Comprar uma casa em Portugal sendo estrangeiro: guia imobiliário

Panorama do mercado imobiliário de Portugal

Apesar da queda de 25% nas vendas de imóveis no ano passado (2023), os preços subiram 10%. O mercado imobiliário em Portugal é valioso, alcançando a impressionante marca de 1,2 trilhão de dólares — um valor notável para um país tão pequeno.

Nos últimos anos, Portugal tem sido um dos principais destinos para investidores imobiliários que desejam adquirir e desenvolver imóveis.

Apesar dessas estatísticas, o país continua sendo uma opção econômica para quem deseja se mudar ou investir.

Valor dos imóveis por região

Várias localidades em Portugal, inclusive centros urbanos, continuam sendo mais baratas do que em outros países.

Por outro lado, os imóveis no interior tendem a ter um valor mais baixo. Mas tenha em mente que, devido ao tamanho reduzido do país, você nunca está a mais de duas horas de um centro urbano.

Como os imóveis são classificados em Portugal?

Em Portugal, os imóveis são divididos em duas categorias:

• Apartamentos: Identificados como (T)
• Casas ou vilas: Identificadas como (V)

Por exemplo, um imóvel com três quartos é considerado T3 ou V3. Se for uma quitinete, deve ser T0 ou V0.

Os números sempre indicam a quantidade de quartos.

⚠️ Alguns imóveis podem aparecer como T/V 1+1 ou T/V 2 + 1. Geralmente, o +1 indica a transformação de outro cômodo em mais um quarto.

E quais são as categorias de imóveis em Portugal?

• ‘Apartamento’: Condomínio ou apartamento
• ‘Quinta’: Fazenda ou propriedade rural
• ‘Casa': Casa
• ‘Casa geminada': Casa geminada
• ‘Terreno’: Terreno

Onde um expatriado pode comprar uma casa em Portugal?

Lisboa

Lisboa e seus arredores, conhecidos como Área Metropolitana de Lisboa (AML), são a capital e o centro econômico do país, um polo para expatriados e uma potência turística, ideais para quem busca investir e obter retorno com aluguéis pelo Airbnb. A região tem o maior preço por metro quadrado.

Porto

Porto e sua Área Metropolitana (AMP) são polos culturais e industriais do país. Porto, a área mais populosa de Portugal, tem grande influência turística. Como a segunda área mais importante, registra preços imobiliários mais altos em razão da maior atividade.

Braga

Braga é a terceira maior cidade de Portugal, faz parte da AMP e abriga uma das maiores universidades do país, a Universidade do Minho. Estudantes e estrangeiros adoram o bairro por sua proximidade com o Porto, infraestrutura superior e preços mais baixos do que no Porto, o que o torna uma oportunidade de investimento atraente. Quem deseja morar aqui aprecia a região por oferecer um bom equilíbrio entre a vida urbana e a rural.

Algarve

A atividade turística tem um impacto enorme na região do Algarve. Há inúmeros imóveis na região destinados exclusivamente a hóspedes. Além disso, a região é um destino de férias popular entre aposentados europeus e visitantes de verão que têm uma segunda casa no litoral. Os preços estão subindo por aqui, seja devido ao fluxo de turistas ou à especulação imobiliária. O mercado imobiliário está aquecido, com imóveis de luxo e convencionais disponíveis.

Alentejo

A solução ideal para quem busca evitar os centros urbanos e se concentrar em uma vida tranquila e gratificante. O Alentejo é a região agrícola do país, com várias 'quintas' disponíveis para quem deseja viver no campo. É comum que estrangeiros comprem grandes áreas na região para desfrutar de seu estilo de vida tranquilo. Os preços são baixos aqui devido ao tamanho reduzido das cidades.

Setúbal

Setúbal é uma parte movimentada da Costa de Prata e abrange dois pontos de destaque para quem busca uma vida na praia ou um investimento no litoral. A região abriga Sesimbra e Comporta, repletas de resorts e estrangeiros. Some-se a isso o fácil acesso a Lisboa devido à proximidade, e você encontrará uma joia para morar ou investir. investir em.

O que é necessário para comprar um imóvel em Portugal?

Posso comprar uma casa em Portugal sendo estrangeiro?

Sim, você pode!

Não há nenhuma restrição para estrangeiros comprarem imóveis em Portugal. Eles têm os mesmos direitos que os portugueses na compra e na posse de imóveis, incluindo terrenos.

Quais documentos são necessários para um estrangeiro comprar um imóvel em Portugal?

Para comprar um imóvel em Portugal como estrangeiro, você precisa apresentar:

• Documento de identificação com foto (passaporte);
• NIF português;
• Certificado energético do imóvel;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - contrato-promessa de compra e venda);
• Comprovante de pagamento do IMT;
• Imposto do Selo (imposto do selo);
• Caderneta Predial (cadastro predial);

NIF português

O NIF é o número fiscal português, e você precisa dele antes da escritura: o IMT é declarado com o seu NIF, e o registro de imóveis o registra. Você não precisa morar em Portugal para ter um: obtenha seu NIF online do exterior.

Certificado energético do imóvel

Fornecido pelo vendedor, é um documento essencial que informa a eficiência energética do imóvel.

Contrato Promessa de Compra e Venda

Um contrato de compra que estabelece os termos da transação.

Comprovante de pagamento do IMT

O tabelião ou advogado não pode assinar a escritura sem esse comprovante: veja os impostos abaixo.

Imposto do Selo

Imposto do selo exigido pelas autoridades na compra de um imóvel.

Caderneta Predial

Registro oficial de terrenos ou imóveis. Um certificado que contém todas as informações sobre o imóvel.

Quais são minhas opções financeiras para comprar um imóvel em Portugal?

Se você não tiver o valor total para investir em um imóvel, poderá ser elegível para um financiamento imobiliário para financiar sua futura casa com um banco português para não residentes ou uma agência de crédito.

Posso financiar um imóvel em Portugal como expatriado?

Depende das suas condições!

Você deverá apresentar os seguintes documentos para que sua solicitação de financiamento imobiliário em Portugal, como estrangeiro, seja analisada e aprovada:

• Comprovante de renda (salário, aposentadoria, investimentos, dividendos, ganhos de capital)
• NIF Portugal
• Documento de identificação com foto (passaporte)
• Comprovante de endereço
• Relatório de crédito/pontuação de crédito (em Portugal e no seu país de origem)
• Declaração de imposto de renda
• Contrato de aluguel ou qualquer outra escritura de imóvel
• Holerite recente ou extratos bancários

⚠️ Ao solicitar qualquer empréstimo financeiro em Portugal, você também precisa contratar um seguro de vida. É lei.

Onde posso financiar uma casa em Portugal como estrangeiro?

Você pode tentar em qualquer banco ou instituição financeira especializada nisso. Podemos recomendar dois parceiros especializados em financiamentos imobiliários para estrangeiros em Portugal.

Cafimo

Cafimo é uma agência de crédito confiável que encontra as melhores opções de financiamento imobiliário em diversos bancos de Portugal, de acordo com as suas condições. Ela também oferece a melhor calculadora de financiamento imobiliário de Portugal, facilitando a estimativa e o planejamento do seu empréstimo.

Millenium Bank

O Millenium é um dos bancos mais renomados de Portugal, com uma ampla carteira de clientes estrangeiros. É uma instituição sólida e tradicional no país, com taxas acessíveis e gestão simples.

É necessário dar uma entrada ao comprar um imóvel em Portugal como estrangeiro?

Sim!

Ao assinar o CPCV, você deve pagar 10% do valor do imóvel antes de finalizar a escritura.

Onde posso encontrar um imóvel em Portugal como estrangeiro?

Por conta própria

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Grupos do Facebook
• Idealista

Jeito português: grupos do Facebook, OLX, CustoJusto e Idealista

A maioria dos residentes em Portugal usa grupos no Facebook, Olx, Custojusto ou Idealista para encontrar soluções imobiliárias.

No entanto, devido ao alto número de golpes, é fundamental que não residentes tenham ainda mais cautela ao usar essas opções.

Agências

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Portugal, o lugar
• De Brito Properties

De Brito Properties

A De Brito Properties tem uma equipe especializada em contratos com estrangeiros.

Com uma tarifa acessível, é uma ótima solução se você deseja contar com o apoio de um corretor de imóveis, garantindo uma transação bem-sucedida e segura do início ao fim.

O que devo fazer se quiser comprar um imóvel em Portugal como estrangeiro?

Se você quer comprar uma casa em Portugal como expatriado, siga estas etapas:

1. Defina seu orçamento

Defina o valor que você pode pagar, seja com um financiamento imobiliário ou à vista; lembre-se de convertê-lo para euros.

2. Escolha a região

Portugal é um país pequeno, mas tem uma geografia diversificada. Cada região tem suas particularidades, e você deve levar suas prioridades em consideração. Se você sentir que precisa estar perto de um centro urbano vibrante, por exemplo, talvez não queira se mudar para a região mais ao sul do Alentejo. Pesquise!

3. Defina em que tipo de imóvel deseja investir

Seja um apartamento em condomínio, uma casa à beira-mar ou uma charmosa quinta, o tipo de imóvel que você deseja comprar pode determinar onde vai morar ou investir.

4. Encontre um corretor ou agente em Portugal

Embora você possa fazer isso por conta própria, recomendamos fortemente que entre em contato com um corretor para avaliar melhor suas opções e obter a perspectiva de um residente.

Ao investir em Portugal, um agente também será extremamente útil para entender as taxas, os impostos e os procedimentos.

5. Encontre sua casa em Portugal e faça uma oferta

Depois de avaliar suas opções, faça uma proposta. Esse é outro motivo pelo qual um agente pode ser de grande ajuda neste momento. Tenha em mente que você estará lidando com uma cultura diferente, e negociar pode ser um desafio.

6. Contrato de reserva

Depois que sua oferta for aceita, você deverá assinar um contrato de reserva, um documento preparatório para o CPCV. Neste momento, você deverá fazer um pagamento de até 10,000 euros, e esse valor poderá ser reembolsado (quando isso estiver previsto no contrato) se a negociação não for adiante.

7. Garanta o CPCV - Contrato-Promessa de Compra e Venda

Chegou a hora de assinar o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Você e o vendedor devem assinar o contrato diante de um tabelião. Neste momento, você deve pagar um sinal equivalente a 10% do valor do imóvel.

Este é o documento essencial para garantir a compra da sua casa e assinar a escritura.

⚠️ Certifique-se de contar com um advogado imobiliário antes de assinar o CPCV. Ele deve revisar todos os termos e condições da sua transação.

8. Assine a escritura da sua casa em Portugal

Esta é a etapa final que formalizará a propriedade do seu novo imóvel. Você deve assiná-la diante de um tabelião, assim como no caso do CPCV, e pagar o valor restante do imóvel neste momento.

Depois disso, o imóvel será todo seu!

Quais impostos devo pagar se quiser comprar uma casa em Portugal como expatriado?

IMT

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ou imposto sobre a transmissão de imóveis é calculado sobre o preço ou o valor tributável do imóvel, o que for maior. É pago uma única vez, antes da escritura: no dia em que é apurado ou em até 30 dias.

• Residente fiscal em Portugal: 0% até €106,346 na sua residência permanente, depois de 2% a 8%, conforme a faixa, e uma taxa fixa de 6% ou 7.5% acima de €660,982. Qualquer outro imóvel residencial começa em 1%.
• Não residente fiscal: uma taxa fixa de 7.5% sobre um imóvel residencial desde maio de 2026, sem isenção ou redução. Se você se tornar residente fiscal em Portugal em até dois anos da compra ou alugar o imóvel por um valor limitado (em até seis meses, por pelo menos 36 dos primeiros 60 meses), poderá solicitar a devolução da diferença à repartição fiscal, em até seis meses após se tornar residente ou assinar o contrato de aluguel.

Imposto do Selo

Imposto do selo de 0.8% sobre o preço ou o valor tributável do imóvel, o que for maior.

É pago uma única vez, no momento da compra.

Serviços de cartório

Como entidade privada, você também precisará pagar os honorários do tabelião e o registro do imóvel.

O valor varia entre 0,2% e 1,2% e é pago uma única vez na compra do imóvel.

Quais impostos preciso pagar depois de comprar um imóvel em Portugal como estrangeiro?

IMI

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), ou imposto municipal sobre imóveis , é um imposto anual calculado com base no valor do imóvel.

Ele varia entre 0,3% e 0,8%, dependendo do tipo de imóvel. Você o paga no ano seguinte, em uma, duas ou três parcelas, de acordo com a cobrança: veja quando o IMI vence.

Preciso de um advogado para comprar um imóvel em Portugal como estrangeiro?

Você não precisa disso, mas deveria.

Tenha em mente que você é um expatriado, talvez não fale o idioma e não conheça plenamente as taxas, os impostos, as leis e os procedimentos financeiros em Portugal.

Recomendamos fortemente contratar um advogado imobiliário.

Perguntas frequentes

Considerações finais

Comprar um imóvel em Portugal como estrangeiro é um investimento rentável. Portugal tem muito a oferecer, incluindo paisagens deslumbrantes, uma cultura rica e excelentes condições de vida.

Você pode, de fato, comprar a casa dos seus sonhos neste belo país se entender o mercado, lidar com os procedimentos legais e se planejar financeiramente.