外国人のためのポルトガル不動産購入ガイド

ポルトガルの不動産市場の概要

昨年（2023年）は不動産販売が25%減少したにもかかわらず、価格は10%上昇しました。ポルトガルの不動産市場は価値の高い市場で、その規模は急増して1.2兆ドルに達しており、小国としては驚くべき金額です。

ここ数年、ポルトガルは不動産を取得・開発したいと考える不動産投資家にとって人気の高い移住先となっています。

こうした統計がある一方で、ポルトガルは移住や投資を検討している人にとって、依然として費用を抑えられる選択肢です。

地域別の不動産価格

ポルトガルでは、都市部を含む複数の地域で、引き続き他国よりも物件価格が低くなっています。

一方、地方の物件は価格が低い傾向にあります。ただし、国土が小さいため、都市部から2時間以上離れることはありません。

ポルトガルでは、住宅はどのように分類されますか？

ポルトガルでは、物件は2種類に分類されます。

• アパート：(T)と表記されます
• 一戸建てまたはヴィラ：(V)と表記されます

たとえば、部屋が3つある物件はT3またはV3とされます。ワンルームの場合は、T0またはV0と表記されます。

数字は常に寝室の数を示します。

⚠️ 物件によっては、T/V 1+1またはT/V 2 + 1と表記されていることがあります。通常、プラス1は別の部屋を寝室に改装したことを示します。

ポルトガルの物件には、どのようなカテゴリーがありますか？

• 「Apartamento」：マンションまたはアパート
• 「Quinta」：農場または田舎の物件
• 「Casa」：一戸建て
• 「Casa geminada」：連棟住宅
• 「Terreno」：土地

外国人としてポルトガルで家を買うなら、どこがおすすめですか？

リスボン

リスボンとその周辺地域は、リスボン都市圏（AML）として知られ、ポルトガルの首都であり経済の中心地です。外国人に人気の拠点で、観光業も盛んなため、AirBnBを利用した投資や収益化を考えている方に適しています。この地域は平方メートルあたりの価格が最も高いのが特徴です。

ポルト

ポルトとその都市圏（AMP）は、国内の文化と産業の中心地です。ポルトはポルトガルで最も人口の多い地域であり、観光業の影響も大きい地域です。国内で重要度が2番目の地域であることから、活動の活発化に伴い、不動産価格が高くなっています。

ブラガ

ブラガはポルトガルで3番目に大きな都市で、AMPの一部であり、国内最大級の大学の一つであるミーニョ大学があります。学生や外国人に人気の地域で、その理由はポルトに近く、インフラが整っており、ポルトより価格が低いため、魅力的な投資先となっていることです。ここで暮らしたい人々は、都市と田舎の暮らしがうまく調和している点を気に入っています。

アルガルヴェ

観光業は、 アルガルヴェ地方に大きな影響を与えています。この地域には、 宿泊客専用の物件が数多くあります。さらに、この地域は ヨーロッパの 退職者に人気の休暇先であり、 海岸沿いに別荘を所有する夏の旅行者にも人気があります。 価格は上昇しています ここでは、観光客の増加や不動産投機がその要因となっています。不動産市場は活況を呈しており、高級物件から一般的な物件まで幅広くあります。

アレンテージョ

都市部を避け、静かで充実した暮らしを送りたい方に最適な選択肢です。アレンテージョは国内有数の農業地域で、田園生活を望む方に向けた「キンタ」も数多くあります。外国人がこの地域で広大な土地を購入し、穏やかな暮らしを楽しむことも珍しくありません。都市の規模が小さいため、ここでは価格が安くなっています。

セトゥーバル

セトゥーバルはシルバーコーストの活気あふれる地域で、海辺の暮らしや沿岸部への投資を目指す方に人気のスポットが2か所あります。この地域にはセジンブラとコンポルタがあり、リゾート施設や外国人でにぎわっています。さらに、近隣にあるためリスボンへのアクセスも容易で、居住にも投資にも適した魅力的な場所です。投資にも適しています。

ポルトガルで不動産を購入するには何が必要ですか？

外国人でもポルトガルで家を購入できますか？

はい、できます！

ポルトガルでは、外国人による不動産購入に一切制限はありません。外国人は、土地を含む不動産の購入・所有に関して、ポルトガル人と同じ権利を有します。

外国人がポルトガルで不動産を購入する際に必要な書類は何ですか？

外国人がポルトガルで不動産を購入するには、次の書類を提出する必要があります。

• 顔写真付き身分証明書（パスポート）；
• ポルトガルのNIF；
• 物件のエネルギー証明書；
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - 売買予約契約)；
• IMTの納付証明；
• Imposto do Selo（印紙税）；
• Caderneta Predial（土地登記簿）；

ポルトガルのNIF

NIFはポルトガルの納税者番号で、物件の譲渡証書を作成する前に必要です。IMTはあなたのNIFで申告され、土地登記簿にも記録されます。取得のためにポルトガルに住む必要はありません。海外からオンラインでNIFを取得できます。

物件のエネルギー証明書

売主が提供する、物件のエネルギー効率を示す必須書類です。

Contrato Promessa de Compra e Venda

取引条件を定める購入契約書です。

IMTが納付済みであることの証明

これがなければ、公証人または弁護士は権利証書に署名できません。以下の税金をご確認ください。

Imposto do Selo

不動産の購入時に当局から納付を求められる印紙税です。

Caderneta Predial

土地または不動産の公的登記簿。不動産に関するすべての情報を記載した証明書。

ポルトガルで不動産を購入するために、どのような資金調達方法がありますか？

不動産購入に充てる全額をご用意できない場合は、 住宅ローンを利用して、将来の住まいの購入資金を調達できる可能性があります。非居住者向けのポルトガルの銀行または信用機関をご利用いただけます。

外国人としてポルトガルで住宅の購入資金を借り入れることはできますか？

お客様の状況によって異なります！

外国人としてポルトガルで住宅ローンの審査・承認を受けるには、以下の書類をご提出ください。

• 収入証明（給与、年金、投資、配当、キャピタルゲイン）
• NIF Portugal
• 顔写真付き身分証明書（パスポート）
• 住所証明書
• 信用情報／信用スコア（ポルトガルおよび母国のもの）
• 確定申告書
• 賃貸契約書またはその他の不動産権利証書
• 最近の給与明細または銀行取引明細書

⚠️ ポルトガルで融資を申し込む場合は、生命保険にも加入する必要があります。これは法律で定められています。

外国人はポルトガルのどこで住宅ローンを組めますか？

住宅ローンを専門とする銀行または金融機関に相談してみてください。ポルトガル在住の外国人向け住宅ローンを専門とする提携先を2社ご紹介できます。

Cafimo

Cafimoは、ポルトガルの複数の銀行から、お客様の条件に合った住宅ローンの最適な選択肢を見つける、信頼できる信用仲介会社です。また、ポルトガルで最も優れた住宅ローン計算ツールも提供しており、ローンの見積もりや計画を簡単に行えます。

Millenium Bank

Milleniumは、ポルトガルで最も評価の高い銀行の一つで、多くの外国人顧客を抱えています。国内で確固たる地位を築く伝統的な企業であり、利用しやすい金利と管理サービスを提供しています。

外国人がポルトガルで住宅を購入する場合、頭金を支払う必要がありますか？

はい！

CPCVに署名する際、権利証書を最終的に締結する前に、物件価格の10%を支払う必要があります。

外国人がポルトガルで物件を探すには、どこを利用できますか？

自分で

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Facebookグループ
• Idealista

ポルトガル流：Facebookグループ、OLX、CustoJusto、Idealista

ほとんどのポルトガル在住者はFacebookグループ、Olx、Custojusto、またはIdealistaを利用して住まいを探します。

ただし、詐欺が非常に多いため、非居住者がこれらの方法を利用する際は、特に注意することが重要です。

不動産仲介会社

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• ポルトガルという場所
• デ・ブリト・プロパティーズ

デ・ブリト・プロパティーズ

デ・ブリト・プロパティーズには、外国人向けの契約を専門とするチームがあります。

手頃な料金で利用できるため、不動産仲介業者のサポートを受けたい方にとって、最初から最後まで安心・安全な取引を実現する素晴らしい選択肢です。

外国人としてポルトガルで不動産を購入したい場合、何をすればよいですか？

ポルトガルで外国人として住宅を購入する場合は、次の手順に従ってください。

1. 予算を決める

住宅ローンを利用する場合も一括で支払う場合も、無理なく支払える金額を決め、ユーロに換算することを忘れないでください。

2. 地域を選ぶ

ポルトガルは小さな国ですが、地理的な多様性に富んでいます。地域ごとに特徴があるため、ご自身の優先事項を考慮する必要があります。たとえば、活気ある都市の中心部の近くに住みたいのであれば、アレンテージョ地方南部への移住は選択肢に入らないかもしれません。しっかり調べましょう！

3. 投資したい不動産の種類を決める

マンション、海辺の家、趣のあるキンタのいずれを選ぶにしても、購入したい不動産の種類によって、住む場所や投資先が決まることもあります。

4. ポルトガルで仲介業者またはエージェントを探す

自分で進めることもできますが、選択肢をより適切に評価し、居住者の視点から助言を受けるために、仲介業者に相談することを強くおすすめします。

ポルトガルへの投資にあたっては、仲介業者が手数料、税金、手続きについて理解するうえでも大いに役立ちます。

5. ポルトガルで家を探し、購入を申し込む

選択肢を検討したら、購入を申し込みましょう。この段階で、エージェントが大いに力になってくれるのもそのためです。異なる文化の中でやり取りすることになるため、交渉が難航することもある点に留意してください。

6. 予約契約

申し込みが無事に受理されたら、予約契約に署名する必要があります。これはCPCVに向けた準備書類です。この段階で、最大10,000ユーロを支払う必要があります。交渉が成立しなかった場合、この金額は返金されることがあります（契約書に明記されている場合）。

7. CPCV（売買予約契約）を締結する

Contrato Promessa de Compra e Venda（CPCV）に署名する時が来ました。あなたと売主は、公証人の立ち会いのもとで契約に署名する必要があります。この時点で、物件価格の10%に相当する頭金を支払う必要があります。

これは、住宅を確保して、権利証書に署名するための必須書類です。

⚠️ CPCVに署名する前に、不動産弁護士を依頼していることを確認してください。弁護士は、取引のすべての条件を確認する必要があります。

8. ポルトガルで住宅の権利証書に署名する

これは、新しい物件の所有権を正式に確定する最後の手続きです。CPCVの場合と同様に、公証人の立ち会いのもとで署名し、この時点で物件価格の残額を支払う必要があります。

これで、物件はあなたのものです！

外国人としてポルトガルで住宅を購入する場合、どのような税金を支払う必要がありますか？

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis（IMT）、すなわち不動産譲渡税は、購入価格と不動産の課税評価額のいずれか高い方を基準に算出されます。一度だけ支払います。公正証書の作成前、税額が査定された日またはその後30日以内に納付します。

• ポルトガルの税務上の居住者：主たる居住用住宅は€106,346まで0%、その後は税率区分に応じて2%から8%、€660,982を超える場合は一律6%または7.5%です。それ以外の住宅は1%から始まります。
• 税務上の非居住者：一律7.5%。2026年5月以降の住宅購入に適用され、免除や軽減はありません。購入から2年以内にポルトガルの税務上の居住者になる場合、または上限家賃で住宅を賃貸する場合（6か月以内に賃貸を開始し、最初の60か月のうち少なくとも36か月間賃貸すること）、居住者になった日または賃貸借契約を締結した日から6か月以内に税務当局へ申請すれば、差額の還付を受けられます。

Imposto do Selo

印紙税は、購入価格と不動産の課税評価額のいずれか高い方の0.8%です。

購入時に一度だけ支払います。

公証サービス

民間の取引となるため、公証人手数料と土地登記費用も支払う必要があります。

その額は0,2%から1,2%で、物件の購入時に一度だけ支払います。

外国人としてポルトガルで住宅を購入した後、どのような税金を支払う必要がありますか？

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)、つまり不動産市税は、物件の価値に基づく年税です。

物件の種類に応じて、税率は0,3%から0,8%です。請求書に記載されたとおり、翌年に1回、2回、または3回に分けて支払います。IMIの納付時期はこちらをご覧ください。

外国人としてポルトガルで物件を購入する場合、弁護士は必要ですか？

必須ではありませんが、依頼することをおすすめします。

外国人であり、現地の言語を話せない場合や、ポルトガルの手数料、税金、法律、財務手続きについて十分に把握していない場合があることを念頭に置いてください。

不動産専門の弁護士に依頼することを強くおすすめします。

よくある質問

最後に

外国人にとって、ポルトガルでの不動産購入は収益性の高い投資です。ポルトガルには多くの魅力があります

市場を理解し、法的手続きを進め、資金計画を立てれば、この美しい国で夢のマイホームを購入できるでしょう。