Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro: guia imobiliário

Panorama do mercado imobiliário de Portugal

Apesar de as vendas de imóveis terem diminuído 25% no ano passado (2023), os preços subiram 10%. O mercado imobiliário em Portugal é valioso, atingindo uns impressionantes 1,2 biliões de dólares — um valor notável para um país tão pequeno.

Nos últimos anos, Portugal tem sido um destino de eleição para investidores imobiliários que pretendem adquirir e desenvolver imóveis.

Apesar destas estatísticas, o país continua a ser uma opção económica para quem pretende mudar-se ou investir.

Valor dos imóveis por região

Várias localidades em Portugal, incluindo centros urbanos, continuam a ser menos dispendiosas do que noutros países.

Por outro lado, os imóveis no campo tendem a ter um valor mais baixo, mas tenha em conta que, devido à pequena dimensão do país, nunca estará a mais de duas horas de um centro urbano.

Como são classificadas as habitações em Portugal?

Em Portugal, os imóveis dividem-se em duas designações:

• Apartamentos: designados por (T)
• Casas ou moradias: designadas por (V)

Por exemplo, um imóvel com três quartos é considerado T3 ou V3. Se for um estúdio, será T0 ou V0.

Os números indicam sempre o número de quartos.

⚠️ Alguns imóveis podem ser anunciados como T/V 1+1 ou T/V 2 + 1. Normalmente, o «+1» indica que outra divisão foi convertida num quarto adicional.

E quais são as categorias de imóveis em Portugal?

• ‘Apartamento’: apartamento em condomínio
• ‘Quinta’: quinta ou propriedade rural
• ‘Casa': casa
• ‘Casa geminada': casa geminada
• ‘Terreno’: terreno

Onde posso comprar uma casa em Portugal como expatriado?

Lisboa

Lisboa e arredores, conhecidos como Área Metropolitana de Lisboa (AML), são a capital e o centro económico do país, um polo de atração para expatriados e um destino turístico de grande relevância, adequado a quem procura investir e rentabilizar através do AirBnB. Esta região tem o preço por metro quadrado mais elevado.

Porto

O Porto e a sua Área Metropolitana (AMP) são polos culturais e industriais do país. O Porto, a zona mais populosa de Portugal, tem uma influência turística significativa. Sendo a segunda zona mais importante, regista preços imobiliários mais elevados, devido à maior atividade.

Braga

Braga é a terceira maior cidade de Portugal, faz parte da AMP e acolhe uma das maiores universidades do país, a Universidade do Minho. Os estudantes e os estrangeiros apreciam a zona pela sua proximidade ao Porto, pelas infraestruturas de qualidade superior e pelos preços mais baixos do que no Porto, o que a torna uma oportunidade de investimento atrativa. Quem deseja viver aqui aprecia a zona por oferecer um bom equilíbrio entre a vida urbana e rural.

Algarve

A atividade turística tem um enorme impacto na região do Algarve. Existem numerosos imóveis que se destinam exclusivamente a hóspedes na zona. Além disso, a região é um destino de férias popular entre os europeus reformados e os visitantes de verão que possuem uma segunda casa ao longo da costa. Os preços estão a subir por aqui, quer devido ao turismo, quer à especulação imobiliária. O mercado imobiliário está em plena expansão, com imóveis de luxo e imóveis mais comuns disponíveis.

Alentejo

A solução ideal para quem procura evitar os centros urbanos e apostar numa vida tranquila e plena. O Alentejo é a região agrícola do país, com várias «quintas» disponíveis para quem deseja viver no campo. É comum os estrangeiros comprarem grandes áreas nesta região para desfrutarem do seu estilo de vida tranquilo. Os preços são baixos por aqui devido à reduzida dimensão das cidades.

Setúbal

Setúbal é uma zona movimentada da Costa de Prata, com dois destinos de eleição para quem procura uma vida junto à praia ou um investimento costeiro. A região inclui Sesimbra e Comporta, ambas repletas de resorts e estrangeiros. Junte-se a isso o fácil acesso a Lisboa, graças à proximidade, e encontrará um local ideal para viver ou investir. investir.

O que é necessário para comprar um imóvel em Portugal?

Posso comprar uma casa em Portugal como estrangeiro?

Sim, pode!

Não existem quaisquer restrições à compra de imóveis em Portugal por estrangeiros. Os estrangeiros têm os mesmos direitos que os cidadãos portugueses no que diz respeito à compra e à posse de imóveis, incluindo terrenos.

Que documentos são necessários para um estrangeiro comprar um imóvel em Portugal?

Para comprar um imóvel em Portugal como estrangeiro, tem de apresentar:

• Documento de identificação com fotografia (passaporte);
• NIF português;
• Certificado energético do imóvel;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - Contrato-Promessa de Compra e Venda);
• Comprovativo do pagamento do IMT;
• Imposto do Selo (Imposto do Selo);
• Caderneta Predial (Caderneta Predial);

NIF português

O NIF é o número de identificação fiscal português e precisa dele antes da escritura: o IMT é declarado com o seu NIF e o registo predial regista-o. Não tem de viver em Portugal para ter um: obtenha o seu NIF online a partir do estrangeiro.

Certificado energético do imóvel

Fornecido pelo vendedor, é um documento essencial que indica a eficiência energética do imóvel.

Contrato Promessa de Compra e Venda

Um contrato de compra que estabelece as condições da transação.

Comprovativo do pagamento do IMT

O notário ou advogado não pode assinar a escritura sem este documento: consulte abaixo os impostos.

Imposto do Selo

Imposto do Selo exigido pelas autoridades na compra de um imóvel.

Caderneta Predial

Terreno ou registo predial oficial. Um certificado que indica todas as informações sobre o imóvel.

Quais são as minhas opções de financiamento para comprar um imóvel em Portugal?

Se não tiver o valor total para investir num imóvel, poderá ser elegível para um crédito à habitação para financiar a sua futura casa junto de um banco português para não residentes ou de uma instituição de crédito.

Posso financiar uma casa em Portugal enquanto expatriado?

Depende das suas condições!

Para que o seu pedido de crédito à habitação em Portugal seja analisado e aprovado enquanto estrangeiro, terá de apresentar os seguintes documentos:

• Comprovativo de rendimentos (salário, pensão, investimentos, dividendos, mais-valias)
• NIF Portugal
• Documento de identificação com fotografia (passaporte)
• Comprovativo de morada
• Relatório/pontuação de crédito (em Portugal e no seu país de origem)
• Declaração de rendimentos
• Contrato de arrendamento ou qualquer outra escritura de propriedade
• Recibo de vencimento recente ou extratos bancários

⚠️ Ao solicitar qualquer empréstimo financeiro em Portugal, também tem de contratar um seguro de vida. É obrigatório por lei.

Onde posso obter financiamento para comprar uma casa em Portugal enquanto estrangeiro?

Pode tentar junto de qualquer banco ou agência financeira especializada nesta área. Podemos recomendar dois parceiros especializados em crédito à habitação para estrangeiros em Portugal.

Cafimo

A Cafimo é uma agência de crédito fiável que encontra as melhores opções de crédito à habitação em vários bancos em Portugal, de acordo com as suas condições. Também disponibiliza a melhor calculadora de crédito à habitação em Portugal, facilitando a estimativa e o planeamento do seu empréstimo.

Millenium Bank

O Millenium é um dos bancos mais prestigiados de Portugal, com uma vasta carteira de clientes estrangeiros. É uma instituição sólida e tradicional no país, com taxas acessíveis e uma gestão simples.

É necessário dar uma entrada ao comprar uma casa em Portugal como estrangeiro?

Sim!

Ao assinar o CPCV, tem de pagar 10% do valor do imóvel antes de formalizar a escritura.

Onde posso encontrar um imóvel em Portugal como estrangeiro?

Por conta própria

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Grupos do Facebook
• Idealista

À portuguesa: grupos do Facebook, OLX, CustoJusto e Idealista

A maioria dos residentes em Portugal utiliza grupos no Facebook, o Olx, o Custojusto ou o Idealista para encontrar soluções de alojamento.

No entanto, tendo em conta o elevado número de burlas, é fundamental que os não residentes tenham especial cautela ao recorrer a estas opções.

Agências

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Portugal, o destino
• De Brito Properties

De Brito Properties

A De Brito Properties tem uma equipa especializada em contratos com estrangeiros.

Com um preço acessível, é uma excelente solução se pretende contar com o apoio de um agente imobiliário, garantindo uma transação bem-sucedida e segura do início ao fim.

O que devo fazer se quiser comprar um imóvel em Portugal como estrangeiro?

Se quiser comprar uma casa como expatriado em Portugal, siga estes passos:

1. Defina o seu orçamento

Defina o montante que está disposto a pagar, através de um crédito à habitação ou num pagamento único; lembre-se de o converter para euros.

2. Escolha a região

Portugal é um país pequeno, mas tem uma geografia diversificada. Cada região tem as suas particularidades, pelo que deve ter em conta as suas prioridades. Por exemplo, se considera importante estar perto de um centro urbano vibrante, talvez não queira mudar-se para a zona baixa do Alentejo. Informe-se!

3. Defina o tipo de imóvel em que pretende investir

Quer seja um apartamento num condomínio, uma casa à beira-mar ou uma quinta encantadora, o tipo de imóvel que pretende comprar também pode determinar onde vai viver ou investir.

4. Encontre um mediador ou agente em Portugal

Embora possa fazê-lo por conta própria, recomendamos vivamente que entre em contacto com um mediador para avaliar melhor as suas opções e obter a perspetiva de um residente.

Ao investir em Portugal, um agente também será extremamente útil para compreender as taxas, os impostos e os procedimentos.

5. Encontre a sua casa em Portugal e faça uma proposta

Depois de ponderar as suas opções, faça uma proposta. Esta é outra razão pela qual um agente pode ser de grande ajuda nesta fase. Tenha em conta que estará a lidar com uma cultura diferente e que as negociações poderão ser desafiantes.

6. Contrato de reserva

Depois de a sua proposta ser aceite, terá de assinar um contrato de reserva, um documento preparatório para o CPCV. Nesta fase, terá de efetuar um pagamento até 10,000 euros, valor que poderá ser reembolsado (se tal estiver previsto no contrato) caso a negociação não avance.

7. Garanta o CPCV - Contrato-Promessa de Compra e Venda

Está na altura de assinar o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Você e o vendedor devem assinar o contrato perante um notário. Nesta fase, deve pagar um sinal correspondente a 10% do valor do imóvel.

Este é o documento essencial para garantir a compra da sua casa e assinar a escritura.

⚠️ Certifique-se de que tem um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar o CPCV. Este deve analisar todos os termos e condições da sua transação.

8. Assine a escritura da sua casa em Portugal

Este é o passo final que formaliza a propriedade do seu novo imóvel. Deve assiná-la perante um notário, tal como acontece com o CPCV, e pagar nessa altura o valor restante do imóvel.

Depois disso, o imóvel é todo seu!

Que impostos tenho de pagar se quiser comprar uma casa em Portugal como expatriado?

IMT

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ou imposto sobre a transmissão de imóveis é calculado sobre o preço ou o valor tributável do imóvel, consoante o que for mais elevado. É pago uma única vez, antes da escritura: no dia em que é liquidado ou no prazo de 30 dias.

• Residente fiscal em Portugal: 0% até €106,346 na habitação própria e permanente, depois entre 2% e 8%, por escalões, e uma taxa fixa de 6% ou 7.5% acima de €660,982. Qualquer outra habitação começa nos 1%.
• Não residente fiscal: uma taxa fixa de 7.5% sobre uma habitação desde maio de 2026, sem isenção nem redução. Se se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra, ou arrendar a habitação por uma renda limitada (no prazo de seis meses, durante pelo menos 36 dos primeiros 60 meses), pode pedir à Autoridade Tributária o reembolso da diferença, no prazo de seis meses após se tornar residente ou assinar o contrato de arrendamento.

Imposto do Selo

Imposto do Selo corresponde a 0.8% do preço ou do valor tributável do imóvel, consoante o que for mais elevado.

É pago uma única vez, no momento da compra.

Serviços notariais

Enquanto entidade privada, também terá de pagar os honorários do notário e o registo predial.

O valor varia entre 0,2% e 1,2% e é pago uma única vez no momento da compra do imóvel.

Que impostos tenho de pagar depois de comprar uma casa em Portugal como estrangeiro?

IMI

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), ou imposto municipal sobre imóveis , é um imposto anual calculado com base no valor do imóvel.

Varia entre 0,3% e 0,8%, consoante o tipo de imóvel. O pagamento é feito no ano seguinte, numa, duas ou três prestações, de acordo com a nota de cobrança: consulte quando vence o IMI.

Preciso de um advogado para comprar um imóvel em Portugal como estrangeiro?

Não precisa, mas devia.

Tenha em conta que é expatriado, pode não falar a língua e pode não conhecer bem as taxas, os impostos, as leis e os procedimentos financeiros em Portugal.

Recomendamos vivamente que contrate um advogado imobiliário.

Perguntas frequentes

Considerações finais

Comprar um imóvel em Portugal enquanto estrangeiro é um investimento rentável. Portugal tem muito para oferecer, incluindo paisagens deslumbrantes, uma cultura rica e excelentes condições de vida.

Pode efetivamente comprar a casa dos seus sonhos neste belo país se compreender o mercado, tratar dos procedimentos legais e planear financeiramente a compra.