Zakup domu w Portugalii przez cudzoziemca: przewodnik

Przegląd rynku nieruchomości w Portugalii

Mimo spadku sprzedaży nieruchomości o 25% w ubiegłym roku (2023) ceny wzrosły o 10%. Rynek nieruchomości w Portugalii ma dużą wartość i osiąga zawrotną wartość 1,2 biliona dolarów — imponującą kwotę jak na tak mały kraj.

Od kilku lat Portugalia jest jednym z najpopularniejszych kierunków dla inwestorów w nieruchomości chcących kupować i rozwijać nieruchomości.

Mimo tych statystyk kraj pozostaje przystępną cenowo opcją dla wszystkich, którzy chcą się przeprowadzić lub inwestować.

Wartość nieruchomości w poszczególnych regionach

Wiele lokalizacji w Portugalii, nawet w ośrodkach miejskich, nadal jest tańszych niż w innych krajach.

Nieruchomości na wsi są natomiast zazwyczaj tańsze, ale pamiętaj, że ze względu na niewielką powierzchnię kraju nigdy nie dzielą Cię od ośrodka miejskiego więcej niż dwie godziny drogi.

Jak klasyfikuje się nieruchomości w Portugalii?

W Portugalii nieruchomości dzieli się na dwa rodzaje:

• Apartamenty: oznaczane jako (T)
• Domy lub wille: oznaczane jako (V)

Na przykład nieruchomość z trzema sypialniami jest określana jako T3 lub V3. W przypadku kawalerki będzie to T0 lub V0.

Liczby zawsze wskazują liczbę sypialni.

⚠️ Niektóre nieruchomości mogą być oznaczone jako T/V 1+1 lub T/V 2 + 1. Zazwyczaj „plus jeden” oznacza przekształcenie innego pomieszczenia w dodatkową sypialnię.

A jakie są kategorie nieruchomości w Portugalii?

• ‘Apartamento’: apartament lub mieszkanie własnościowe
• ‘Quinta’: gospodarstwo rolne lub nieruchomość na wsi
• ‘Casa': dom
• ‘Casa geminada': dom w zabudowie bliźniaczej
• ‘Terreno’: działka

Gdzie jako ekspat mogę kupić dom w Portugalii?

Lizbona

Lizbona i jej okolice, znane jako Lizboński Obszar Metropolitalny (AML), to stolica i centrum gospodarcze kraju, ośrodek skupiający ekspatów oraz potęga turystyczna, odpowiednia dla osób, które chcą inwestować i czerpać zyski z wynajmu za pośrednictwem AirBnB. W tej lokalizacji cena za metr kwadratowy jest najwyższa.

Porto

Porto i jego obszar metropolitalny (AMP) to centra kulturalne i przemysłowe kraju. Porto, najludniejszy obszar w Portugalii, przyciąga wielu turystów. Jako drugi najważniejszy obszar, ze względu na wzmożoną aktywność, charakteryzuje się wyższymi cenami nieruchomości.

Braga

Braga to trzecie co do wielkości miasto Portugalii, należące do AMP i siedziba jednego z największych uniwersytetów w kraju — Uniwersytetu Minho. Studenci i obcokrajowcy cenią tę okolicę za bliskość Porto, lepszą infrastrukturę i niższe ceny niż w Porto, co czyni ją atrakcyjnym miejscem do inwestowania. Osoby, które chcą tu mieszkać, uwielbiają tę okolicę za udane połączenie życia miejskiego i wiejskiego.

Algarve

Turystyka ma ogromny wpływ na region Algarve. W okolicy znajduje się wiele nieruchomości przeznaczonych wyłącznie dla gości. Ponadto region ten jest popularnym miejscem wypoczynku dla europejskich emerytów oraz letnich gości, którzy posiadają tu drugie domy wzdłuż wybrzeża. Ceny tutaj rosną zarówno z powodu ruchu turystycznego, jak i spekulacji na rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości kwitnie, a w ofercie są zarówno luksusowe, jak i zwykłe nieruchomości.

Alentejo

Idealnym rozwiązaniem jest to dla osób, które chcą unikać centrów miast i skupić się na spokojnym, satysfakcjonującym życiu. Alentejo to rolniczy region kraju, w którym dostępnych jest wiele „quintas” dla osób pragnących wieść wiejskie życie. Cudzoziemcy często kupują w tym regionie duże posiadłości, aby cieszyć się spokojnym stylem życia. Ceny są tutaj niskie ze względu na niewielkie rozmiary miast.

Setúbal

Setúbal to tętniąca życiem część Srebrnego Wybrzeża, obejmująca dwa popularne miejsca dla osób marzących o życiu na plaży lub inwestycji na wybrzeżu. W regionie znajdują się zarówno Sesimbra, jak i Comporta, pełne kurortów i cudzoziemców. Dodajmy do tego łatwy dojazd do Lizbony dzięki bliskości, a odkryjesz prawdziwy skarb, w którym można zamieszkać lub zainwestować. zainwestować.

Co jest potrzebne do zakupu nieruchomości w Portugalii?

Czy jako cudzoziemiec mogę kupić dom w Portugalii?

Tak, możesz!

Ekspaci nie podlegają żadnym ograniczeniom przy zakupie nieruchomości w Portugalii. Cudzoziemcy mają takie same prawa jak obywatele Portugalii w zakresie kupowania i posiadania nieruchomości, w tym gruntów.

Jakie dokumenty są wymagane od cudzoziemca przy zakupie nieruchomości w Portugalii?

Aby kupić nieruchomość w Portugalii jako cudzoziemiec, musisz przedstawić:

• Dokument tożsamości ze zdjęciem (paszport);
• portugalski NIF;
• Świadectwo energetyczne nieruchomości;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - umowa przedwstępna kupna i sprzedaży);
• Potwierdzenie opłacenia IMT;
• Imposto do Selo (podatek stemplowy);
• Caderneta Predial (rejestr nieruchomości);

Portugalski NIF

NIF to portugalski numer podatkowy, który jest potrzebny przed podpisaniem aktu notarialnego: IMT jest deklarowany pod Twoim NIF, a rejestr gruntów odnotowuje tę transakcję. Nie musisz mieszkać w Portugalii, aby go uzyskać: uzyskaj NIF online z zagranicy.

Świadectwo energetyczne nieruchomości

Dokument dostarczany przez sprzedającego, który określa efektywność energetyczną nieruchomości.

Contrato Promessa de Compra e Venda

Umowa kupna określająca warunki transakcji.

Dowód zapłaty IMT

Notariusz lub prawnik nie może bez niego podpisać aktu: zobacz poniższe podatki.

Imposto do Selo

Opłata skarbowa wymagana przez władze przy zakupie nieruchomości.

Caderneta Predial

Księga wieczysta lub urzędowy rejestr nieruchomości. Zaświadczenie zawierające wszystkie informacje o nieruchomości.

Jakie mam możliwości finansowania zakupu nieruchomości w Portugalii?

Jeśli nie dysponujesz pełną kwotą potrzebną na zakup nieruchomości, możesz kwalifikować się do uzyskania kredytu hipotecznego, aby sfinansować zakup przyszłego domu za pośrednictwem portugalskiego banku dla nierezydentów lub agencji kredytowej.

Czy jako ekspat mogę sfinansować zakup domu w Portugalii?

To zależy od Twojej sytuacji!

Aby w Portugalii rozpatrzono i zatwierdzono Twój wniosek o kredyt hipoteczny jako cudzoziemca, musisz przedstawić następujące dokumenty:

• Potwierdzenie dochodów (wynagrodzenie, emerytura, inwestycje, dywidendy, zyski kapitałowe)
• NIF Portugal
• Dokument tożsamości ze zdjęciem (paszport)
• Potwierdzenie adresu
• Raport/ocena zdolności kredytowej (w Portugalii i w kraju pochodzenia)
• Zeznanie podatkowe
• Umowa najmu lub inny dokument własności nieruchomości
• Ostatni odcinek wypłaty lub wyciągi bankowe

⚠️ Ubiegając się o jakikolwiek kredyt w Portugalii, musisz również wykupić ubezpieczenie na życie. To wymóg prawny.

Gdzie jako obcokrajowiec mogę sfinansować zakup domu w Portugalii?

Możesz spróbować w banku lub instytucji finansowej, która się w tym specjalizuje. Możemy polecić dwóch partnerów, którzy specjalizują się w kredytach hipotecznych dla obcokrajowców w Portugalii.

Cafimo

Cafimo to wiarygodna agencja kredytowa, która wyszukuje najlepsze oferty kredytów hipotecznych w kilku bankach w Portugalii, dopasowane do Twojej sytuacji. Oferuje również najlepszy kalkulator kredytu hipotecznego w Portugalii, który ułatwia oszacowanie kosztów i zaplanowanie kredytu.

Millenium Bank

Millenium to jeden z najbardziej prestiżowych banków w Portugalii, obsługujący wielu zagranicznych klientów. To solidna i tradycyjna instytucja w kraju, oferująca przystępne stawki i łatwe zarządzanie.

Czy jako obcokrajowiec muszę wpłacić zaliczkę przy zakupie domu w Portugalii?

Tak!

Przy podpisywaniu CPCV należy wpłacić 10% wartości nieruchomości, zanim zostanie sfinalizowany akt notarialny.

Gdzie jako obcokrajowiec mogę znaleźć nieruchomość w Portugalii?

Samodzielnie

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Grupy na Facebooku
• Idealista

Po portugalsku: grupy na Facebooku, OLX, CustoJusto i Idealista

Większość mieszkańców Portugalii korzysta z grup na Facebooku, Olx, Custojusto lub Idealista, aby znaleźć rozwiązania dotyczące nieruchomości.

Jednak ze względu na dużą liczbę oszustw osoby niebędące rezydentami powinny zachować szczególną ostrożność, korzystając z tych opcji.

Agencje

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Portugalia jako miejsce
• De Brito Properties

De Brito Properties

Zespół De Brito Properties specjalizuje się w umowach z zagranicznymi klientami.

W przystępnej cenie to świetne rozwiązanie, jeśli chcesz skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości, który zadba o to, by transakcja przebiegła pomyślnie i bezpiecznie od początku do końca.

Co powinienem zrobić, jeśli jako obcokrajowiec chcę kupić nieruchomość w Portugalii?

Jeśli chcesz kupić dom jako ekspat w Portugalii, wykonaj następujące kroki:

1. Ustal swój budżet

Określ kwotę, na którą możesz sobie pozwolić, korzystając z kredytu hipotecznego lub płacąc jednorazowo; pamiętaj, aby przeliczyć ją na euro.

2. Wybierz region

Portugalia to niewielki kraj, ale charakteryzuje się zróżnicowanym ukształtowaniem terenu. Każdy region ma swoją specyfikę, dlatego musisz wziąć pod uwagę swoje priorytety. Jeśli zależy Ci na bliskości tętniącego życiem centrum miasta, możesz na przykład nie zdecydować się na przeprowadzkę do południowej części Alentejo. Zrób rozeznanie!

3. Określ, jaką nieruchomość chcesz kupić

Niezależnie od tego, czy będzie to mieszkanie, dom nad morzem czy urokliwa quinta, rodzaj nieruchomości, którą chcesz kupić, może wpłynąć na to, gdzie zamieszkasz lub zainwestujesz.

4. Znajdź pośrednika lub agenta w Portugalii

Choć możesz zrobić to samodzielnie, zdecydowanie zalecamy kontakt z pośrednikiem, który pomoże Ci lepiej ocenić dostępne możliwości i przedstawi perspektywę mieszkańca.

Inwestując w Portugalii, agent będzie również bardzo pomocny w zrozumieniu opłat, podatków i procedur.

5. Znajdź dom w Portugalii i złóż ofertę

Po rozważeniu dostępnych możliwości złóż propozycję. To kolejny powód, dla którego agent może być w tym momencie niezwykle pomocny. Pamiętaj, że będziesz mieć do czynienia z inną kulturą, a negocjacje mogą być trudne.

6. Umowa rezerwacyjna

Po zaakceptowaniu Twojej oferty musisz podpisać umowę rezerwacyjną, czyli dokument przygotowawczy do CPCV. Na tym etapie musisz wpłacić kwotę do 10,000 euro, która może zostać zwrócona (jeśli przewiduje to umowa), gdy negocjacje nie będą kontynuowane.

7. Dopilnuj CPCV – umowy przedwstępnej kupna i sprzedaży

Czas podpisać Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Ty i sprzedający musicie podpisać umowę w obecności notariusza. W tym momencie musisz wpłacić zaliczkę w wysokości 10% wartości nieruchomości.

To niezbędny dokument, który zabezpiecza zakup domu i umożliwia podpisanie aktu notarialnego.

⚠️ Przed podpisaniem CPCV upewnij się, że masz prawnika specjalizującego się w nieruchomościach. Powinien on sprawdzić wszystkie warunki transakcji.

8. Podpisz akt notarialny dotyczący domu w Portugalii

To ostatni krok, który sformalizuje prawo własności do nowej nieruchomości. Podobnie jak w przypadku CPCV, musisz podpisać go w obecności notariusza, a w tym momencie uiścić pozostałą kwotę za nieruchomość.

Od tej chwili nieruchomość jest już Twoja!

Jakie podatki muszę zapłacić, jeśli jako ekspat chcę kupić dom w Portugalii?

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), czyli podatek od przeniesienia własności nieruchomości, oblicza się na podstawie ceny lub wartości podlegającej opodatkowaniu nieruchomości — w zależności od tego, która z nich jest wyższa. Jest płacony jednorazowo, przed podpisaniem aktu: w dniu naliczenia podatku lub w ciągu 30 dni.

• Rezydent podatkowy w Portugalii: 0% do kwoty €106,346 w przypadku głównego miejsca zamieszkania, następnie od 2% do 8% zależnie od progu, a powyżej €660,982 stawka ryczałtowa 6% lub 7.5%. W przypadku każdego innego domu stawka zaczyna się od 1%.
• Osoby niebędące rezydentami podatkowymi: stawka ryczałtowa 7.5% od domu kupionego od maja 2026 r., bez zwolnień ani obniżek. Jeśli w ciągu dwóch lat od zakupu uzyskasz status rezydenta podatkowego w Portugalii lub wynajmiesz dom za czynsz nieprzekraczający ustalonego limitu (w ciągu sześciu miesięcy, na co najmniej 36 z pierwszych 60 miesięcy), możesz wystąpić do urzędu skarbowego o zwrot różnicy — w ciągu sześciu miesięcy od uzyskania statusu rezydenta lub podpisania umowy najmu.

Imposto do Selo

Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 0.8% ceny lub wartości podlegającej opodatkowaniu nieruchomości — w zależności od tego, która z nich jest wyższa.

Jest płacony jednorazowo przy zakupie.

Usługi notarialne

Jako podmiot prywatny musisz również opłacić honorarium notariusza i wpis do rejestru gruntów.

Wynosi od 0,2% do 1,2% i jest płatny jednorazowo przy zakupie nieruchomości.

Jakie podatki muszę zapłacić po zakupie domu w Portugalii jako cudzoziemiec?

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), czyli podatek od nieruchomości, to podatek roczny naliczany na podstawie wartości nieruchomości.

Wynosi od 0,3% do 0,8% w zależności od rodzaju nieruchomości. Płaci się go w następnym roku, w jednej, dwóch lub trzech ratach, zgodnie z otrzymanym rozliczeniem: zobacz kiedy należy zapłacić IMI.

Czy jako cudzoziemiec potrzebuję prawnika, aby kupić nieruchomość w Portugalii?

Nie musisz tego robić, ale warto.

Pamiętaj, że jesteś ekpatem, możesz nie znać języka i nie w pełni orientować się w opłatach, podatkach, przepisach oraz procedurach finansowych w Portugalii.

Zdecydowanie zalecamy skorzystanie z usług prawnika specjalizującego się w nieruchomościach.

Najczęściej zadawane pytania

Końcowe uwagi

Zakup nieruchomości w Portugalii przez cudzoziemca to opłacalna inwestycja. Portugalia ma wiele do zaoferowania, w tym zapierające dech w piersiach krajobrazy, bogatą kulturę i doskonałe warunki do życia.

Jeśli poznasz rynek, przejdziesz przez procedury prawne i odpowiednio zaplanujesz finanse, możesz skutecznie kupić wymarzony dom w tym pięknym kraju.