קניית בית בפורטוגל כזר: מדריך נדל״ן

סקירה כללית של שוק הנדל״ן בפורטוגל

למרות ירידה של 25% במכירות הנדל״ן בשנה שעברה (2023), המחירים עלו ב-10%. שוק הנדל״ן בפורטוגל הוא שוק בעל ערך רב, שהגיע לסכום עצום של 1.2 טריליון דולר — סכום מרשים למדינה קטנה כל כך.

בשנים האחרונות, פורטוגל הייתה יעד מוביל למשקיעי נדל״ן המעוניינים לרכוש נכסים ולפתח אותם.

למרות הנתונים האלה, המדינה נותרת אפשרות חסכונית לכל מי שמחפש לעבור אליה או להשקיע.

ערך הנכסים לפי אזור

כמה אזורים בפורטוגל, אפילו מרכזים עירוניים, עדיין זולים יותר מאשר במדינות אחרות.

לעומת זאת, ערך הנכסים באזורים הכפריים נוטה להיות נמוך יותר, אך חשוב לזכור שבשל גודלה הקטן של המדינה, אף פעם לא נמצאים במרחק של יותר משעתיים ממרכז עירוני.

כיצד מסווגים נכסים למגורים בפורטוגל?

בפורטוגל, נכסים מחולקים לשתי קטגוריות:

• דירות: מסומנות כ־(T)
• בתים או וילות: מסומנים כ־(V)

לדוגמה, נכס עם שלושה חדרים נחשב ל־T3 או V3. אם מדובר בדירת סטודיו, היא תסומן כ־T0 או V0.

המספרים מציינים תמיד את מספר חדרי השינה.

⚠️ בחלק מהנכסים עשוי להופיע הסימון T/V 1+1 או T/V 2 + 1. בדרך כלל, הפלוס אחד מציין שחדר אחר הוסב לחדר שינה נוסף.

ומהן קטגוריות הנכסים בפורטוגל?

• ‘Apartamento’: דירה בבית משותף או דירה
• ‘Quinta’: חווה או נכס כפרי
• ‘Casa': בית
• ‘Casa geminada': בית דו־משפחתי
• ‘Terreno’: קרקע

היכן אפשר לקנות בית בפורטוגל כאקספט?

ליסבון

ליסבון וסביבתה, הידועות בשם המטרופולין של ליסבון (AML), הן בירת המדינה והמרכז הכלכלי שלה, מוקד משיכה לאקספטים ומעצמת תיירות, ומתאימות למי שמחפשים להשקיע ולהפיק הכנסה מהשכרה באמצעות AirBnB. באזור זה המחיר למטר רבוע הוא הגבוה ביותר.

פורטו

פורטו והמטרופולין שלה (AMP) הם מוקדי התרבות והתעשייה של המדינה. פורטו, האזור המאוכלס ביותר בפורטוגל, נהנית מהשפעה תיירותית ניכרת. כאזור השני בחשיבותו, היא מתאפיינת במחירי נכסים גבוהים יותר בעקבות הפעילות המוגברת.

בראגה

בראגה היא העיר השלישית בגודלה בפורטוגל, חלק מהמטרופולין של פורטו (AMP), ובה נמצאת אחת האוניברסיטאות הגדולות במדינה, אוניברסיטת מיניו. סטודנטים וזרים אוהבים את השכונה בזכות הקרבה לפורטו, התשתיות המעולות והמחירים הנמוכים יותר בהשוואה לפורטו, שהופכים אותה להזדמנות השקעה אטרקטיבית. מי שמעוניינים לגור כאן אוהבים את האזור בזכות השילוב הטוב בין חיי עיר לחיים כפריים.

אלגרבה

לפעילות התיירותית יש השפעה עצומה על אזור אלגרבה. יש באזור נכסים רבים המיועדים אך ורק לאורחים. נוסף על כך, האזור הוא יעד נופש פופולרי בקרב אירופאים היוצאים לגמלאות ומבקרי קיץ שבבעלותם בתי נופש לאורך החוף. המחירים עולים כאן, בין אם בשל תנועת התיירים ובין אם בשל ספקולציות בנדל״ן. שוק הנדל״ן משגשג, ויש בו נכסי יוקרה לצד נכסים רגילים.

אלנטז׳ו

הפתרון האידיאלי למי שמחפשים להתרחק ממרכזים עירוניים ולהתמקד בחיים שקטים ומספקים. אלנטז׳ו הוא אזור החקלאות של המדינה, ויש בו כמה אחוזות כפריות ('quintas') למי שרוצים לחיות חיים כפריים. זרים נוהגים לרכוש באזור שטחי אדמה נרחבים כדי ליהנות מאורח החיים השליו שבו. המחירים נמוכים כאן בשל גודלן המצומצם של הערים.

סטובל

סטובל הוא אזור שוקק חיים בחוף הכסף, ובו שני מוקדים מבוקשים למי שמעוניינים בחיי חוף או בהשקעה באזור החוף. באזור נמצאות גם ססימברה וקומפורטה, המלאות באתרי נופש ובתושבים זרים. לכך מצטרפת הגישה הנוחה לליסבון בזכות הקרבה אליה, והתוצאה היא פנינה שאפשר לגור בה או להשקיע בה. להשקיע בה.

מה נדרש כדי לרכוש נכס בפורטוגל?

האם אני יכול לקנות בית בפורטוגל כאזרח זר?

כן, אפשר!

אין שום הגבלה על רכישת נכסים בפורטוגל בידי אקספטים. לזרים יש אותן זכויות כמו לפורטוגלים בכל הנוגע לרכישה ולהחזקה של נכסים, כולל קרקע.

אילו מסמכים נדרשים מאזרח זר כדי לרכוש נכס בפורטוגל?

כדי לרכוש נכס בפורטוגל כאזרח זר, יש להציג:

• תעודה מזהה עם תמונה (דרכון);
• NIF פורטוגלי;
• תעודת האנרגיה של הנכס;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - Promise Contract of Purchase and Sale);
• הוכחה לכך שה-IMT שולם;
• Imposto do Selo (Stamp Tax);
• Caderneta Predial (Land Register);

NIF פורטוגלי

NIF הוא מספר המס הפורטוגלי, ו-אתם זקוקים לו לפני חתימת השטר: ה-IMT מדווח תחת NIF שלכם, ורישום המקרקעין מתעד אותו. אין צורך להתגורר בפורטוגל כדי לקבל NIF: קבלו NIF באופן מקוון מחו״ל.

תעודת האנרגיה של הנכס

מסמך המסופק על ידי המוכר, והוא מסמך חיוני המציין את היעילות האנרגטית של הנכס.

Contrato Promessa de Compra e Venda

חוזה רכישה המפרט את תנאי העסקה.

אישור על תשלום IMT

הנוטריון או עורך הדין אינם יכולים לחתום על שטר המכר בלעדיו: ראו את המסים שלהלן.

Imposto do Selo

מס בולים הנדרש על ידי הרשויות בעת רכישת נכס.

Caderneta Predial

רישום רשמי של קרקע או נכס. אישור הכולל את כל המידע על המקרקעין.

מהן האפשרויות הפיננסיות שלי לרכישת נכס בפורטוגל?

אם אין לכם את מלוא הסכום להשקעה בנכס, ייתכן שאתם זכאים ל־משכנתה למימון ביתכם העתידי באמצעות בנק פורטוגלי לתושבי חוץ או סוכנות אשראי.

האם אוכל לממן רכישת בית בפורטוגל כאקספט?

הדבר תלוי בנסיבות שלכם!

כדי שבקשתכם למשכנתה בפורטוגל כזרים תיבחן ותאושר, עליכם להגיש את המסמכים הבאים:

• אישור הכנסה (משכורת, פנסיה, השקעות, דיבידנדים, רווחי הון)
• NIF Portugal
• תעודה מזהה עם תמונה (דרכון)
• אישור כתובת מגורים
• דוח/דירוג אשראי (בפורטוגל ובמדינת המוצא שלך)
• דוח מס
• הסכם שכירות או כל מסמך בעלות אחר על נכס
• תלוש שכר עדכני או דפי חשבון בנק

⚠️ בעת הגשת בקשה להלוואה פיננסית כלשהי בפורטוגל, חובה גם לרכוש ביטוח חיים. זה החוק.

היכן אפשר לקבל מימון לרכישת בית בפורטוגל כזר?

אפשר לפנות לכל בנק או גוף פיננסי המתמחה בכך. נוכל להמליץ על שני שותפים המתמחים במשכנתאות לזרים בפורטוגל.

Cafimo

Cafimo היא סוכנות אשראי אמינה שמאתרת את האפשרויות הטובות ביותר לקבלת משכנתה בכמה בנקים בפורטוגל, בהתאם לתנאים שלכם. היא מציעה גם את מחשבון המשכנתה הטוב ביותר בפורטוגל, שמקל על חישוב ההערכה ותכנון ההלוואה שלכם.

Millenium Bank

Millenium הוא אחד הבנקים היוקרתיים ביותר בפורטוגל, עם מגוון רחב של לקוחות זרים. זהו מוסד יציב ומסורתי במדינה, המציע תעריפים נגישים וניהול נוח.

האם צריך לשלם מקדמה בעת רכישת בית בפורטוגל כאזרח זר?

כן!

בעת חתימה על CPCV, יש לשלם 10% מערך הנכס לפני השלמת שטר המכר.

היכן אפשר למצוא נכס בפורטוגל כאזרח זר?

לבד

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• קבוצות בפייסבוק
• Idealista

הדרך הפורטוגלית: קבוצות בפייסבוק, OLX, CustoJusto ו-Idealista

רוב תושבי פורטוגל משתמשים ב-קבוצות בפייסבוק, Olx, Custojusto או Idealista כדי למצוא פתרונות דיור.

עם זאת, לנוכח ריבוי ההונאות, חשוב שתושבי חוץ ינהגו בזהירות יתרה בעת השימוש באפשרויות האלה.

סוכנויות

• רימקס
• סנצ׳ורי 21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• פורטוגל כמקום
• De Brito Properties

De Brito Properties

ל-De Brito Properties יש צוות המתמחה בחוזים עם גורמים מחו״ל.

בתעריף נגיש, זהו פתרון מצוין אם ברצונכם להיעזר במתווך נדל״ן, שיבטיח עסקה מוצלחת ובטוחה מתחילתה ועד סופה.

מה עליי לעשות אם ברצוני לרכוש נכס בפורטוגל כזר?

אם אתם רוצים לקנות בית בפורטוגל כאקספט, פעלו לפי השלבים הבאים:

1. קבעו את התקציב שלכם

הגדירו את הסכום שאתם יכולים להרשות לעצמכם, באמצעות משכנתה או בתשלום אחד; זכרו להמיר אותו לאירו.

2. בחרו אזור

פורטוגל היא מדינה קטנה, אך יש בה מגוון נופים. לכל אזור מאפיינים ייחודיים, ועליכם להביא בחשבון את סדרי העדיפויות שלכם. למשל, אם חשוב לכם לגור בקרבת מרכז עירוני תוסס, ייתכן שלא תבחרו לעבור לחלק הדרומי של אלנטז'ו. ערכו מחקר!

3. הגדירו באיזה סוג נכס תרצו להשקיע

בין אם מדובר בדירה בבית משותף, בבית על החוף או בקווינטה מקסימה, סוג הנכס שאותו תרצו לקנות עשוי להשפיע גם על המקום שבו תגורו או תשקיעו.

4. מצאו מתווך או סוכן בפורטוגל

אף שאפשר לעשות זאת בעצמכם, אנו ממליצים בחום לפנות למתווך כדי להעריך טוב יותר את האפשרויות שלכם ולקבל נקודת מבט של תושב.

בעת השקעה בפורטוגל, סוכן יכול גם לסייע רבות בהבנת העמלות, המסים וההליכים.

5. מצאו את ביתכם בפורטוגל והגישו הצעה

לאחר ששקלתם את האפשרויות שלכם, הגישו הצעה. זו סיבה נוספת לכך שסוכן יכול לסייע מאוד בשלב זה. זכרו כי תתנהלו מול תרבות שונה, והמשא ומתן עשוי להיות מאתגר.

6. הסכם שמירת נכס

לאחר שההצעה שלכם התקבלה, עליכם לחתום על הסכם שמירת נכס; זהו מסמך מקדים ל-CPCV. בשלב זה עליכם לשלם עד 10,000 אירו, וניתן לקבל סכום זה בחזרה (אם הדבר מצוין בהסכם) במקרה שהמשא ומתן לא יתקדם.

7. ודאו את ה-CPCV - חוזה הבטחה למכר ורכישה

הגיע הזמן לחתום על חוזה ההבטחה לקנייה ומכירה (CPCV). עליכם ועל המוכר לחתום על החוזה בפני נוטריון. בשלב זה עליכם לשלם מקדמה בסך 10% מערך הנכס.

זהו המסמך החיוני להבטחת הבית שלכם ולחתימה על שטר המכר.

⚠️ ודאו שיש לכם עורך דין המתמחה בנדל״ן לפני חתימה על ה-CPCV. עליו לבדוק את כל התנאים וההגבלות של העסקה.

8. חתימה על שטר המכר של הבית שלכם בפורטוגל

זהו השלב האחרון שיעגן רשמית את הבעלות על הנכס החדש שלכם. עליכם לחתום עליו בפני נוטריון, בדיוק כמו במקרה של ה-CPCV, ולשלם בשלב זה את יתרת מחיר הנכס.

לאחר מכן, הנכס כולו שלכם!

אילו מסים עליי לשלם אם אני רוצה לקנות בית בפורטוגל כאקספט?

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) או מס העברת נכס מחושב לפי מחיר הנכס או לפי שוויו החייב במס, הגבוה מביניהם. הוא משולם פעם אחת, לפני חתימת השטר: ביום שבו הוא מחושב או בתוך 30 ימים.

• תושב מס בפורטוגל: 0% עד €106,346 עבור בית המגורים הקבוע שלך, ולאחר מכן 2% עד 8% לפי מדרגת המס, ושיעור אחיד של 6% או 7.5% מעל €660,982. עבור כל בית אחר, השיעור מתחיל ב-1%.
• מי שאינו תושב מס: שיעור אחיד של 7.5% על בית החל ממאי 2026, ללא פטור או הפחתה. אם תהפוך לתושב מס בפורטוגל בתוך שנתיים מהרכישה, או תשכיר את הבית בשכר דירה מוגבל (בתוך שישה חודשים, למשך 36 חודשים לפחות מתוך 60 החודשים הראשונים), תוכל לבקש מרשות המסים החזר של ההפרש, בתוך שישה חודשים ממועד הפיכתך לתושב או חתימת חוזה השכירות.

Imposto do Selo

מס בולים הוא 0.8% ממחיר הנכס או משוויו החייב במס, הגבוה מביניהם.

הוא משולם פעם אחת, במועד הרכישה.

שירותי נוטריון

כישות פרטית, יהיה עליכם לשלם גם את שכר הטרחה של הנוטריון ואת דמי רישום המקרקעין.

הסכום נע בין 0,2% ל־1,2% והוא משולם פעם אחת בעת רכישת הנכס.

אילו מסים עליי לשלם לאחר רכישת בית בפורטוגל כזר?

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), או מס רכוש עירוני , הוא מס שנתי המחושב על סמך שווי הנכס.

הוא נע בין 0,3% ל־0,8% בהתאם לסוג הנכס. משלמים אותו בשנה שלאחר מכן, בתשלום אחד, בשני תשלומים או בשלושה, בהתאם לשובר התשלום: ראו מתי יש לשלם את IMI.

האם עליי להיעזר בעורך דין כדי לרכוש נכס בפורטוגל כזר?

אינכם חייבים לעשות זאת, אך כדאי.

חשוב לזכור שאתם אקספטים, ייתכן שאינכם דוברים את השפה ואינכם מכירים היטב את האגרות, המסים, החוקים וההליכים הפיננסיים בפורטוגל.

אנו ממליצים בחום לשכור עורך דין המתמחה בנדל״ן.

שאלות נפוצות

דברי סיכום

רכישת נכס בפורטוגל כזר היא השקעה משתלמת. לפורטוגל יש הרבה מה להציע, לרבות נופים עוצרי נשימה, תרבות עשירה ותנאי מחיה מצוינים.

תוכלו לקנות את בית חלומותיכם במדינה היפה הזאת, אם תבינו את השוק, תתנהלו מול ההליכים המשפטיים ותתכננו את המימון בהתאם.