Ein Haus in Portugal kaufen: Immobiliensteuern und Erbschaft
Für den Kauf eines Hauses in Portugal benötigen Sie eine NIF: Die Steuern auf den Kauf werden darüber abgewickelt. Es fallen drei Steuern an:
| Steuer | Wann | Steuersatz |
|---|
| IMT, die Grunderwerbsteuer | Einmalig beim Kauf | 0% bis 7.5% |
| Stempelsteuer (Imposto do Selo) | Einmalig beim Kauf | 0.8% |
| IMI, die kommunale Immobiliensteuer | Jährlich | 0.3% bis 0.45% |
IMT und Stempelsteuer werden anhand des Kaufpreises oder des steuerpflichtigen Immobilienwerts (valor patrimonial tributário) berechnet, je nachdem, welcher höher ist. Die Stempelsteuer wird vor der Beurkundung gezahlt. Auf dem portugiesischen Festland fällt 2026 beim Kauf eines selbstgenutzten Hauptwohnsitzes bis zu einem Wert von 106.346 € keine IMT an; darüber steigt der Satz stufenweise von 2% auf 8%, beträgt anschließend oberhalb von 660.982 € pauschal 6% und oberhalb von 1.150.853 € 7,5%. Für einen Zweitwohnsitz fällt ab 1% an. Auf Madeira und den Azoren gelten andere IMT-Sätze.
IMI ist jedes Jahr von der Person zu zahlen, der das Haus am 31. Dezember gehört. Grundlage ist der steuerpflichtige Wert der Immobilie. Jede Gemeinde legt ihren Steuersatz zwischen 0.3% und 0.45% fest. Die Zahlung erfolgt im Mai oder, bei Beträgen über 100 € beziehungsweise 500 €, in zwei oder drei Raten. Weitere Informationen finden Sie in unseren Ratgebern zum Hauskauf in Portugal als ausländische Person, zu Hypotheken und zur Wohngebäudeversicherung.
Erbschaft: portugiesische Stempelsteuer und niederländische Erbschaftsteuer
In Portugal fällt auf eine Erbschaft für Vermögenswerte in Portugal eine Stempelsteuer von 10 % an: auf eine Immobilie, Geld auf einem portugiesischen Bankkonto oder ein dort zugelassenes Auto. Ihr Ehepartner oder Lebensgefährte, Ihre Nachkommen und Vorfahren (Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern) sind davon befreit. Der Todesfall muss dem Finanzamt (Finanças) bis zum Ende des dritten Monats danach gemeldet werden.
Die Niederlande besteuern den Nachlass einer Person, die dort gelebt hat. Niederländische Staatsangehörige gelten noch 10 Jahre nach ihrem Wegzug als dort wohnhaft (Successiewet, Artikel 3):
- Wenn Sie als niederländischer Staatsangehöriger innerhalb von 10 Jahren nach Ihrem Wegzug sterben: niederländische Erbschaftsteuer (erfbelasting) auf alles, was Sie hinterlassen, unabhängig davon, wo es sich befindet;
- nach 10 Jahren oder wenn Sie keine niederländische Staatsangehörigkeit haben: keine niederländische Erbschaftsteuer, auch nicht auf Vermögenswerte in den Niederlanden.
2026 zahlt ein Partner auf die ersten €828,035 nichts und jedes Kind auf die ersten €26,230; darüber beträgt der Steuersatz 10 % bis €158,669 und darüber hinaus 20 %. Enkel zahlen 80 % mehr, andere Erben 30 % beziehungsweise 40 % nach einem Freibetrag von €2,769. Rentenansprüche sind steuerfrei. Eine Schenkung, die Sie innerhalb dieser 10 Jahre machen, unterliegt auf dieselbe Weise der niederländischen Schenkungsteuer.
Zwischen den Niederlanden und Portugal besteht kein Erbschaftsteuerabkommen: Das Abkommen zwischen ihnen deckt nur die Einkommensteuer ab. Wenn beide Länder dieselbe Erbschaft besteuern, geben Ihre Erben dies in der niederländischen Steuererklärung an; nach niederländischen Vorschriften kann die Steuer ermäßigt werden. Ein Notar kann Ihren Erben sagen, welche Steuern in den jeweiligen Ländern anfallen würden.
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