anbefaler på det kraftigste, at du hyrer en ejendomsadvokat.

Ofte stillede spørgsmål

Afsluttende bemærkninger

At købe ejendom i Portugal som udlænding er en rentabel investering. Portugal har meget at byde på, herunder betagende landskaber, en rig kultur og fremragende levevilkår.

Du kan sagtens købe dit drømmehjem i dette smukke land, hvis du forstår markedet, navigerer i de juridiske procedurer og planlægger økonomien.