Koupě domu v Portugalsku jako cizinec: průvodce nemovitostmi

Přehled portugalského trhu s nemovitostmi

Navzdory 25% poklesu prodeje nemovitostí v loňském roce (2023) ceny rostly, a to o 10%. Portugalský trh s nemovitostmi má značnou hodnotu a dosahuje závratných 1.2 bilionu dolarů — na tak malou zemi je to působivá částka.

Portugalsko je již několik let vyhledávanou destinací pro investory do nemovitostí , kteří chtějí nemovitosti pořizovat a rozvíjet.

Navzdory těmto statistikám zůstává země cenově dostupnou možností pro každého, kdo se chce přestěhovat nebo investovat.

Hodnota nemovitostí podle regionu

V několika lokalitách v Portugalsku, včetně městských center, jsou nemovitosti i nadále levnější než v jiných zemích.

Nemovitosti na venkově mívají naopak nižší hodnotu. Mějte však na paměti, že vzhledem k malé rozloze země nejste nikdy dál než dvě hodiny od městského centra.

Jak se v Portugalsku klasifikují nemovitosti?

V Portugalsku se nemovitosti dělí na dva typy označení:

• Byty: Označují se jako (T)
• Domy nebo vily: Označují se jako (V)

Například nemovitost se třemi ložnicemi se označuje jako T3 nebo V3. Garsonka se označuje jako T0 nebo V0.

Čísla vždy označují počet ložnic.

⚠️ U některých nemovitostí se může objevit označení T/V 1+1 nebo T/V 2 + 1. Jednička navíc obvykle označuje přeměnu jiné místnosti na další ložnici.

A jaké kategorie nemovitostí se v Portugalsku používají?

• ‘Apartamento’: Byt v bytovém domě nebo apartmán
• ‘Quinta’: Farma nebo venkovské sídlo
• ‘Casa': Dům
• ‘Casa geminada': Dvojdomek
• ‘Terreno’: Pozemek

Kde si jako expat mohu koupit dům v Portugalsku?

Lisabon

Lisabon a jeho okolí, známé jako lisabonská metropolitní oblast (AML), jsou hlavním a ekonomickým centrem země, centrem pro expaty a významnou turistickou destinací, vhodnou pro ty, kteří chtějí investovat a vydělávat na pronájmu přes AirBnB. Tato lokalita má nejvyšší cenu za metr čtvereční.

Porto

Porto a jeho metropolitní oblast (AMP) jsou kulturním a průmyslovým centrem země. Porto, nejlidnatější oblast Portugalska, má značný vliv na cestovní ruch. Jako druhá nejvýznamnější oblast se kvůli zvýšené aktivitě vyznačuje vyššími cenami nemovitostí.

Braga

Braga je třetím největším městem Portugalska, leží v metropolitní oblasti Porta (AMP) a sídlí v ní jedna z největších univerzit v zemi, Univerzita Minho. Studenti a cizinci si tuto oblast oblíbili díky blízkosti Porta, kvalitnější infrastruktuře a nižším cenám než v Portu, což z ní činí atraktivní investiční příležitost. Lidé, kteří zde chtějí žít, si oblast zamilují, protože nabízí dobrou rovnováhu mezi městským a venkovským životem.

Algarve

Turistický ruch má na region Algarve obrovský dopad. V této oblasti se nachází mnoho nemovitostí určených výhradně pro hosty. Oblast je navíc oblíbeným prázdninovým místem pro evropské důchodce a letní návštěvníky, kteří vlastní druhé domovy podél pobřeží. Ceny zde rostou ať už kvůli turistickému ruchu, nebo spekulacím s nemovitostmi. Trh s nemovitostmi vzkvétá a nabízí jak luxusní, tak běžné nemovitosti.

Alentejo

Ideálním řešením je pro ty, kteří chtějí uniknout z městských center a zaměřit se na klidný a naplněný život. Alentejo je zemědělskou oblastí země a nabízí několik „quintas“ pro ty, kteří si přejí žít venkovským životem. Cizinci v této oblasti často kupují rozsáhlé pozemky, aby si užívali její poklidný způsob života. Ceny jsou zde nízké díky menší rozloze měst.

Setúbal

Setúbal je rušnou částí Stříbrného pobřeží a nabízí dvě oblíbená místa pro ty, kteří touží po životě na pláži nebo investici do pobřežní nemovitosti. V regionu se nacházejí Sesimbra a Comporta, které jsou plné letovisek a cizinců. Díky blízkosti města je navíc snadno dostupný Lisabon, takže zde najdete skvělé místo k životu i investici. investici.

Co je potřeba ke koupi nemovitosti v Portugalsku?

Mohu si jako cizinec koupit dům v Portugalsku?

Ano, můžete!

Pro expaty, kteří chtějí koupit nemovitost v Portugalsku, neplatí žádná omezení. Cizinci mají při nákupu a vlastnictví nemovitostí včetně pozemků stejná práva jako Portugalci.

Jaké dokumenty potřebuje cizinec ke koupi nemovitosti v Portugalsku?

Pokud si chcete jako cizinec koupit nemovitost v Portugalsku, musíte předložit:

• Průkaz totožnosti s fotografií (pas);
• portugalské NIF;
• Energetický průkaz nemovitosti;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - smlouva o příslibu koupě a prodeje);
• Potvrzení o zaplacení IMT;
• Imposto do Selo (kolková daň);
• Caderneta Predial (katastrální záznam);

Portugalské NIF

NIF je portugalské daňové číslo a potřebujete ho před podpisem kupní smlouvy: IMT se přiznává pod vaším NIF a katastr nemovitostí ho zaznamená. Nemusíte žít v Portugalsku, abyste ho získali: vyřiďte si NIF online ze zahraničí.

Energetický průkaz nemovitosti

Dokument poskytovaný prodávajícím, který uvádí energetickou náročnost nemovitosti.

Contrato Promessa de Compra e Venda

Kupní smlouva, která stanovuje podmínky transakce.

Doklad o zaplacení IMT

Notář nebo právník bez něj nemůže podepsat kupní smlouvu: viz níže uvedené daně.

Imposto do Selo

Daň z právních úkonů vyžadovaná úřady při koupi nemovitosti.

Caderneta Predial

Pozemkový nebo oficiální registr nemovitostí. Osvědčení obsahující veškeré informace o nemovitosti.

Jaké mám finanční možnosti při koupi nemovitosti v Portugalsku?

Pokud nemáte k dispozici celou částku potřebnou k investici do nemovitosti, můžete mít nárok na hypotéku, která vám pomůže financovat budoucí bydlení prostřednictvím portugalské banky pro nerezidenty nebo úvěrové agentury.

Mohu si jako expat financovat koupi domu v Portugalsku?

Záleží na vaší situaci!

Abyste mohli v Portugalsku jako cizinec získat hypotéku, musíte předložit následující dokumenty k posouzení a schválení:

• Doklad o příjmu (plat, důchod, investice, dividendy, kapitálové výnosy)
• NIF Portugal
• Průkaz totožnosti s fotografií (pas)
• Doklad o adrese
• Úvěrová zpráva/skóre (v Portugalsku a ve vaší domovské zemi)
• Daňové přiznání
• Nájemní smlouva nebo jiný doklad o vlastnictví nemovitosti
• Nedávná výplatní páska nebo bankovní výpisy

⚠️ Při žádosti o jakýkoli finanční úvěr v Portugalsku si musíte sjednat také životní pojištění. Je to zákonem dané.

Kde si jako cizinec mohu v Portugalsku financovat koupi domu?

Můžete se obrátit na jakoukoli banku nebo finanční instituci, která se na to specializuje. Můžeme vám doporučit dva partnery, kteří se zaměřují na hypotéky pro cizince v Portugalsku.

Cafimo

Cafimo je spolehlivá úvěrová agentura, která podle vašich podmínek hledá nejlepší možnosti hypotečního úvěru u několika bank v Portugalsku. Nabízí také nejlepší hypoteční kalkulačku v Portugalsku, díky níž snadno odhadnete výši úvěru a naplánujete jeho splácení.

Millenium Bank

Millenium je jednou z nejprestižnějších bank v Portugalsku a obsluhuje široké spektrum zahraničních klientů. Jde o stabilní a tradiční společnost, která v zemi nabízí dostupné sazby a správu účtů.

Je při koupi domu v Portugalsku jako cizinec nutné zaplatit zálohu?

Ano!

Při podpisu CPCV musíte před dokončením kupní smlouvy zaplatit 10 % z hodnoty nemovitosti.

Kde mohu jako cizinec najít nemovitost v Portugalsku?

Svépomocí

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Skupiny na Facebooku
• Idealista

Portugalský způsob: skupiny na Facebooku, OLX, CustoJusto a Idealista

Většina obyvatel Portugalska využívá skupiny na Facebooku, Olx, CustoJusto nebo Idealista k hledání bydlení.

Vzhledem k vysokému počtu podvodů je však důležité, aby nerezidenti byli při využívání těchto možností obzvlášť opatrní.

Realitní kanceláře

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Portugalsko jako místo
• De Brito Properties

De Brito Properties

De Brito Properties má tým specializující se na smlouvy se zahraničními klienty.

Za dostupnou cenu jde o skvělé řešení, pokud chcete využít pomoc realitního makléře a zajistit si úspěšnou a bezpečnou transakci od začátku do konce.

Co mám dělat, když si chci jako cizinec koupit nemovitost v Portugalsku?

Pokud si chcete jako expat koupit dům v Portugalsku, postupujte takto:

1. Stanovte si rozpočet

Určete částku, kterou si můžete dovolit, ať už prostřednictvím hypotéky, nebo jednorázovou platbou; nezapomeňte ji převést na eura.

2. Vyberte si oblast

Portugalsko je malá země, ale má rozmanitou geografii. Každá oblast má svá specifika a měli byste zvážit své priority. Pokud potřebujete být blízko živého městského centra, možná si například nevyberete jižní část Alenteja. Udělejte si průzkum!

3. Rozhodněte se, jaký typ nemovitosti chcete koupit

Ať už jde o byt v kondominiu, dům u pláže nebo půvabnou quintu, typ nemovitosti, kterou si chcete koupit, může ovlivnit, kde budete bydlet nebo investovat.

4. Najděte si v Portugalsku makléře nebo realitního agenta

I když to můžete zvládnout sami, důrazně doporučujeme obrátit se na makléře, který vám pomůže lépe posoudit možnosti a nabídne pohled místního obyvatele.

Při investování v Portugalsku vám agent také velmi pomůže s orientací v poplatcích, daních a postupech.

5. Najděte si v Portugalsku dům a podejte nabídku

Po zvážení možností podejte návrh. I proto vám může být agent v této chvíli velmi nápomocný. Mějte na paměti, že se budete potýkat s odlišnou kulturou a vyjednávání může být náročné.

6. Rezervační smlouva

Jakmile bude vaše nabídka přijata, musíte podepsat rezervační smlouvu, která je přípravným dokumentem pro CPCV. V této fázi musíte zaplatit až 10,000 eur; tato částka vám může být vrácena (pokud je to uvedeno ve smlouvě), jestliže jednání nebudou pokračovat.

7. Zajistěte CPCV – příslib kupní smlouvy

Je čas podepsat Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Vy i prodávající musíte smlouvu podepsat před notářem. V této chvíli musíte složit zálohu ve výši 10 % z ceny nemovitosti.

Jde o zásadní dokument, který vám zajistí dům a umožní podepsat kupní smlouvu.

⚠️ Před podpisem CPCV se ujistěte, že máte právníka specializovaného na nemovitosti. Musí zkontrolovat všechny podmínky vaší transakce.

8. Podepište kupní smlouvu na svůj dům v Portugalsku

Jde o poslední krok, který zformalizuje vlastnictví vaší nové nemovitosti. Stejně jako v případě CPCV ji musíte podepsat před notářem a v této chvíli uhradit zbývající část ceny nemovitosti.

Poté bude nemovitost celá vaše!

Jaké daně musím zaplatit, pokud si chci jako expat koupit dům v Portugalsku?

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) neboli daň z převodu nemovitosti se vypočítává z kupní ceny nebo zdanitelné hodnoty nemovitosti, podle toho, která je vyšší. Platí se jednou před podpisem kupní smlouvy: v den vyměření daně nebo do 30 dnů.

• Daňový rezident v Portugalsku: 0 % do €106,346 u trvalého bydliště, poté 2 % až 8 % podle daňového pásma a jednotná sazba 6 % nebo 7.5 % nad €660,982. U každé další nemovitosti sazba začíná na 1 %.
• Daňový nerezident: jednotná sazba 7.5 % z ceny nemovitosti od května 2026, bez osvobození či snížení. Pokud se do dvou let od koupě stanete daňovým rezidentem v Portugalsku nebo nemovitost pronajmete za regulované nájemné (do šesti měsíců, alespoň na 36 z prvních 60 měsíců), můžete požádat finanční úřad o vrácení rozdílu, a to do šesti měsíců od získání rezidentství nebo podpisu nájemní smlouvy.

Imposto do Selo

Kolkovné činí 0.8 % z kupní ceny nebo zdanitelné hodnoty nemovitosti, podle toho, která je vyšší.

Platí se jednou při koupi.

Notářské služby

Jako soukromá osoba budete muset zaplatit také notářské poplatky a poplatek za zápis do katastru nemovitostí.

Pohybují se v rozmezí od 0,2 % do 1,2 % a platí se jednorázově při koupi nemovitosti.

Jaké daně musím jako cizinec platit po koupi domu v Portugalsku?

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), neboli daň z nemovitostí, je roční daň vypočítávaná podle hodnoty nemovitosti.

Pohybuje se v rozmezí od 0,3 % do 0,8 % v závislosti na typu nemovitosti. Platí se v následujícím roce v jedné, dvou nebo třech splátkách podle daňového výměru: podívejte se, kdy je splatná daň IMI.

Potřebuji jako cizinec ke koupi nemovitosti v Portugalsku právníka?

Nepotřebujete ho, ale měli byste.

Mějte na paměti, že jste expat, možná nemluvíte místním jazykem a nemusíte se plně orientovat v poplatcích, daních, zákonech a finančních postupech v Portugalsku.

Důrazně doporučujeme najmout si právníka specializovaného na nemovitosti.

Často kladené otázky

Závěrem

Koupě nemovitosti v Portugalsku jako cizinec je výnosnou investicí. Portugalsko má mnoho co nabídnout, včetně úchvatné krajiny, bohaté kultury a vynikajících životních podmínek.

Pokud porozumíte trhu, zvládnete právní postupy a finančně se na koupi připravíte, můžete si v této krásné zemi skutečně koupit svůj vysněný domov.