Comprare casa in Portogallo da straniero: guida immobiliare

Panoramica del mercato immobiliare del Portogallo

Nonostante il calo del 25% delle vendite immobiliari lo scorso anno (2023), i prezzi sono aumentati del 10%. Il mercato immobiliare in Portogallo è di grande valore, raggiungendo la considerevole cifra di 1,2 trilioni di dollari, un importo impressionante per un Paese così piccolo.

Negli ultimi anni, il Portogallo è stato una destinazione privilegiata per gli investitori immobiliari che desiderano acquistare e sviluppare proprietà.

Nonostante queste statistiche, il Paese resta un’opzione economica per chi desidera trasferirsi o investire.

Valore degli immobili per regione

Diverse località in Portogallo, anche i centri urbani, continuano a essere meno costose che in altri Paesi.

Gli immobili in campagna, invece, tendono ad avere un valore inferiore, ma tieni presente che, date le dimensioni ridotte del Paese, non ti trovi mai a più di due ore da un centro urbano.

Come vengono classificati gli alloggi in Portogallo?

In Portogallo, gli immobili sono suddivisi in due categorie:

• Appartamenti: indicati come (T)
• Case o ville: indicate come (V)

Ad esempio, un immobile con tre camere da letto è considerato T3 o V3. Se si tratta di un monolocale, sarà T0 o V0.

I numeri indicano sempre il numero di camere da letto.

⚠️ Alcuni immobili possono essere indicati come T/V 1+1 o T/V 2 + 1. Di solito, il «+1» indica la trasformazione di un altro locale in una camera da letto aggiuntiva.

E quali sono le categorie degli immobili in Portogallo?

• ‘Apartamento’: appartamento o condominio
• ‘Quinta’: azienda agricola o proprietà di campagna
• ‘Casa': casa
• ‘Casa geminada': casa bifamiliare
• ‘Terreno’: terreno

Dove posso comprare casa in Portogallo da expat?

Lisbona

Lisbona e i suoi dintorni, noti come Area metropolitana di Lisbona (AML), sono la capitale e il centro economico del Paese, un polo per gli expat e una meta turistica di grande richiamo, adatta a chi desidera investire e ottenere rendimenti dagli affitti tramite Airbnb. La zona presenta il prezzo al metro quadrato più alto.

Porto

Porto e la sua area metropolitana (AMP) sono i poli culturali e industriali del Paese. Porto, l’area più popolosa del Portogallo, esercita una notevole attrattiva turistica. Essendo la seconda area più importante, registra prezzi immobiliari più elevati a causa della maggiore attività.

Braga

Braga è la terza città più grande del Portogallo, fa parte dell’AMP ed è sede di una delle più grandi università del Paese, l’Università del Minho. Gli studenti e gli stranieri apprezzano la zona per la vicinanza a Porto, le infrastrutture di qualità superiore e i prezzi più bassi rispetto a Porto, che la rendono un’interessante opportunità d’investimento. Chi desidera viverci ama la zona perché offre un buon equilibrio tra vita urbana e rurale.

Algarve

L’attività turistica ha un impatto enorme sulla regione dell’Algarve. Nella zona ci sono numerose proprietà destinate esclusivamente agli ospiti. Inoltre, la zona è una meta turistica molto amata dagli europei in pensione e dai visitatori estivi che possiedono una seconda casa lungo la costa. I prezzi stanno aumentando qui, sia per il flusso turistico sia per la speculazione immobiliare. Il mercato immobiliare è in piena espansione e offre sia proprietà di lusso sia immobili più ordinari.

Alentejo

La soluzione ideale per chi desidera evitare i centri urbani e concentrarsi su una vita tranquilla e appagante. L’Alentejo è la regione agricola del Paese, con diverse «quintas» disponibili per chi desidera vivere in campagna. Gli stranieri acquistano spesso ampie proprietà nella regione per godere del suo stile di vita tranquillo. Qui i prezzi sono bassi grazie alle dimensioni ridotte delle città.

Setúbal

Setúbal è una zona vivace della Costa d’Argento, con due mete imperdibili per chi desidera una vita da spiaggia o un investimento costiero. La regione ospita sia Sesimbra sia Comporta, località ricche di resort e frequentate da stranieri. Grazie alla vicinanza, offre anche un facile accesso a Lisbona: un vero gioiello in cui vivere o investire. investire in.

Cosa serve per acquistare un immobile in Portogallo?

Posso acquistare una casa in Portogallo se sono straniero?

Sì, è possibile!

Non esistono restrizioni di alcun tipo per gli expat che acquistano un immobile in Portogallo. Gli stranieri godono degli stessi diritti dei cittadini portoghesi per quanto riguarda l’acquisto e il possesso di immobili, compresi i terreni.

Quali documenti servono a uno straniero per acquistare un immobile in Portogallo?

Per acquistare un immobile in Portogallo come straniero, è necessario presentare:

• Documento d’identità con foto (passaporto);
• NIF portoghese;
• Certificato energetico dell’immobile;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - Promise Contract of Purchase and Sale);
• Prova del pagamento dell’IMT;
• Imposto do Selo (Stamp Tax);
• Caderneta Predial (Land Register);

NIF portoghese

Il NIF è il codice fiscale portoghese e ti serve prima del rogito: l’IMT viene dichiarato con il tuo NIF e il registro fondiario lo registra. Non devi vivere in Portogallo per averne uno: richiedi il tuo NIF online dall’estero.

Certificato energetico dell’immobile

Fornito dal venditore, è un documento essenziale che indica l’efficienza energetica dell’immobile.

Contrato Promessa de Compra e Venda

Un contratto di compravendita che stabilisce i termini della transazione.

Prova del pagamento dell’IMT

Il notaio o l’avvocato non può firmare l’atto senza questo documento: vedi le imposte qui sotto.

Imposto do Selo

Imposta di bollo richiesta dalle autorità per l’acquisto di un immobile.

Caderneta Predial

Registro ufficiale del terreno o della proprietà. Un certificato che riporta tutte le informazioni sull’immobile.

Quali sono le mie opzioni finanziarie per acquistare un immobile in Portogallo?

Se non disponi dell’intero importo da investire in un immobile, potresti avere diritto a un mutuo per finanziare la tua futura casa tramite una banca portoghese per non residenti o un’agenzia di credito.

Posso finanziare l’acquisto di una casa in Portogallo come expat?

Dipende dalla tua situazione!

Per ottenere l’approvazione di un mutuo in Portogallo come cittadino straniero, devi presentare i seguenti documenti:

• Prova del reddito (stipendio, pensione, investimenti, dividendi, plusvalenze)
• NIF Portogallo
• Documento d’identità con foto (passaporto)
• Prova di domicilio
• Report/punteggio creditizio (in Portogallo e nel tuo Paese d’origine)
• Dichiarazione dei redditi
• Contratto di locazione o qualsiasi altro atto di proprietà
• Busta paga recente o estratti conto bancari

⚠️ Quando richiedi un qualsiasi finanziamento in Portogallo, devi anche sottoscrivere un’assicurazione sulla vita. È obbligatoria per legge.

Dove posso ottenere un finanziamento per acquistare una casa in Portogallo da straniero?

Puoi rivolgerti a qualsiasi banca o società finanziaria specializzata. Possiamo consigliarti due partner che si occupano di mutui per stranieri in Portogallo.

Cafimo

Cafimo è un’agenzia di credito affidabile che individua le migliori opzioni di mutuo presso diverse banche in Portogallo, in base alle tue esigenze. Offre anche il miglior calcolatore di mutui in Portogallo, che semplifica la stima e la pianificazione del tuo prestito.

Millenium Bank

Millenium è una delle banche più prestigiose del Portogallo e vanta un’ampia clientela straniera. È una realtà solida e tradizionale nel Paese, con tariffe accessibili e una gestione semplice.

È necessario versare un acconto per acquistare una casa in Portogallo come straniero?

Sì!

Al momento della firma del CPCV, devi versare il 10% del valore dell’immobile prima di concludere l’atto.

Dove posso trovare un immobile in Portogallo come straniero?

Da soli

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Gruppi Facebook
• Idealista

Metodo portoghese: gruppi Facebook, OLX, CustoJusto e Idealista

La maggior parte dei residenti in Portogallo utilizza i gruppi su Facebook, Olx, Custojusto o Idealista per trovare soluzioni abitative.

Tuttavia, dato l’elevato numero di truffe, è fondamentale che i non residenti prestino particolare attenzione quando utilizzano queste opzioni.

Agenzie

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Il Portogallo
• De Brito Properties

De Brito Properties

De Brito Properties ha un team specializzato in contratti con clienti stranieri.

A una tariffa conveniente, è un'ottima soluzione se desideri avvalerti dell'assistenza di un agente immobiliare, per assicurarti una transazione sicura e di successo dall'inizio alla fine.

Cosa devo fare se voglio acquistare un immobile in Portogallo da straniero?

Se vuoi acquistare una casa come expat in Portogallo, segui questi passaggi:

1. Definisci il tuo budget

Definisci l’importo che sei disposto a spendere, con un mutuo o pagando in un’unica soluzione; ricordati di convertirlo in euro.

2. Scegli la regione

Il Portogallo è un Paese piccolo, ma ha una geografia variegata. Ogni zona ha le sue peculiarità e devi tenere conto delle tue priorità. Se ritieni di dover essere vicino a un vivace centro urbano, per esempio, potresti non scegliere di trasferirti nella parte meridionale dell’Alentejo. Informati bene!

3. Definisci il tipo di immobile in cui desideri investire

Che si tratti di un appartamento, di una casa sul mare o di una suggestiva quinta, il tipo di immobile che desideri acquistare può determinare anche il luogo in cui vivrai o investirai.

4. Trova un broker o un agente in Portogallo

Anche se puoi farlo da solo, ti consigliamo vivamente di contattare un broker per valutare meglio le tue opzioni e offrirti il punto di vista di un residente.

Quando investi in Portogallo, un agente può anche aiutarti moltissimo a comprendere le commissioni, le imposte e le procedure.

5. Trova casa in Portogallo e fai un’offerta

Dopo aver valutato le tue opzioni, presenta una proposta. Questo è un altro motivo per cui in questa fase un agente può esserti di grande aiuto. Tieni presente che avrai a che fare con una cultura diversa e che la negoziazione potrebbe essere difficile.

6. Contratto di prenotazione

Una volta che la tua offerta è stata accettata, devi firmare un contratto di prenotazione, un documento preparatorio per il CPCV. A questo punto, devi versare fino a 10,000 euro; questo importo può essere rimborsato (se previsto dal contratto) qualora la trattativa non vada a buon fine.

7. Assicurati che il CPCV - Contratto preliminare di compravendita sia valido

È il momento di firmare il Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Tu e il venditore dovete firmare il contratto davanti a un notaio. In questa fase, devi versare un acconto pari al 10% del valore dell’immobile.

Questo è il documento essenziale per assicurarti la casa e firmare l’atto.

⚠️ Assicurati di avere un avvocato specializzato in diritto immobiliare prima di firmare il CPCV. Dovrà verificare tutti i termini e le condizioni della transazione.

8. Firma l’atto della tua casa in Portogallo

Questo è il passaggio finale che formalizzerà la proprietà del tuo nuovo immobile. Devi firmarlo davanti a un notaio, proprio come il CPCV, e versare in quel momento il valore residuo dell’immobile.

Dopo questo passaggio, la casa è tutta tua!

Quali tasse devo pagare se voglio acquistare una casa in Portogallo come expat?

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) o imposta sul trasferimento immobiliare si calcola sul prezzo o sul valore imponibile dell’immobile, a seconda di quale sia più alto. Si paga una sola volta, prima dell’atto: il giorno in cui viene calcolata o entro 30 giorni.

• Residente fiscale in Portogallo: 0% fino a €106,346 sulla prima casa, poi dal 2% all’8% in base allo scaglione e un’aliquota fissa del 6% o del 7.5% oltre €660,982. Per qualsiasi altra casa si parte dall’1%.
• Non residente fiscale: un’aliquota fissa del 7.5% su una casa a partire da maggio 2026, senza esenzioni o riduzioni. Se diventi residente fiscale in Portogallo entro due anni dall’acquisto, oppure affitti la casa a un canone massimo (entro sei mesi, per almeno 36 dei primi 60 mesi), puoi chiedere all’ufficio delle imposte il rimborso della differenza entro sei mesi dal momento in cui diventi residente o firmi il contratto di locazione.

Imposto do Selo

L’imposta di bollo è pari allo 0.8% del prezzo o del valore imponibile dell’immobile, a seconda di quale sia più alto.

Si paga una sola volta, al momento dell’acquisto.

Servizi notarili

In quanto soggetto privato, dovrai inoltre pagare le spese notarili e di registrazione dell’immobile.

L’importo varia dallo 0,2% all’1,2% e viene pagato una sola volta al momento dell’acquisto dell’immobile.

Quali tasse devo pagare dopo aver acquistato una casa in Portogallo come straniero?

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), ovvero l’imposta municipale sugli immobili , è un’imposta annuale basata sul valore dell’immobile.

Varia dallo 0,3% allo 0,8% a seconda del tipo di immobile. Si paga l’anno successivo, in una, due o tre rate, secondo l’avviso di pagamento: scopri quando è dovuto l’IMI.

Ho bisogno di un avvocato per acquistare un immobile in Portogallo come straniero?

Non è necessario, ma è consigliabile.

Tieni presente che sei un expat, potresti non parlare la lingua e potresti non conoscere bene le tariffe, le imposte, le leggi e le procedure finanziarie in Portogallo.

Consigliamo vivamente di affidarsi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

Domande frequenti

Considerazioni finali

Acquistare un immobile in Portogallo da straniero è un investimento redditizio. Il Portogallo ha molto da offrire, tra paesaggi mozzafiato, una ricca cultura e condizioni di vita eccellenti.

Puoi davvero acquistare la casa dei tuoi sogni in questo splendido Paese se comprendi il mercato, segui le procedure legali e pianifichi l’investimento dal punto di vista finanziario.