Yabancı Olarak Portekiz’de Ev Satın Alma: Emlak Rehberi

Portekiz emlak piyasasına genel bakış

Geçen yıl (2023) emlak satışlarında %25 düşüş yaşanmasına rağmen fiyatlar %10 arttı. Portekiz'deki emlak piyasası değerli bir piyasadır ve toplam değeri 1,2 trilyon dolara ulaşmıştır; bu, böylesine küçük bir ülke için etkileyici bir miktardır.

Son birkaç yıldır Portekiz, mülk edinmek ve geliştirmek isteyen gayrimenkul yatırımcıları için en gözde destinasyonlardan biri olmuştur.

Bu istatistiklere rağmen ülke, taşınmak veya yatırım yapmak isteyen herkes için hâlâ ekonomik bir seçenektir.

Bölgelere göre emlak değeri

Portekiz’deki birçok bölge, şehir merkezleri de dâhil olmak üzere, diğer ülkelere kıyasla daha uygun fiyatlı olmaya devam ediyor.

Öte yandan kırsal kesimdeki emlakların değeri genellikle daha düşüktür. Ancak ülkenin küçük yüzölçümü sayesinde bir şehir merkezine hiçbir zaman iki saatten fazla uzakta olmayacağınızı unutmayın.

Portekiz’de konutlar nasıl sınıflandırılır?

Portekiz’de konutlar iki şekilde sınıflandırılır:

• Daireler: (T) olarak belirtilir
• Evler veya villalar: (V) olarak belirtilir

Örneğin, üç odalı bir konut T3 veya V3 olarak kabul edilir. Stüdyo daire ise T0 veya V0 olarak belirtilir.

Sayılar her zaman yatak odası sayısını gösterir.

⚠️ Bazı konutlar T/V 1+1 veya T/V 2 + 1 şeklinde gösterilebilir. Genellikle artı bir, başka bir odanın yatak odasına dönüştürüldüğünü ifade eder.

Portekiz’deki konut kategorileri nelerdir?

• ‘Apartamento’: Apartman dairesi veya daire
• ‘Quinta’: Çiftlik veya kır evi
• ‘Casa': Ev
• ‘Casa geminada': Bitişik nizam ev
• ‘Terreno’: Arsa

Portekiz'de yabancı olarak nereden ev satın alabilirim?

Lizbon

Lizbon ve çevresi, Lizbon Metropol Bölgesi (AML) olarak bilinir; ülkenin başkenti ve ekonomik merkezidir, yabancıların yoğun olarak yaşadığı bir yer ve turizm açısından güçlü bir bölgedir. Airbnb üzerinden yatırım yapmak ve kira geliri elde etmek isteyenler için uygundur. Burada metrekare başına en yüksek fiyatlar görülür.

Porto

Porto ve metropol bölgesi (AMP), ülkenin kültür ve sanayi merkezleridir. Portekiz'in nüfus bakımından en kalabalık bölgesi olan Porto, önemli ölçüde turizm etkisi altındadır. İkinci en önemli bölge olarak artan faaliyetler nedeniyle daha yüksek konut fiyatlarına sahiptir.

Braga

Braga, Portekiz'in üçüncü büyük şehridir, AMP'nin bir parçasıdır ve ülkenin en büyük üniversitelerinden biri olan Minho Üniversitesine ev sahipliği yapar. Öğrenciler ve yabancılar, Porto'ya yakınlığı, gelişmiş altyapısı ve Porto'dan daha düşük fiyatları nedeniyle bu bölgeyi sever; bu özellikler burayı cazip bir yatırım fırsatı hâline getirir. Burada yaşamak isteyenler ise şehir ve kırsal yaşam arasında iyi bir denge sunduğu için bölgeyi çok beğenir.

Algarve

Turizm faaliyetleri Algarve bölgesini büyük ölçüde etkiliyor. Bölgede yalnızca misafirlere hizmet veren çok sayıda mülk bulunuyor. Ayrıca bölge, Avrupalı emekliler ve sahil boyunca ikinci ev sahibi olan yazlık ziyaretçiler arasında popüler bir tatil destinasyonu. Burada turist yoğunluğu veya gayrimenkul spekülasyonu nedeniyle fiyatlar yükseliyor. Gayrimenkul piyasası canlı; hem lüks hem de standart mülk seçenekleri mevcut.

Alentejo

Şehir merkezlerinden uzaklaşıp sakin ve tatmin edici bir yaşama odaklanmak isteyenler için ideal bir seçenek. Alentejo, ülkenin tarım bölgesidir ve kırsal bir yaşam sürmek isteyenler için birçok “quinta” mevcuttur. Yabancılar, sakin yaşam tarzının tadını çıkarmak için bölgede genellikle geniş araziler satın alır. Şehirlerin daha küçük olması nedeniyle burada fiyatlar düşüktür.

Setúbal

Setúbal, gümüş sahilin hareketli bir bölgesidir ve sahil yaşamı ya da kıyı yatırımı düşünenler için iki gözde noktayı bünyesinde barındırır. Bölge, tatil köyleriyle ve yabancılarla dolu Sesimbra ve Comporta'ya ev sahipliği yapar. Yakınlığı sayesinde Lizbon'a kolay erişim imkânını da eklediğinizde, yaşamak veya yatırım yapmak için bir cevher bulmuş olursunuz. yatırım yapmak için.

Portekiz'de mülk satın almak için neler gerekir?

Yabancı biri olarak Portekiz'de ev satın alabilir miyim?

Evet, alabilirsiniz!

Yabancıların Portekiz'de mülk satın almasına hiçbir kısıtlama yoktur. Mülk, arazi dâhil, satın alma ve sahip olma konusunda yabancılar Portekiz vatandaşlarıyla aynı haklara sahiptir.

Yabancıların Portekiz'de mülk satın almak için hangi belgeleri sunması gerekir?

Yabancı biri olarak Portekiz'de mülk satın almak için şunları sunmanız gerekir:

• Fotoğraflı kimlik belgesi (pasaport);
• Portekiz NIF;
• Gayrimenkulün enerji sertifikası;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - Alım Satım Vaadi Sözleşmesi);
• IMT'nin ödendiğine dair kanıt;
• Imposto do Selo (Damga Vergisi);
• Caderneta Predial (Tapu Kaydı);

Portekiz NIF

NIF, Portekiz vergi numarasıdır ve tapu işlemi öncesinde almanız gerekir: IMT, NIF numaranız üzerinden beyan edilir ve tapu siciline kaydedilir. NIF sahibi olmak için Portekiz'de yaşamanız gerekmez: yurt dışından çevrim içi NIF alın.

Gayrimenkulün enerji sertifikası

Satıcı tarafından sağlanan bu belge, mülkün enerji verimliliğini belirtir ve zorunludur.

Contrato Promessa de Compra e Venda

İşlemin koşullarını belirleyen bir satın alma sözleşmesi.

IMT’nin ödendiğine dair kanıt

Noter veya avukat, bu belge olmadan tapu işlemini imzalayamaz: aşağıdaki vergilere bakın.

Imposto do Selo

Bir mülk satın alırken yetkililerin talep ettiği damga vergisi.

Caderneta Predial

Arazi veya taşınmazın resmî sicili. Gayrimenkule ilişkin tüm bilgileri içeren bir belge.

Portekiz’de mülk satın almak için hangi finansman seçeneklerim var?

Bir mülke yatırım yapmak için gereken tutarın tamamına sahip değilseniz, gelecekteki evinizi finanse etmek için bir ipotek kredisine Portekiz’de yerleşik olmayanlara hizmet veren bir banka veya kredi kuruluşu aracılığıyla başvurmaya uygun olabilirsiniz.

Portekiz’de yabancı olarak bir ev için finansman sağlayabilir miyim?

Koşullarınıza bağlıdır!

Portekiz’de yabancı olarak ipotek kredisi başvurunuzun değerlendirilmesi ve onaylanması için aşağıdaki belgeleri sunmanız gerekir:

• Gelir belgesi (maaş, emekli maaşı, yatırımlar, temettüler, sermaye kazançları)
• Portekiz NIF
• Fotoğraflı kimlik (Pasaport)
• Adres kanıtı
• Kredi raporu/kredi notu (Portekiz’de ve kendi ülkenizde)
• Vergi beyannamesi
• Kira sözleşmesi veya başka bir tapu
• Güncel maaş bordrosu veya banka hesap ekstreleri

⚠️ Portekiz’de herhangi bir finansman kredisine başvururken ayrıca hayat sigortası yaptırmanız gerekir. Bu bir yasadır.

Yabancı olarak Portekiz’de nereden konut kredisi alabilirim?

Bu konuda uzmanlaşmış herhangi bir banka veya finans kuruluşuna başvurabilirsiniz. Portekiz’de yabancılara konut kredisi konusunda hizmet veren iki iş ortağımızı önerebiliriz.

Cafimo

Cafimo, Portekiz’deki çeşitli bankalarda koşullarınıza uygun en iyi konut kredisi seçeneklerini bulan güvenilir bir kredi kuruluşudur. Ayrıca kredinizi kolayca tahmin edip planlamanızı sağlayan Portekiz’in en iyi konut kredisi hesaplama aracını sunar.

Millenium Bank

Millenium, çok sayıda yabancı müşterisi bulunan, Portekiz’in en saygın bankalarından biridir. Ülkede uygun faiz oranları ve yönetim anlayışıyla öne çıkan köklü ve güvenilir bir kurumdur.

Portekiz’de yabancı olarak ev satın alırken peşinat ödemem gerekir mi?

Evet!

CPCV’yi imzalarken, tapu işlemini tamamlamadan önce mülkün değerinin %10’unu ödemeniz gerekir.

Portekiz’de yabancı olarak mülkü nerede bulabilirim?

Kendi başınıza

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Facebook grupları
• Idealista

Portekiz usulü: Facebook grupları, OLX, CustoJusto ve Idealista

Çoğu Portekiz sakini, Facebook gruplarını ve Olx, Custojusto ya da Idealista’yı mülk bulmak için kullanır.

Ancak dolandırıcılık vakalarının çokluğu nedeniyle, bu seçenekleri kullanırken yerleşik olmayanların ekstra dikkatli olması çok önemlidir.

Ajanslar

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Portekiz’in olduğu yer
• De Brito Properties

De Brito Properties

De Brito Properties’in yabancı sözleşmeler konusunda uzmanlaşmış bir ekibi var.

Uygun fiyatıyla, başından sonuna kadar başarılı ve güvenli bir işlem sağlamak üzere bir emlak danışmanından destek almak istiyorsanız harika bir çözümdür.

Portekiz’de yabancı olarak bir mülk satın almak istiyorsam ne yapmalıyım?

Portekiz’de yabancı olarak bir ev satın almak istiyorsanız şu adımları izleyin:

1. Bütçenizi belirleyin

İster konut kredisiyle ister peşin ödemeyle karşılayabileceğiniz tutarı belirleyin; bu tutarı avroya çevirmeyi unutmayın.

2. Bölgeyi seçin

Portekiz küçük bir ülkedir, ancak coğrafi çeşitliliğe sahiptir. Her bölgenin kendine özgü özellikleri vardır ve önceliklerinizi göz önünde bulundurmanız gerekir. Örneğin, hareketli bir şehir merkezine yakın olmanız gerektiğini düşünüyorsanız Alentejo’nun güneyine taşınmayı tercih etmeyebilirsiniz. Araştırmanızı yapın!

3. Yatırım yapmak istediğiniz mülk türünü belirleyin

İster bir apartman dairesi, ister sahil kenarında bir ev ya da büyüleyici bir quinta olsun, satın almak istediğiniz mülkün türü nerede yaşayacağınızı veya yatırım yapacağınızı da belirleyebilir.

4. Portekiz'de bir emlak komisyoncusu veya temsilcisi bulun

Bunu kendi başınıza yapabilirsiniz; ancak seçeneklerinizi daha iyi değerlendirmek ve size yerel bir bakış açısı sunmak için bir emlak komisyoncusuyla iletişime geçmenizi önemle tavsiye ederiz.

Portekiz'e yatırım yaparken, bir emlak temsilcisi ücretleri, vergileri ve prosedürleri anlamanıza da büyük ölçüde yardımcı olacaktır.

5. Portekiz'de evinizi bulun ve teklif verin

Seçeneklerinizi değerlendirdikten sonra bir teklif sunun. Bu, bir emlak temsilcisinin bu aşamada neden büyük ölçüde yardımcı olabileceğinin bir başka nedenidir. Farklı bir kültürle karşı karşıya olacağınızı ve müzakerenin zorlayıcı olabileceğini unutmayın.

6. Rezervasyon sözleşmesi

Teklifiniz kabul edildikten sonra bir rezervasyon sözleşmesi imzalamanız gerekir; bu, CPCV için hazırlık niteliğinde bir belgedir. Bu aşamada 10,000 euroya kadar ödeme yapmanız gerekir. Müzakere ilerlemezse bu tutar iade edilebilir (sözleşmede belirtilmesi şartıyla).

7. CPCV'yi güvence altına alın - Alım Satım Vaadi Sözleşmesi

Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) imzalama zamanı. Siz ve satıcı sözleşmeyi noter huzurunda imzalamalısınız. Bu aşamada, gayrimenkulün değerinin %10'una eşit bir peşinat ödemelisiniz.

Bu, evinizi güvence altına almak ve tapu senedini imzalamak için gereken temel belgedir.

⚠️ CPCV'yi imzalamadan önce bir gayrimenkul avukatınız olduğundan emin olun. Avukat, işleminizin tüm hüküm ve koşullarını incelemelidir.

8. Portekiz'deki evinizin tapu senedini imzalayın

Bu, yeni mülkünüzün mülkiyetini resmîleştirecek son adımdır. CPCV'de olduğu gibi noter huzurunda imzalamanız ve bu aşamada mülkün kalan bedelini ödemeniz gerekir.

Bundan sonra mülk tamamen sizin!

Portekiz’de yabancı olarak ev almak istersem hangi vergileri ödemem gerekir?

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) veya gayrimenkul devir vergisi, satış bedeli ya da gayrimenkulün vergilendirilebilir değeri üzerinden (hangisi daha yüksekse) hesaplanır. Bir kez ödenir ve tapu işleminden önce, verginin hesaplandığı gün veya 30 gün içinde ödenir.

• Portekiz’de vergi mukimiyseniz: Daimî ikametgâhınız için €106,346’ya kadar %0, sonrasında vergi dilimine göre %2 ila %8; €660,982 üzerindeki tutarlar için sabit %6 veya %7.5. Diğer konutlar için oran %1’den başlar.
• Vergi mukimi değilseniz: Mayıs 2026’dan itibaren bir konut için sabit %7.5 oranı uygulanır ve muafiyet veya indirim söz konusu değildir. Satın alma tarihinden itibaren iki yıl içinde Portekiz’de vergi mukimi olursanız ya da konutu sınırlı kira bedeliyle (altı ay içinde ve ilk 60 ayın en az 36’sında) kiraya verirseniz, vergi dairesinden aradaki farkın iadesini isteyebilirsiniz. Başvuruyu, vergi mukimi olduğunuz veya kira sözleşmesini imzaladığınız tarihten itibaren altı ay içinde yapmalısınız.

Imposto do Selo

Damga vergisi, satış bedelinin ya da gayrimenkulün vergilendirilebilir değerinin (hangisi daha yüksekse) %0.8’idir.

Bir kez, satın alma sırasında ödenir.

Noter hizmetleri

Özel bir kişi olarak noter ücretlerini ve tapu tescil masraflarını da ödemeniz gerekir.

Oran %0,2 ile %1,2 arasında değişir ve mülkü satın alırken bir defaya mahsus ödenir.

Portekiz'de yabancı olarak ev satın aldıktan sonra hangi vergileri ödemem gerekir?

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) veya Belediye Emlak Vergisi , mülkün değerine göre hesaplanan yıllık bir vergidir.

Mülkün türüne bağlı olarak %0,3 ile %0,8 arasında değişir. Vergiyi sonraki yıl, vergi bildirimine göre tek, iki veya üç taksitte ödersiniz: IMI'nin ne zaman ödenmesi gerektiğini görün.

Portekiz'de yabancı olarak mülk satın almak için avukata ihtiyacım var mı?

İhtiyacınız yok, ancak yaptırmanız iyi olur.

Yabancı olduğunuzu, dili konuşmuyor olabileceğinizi ve Portekiz’deki ücretler, vergiler, yasalar ve mali prosedürler hakkında tam bilgi sahibi olmayabileceğinizi göz önünde bulundurun.

Bir gayrimenkul avukatı tutmanızı önemle tavsiye ederiz.

Sıkça sorulan sorular

Son sözler

Portekiz’de yabancı olarak mülk satın almak kârlı bir yatırımdır. Portekiz’in sunacağı çok şey var; nefes kesici manzaralar, zengin bir kültür ve mükemmel yaşam koşulları bunlardan bazılarıdır.

Piyasayı anlarsanız, yasal süreçleri doğru şekilde yürütür ve mali planlama yaparsanız bu güzel ülkede hayalinizdeki evi satın alabilirsiniz.