Купівля житла в Португалії іноземцем: посібник із нерухомості

Огляд ринку нерухомості Португалії

Попри зниження обсягу продажів нерухомості на 25% минулого року (2023), ціни зросли на 10%. Ринок нерухомості Португалії має значну цінність і сягає приголомшливих 1,2 трильйона доларів — вражаюча сума для такої маленької країни.

Останні кілька років Португалія була одним із найпривабливіших напрямків для інвесторів у нерухомість , які прагнуть придбати нерухомість і розвивати її.

Попри ці статистичні дані, країна залишається доступним за ціною варіантом для всіх, хто хоче переїхати або інвестувати.

Вартість нерухомості за регіонами

У багатьох місцевостях Португалії, навіть у міських центрах, нерухомість і надалі є дешевшою, ніж в інших країнах.

Нерухомість у сільській місцевості, навпаки, зазвичай коштує дешевше, але майте на увазі, що через невеликі розміри країни до міського центру звідусіль не більше двох годин їзди.

Як класифікують житло в Португалії?

У Португалії нерухомість поділяють на два типи:

• Квартири: позначаються як (T)
• Будинки або вілли: позначаються як (V)

Наприклад, житло з трьома спальнями позначається як T3 або V3. Якщо це квартира-студія, її позначають як T0 або V0.

Цифри завжди вказують на кількість спалень.

⚠️ Деякі об’єкти можуть позначатися як T/V 1+1 або T/V 2 + 1. Зазвичай додаткова одиниця означає, що інше приміщення переобладнали на спальню.

А які категорії нерухомості є в Португалії?

• ‘Apartamento’: квартира в кондомініумі або апартаменти
• ‘Quinta’: ферма або заміська нерухомість
• ‘Casa': будинок
• ‘Casa geminada': зблокований будинок
• ‘Terreno’: земельна ділянка

Де експату купити будинок у Португалії?

Лісабон

Лісабон і його околиці, відомі як Лісабонська агломерація (AML), — це столиця та економічний центр країни, осередок для експатів і потужний туристичний центр, що підходить тим, хто хоче інвестувати й отримувати дохід від оренди через AirBnB. Тут найвища ціна за квадратний метр.

Порту

Порту та його агломерація (AMP) — культурний та промисловий осередок країни. Порту, найбільш густонаселений район Португалії, має значний туристичний вплив. Як другий за значущістю регіон, він вирізняється вищими цінами на нерухомість через зростання активності.

Брага

Брага — третє за величиною місто Португалії, частина AMP і місце розташування одного з найбільших університетів країни — Університету Мінью. Студентам та іноземцям подобається цей район завдяки близькості до Порту, кращій інфраструктурі та нижчим цінам порівняно з Порту, що робить його привабливим для інвестицій. Тим, хто хоче тут жити, подобається цей район, адже він забезпечує гармонійне поєднання міського та сільського життя.

Алгарве

Туристична діяльність має величезний вплив на регіон Алгарве. У цій місцевості є чимало об’єктів нерухомості, призначених виключно для гостей. Крім того, це популярне місце відпочинку для європейських пенсіонерів і літніх відпочивальників, які мають тут будинки для відпочинку вздовж узбережжя. Ціни тут зростають через туристичний потік або спекуляції на ринку нерухомості. Ринок нерухомості процвітає: тут доступні як розкішні, так і звичайні об’єкти.

Алентежу

Цей регіон ідеально підходить тим, хто прагне уникнути міських центрів і зосередитися на спокійному та повноцінному житті. Алентежу — сільськогосподарський регіон країни, де є чимало «кінташ» для тих, хто хоче жити за містом. Іноземці часто купують у цьому регіоні великі ділянки, щоб насолоджуватися спокійним життям. Ціни тут низькі через невеликі розміри міст.

Сетубал

Сетубал — жвава частина Срібного узбережжя, де розташовані два популярні місця для тих, хто мріє про життя біля моря або інвестиції в прибережну нерухомість. У цьому регіоні розташовані Сезімбра та Компорта, де є багато курортів і мешкає чимало іноземців. Додайте до цього зручне сполучення з Лісабоном завдяки близькому розташуванню — і ви знайдете справжню перлину, де можна жити або інвестувати. інвестувати.

Що потрібно для придбання нерухомості в Португалії?

Чи може іноземець купити житло в Португалії?

Так, можете!

Для експатів, які купують нерухомість у Португалії, немає жодних обмежень. Іноземці мають такі самі права, як і громадяни Португалії, щодо придбання та володіння нерухомістю, зокрема земельними ділянками.

Які документи потрібні іноземцю для купівлі нерухомості в Португалії?

Щоб придбати нерухомість у Португалії як іноземець, потрібно надати:

• Посвідчення особи з фотографією (паспорт);
• португальський NIF;
• Енергетичний сертифікат нерухомості;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - попередній договір купівлі-продажу);
• Підтвердження сплати IMT;
• Imposto do Selo (гербовий збір);
• Caderneta Predial (реєстр нерухомості);

Португальський NIF

NIF — це португальський податковий номер, і він потрібен до підписання договору: IMT декларується за вашим NIF, а дані вносяться до земельного реєстру. Щоб отримати його, не обов’язково жити в Португалії: оформіть NIF онлайн з-за кордону.

Енергетичний сертифікат нерухомості

Надається продавцем. Це важливий документ, у якому зазначено енергоефективність нерухомості.

Contrato Promessa de Compra e Venda

Договір купівлі-продажу, у якому зазначено умови угоди.

Підтвердження сплати IMT

Нотаріус або юрист не може підписати акт без нього: див. податки нижче.

Imposto do Selo

Податок на гербовий збір, обов’язковий за вимогою органів влади під час купівлі нерухомості.

Caderneta Predial

Земельний або офіційний реєстр нерухомості. Документ, що містить усі відомості про об’єкт нерухомості.

Які в мене є фінансові можливості для придбання нерухомості в Португалії?

Якщо у вас немає повної суми для інвестування в нерухомість, ви можете мати право на іпотечний кредит, щоб профінансувати придбання майбутнього житла через португальський банк для нерезидентів або кредитну установу.

Чи можу я профінансувати придбання житла в Португалії як експат?

Це залежить від ваших обставин!

Щоб отримати схвалення на іпотечний кредит у Португалії як іноземець, потрібно надати такі документи для розгляду:

• Підтвердження доходу (заробітна плата, пенсія, інвестиції, дивіденди, приріст капіталу)
• NIF Portugal
• Посвідчення особи з фотографією (паспорт)
• Підтвердження адреси
• Кредитний звіт/кредитний рейтинг (у Португалії та у вашій країні)
• Податкова декларація
• Договір оренди або будь-який інший документ на право власності на нерухомість
• Нещодавній розрахунковий лист або виписки з банківського рахунку

⚠️ Під час оформлення будь-якого фінансового кредиту в Португалії ви також повинні придбати страхування життя. Це передбачено законом.

Де іноземець може отримати фінансування на купівлю житла в Португалії?

Ви можете звернутися до будь-якого банку або фінансової установи, що спеціалізується на цьому. Ми можемо порекомендувати двох партнерів, які спеціалізуються на іпотеці для іноземців у Португалії.

Cafimo

Cafimo — надійна кредитна агенція, яка підбирає найкращі варіанти іпотечного кредиту в кількох банках Португалії відповідно до ваших умов. Також вона пропонує найкращий іпотечний калькулятор у Португалії, що допоможе легко оцінити й спланувати кредит.

Millenium Bank

Millenium — один із найпрестижніших банків Португалії, який має широке коло іноземних клієнтів. Це надійна й традиційна компанія в країні, що пропонує доступні тарифи та зручне управління.

Чи потрібно вносити початковий внесок, купуючи житло в Португалії як іноземець?

Так!

Під час підписання CPCV потрібно сплатити 10% вартості нерухомості до оформлення остаточного договору купівлі-продажу.

Де іноземцю знайти нерухомість у Португалії?

Самостійно

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Групи у Facebook
• Idealista

Португальський спосіб: групи у Facebook, OLX, CustoJusto та Idealista

Більшість мешканців Португалії шукають рішення щодо житла в групах у Facebook, на Olx, CustoJusto або Idealista.

Однак через велику кількість шахрайських схем нерезидентам важливо бути особливо обережними, користуючись цими варіантами.

Агентства

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Португалія як місце для життя
• De Brito Properties

De Brito Properties

У De Brito Properties є команда, що спеціалізується на договорах з іноземними клієнтами.

За доступною ціною це чудове рішення, якщо вам потрібна допомога агента з нерухомості, який подбає про успішне та безпечне проведення угоди від початку до кінця.

Що робити, якщо я хочу придбати нерухомість у Португалії як іноземець?

Якщо ви хочете придбати житло в Португалії як експат, виконайте такі кроки:

1. Визначте свій бюджет

Визначте суму, яку ви готові витратити — за допомогою іпотеки або одноразовим платежем; не забудьте перевести її в євро.

2. Оберіть регіон

Португалія — невелика країна, але її географія дуже різноманітна. Кожен регіон має свої особливості, і вам слід зважити на власні пріоритети. Наприклад, якщо вам важливо жити поблизу жвавого міського центру, нижня частина Алентежу може вам не підійти. Проведіть дослідження!

3. Визначте, у нерухомість якого типу ви хочете інвестувати

Квартира в кондомініумі, будинок на узбережжі чи чарівна квінта — тип нерухомості, яку ви хочете придбати, може визначити, де ви житимете або інвестуватимете.

4. Знайдіть брокера або агента в Португалії

Хоча ви можете зробити це самостійно, ми наполегливо рекомендуємо звернутися до брокера, щоб краще оцінити ваші можливості й отримати погляд місцевого жителя.

Під час інвестування в Португалії агент також буде надзвичайно корисним, допомагаючи розібратися зі зборами, податками та процедурами.

5. Знайдіть житло в Португалії та зробіть пропозицію

Розглянувши доступні варіанти, зробіть пропозицію. Це ще одна причина, чому агент може надати значну допомогу на цьому етапі. Пам’ятайте, що вам доведеться мати справу з іншою культурою, і переговори можуть бути складними.

6. Договір резервування

Після того як вашу пропозицію буде прийнято, потрібно підписати договір резервування — підготовчий документ до CPCV. На цьому етапі потрібно сплатити до 10,000 євро; цю суму можна повернути (якщо це зазначено в договорі), якщо переговори не завершаться укладенням угоди.

7. Забезпечте укладення CPCV — попереднього договору купівлі-продажу

Час підписати Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Ви та продавець маєте підписати договір у присутності нотаріуса. На цьому етапі потрібно внести завдаток у розмірі 10% вартості нерухомості.

Це важливий документ, який забезпечує придбання вашого житла, і підписання акта.

⚠️ Переконайтеся, що перед підписанням CPCV у вас є юрист із питань нерухомості. Він має перевірити всі умови вашої угоди.

8. Підпишіть акт на житло в Португалії

Це останній крок, який офіційно закріпить право власності на вашу нову нерухомість. Ви маєте підписати його в присутності нотаріуса, як і CPCV, та сплатити решту вартості нерухомості на цьому етапі.

Після цього нерухомість повністю ваша!

Які податки потрібно сплатити, якщо я хочу купити будинок у Португалії як експат?

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), або податок на передачу нерухомості, розраховується від ціни або оподатковуваної вартості нерухомості — залежно від того, яка з них вища. Його сплачують одноразово до підписання акта: у день нарахування або протягом 30 днів.

• Податковий резидент Португалії: 0% на суму до €106,346 за основне житло, далі — від 2% до 8% залежно від діапазону, а на суму понад €660,982 застосовується фіксована ставка 6% або 7.5%. Для будь-якого іншого житла ставка починається з 1%.
• Особа, яка не є податковим резидентом: фіксована ставка 7.5% на житло з травня 2026 року без жодних пільг або знижок. Якщо ви станете податковим резидентом Португалії протягом двох років після купівлі або здасте житло в оренду за обмеженою ставкою (протягом шести місяців, щонайменше на 36 із перших 60 місяців), ви можете звернутися до податкової служби, щоб отримати різницю назад, протягом шести місяців після набуття статусу резидента або підписання договору оренди.

Imposto do Selo

Гербовий збір становить 0.8% від ціни або оподатковуваної вартості нерухомості — залежно від того, яка з них вища.

Його сплачують одноразово під час купівлі.

Нотаріальні послуги

Як приватній особі, вам також потрібно буде сплатити нотаріальні збори та витрати на реєстрацію землі.

Сума становить від 0,2% до 1,2%, і її сплачують одноразово під час купівлі нерухомості.

Які податки потрібно сплачувати після купівлі житла в Португалії іноземцю?

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), або муніципальний податок на нерухомість , — це щорічний податок, розмір якого залежить від вартості нерухомості.

Його ставка становить від 0,3% до 0,8% залежно від типу нерухомості. Сплачувати його потрібно наступного року одним, двома або трьома платежами згідно з рахунком: див. коли потрібно сплачувати IMI.

Чи потрібен мені юрист для купівлі нерухомості в Португалії як іноземцю?

Вам це не обов’язково, але варто.

Пам’ятайте, що ви експат, можете не володіти мовою та не мати повного уявлення про збори, податки, закони й фінансові процедури в Португалії.

Ми наполегливо рекомендуємо найняти юриста з нерухомості.

Поширені запитання

Наостанок

Купівля нерухомості в Португалії для іноземця — вигідна інвестиція. Португалія має багато переваг, зокрема захопливі краєвиди, багату культуру та чудові умови для життя.

Ви можете придбати будинок своєї мрії у цій прекрасній країні, якщо розберетеся в ринку, пройдете юридичні процедури та сплануєте бюджет.