ポルトガルで賃貸：外国人向けの注意点

外国人としてポルトガルで賃貸住宅を借りる

外国人としてポルトガルで賃貸住宅を借りる 際にまず知っておきたいのは、市場は「ポルトガル全土で一様」ではないということです。 ポルトガルの家賃 は地域によって大きく異なり、その差は、需要の高い リスボンやポルト と、より手頃な内陸部の アレンテージョ や カステロ・ブランコ などの地域との間で特に顕著です。2025年後半、idealistaは全国平均が €17/m² 前後となり、過去最高を記録したと報告しました。リスボン市内や周辺では需要が引き続き堅調で、近隣の多くの自治体では家賃が €1,000/月 を超えています。

ポルトガルへの移住を考えている外国人にとって、賃貸はライフスタイルの選択にとどまらず、移民手続きや法令遵守のためのステップでもあります。移民法弁護士の間で最近共有された案内によると、AIMAは 住居証明 の審査を厳格化しており、通常は長期賃貸契約に加え、申請者の宣誓書とともに、契約がFinançasに登録されていることを示す証拠を求めています。

外国人がコミュニティでの意見交換で一貫して指摘するのは、実務上の煩雑さです。条件のよい物件をめぐる激しい競争、「fiador」がいない場合に前払い金を多く求められること、さらに断熱性の低い建物では、室内の寒さや湿気、冬場のカビといった「想定外の問題」があります。

次の4つを軸に計画を立てれば、現実的な期待値を持ち、外国人が陥りがちな失敗を避けられます。地域ごとの家賃相場、 AIMAの要件に適合する書類、 前払いで必要となる金額、そして 詐欺を見分けること。

ポルトガルで賃貸するのにおすすめの都市は？

ポルトガルで賃貸するのにおすすめの都市は、予算やライフスタイルによって異なります。 リスボン や ポルト などの都市には、仕事やサービス、外国人のコミュニティが最も充実していますが、家賃は高めです。一方、 コインブラ は家賃が比較的安く、学生や外国人が多く活気のある、バランスの取れた選択肢です。

都市部

仕事、公共交通機関、インターナショナルスクール、英語対応サービスを求め、医療機関や空港へのアクセスの良さを重視する外国人に最適です。

• リスボン：地域の選択肢が最も豊富で、外国人のネットワークも強く、交通の便にも優れています。家賃は最も高く、内見や賃貸契約の競争も激しいことが予想されます。
• アルマダ：リスボンの対岸にある、費用を抑えやすい選択肢となることが多い街です。交通の便も改善しており（地域によって橋、鉄道、フェリーを利用可能）、リスボンの雇用市場にもアクセスできます。
• ポルト：文化、大学、充実したインフラを備えた、大都市の魅力を感じられる有力な選択肢です。国際色豊かな環境を保ちながら、一般的にリスボンより手頃な価格で暮らせます。
• ファロ：空港と年間を通じたサービスを備える、アルガルヴェ地方の行政の中心地です。都市の利便性とビーチへのアクセスを両立したい方に適しています。
• ブラガ：北部で成長を続ける都市で、落ち着いたペースで暮らせます。リスボンやポルトより費用対効果に優れることが多く、家族や小規模な都市での暮らしを希望する方に人気です。

沿岸の町

マデイラ、アゾレス、またはポルトガル本土の沿岸地域のように、海へのアクセスやアウトドア中心の暮らし、ゆったりとした生活を重視する方に最適です。ただし、一部地域では季節による変動があり、長期賃貸物件の掲載数が少ないという面もあります。

• アルガルヴェ地方：気候に恵まれ、外国人のコミュニティも大きい地域です。町によっては、繁忙期に長期賃貸物件が不足し、海辺の人気エリアと内陸の地域で価格に大きな差があります。
• シルバー・コースト：大西洋沿岸の暮らしを楽しめる一方、一般的にリスボンやカスカイスより手頃です。首都圏の割高な賃料を払わずに海辺で暮らしたい人に向いています。
• セジンブラとセトゥーバル周辺：リスボンへのアクセスを保ちながら、海岸や自然を楽しみたい人に魅力的なエリアです。セトゥーバルは実用的なサービスが整った「生活のための街」という印象があり、セジンブラはよりリゾート地らしく、季節による変動もあります。

内陸部

広さ、コストパフォーマンス、落ち着いた地域社会、より地元に根ざしたポルトガルでの暮らしを重視する賃貸希望者に最適です。家賃が比較的安いことが多い一方、英語で利用できるサービスは少なめです。

• アレンテージョ地方：穏やかな町並みやゆとりのある空間、比較的手頃な物価で知られています。リモートワークやゆったりとした生活を優先する人に最適です。
• セントロ地方：小規模な都市や町が多く点在する広い中部地域です。リスボンやポルトほど住宅需要の圧力が強くなく、価格も比較的手頃なことがよくあります。
• ヴィゼウ：生活の質とコストパフォーマンスの高さでよく挙げられる街です。観光客でにぎわう雰囲気ではなく、暮らしやすい規模の都市です。
• ギマランイス：歴史があり、魅力的で、ポルトの主要サービスを利用しやすい距離にありながら、ポルトより家賃を抑えられます。
• ブラガンサ：比較的手頃な選択肢の一つで、内陸ならではの暮らしを満喫できます。外国人向けのサービスが少なくても問題ない方におすすめです。
• コインブラ：大学を中心とした環境があるため、「価格と利便性のバランス」を重視する方にとって定番の選択肢です。中規模都市で暮らしたい学生、研究者、家族に適しています。

効率よく賃貸物件を探すには、まずエリアの種類（都市部、沿岸部、内陸部）を選び、その後で 地区を絞り込みましょう。ポルトガルでは、家賃や住み心地（断熱性、湿気）、さらには競争率までも、通りが違うだけで大きく変わることがあります。

外国人として賃貸契約をFinançasに登録する

ポルトガルで物件を借りる際は、賃貸契約が所有者によってFinanças（ポルトガル税務当局）に適切に登録されていることを確認することが非常に重要です。この登録は法的に義務付けられており、借主と貸主の双方を保護する役割を果たします。

契約が登録されていない場合、ポルトガルのビザ申請やAIMAの手続き、またはNIFの住所変更に賃貸契約書を使用できないなど、重大な問題に直面する可能性があります。そのため、賃貸契約には十分注意し、潜在的な紛争や法的問題を避けるため、所有者が登録義務を果たしていることを確認することが大切です。登録済みの賃貸契約書は、18歳から35歳の借主を対象とする国の家賃補助制度であるPorta 65 Jovemの申請にも必要です。

ポルトガルの駐在員向け賃貸市場はどのような状況ですか？

駐在員にとって、ポルトガルの賃貸市場は、需要が高く、動きが速く、地域差が大きいと表現するのが適切です。主要都市では家賃が上昇していますが、立地を戦略的に選べば、今も手頃な物件が見つかる地域があります。

• 特にここ数年、家賃は上昇しています。 Idealistaによると、2024年1月の家賃は前年同月比で+5.9%上昇し、2025年10月には全国の中央値が過去最高の€17/m²（80 m²のアパートでおよそ€1,360）に達しました。
• 需要は、駐在員に人気の定番エリアに集中しています。 リスボン、ポルト、多くの沿岸地域には海外からの賃借人が集まり、競争が激しく、家賃交渉の余地も小さくなっています。一方、内陸部や小規模な都市では、より手頃な価格で、慌ただしさの少ない暮らしができる場合があります。
• 駐在員コミュニティが繰り返し共有する情報（Reddit／Facebook）は、データとも一致しています。 人気物件はすぐに埋まり、保証人（fiador）がいない借主には、貸主から高額な前払いを求められることがあります。また、室内の寒さ、湿気やカビ、断熱性の低さといった品質上の問題もよくある想定外の事態です。そのため、物件の内見、書類の準備、慎重な確認は、価格と同じくらい重要です。

移住者にとって賃貸が特に重要になるのは、住居の確保がしばしば移民法上の要件遵守にも関わるためです。

• AIMAが2025年に示した住居に関する方針では、正式で検証可能な賃貸借契約がより重視されています。 ポルトガルの法律事務所がよく紹介する解釈によると、借主は（1）賃貸借契約書、（2）Finançasに契約が登録されていることを示す証明に加え、予約時または予約前に提出する署名済みの宣言書を提示する必要がある場合があります。実際には、駐在員グループではFinançasの証明を「Modelo 2」の登録証明と呼ぶことがよくあります。

最後に、2026年のIRSおよび賃貸税制は、貸主の行動や物件供給に影響する可能性があるため、重要です。

• ポルトガル政府は、「中程度の家賃」を促すことを目的とした施策を発表しました。これには、中程度の家賃の賃貸収入に対するIRSの分離課税率を25%から10%に引き下げること、および借主の家賃に対するIRSの控除上限を2026年に€900（2027年には€1,000）に引き上げることが含まれます。これらの優遇措置は、住宅をより手頃な価格にするための施策として明確に位置づけられています。

実際には、駐在員は主要な都市部や沿岸地域での競争の激しい市場、書類を重視する申請手続き（特にAIMAへの提出用に契約が必要な場合）を想定しておくとよいでしょう。（1）物件供給を考慮して地域を選ぶ、（2）書類（NIF、収入証明）を事前に用意する、（3）支払い前に契約の登録状況と「料金に含まれるもの」を確認することで、より良い結果につながります。

ポルトガルで賃貸する際の手続きはどのようなものですか？

ポルトガルでの賃貸は通常、生活を始めるために必要な手順に沿って進みます。地域と予算を決め、内見を予約し、必要書類を提出したうえで、審査に通れば賃貸借契約を締結します。

契約の多くは、一般的に1年以上の定期契約か、期間の定めのない契約です。支払いの前に、賃料、保証金・前払い家賃、契約期間、解約通知期間、光熱費や家具が含まれるかなど、契約の主要条件を確認しましょう。

最後に、契約が有効で公的な手続きにも利用できるよう、通常はNIF、身分証明書、収入証明などの法的要件を満たしていることを確認してください。

ポルトガルで賃貸するメリットは何ですか？

ポルトガルに来たばかりの多くの人にとって、賃貸のメリットは柔軟性と自分に合った住まいを選べることにあります。賃貸なら、長期の購入に踏み切ることなく、日々の生活スタイルや予算、通勤に合う地域を見極めながら、すぐに ポルトガルで暮らし始める ことができます。また、永住する住まいを決める前に、騒音レベル、断熱性、日当たり、交通機関、季節による変化など、現地での毎日の 暮らしを体験 する最適な方法でもあります。

駐在員向けガイド の観点から見ても、賃貸なら コミュニティ に早く溶け込めます。駐在員同士のつながりが活発な地域や、コワーキング施設、学校、子育て世帯に適した環境のある場所を選び、必要が変われば後から住む場所を調整できます。さらに賃貸なら、ポルトガルが誇る 生活の質、徒歩で移動しやすい街並み、カフェ、公園、多くの地域にあるビーチに加え、選んだ都市に応じて、スーパー、薬局、診療所、公共交通機関などの充実した 地域の生活施設 を直接利用できます。

賃貸物件にはどのような種類がありますか？

ポルトガルで一般的な賃貸物件の種類は、次のとおりです。

• 長期賃貸：通常12か月以上の契約で、移住や安定した予算管理に適しています。
• 短期賃貸：1年未満の柔軟な滞在向けで、長期的な住まいを探す間によく利用されます。
• バケーションレンタル：数日から数か月の滞在向けで、繁忙期や観光地では通常、料金が高めです。
• 家具付き賃貸：家具（基本的なキッチン用品が含まれる場合もあります）が備わり、すぐに入居できる物件です。駐在員に人気があります。
• 月単位の賃貸：1～6か月の選択肢で、短期滞在と通常の賃貸契約の中間にあたり、街の住み心地を「試す」のに便利です。
• 共同住宅／コリビング：個室（または小さなスタジオ）を借り、共用スペースを利用する形態です。光熱費、清掃、コミュニティイベントが含まれることが多く、賃貸市場に初めて入る場合の実用的な選択肢となります。
• 高級賃貸住宅：高級アパートやヴィラ（リスボン中心部、カスカイス、アルガルヴェの人気エリアなどに多くあります）で、通常、敷金が高額で審査条件も厳格です。

ポルトガルでは物件はどのように分類されますか？

ポルトガルでは、物件は主に2つのカテゴリーに分類されます。

• アパート：（T）で表されます
• 戸建て住宅またはヴィラ：（V）で表されます

たとえば、部屋が3つある物件はT3またはV3と表されます。スタジオの場合は、T0またはV0となります。

数字は常に寝室の数を示します。

ポルトガルで賃貸物件を探す方法

ポルトガルで賃貸物件を探すには、いくつかの信頼できる方法があります。最善の方法は、広範な市場の可視性（ポータルサイト）、地域の供給（Facebook/ポルトガルのクラシファイド広告）、リスク軽減（検証済みプラットフォームまたはエージェント）を組み合わせることです。これにより、無効なリストに時間を浪費することなく、正当な賃貸物件を確保できます。

1) 最大の供給から始める：オンライン物件ポータル

これらのサイトは、ポルトガルの物件の最大の数と市場価格の最も早い感覚を提供します：

• Idealista（最大のメインストリームポータル）
• Imovirtual
• OLX
• CustoJusto

効果的に活用する方法：

• 地域、予算、タイプ（T0/T1/T2）でアラートを設定します。
• すぐに連絡を取り、短い「賃借人プロフィール」メッセージを準備しておきます（あなたが誰で、開始日、収入証明、NIF準備状況）。
• 「その地域にしては良すぎる」ものは、検証されるまで警告フラグとして扱います。

2) 「ポルトガル流」を活用する：Facebookグループ + クラシファイド広告（ベストディール、高リスク）

より地域的で直接オーナーからのオプションをお探しの場合、多くのポルトガル居住者が不動産を探す場所です：

• Facebookグループ（市/地域別の賃貸グループ）
• OLXとCustoJusto（強い地域利用）

重要な安全ルール（特に非居住者の場合）：

• 内見（対面または検証済みビデオツアー）と署名済み契約書がない限り、お金を送金しないでください。
• 大家/代表者の身元を確認し、物件が存在することを確認してください。
• 書類が完了した後、契約書に記載された当事者にのみ銀行振込をお勧めします。

3) 信頼できるエキスパット向けプラットフォームを選ぶ（摩擦が少なく、驚きが少ない）

これらのオプションは、クリーンな書類の流れが必要で、詐欺のリスクを減らしたい場合に便利です：

• Spotahome （検査と検証のワークフロー付きの検証済みリスト）
• HousingAnywhere （エキスパットや学生に非常に人気；中長期滞在に適しています）
• Uniplaces （学生や中長期滞在者に人気）
• Flatio （柔軟な月額滞在によく利用されます）
• Blueground （企業様式の家具付きアパートと明確なプロセス）

これらは通常、以下の場合に最適です：

• 月額賃貸 到着後、家探しをする間
• 構造化された文書が必要な遠隔地からの賃貸者
• 最低価格よりもスピードと予測可能性を優先する人

4) エージェンシーと協力して、スピード、言語、交渉が重要な場合

スクリーニング、スケジューリング、書類作成のサポートが必要な場合、エージェント経由のルートを利用すると時間を節約できます：

• RE/MAX
• Century 21
• ERA

エージェントを利用する際：

• 家主が必要とする書類（NIF、収入証明、保証人/フィアドール、前払い家賃）を事前に確認してください。
• 手数料を誰が支払うかを確認してください（通常は家主が支払いますが、確認してください）。
• すべての約束（解約期間、含まれるもの、修理）が賃貸契約書に記載されるようにしてください。

5) おすすめのパートナー

• Ukio（リスボン）：高級、サービス付きアパートメント。
• De Brito Properties：外国契約のサポートとブローカー支援取引（デューデリジェンスのガイドが必要な場合に便利）。

シンプルで効果的なワークフロー

1. エリアと予算の短縮リストを作成
2. オンライン不動産ポータルを利用して大量の情報を得る、Facebookで地元の情報を得る
3. 視察を迅速にスケジュール（海外の場合はビデオ視察）
4. 家主を確認し、含まれるもの（家具、光熱費、家電、暖房）を確認
5. 重要な支払いをする前に契約書にサイン
6. フォルダを準備しておく：有効なID、NIF（または取得中の証明）、収入証明、参考情報があれば

ポルトガルの家賃と手数料はどのくらいですか？

月額家賃

他の場所と同様、契約時に一括払いをしない限り、毎月家賃を支払う必要があります。

支払い期間と金額は賃貸契約書に明記する必要があります.

保証人と敷金

ポルトガルでは、 家賃の敷金を支払うことが一般的です。家主は通常、家賃の2か月分に相当する敷金を求めます。ただし、他のヨーロッパ諸国の法律とは異なり、敷金を保持できる期間についての明確な基準は設けられていません。

人口密集地域では、大家や不動産業者が少なくとも家賃の3ヶ月分の敷金と保証人を求めることが一般的です。通常、保証人は安定した収入と納税実績を持つポルトガル国籍の方が担当します。

光熱費とインターネット

契約書に明記されていない限り、 光熱費 家賃に加えて、別途費用がかかります。 毎月の家賃に加えて、別途費用がかかります。

物件を探す際は、エネルギー効率スコア（A = 最も優秀、F = 最も劣る）や家電のエネルギー効率にも注目し、 光熱費の削減につなげましょう.

ビザおよび在留要件

の理解 ビザ および在留要件 スムーズな移住には不可欠です。ビザの要件に従った必要書類と賃貸契約（多くの場合12ヶ月以上の賃貸借）を必ず用意してください。

賃貸契約の締結

理想の物件が見つかったら、賃貸契約の締結と引っ越し日の設定が必要です。契約内容をよく理解し、署名前にすべての条件を確認してください。

賃貸契約が 到着予定日 ポルトガルにおける ビザ要件の遵守.

ポルトガルの家賃はどれくらいですか？

ポルトガルの家賃は都市によって大きく異なりますが、全体的な賃貸市場は上昇傾向にあります。

• 全国的に、Idealistaは中央値が2025年10月に1m²あたり€17に達したと報告しています。これは典型的な80m²のアパートが約€1,360/月かかることを意味します。
• リスボンでは、価格は常に高めです。Global Property Guideは、Idealistaのデータに基づき、リスボンの1m²あたり€20.5（全国平均は1m²あたり€16.6）の賃貸相場を示しています。
• 外国人居住者がよく予算を組む金額を見ると、Numbeoの2026年1月のユーザー報告データでは、リスボンの市内中心部の1LDKの平均家賃が約€1,376/月（同ページに示された典型的な範囲）となっています。

生活費の観点から見れば、住居費は通常、毎月の最大の変動要因です。そのため、場所（リスボン/ポルト/海岸部 vs. 内陸部）を選ぶことは、予算をコントロールする最も効果的な方法です。

以下は、Idealistaの「平均価格（€/m²）」に基づく長期賃貸価格のスナップショットで、80 m²の典型的なアパートの推定月額家賃（€/m² × 80）に換算したものです。 これらは希望価格のため、最終的な家賃は地域、状態、季節によって異なる場合があります。

ポルトガルの賃貸契約はどのようなものですか？

ポルトガルにおける家やアパートの賃貸契約条件

ポルトガルで賃貸をする外国人には、ポルトガルの家やアパートの賃貸契約書にいくつかの重要な要素が含まれている必要があります。

• 最低賃貸期間は通常1年です。
• 年間の家賃の値上げは、政府によって年末に決定されます。
• 大家は、保証金として最大2ヶ月の家賃を請求することができます。
• 前払い家賃の最大期間は2ヶ月です。

家賃の調整には、最低30日の事前通知が必要です。

主要コンポーネント

契約期間

• 初期期間
• 更新条件
• 解約通知期間

財務条件

• 月額賃料
• 支払期日
• 保証金額（通常1～3ヶ月分）
• 公共料金の責任
• 年次更新条件

物件詳細

• 完全な住所
• 物件の説明
• 付属家具/家電
• 駐車場/倉庫スペース

ポルトガルで賃貸契約を結ぶ際に必要な書類は何ですか？

あなたが大家またはテナントのいずれであっても、ポルトガルで賃貸をする際に必要な書類は以下の通りです。

テナントとして必要な書類:

• パスポートまたは有効な身分証明書
• ポルトガルの税番号（NIF）
• 給与明細書（必要に応じて）
• 最新の税務申告書（必要に応じて）
• 保証人の身分証明書と給与明細書（必要に応じて）

大家が提供する必要がある書類:

• 物件登記（Caderneta Predial）
• 住宅ライセンス（Licença de Habitação）
• エネルギー証明書（Certificado Energético）
• 建物登記抄本（Certidão de Teor）

ポルトガルの家の賃貸契約書のテンプレートを見つける

ポルトガルの家の賃貸契約書のテンプレートは、ComparaJáなどの消費者向けウェブサイトで簡単に見つけることができますが、以下に必要なコンポーネントを記載します。

第一条：物件の特定

• 物件の詳細
• 登録番号
• 住宅ライセンスの詳細

第二条：目的

• 目的（住宅/商業）
• 居住人数の制限

第三条：期間

• 開始日と終了日
• 更新条件

第四条：財務条件

• 賃料
• 支払方法
• 保証金の詳細
• 前払い

第五条：公共料金

• 責任の割り当て（大家またはテナント）
• 支払手続き

第六条：転貸

• 条件と制限

第七条：メンテナンス

• 責任
• 修理手続き

第八条：物件の状態

• 初期状態
• メンテナンス義務

第九条：インベントリ

• 家具のリスト
• 状態報告書

ポルトガルで物件を賃貸したい場合はどうすればよいですか？

ポルトガルで物件を賃貸したいと考えている場合、法的および実務上の重要な考慮事項がいくつかあります。

物件所有者として、ポルトガルで物件を賃貸するには、法的要件と税務義務に注意する必要があります。ポルトガルの賃貸市場で成功するには、地元の規制を理解することと、テナントとの明確なコミュニケーションを維持することが重要です。

法的要件

登録

• 契約を税務当局に30日以内に登録する
• Portal das Finançasを通じて提出する

税務義務

• 賃貸収入を申告する
• 毎月の領収書を発行する
• 関連税を支払う

物件基準

• 有効なエネルギー証明書
• 更新された住宅ライセンス
• 安全規制を満たす

書類

• すべての必要な物件書類を準備する
• 検査記録を維持する
• メンテナンスログを保持する

ベストプラクティスに注意する

• テナントを徹底的に審査する
• 書面契約のみを使用する
• 物件の状態を文書化する
• 詳細な記録を保持する
• 専門管理（不動産エージェントや物件管理会社など）を検討する

ポルトガルで家を賃貸する際の手数料や税金は?

大家として、契約締結日から30日以内に、ポルトガル税務当局（Autoridade Tributária）に提出する必要があります。この登録には2つの方法があります:

1. 地元の税務署（Finanças）で直接
2. オンラインで税務当局ポータルを通じて（推奨）

オンラインで登録する場合の手順

Portal das Finanças（www.portaldasfinancas.gov.pt）にログインする

• 「Arrendamento」（賃貸）セクションに移動する
• 「Comunicar Início Contrato」（契約開始を通知）を選択する
• 必要な情報を入力する:

1. 契約参照（物件の個人参照）
2. 契約種別（賃貸、転貸、賃貸約束）
3. 目的（永住用、非永住用、非住宅用）
4. 開始日と終了日
5. 物件の詳細
6. 大家とテナントの情報
7. 賃料と支払頻度

• 「Guardar rascunho」（下書きを保存）をクリックする
• すべての情報を確認する
• 契約を提出する

提出確認を記録として保持してください。

登録後、契約開始日から30日以内に印紙税（Imposto de Selo）を支払う必要があります。これは1ヶ月分の賃料の10%です。

さらに、毎年IRS申告を行う際に、賃貸税を支払う必要があります。5年以内の契約の場合、税率は25%で、期間が長くなるにつれて徐々に減少します。5～10年が15%、10～20年が10%、20年超が5%です。

ポルトガルの賃貸用語

まとめ

外国人としてポルトガルで物件を借りるのは、適切な準備と知識があればスムーズに進められます。

賃貸市場、法的な考慮事項、文化的なニュアンスを理解することで、自分のニーズに合った住居を見つけ、ポルトガルが提供するすべてを楽しむことができます。ポルトガルでの新しい冒険、ようこそ！