Acheter un logement au Portugal : impôts immobiliers et succession
Pour acheter un logement au Portugal, vous avez besoin d’un NIF : les taxes liées à l’achat sont réglées à ce titre. Trois taxes s’appliquent :
| Taxe | Quand | Taux |
|---|
| IMT, la taxe sur le transfert de propriété | Une seule fois, lors de l’achat | De 0 % à 7,5 % |
| Droit de timbre (Imposto do Selo) | Une fois, à l’achat | 0.8% |
| IMI, l’impôt foncier municipal | Chaque année | 0.3% à 0.45% |
L’IMT et le droit de timbre sont calculés sur le prix ou la valeur imposable du bien (valor patrimonial tributário), selon le montant le plus élevé, et le droit de timbre est payé avant la signature de l’acte. Sur le continent, une résidence que vous achetez pour y vivre de façon permanente ne donne lieu à aucun IMT jusqu’à 106 346 € en 2026 ; au-delà, le taux augmente par tranches de 2 % à 8 %, puis passe à un taux unique de 6 % au-dessus de 660 982 € et de 7.5% au-dessus de 1 150 853 €. Pour une résidence secondaire, le taux commence à 1 %, et l’IMT est différent à Madère et aux Açores.
IMI est dû chaque année par la personne qui est propriétaire du logement au 31 décembre, sur la base de sa valeur imposable : chaque municipalité fixe son taux entre 0.3% et 0.45%. Il est payé en mai, ou en deux ou trois versements lorsqu’il dépasse 100 € ou 500 €. Nos guides sur l’achat d’une maison au Portugal en tant qu’étranger, les prêts hypothécaires et l’assurance habitation vont plus loin.
Droits de succession portugais et néerlandais
Au Portugal, une succession est soumise à un droit de timbre de 10 % sur les biens situés au Portugal : un logement, de l’argent sur un compte bancaire portugais, une voiture immatriculée dans le pays. Votre conjoint ou partenaire de fait, vos descendants et vos ascendants (enfants, petits-enfants, parents, grands-parents) en sont exonérés. Le décès doit être déclaré au bureau des impôts (Finanças) avant la fin du troisième mois suivant celui du décès.
Les Pays-Bas imposent la succession d’une personne qui y vivait, et un ressortissant néerlandais est considéré comme y vivant encore pendant 10 ans après son départ (Successiewet, article 3) :
- si vous décédez dans les 10 ans suivant votre départ et que vous êtes de nationalité néerlandaise : droits de succession néerlandais (erfbelasting) sur l’ensemble de votre succession, où qu’elle se trouve ;
- après 10 ans, ou si vous n’êtes pas néerlandais : aucun droit de succession néerlandais, pas même sur les biens situés aux Pays-Bas.
En 2026, un partenaire ne paie rien sur les premiers €828,035 et chaque enfant sur les premiers €26,230 ; au-delà, le taux est de 10 % jusqu’à €158,669 et de 20 % au-delà. Les petits-enfants paient 80 % de plus, et les autres héritiers 30 % puis 40 %, après un abattement de €2,769. Les droits à pension sont exonérés. Une donation que vous faites au cours de ces 10 années est soumise de la même manière à l’impôt néerlandais sur les donations.
Les Pays-Bas et le Portugal n’ont aucune convention fiscale en matière de droits de succession : leur convention ne couvre que l’impôt sur le revenu. Si les deux pays imposent la même succession, vos héritiers doivent le signaler dans la déclaration néerlandaise, et les règles néerlandaises peuvent prévoir un allègement. Un notaire peut vous indiquer ce que vos héritiers paieraient dans chaque pays.
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